房地产有限公司某房地产项目可行性研究报告投资建议书doc文档（69页）

据调查资料显示，杏花岭区价格均价比上是由于万达广场新方案推出，而尖草坪区是由于恒大名都新方案推出。

价格上升与下降方面受制于国家对房地产市场调控，另方面取决于楼盘所处地理位置。

片区住宅定价分析就片区而言，在年之前，该区域奥斯丁以东房子约元，奥斯丁以西房子约元，再往西约元。

随着开建通车，附近楼盘在销售量销售价格上走出新高，如奥斯丁以东万国城定价元，奥斯丁以西富力现代广场定价元。

目前，片区板块有二三十个楼盘售楼，价格是否继续走高，有赖于区域环境功能提升，如区西环高速将会成为重要卖点，对售价形成有力支撑。

年月日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知要求各地贯彻落实房地产市场调控政策情况检查，支持居民合理住房消费，对房价上涨过快地方和城市进行重点督查。

国家出台调控措施，可能出现房价小幅下降情况，但是年月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅前名依次为深圳温州金华杭州湛江南京，同比分别上涨。

市排名第位。

年月份全国个大中城市房屋销售价格较上月价格上涨，较上月环比涨幅扩大个百分点，房屋销售价格同比上涨，涨幅较上年同期扩大个百分点。

排第位，同比涨幅比全国个大中城市平均水平低个百分点。

位居二线城市，但是房价居三线城市水平。

所以总体看片区地产价格大幅下降可能性不大，总体趋于平稳。

部分楼盘统计表项目价格定位综合考虑市商品房发展态势本项目所在地理位置以及现有楼盘销售现状，本项目初步确定小区住宅及公建销售价格为公建建筑元住宅建筑元停车位元车位第四章项目选址与建设条件地理位置本项目区南临村，北靠，西临快速路，规划用地，净用地。

气象条件属暖温带大陆性气候，四季分明，春季干旱多雨，日照充足，蒸发量大夏季高温炎热，雨量集中秋季多雨，天高气爽冬季寒冷干燥少雪。

夏季室外平均风速为冬季室外平均风速为年总降雨量日最大降雨量小时最大降雨量最大积雪深度最大冻土层深度冬季日照率极端最高温度极端最低温度最热月平均最高气温最冷月平均最高气温日平均温度低于天数天冬季大气压力夏季大气压力冬季采暖室外计算温度冬季通风室外计算温度夏季通风室外计算温度年主导风向西北地形地貌本项目拟建场地为地，为厂房及多层建筑区，现有建筑物均未拆除，范围内地形平坦，地面标高最大值，最小值，地表相对高差。

场地地貌上位于断陷盆地西北部边缘地带，次级地貌单元为市汾河西岸Ⅰ级阶地。

区域地质构造本项目拟建场地位于盆地西北部地带，盆地系新生代以来受燕山喜马拉雅运动形成断陷盆地，它处于断隆沁水台陷太行断隆及吕梁台拱Ⅳ级构造单元交接部分，盆地构造活动强烈，自中生代晚期开始，长期处于隆起状态，约至上新世中期，才开始断裂下陷，受其影响，在原有构造格架中部，地壳下降并沉积了巨厚新生界河湖相地层，而东西两侧山地强烈隆起，形成了先进盆地轮廊。

据万市断裂构造及震中分布图和有关资料，场地范围内无断裂通过，场地稳定性受区域构造控制。

工程地质条件本项目区地貌单元属汾河Ⅰ级阶地。

市抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组为第组场地以上存在可液化粉土层，地基液化等级为轻微，属于对建筑震不利地段，拟建场地建筑场地类别为Ⅲ类拟建场地可不考虑湿陷对地基影响。

据徐州中国矿大岩土工程新技术发展有限公司勘察结果及区域地质资料，场地及场地附近无全新活动断裂，且没有发现其他影响本工程建设其它不良地质作用，该场地可视为相对稳定场地，适宜本程建设。

地下水对混凝土结构具中腐蚀性，长期浸水条件下对钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀性，干湿交替条件下对钢筋混凝土结构中钢筋具弱腐蚀性。

地基土对混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。

根据中国季节性冻土标准冻深线图，市标准冻结深度约为。

建议高层住宅楼采用桩基础，选择层⑩或⑩粉土层为桩端持力层，采用高强度预应力离心管桩，静压法沉桩桩型也可采用钻孔灌注桩。

交通条件本项目所在地主要交通干道为和平南路快速路等。

该区域路网结构密集，道路通达，便于各种车辆通行，交通便利。

社会环境随着竣工通车，该区域将成为兼具城市服务功能与交通功能综合性区域，项目周围主要是住宅和事业单位，以及邮局银行储蓄所派出所等政府辅助性办事机构和社会公益性设施，可方便居民生活需要。

该地区供水供电通讯道路等市政设施完善，均能满足项目需求。

第五章工程设计方案设计依据市城市总体规划城市居住区规划设计规范住宅小区修建性详细规划国家有关规范和标准项目单位提供有关资料。

总体规划功能分区本项目由公建区住宅区停车区组成。

根据本项目区内场地现状，以及周边环境现状，拟将公建区设于地块北侧，与相邻，便于未来工作开展，同时也可起到动静分区作用。

住宅区设于南侧，中央为开阔集中绿地和住户室外休憩区。

停车区分设于集中绿地区和公建区，与入口相邻。

交通规划道路交通组织形式针对用地特征和小区性质，公建区和住宅区内采用周边环路，人车分流闹静分离交通模式。

邻近出入口设置地下车库进出口，以方便机动车停放。

环路设计也能够充分满足防火设计要求，在紧急情况下可以很方便到达任栋楼。

住区内步行系统东西连接，南北贯通，住户可以很快速方便到达自己居所。

小区内道路分为三级城市次干道小区级道路庭院级道路。

城市次干道在地块东侧，宽米小区级道路为车行路，宽米庭院级道路沿建筑四周设置，道路宽米。

静态交通规划本项目小区内设置地上和地下停车位。

地上机械停车辆，集中在小区外环道路两侧，以及小区南侧可利用范围内。

地下开敞车库停车辆。

总车位辆。

绿化规划绿化以居住区边界带状绿化与中心绿带成片植被为基础，以小片种植为点缀，并考虑不同季节开花植物搭配，使四季有不同观赏景观同时在成片植被种植中进行色叶协调和对比，以形成优美观叶林。

树种宜选用当地树种特色树种观赏植物，提高居住区绿化效果价值和特色。

景观规划建筑与环境水乳交融，代表着建筑艺术最高境界。

本项目景观设计根据小区原生态植物景观周边环境展开，使其与集中绿化和宅前绿化相贯穿，营造颇具品位小区整体环境。

建筑设计本项目建筑立面造型拟采用现代又兼具历史沉淀性元素，住宅外立面色彩采用暗红灰白色面砖，公建外立面色彩采用石材玻璃组合，形成独特街景观视廊。

户型规划住宅楼设有种户型，分别为，共计户。

其中建筑面积在以下中小套型房户，占建筑面积在以上大套型房户，占。

符合并规函字第号要求。

主要建设指标规划用地净用地总建筑面积地下建筑面积建筑密度绿化率容积率建筑工程本项目总建筑面积，其中住宅工程，层，层高，剪力墙结构配套公建工程，层，层高，框架结构地下建筑工程，地下层，层高，框架结构。

给排水工程供水工程供水水量本项目居住人口人，平均用水指标为人，用水量为。

公建面积则用水量为。

绿化面积，用水指标为，则用水量为。

道路及硬化场地面积，用水指标为，则用水量为。

不可预见水量按计。

项目总用水量为。

供水方案西街南侧有现状市政给水管，北侧有现状市政给水管。

本项目用水水源接入西街南侧现状市政给水管，远期再从小区南侧米规划路给水管引接，实行两路供水。

建筑层以下部分由市政管网供给，层以上部分由蓄水池加压供给。

该项目设清水池设水泵房座，配置生活泵消防泵喷淋泵等，作为生活与消防共用水池。

二排水工程排水量以总用水量考虑，为。

室外设化粪池座，全部为有地下水，地面可过汽车，清掏周期为半年，污水停留时间为。

室内排水系统由卫生器具存水弯管道系统检查口清扫口地入价格下降敏感度系数达，临界点为固定资产投资增加敏感度系数达，临界点为经营成本增加敏感度系数达，临界点为。

相对于经营成本而言，收入价格固定资产投资属本项目敏感因素。

投资回收期也明确显示，销售价格下降固定资产投资增加均会延长投资回收期，使项目财务内部收益率大大低于行业基准收益率。

项目建设单位应加强项目前期工作设计采购和施工各环节管理，尽可能降低投资，确保项目效益。

经济评价从项目盈利能力指标分析项目财务内部收益率投资回收期财务净现值投资利润率和投资利税率，均高于行业基准值，各项指标均表明项目盈利能力较好。

从财务分析角度看，本项目是个建设周期较短，具有定经济效益，较好社会效益。

企业在实施过程中，应严格控制投资，强调经营策略，努力拓展销售市场，使项目取得预期效益。

第十二章招标工程编制依据国家发展计划委员会令第号工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会令第号工程建设自行招标试行办法国家发展计划委员会等七部委令第号工程建设项目施工招标投标办法基本建设物资采购招投标实施细则工程建设项目勘察设计招投标实施细则。

招标基本情况国家发展计划委员会第号令工程建设项目招标范围和规模标准规定关系社会公共利益项目公众安全基础设施项目关系社会公共利益公众安全公用事业项目使用国有资金投资项目国家融资项目使用组织或者外国政府资金项目内各类工程建设项目，包括项目勘察设计施工监理以及与工程有关重要设备材料等采购，达到下列标准之，必须进行招标施工单项合同估算价在万元人民币以上二重要设备材料等货物采购，单项合同估算价在万元三勘察设计监理等服务采购，单项合同估算价在万元人民币以上四单项合同估算价低于第二三项规定标准，但项目总投资额在万元人民币以上。

本项目总投资万元。

其中工程费用万元，其他费用万元，预备费万元。

依据国家发展计划委员会第号令工程建设项目招标范围和规模标准规定，并参照市人民政府投资项目管理办法，本工程属于依法必须招标项目。

根据该工程特点制定招标计划和方案。

招标方案招标范围及标段划分建安工程招标设备工程招标勘察工程招标设计工程招标监理工程招标招标方式采用公开招标方式。

招标组织形式上述招标范围内全部工程委托招标代理公司进行招标工作。

建设项目招标方案和不招标申请表项目名称项目建设单位房地产有限公司单位负责人及电话丁长峰联系人及电话包杰建设内容本项目总建筑面积，其中地上住宅建筑面积，层，框剪结构地上配套公建建筑面积，层，框架结构地下车库建筑面积，地下层。

建设地点和起止年限本项目区南临村，北靠，西临快速路。

总投资额万元资金来源及构成项目总投资万元。

其中建设单位自筹万元，占总投资利用房屋预售款万元，占总投资。

合同估算额万元招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察设计建安工程监理设备重要材料拟选择招标公告发布媒介招投标网∥拟选择招标代理机构情况说明建设单位盖章年月日注情况说明在表内填写不下，可附另页。

本表由项目建设单位填写详见填表说明。

第十三章项目风险分析风险因素本项目主要面临风险是市场风险本工程所用材料设备价格受市场因素影响，有可能呈现浮动。

二保障性风险基坑开挖进行中，产生塌方或边坡位移等现象设备设施及施工材料包装装卸存储和运输中环节有差错，不能及时进场延误工期人力资源不足技术资料变更。

应对措施市场风险应对措施建设单位在原料设备采购方面，宜与大宗原料供应商签订长期合同，锁定价格。