房地产投资周浦项目可行性研究报告投资建议书word文档（47页）

惠南板块大学城概念板块板块介绍南汇区政治文化中心，重点发展大学园区产业。

板块楼市介绍南汇大学城概念透支了该区域购买力，区域供应大增楼盘价格又偏高，年度处于滞销状态，受宏观调控影响，年价格回落近元，年受股市楼市整体大环境影响，惠南镇楼市有所回暖。

仅适宜当地居民和浦东机场工作人员居住位置太偏。

惠南板块距人民广场单程至少个半小时公交车程，区域内可供选择公交线路也只有些郊区线路，如此远距离，使得市区购房者鲜少问津，其购房群体以本地居民和机场工作人员为主。

配套成熟发挥卫星城效应。

板块内配套相当成熟，老镇上商业设施以世纪联华为聚点向四周扩散，几乎所用生活需求都能在该板块得到满足。

周康板块低价狂追浦东三林北蔡板块介绍周康板块是指南汇周浦镇和康桥镇联合居住社区，紧邻浦东新区三林和北蔡板块。

板块楼市介绍周康板块虽与三林北蔡板块相邻，但房价要比北蔡低元平方米，比三林低元平方米，价格优势是周康板块最大卖点。

目前周康板块房价尚属合理，大部分楼盘是按周边配套成熟度来定价。

中邦城市菱翔苑汇康公寓这种临近板块内成熟配套楼盘，定价较高，而像宁怡苑康庭苑这种周边配套尚待开发楼盘，定价则较低，这两种类型楼盘市场接受程度都较高。

周康板块较适宜居住楼盘价格优势。

紧邻浦东新区，到市中心距离较近，且价格较三林北蔡板块偏低，是吸引购房者主因。

周边生活配套日趋成熟。

周浦镇商业历来较发达，素有小上海之称。

平方米天润发大卖场镇中心最热闹康沈路步行街在步行街北面，沿着康沈路步行米左右，已建成小上海休闲广场期，使得周浦生活配套商业发展较为成熟。

轨道交通规划到位，公交系统四通八达。

规划中轨道交通建设正在紧锣密鼓进行中，届时将在周康板块设立站点轨道交通号线由嘉定安亭至临港新城，计划年建成。

周康板块公交系统四通八达，到火车站人民广场万体馆陆家嘴等地均有直达公交车。

小结南汇集聚港口城市重点发展独特优势，以临港新城为发展重心和中心，携手惠南板块航头板块周康板块三大板块南北联动，在港开桥通城用上海国际航运中心建设大格局下，南汇房地产市场发展潜力巨大。

而周浦板块房地产市场在南汇整体经济发展带动下，依托周康综合经济圈建设产业经济发展，未来增值潜力不可限量。

第二部分周浦镇市场分析周浦镇介绍周浦与惠南是南汇二大重镇，其中周浦地区作为南汇区内距离上海市区最近地区，处于由市区至深水港以及南汇腹地经济走廊核心范围，也是南汇目前规划中唯拥有市级工业园区康桥工业园区城镇。

周浦中心镇由现周浦镇康桥镇组成，集上海地区著名古镇与新兴镇于体，是南汇区综合经济实力较为发达地区之。

周浦镇历史悠久，是上海最著名古镇之，距今已有余年历史，有浦东十八镇，周浦第镇之称。

随着周浦中心镇规划进步完善，城镇不断发展，该区域正逐步成为周康地区政治文化中心，其功能定位为适宜健康生活要求人居环境典范。

目前周浦常住人口万，流动人口万，未来将导入万市区动迁人口。

二区域道路交通状况道路沪南公路为城镇交通性主干道康沈路和秀沿路规划为城镇生活性干道其中康沈路为景观道路秀沿路为区域商业中心交通公共交通申周线周南线沪南线旅游二号线等直通市区和浦东快速干道规划建造轨道交通线，联通市区和海港新城铁路规划建设浦东铁路等。

三周康商业规划周康地区现代旅游休闲商业与服务业集聚区周浦商业繁荣素有小上海之称，未来商业发展中体现古特等特征，小上海旅游文化城通过进步打造，旅游娱乐休闲等现代生活服务业来成为区域性商业特色此外，基于康桥工业区国际医学园区和中国电信产业园区在区内汇聚，产生了对生产性服务业和部分总部经济巨大需求，发展信息医疗服务等专业商务服务及配套娱乐休闲等现代服务业，形成南汇区重要专业性商务服务集聚区。

商业布局体现为两街两圈轴两块两街两圈两大商圈是在轻轨站点左侧将建设个，集购物餐饮娱乐休闲复合功能购物中心。

此处紧靠国际医药园区和康桥商务区，建立部分商务楼宇，发展贸易物流房地产金融法律会计咨询广告等综合性商务服务。

形成个以零售餐饮娱乐商业以及行政商务办公集聚综合性商圈。

二是在周浦康沈路秀沿路交界处打造个以娱乐休闲商业为特色商圈，连通秀沿路购物娱乐休闲街康沈路旅游休闲商业街，商圈内小上海旅游文化商城通过进步改造，形成具有浓厚文化氛围现代化具有旅游观光购物等功能商业景观。

延伸出中大街作为步行街，经营以各种旅游文化小商品为主休闲购物商街。

两大商街，秀沿路与康沈路秀沿路是新打造条商业街，沿线有购物中心天润发超市四星级酒店康桥半岛别墅特色商业等，成为新型购物娱乐休闲街。

康沈路作为目前商业繁华地段，经过对现有商业整合，将打造成为娱乐休闲与餐饮为主商业街。

轴两块，以线为中轴，打造两块现代商务服务集聚区。

线两侧，有国际医学园区和康桥商务区两大园区，围绕两大园区，发展生产性服务业及综合性商务服务业。

块是在周邓路与线交汇处，发展医药电子汽车等专业性商务服务另块是线与秀沿路交汇处，靠近轻轨站商圈，发展综合性商务服务业。

小结康桥工业区国际医学园区和中国电信产业园区在区内汇聚，促进周浦板块内专业性商务服务配套形成。

康沈路商业已经发展成熟秀沿路商业也初具雏形两街两圈规划设想初具规模。

从周浦商业整体规划可以看出，未来板块内商业规模较大，市场供应略过于求。

主要矛盾凸显在产品形态过于类似，板块区域内供应三个集中，即时间户型面积。

集中商业以及众多新建小区社区底商使未来商业市场竞争激烈，位置与价格产品特性尤其关键。

四周浦区域普通住宅市场及商业市场分析普通住宅市场普通住宅市场概述周浦住宅开发主要围绕老镇区及学区建造，在售项目以老镇区为中心，向四周发散。

老镇区改造商业配套设施建设与浦东住宅市场差价，拉动了周浦住宅市场迅猛发展。

年到年上半年普通住宅市场价格走势分析年份成交均价年年年月周浦年普通住宅价格走势年年年月单位元平米分析从上述图表中不难看出周浦普通住宅价格年至今直处于直线上升状态，年政策调控对地区价格增长冲击不大，年增长率维持在以上，超过上海市整体市场增长率。

而年上半年较年价格拉升超过元，未来区域价格涨势依然看好。

代表楼盘个案介绍分析周浦住宅依据项目整体规模及周边配套差异，价格主要集中在元左右和元左右两个价格段内。

多数个案为大盘开发，整体体量在万平方米以上，规模优势明显，楼盘本身配套设施相对齐全。

但周浦住宅内动迁安置客户较多，这也是住宅价格偏低个主要因素。

随着房产形式转好，周浦住宅市场面临新机遇，区域价格在大浦东带动下，升值空间较大。

楼盘名称楼盘位置成交均价总建面万主力房型绿化率绿洲康城康桥路号房房中邦城市秀沿路弄房房绿地东上海沪南路号房房龙威茗庭沈周路号房房美林小城沪南路号房房日月星城川周路弄房房菱翔苑三期年家浜路弄房房二商业市场分析现有商业市场分析周浦板块商业分布主要在康沈路两侧，目前经营状况已经趋于成熟，主要商业集中于川周路年家浜路路段，此外川周路中大路年家浜路以及康沈公路年家浜路繁荣路段有部分成型时间较长而档次偏低商业，这些商业组成了周浦镇目前商业圈。

商业区域商业属性建筑形态分布特征档次段川周公路至关岳西路社区商业住宅底商围合式中档段关岳西路至年家浜路社区商业综合商业住宅底商商业广场围合式集中式中档段年家浜路至繁荣路社区商业住宅底商点线结合中低档段段段康沈路公里范满足要求处均设置机械排风设施。

末端空调机组均设置有可供清洗空气过滤网，必要时可设置杀菌装置，以保证室内空气品质要求。

第四章燃气设计燃气气源本工程初步考虑从附近规划市政道路低压天然气管道引来低压天然气，直接供应给宾馆燃气锅炉各住宅用户和餐厅厨房使用。

二燃气计算流量根据上中附录两眼灶和海市标准城市煤气天然气管道工程技术规程热水器同时工作系数及计算流量表查取并计算而得期住宅共户，低压天然气计算流量约为。

二期住宅共户，低压天然气计算流量约为。

商业区域餐厅厨房预留低压用气。

三消防安全措施整个供燃气系统均采用符合消防要求材料和设备，在各用气点处及管道经过处均设有燃气泄漏报警及切断装置，并设有良好自然或机械通风系统。

第五章弱电设计通信系统住宅部分在期设处面积为平方米电信机房，每户设两对电话线和超五类八芯双绞线根。

公建部分相应设电话终端若干电信局电缆由小区外电信局人井埋地引至。

同时采用当前先进带大容量服务器微电脑，实行信息处理传输管理智能化。

本系统将采用智能化大厦综合布线系统，该综合布线系统采用综合配置型，用光缆和铜芯对绞电缆混合组网。

二系统住宅部分电视电缆直接由市有线电视网引来，本工程电视网络系统采用宽带双向信号传输技术。

三安保监控系统住宅部分小区入口及周边设有摄像机和红外光束报警器。

在电梯轿箱内车库出入口等地设有摄像机监控上述地区，部分位置设置可变焦距带云台摄像机。

小区入口处设有小区管理室，住宅入口分别设有门口机，每住户设有对讲机及紧急呼叫求助装置，各门口机与小区管理室联网。

住宅底层二层和顶层设置防盗报警控制器，并在阳台窗等部位预留入侵探测器接口，报警信号接至小区管理室是否设置由甲方确定。

四火灾自动报警及消防联动控制系统根据消防规范要求，本工程地下车库沿街商场均按二级保护对象设防，消防控制中心设在物业管理用房酒店按级保护对象设防，消防控制中心设在层。

在地下车库和厨房考虑设置温感探测器，在客房健身房餐厅邮局和银行等地设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火灾警铃。

六住宅每户设置信息配线箱只，电视通信安全防范等管线均通过信息配线箱引出。

第五部分项目销售策略及销售定价项目销售策略本项目期为住宅加底商综合性物业，其中住宅物业部分为回迁用房，部分出售底商为出售型物业。

周浦镇住宅市场供应量较大，绿地东上海为今年初开盘超级大盘，且美林小城中邦等等后续推量，使得住宅市场压力较大。

同时考虑到项目期有部分回迁安置，使得社区整体形象感较差，住宅销售利空因素较多。

而从商业物业形式来看，小上海旅游文化城小上海休闲广场美林休闲广场等商业项目销售接近尾声，且上述商业项目已投入运营，商业氛围初步形成，人气聚集量大，镇中心黄金区域可售型商业物业较少，同时商业物业销售成功在定程度上可以拉升住宅物业销售价格。

因此建议本项目先期推入商业物业，然后适时推住宅物业。

项目具体推入市场时间根据项目工程进度确定。

二销售定价鉴于项目整体市场定位和产品规划建议，结合目前区域竞争市场价格定位分析，并考虑了区域市场整体走势对项目上市时价格影响。

在此基础之上，我司给出本案价格定位，如下采用市场比较法推算本项目期销售均价。

住宅本项目期住宅定价主要参照绿地东上海美林小城。

项目名称绿地东上海美林小城本项目地段交通环境品牌周边配套项目规模整体规划景观设计房型面积社区配套物业管理加权指数项目均价评估由以下几步算出比较系数项目评估得分比较项目评估得分可调均价每个比较项目比较系数比较项目均价项目评估均价每