房地产正大花和院项目可行性研究报告投资建议书word文档（32页）

场地临近道路，交通方便。

建设条件自然条件焦作市属暖温带大陆性季风气候。

四季分明，冬春雨勺稀少，干早多风，夏季炎热多雨，水热适中。

由于地势倾斜和太行山屏障，气温高于新乡郑州等地，平原地区年平均气温，山区比平原低，极值温度为，年均降雨量毫米，无霜期天，年日照时数在小时。

水文地质条件水文条件场地地下水为第四系冲洪积层孔隙潜水，主要有大气降水地表水入渗及侧向径流补给，由侧向径流蒸发及人工抽水排泄。

场地稳定地下水位埋深米，地下水水位季节性变化幅度约米。

地质条件场地地貌为山前冲洪积平原，地势相对平坦，场地最大高差米，附近无全新活动断裂通过。

供水排水供电燃气通讯有线电视及交通条件供水条件本项目接入城市供水管网，可保证项目建设和运营期正常供水。

供电条件项目所在位置可接入市政供电网。

排水条件己敷设雨污管网，项目雨污水经处理达标后排入。

燃气条件项目用气可向焦作中燃城市燃气发展有限公司申请接入。

通讯条件该区域通讯可向网通焦作公司或其它通讯运营服务商申请接入，邮政通信也十分便捷，可以保证本项目需要。

有线电视焦作市有线电视网已覆盖该区域，有线电视信号可以接入。

交通条件本项目周边交通便捷，公交路线四通八达。

第四章建设内容与规模功能定位正大花和院建设项目集居住商业娱乐休闲为体，是现代城区和文明居住集中体现，代表了种高尚城区文化。

因此，该项目建成后将成为处居住条件舒适商业气息浓郁布局合理空间疏朗高标准多功能环境美现代化新型城区。

建设内容项目占地面积，建筑物基底面积。

总建筑面积，其中住宅，商业，公共配套面积。

地下建筑面积，容积率，建筑密度，绿地率，居住户数户，居住人口人，停车位个。

建设规模本项目规划建设栋楼，其中建砖混结构层住宅栋，建筑面积框剪结构层商住楼栋，建筑面积配套建设社区服务用房，幼托用房，垃圾收集和公厕。

第五章工程建设方案规划设计依据焦作市城市总体规划城市居住区规划设计规范城市用地分类与规划建设用地标准正大花和院小区规划。

总平面布置方案场地位置项目位于焦作市解放区普济路西侧，建设西路南侧，符合焦作市总体规划。

该址交通便利，地理位置优越。

总平面布置指导思想建筑物设计采用简练现代构成手法，充分体现建筑时代气息和世纪新居住理念。

设计构架根据场地特点，以空间环境变化为亮点，注重人文和自然特色融合，突出园林式景观环境和小区规划，倾力创造人与自然高度和谐，营造典雅时尚生活小区，形成温馨亲和居住感受，商业及高层和小高层建筑高低起伏，建筑序列层次丰富。

建筑立面采用丰富建筑语言表高其典雅时尚风格特色，与周边住宅小区形成明显视觉差异。

建筑设计富于变化同时强调空间近人尺度和舒适，将不同层次空间功能需求融汇统。

总平面布置原则满足城市规划部门用地红线和规划要求。

最大限度地利用宝贵土地资源进行规划建筑物。

在现有条件下，尽可能做到建筑物设计合理。

满足各使用功能要求，做到功能区分合理，且合理组织交通。

满足消防及各专业要求。

依据国家现行有关规划建筑环保防火抗震劳动安全及卫生规范和标准进行设计。

依据地区主导风向和日照情况，使建筑物取得最佳朝向。

在尽可能条件下，加大绿化面积，美化环境。

力求做到节约土地节约投资，提高项目社会经济效益。

建设项目规划布局将本着集约省地原则，依据空间发展战略要求，根据土地分布现状，采取组团规划模式，分片分区进行合理布局，划分为居住商务商业等若干功能片区。

建设项目集居住商业娱乐休闲为体，是现代城区和文明居住集中体现。

规划设计应遵循以人为本设计理念，在设计时候以充分考虑生活居住为第原则。

总体规划布局体现交通顺畅，功能分区和面积分配合理，空间格局严整，环境优良主题突出原则要求。

建筑方案设计依据项目单位提供基础资料及要求民用建筑设计通则高层民用建筑设计防火规范总图制图标准建筑制图标准城市道路绿化规划与设计规范城市道路和建筑物无障碍设计规范智能建筑设计标准国家现行各专业设计法律法规规范规定等。

设计原则根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合焦作市城市建设总体规划前提下，以现代生态园林型山水居住小区为设计框架，有机组织空间布局，强化城市用地功能布置，促成生态文化与居住三者有机统。

设计中发掘利用地区自然历史与人文要素，加强景观风貌控制，营造个舒静优雅交通便捷功能齐备层次丰富和谐健康现代化居住小区。

贯彻以人为本原则，以提高人居环境质量和建设生态型小区为规划目标，满足人居住宅舒适性安全性和功能经济性。

贯彻尊重自然原则，强调自然绿色与居住空间融合，减轻对自然环境影响破坏，营造良好小区小气候。

充分考虑项目独特区位优势，因地制宜，统筹规划小区与城市相互关系，在保证城市设计格局统前提下，努力做到内外景观和谐。

注重项目个性和特色塑造，加大居住区知识技术文化艺术方而内涵。

有效利用道路交通绿化景观合理划分和建筑物特色，增强项目识别性和领域感。

适应汽车交通进入小区趋势，建立便捷安全道路交通系统，安排足够停车场地，寻求车行人行恰当分离途径。

充分考虑住房商品化物业管理社会化以及小区生活服务信息化变化和要求。

坚持节地节能节材设计原则，推广使用建筑新材料新技术，达到环保节能要求。

建筑设计方案根据焦作市城市发展现状，结合本项目发展定位与建设思路，在利用现有资源基础上，进步完善服务功能，以形成完善服务体系。

因此，按项目规划功能定位，本次建设内容主要包括住宅及商业用房等。

商业设计商业用房主要安置品牌连锁百货连锁超市精品店饮食休闲等现代商业。

商业用房外部形象主要体现在沿街界面，外形是由两个高低错落矩形组合而成，裙楼外形完整，虚实变化有致，整个裙房有较强基座感。

住宅设计住宅平面设计根据现代家庭生活行为特征，合理组织住宅内各功能空间平面关系，突出各空间专用性，体现以起居厅室为家庭活动中心原则。

平面设计同时满足良好自然通风和空间视觉效果要求。

住宅采用梯二三户形式，客厅主卧室等主要功能空间南向采光。

为满足不同居住者住房需求，项目各式住宅设计不同户型，户型分为室厅二室厅二室二厅三室厅三室二厅四室二厅等，户型建筑面积分别为不等，总户数户。

建筑形态塑造采用现代建筑设计，以开敞变化住宅建筑风格，现代简约建筑语汇，运用外墙涂料，突出外墙效果，追求建筑形象新颖现代和醒目，在整体建筑造型中，采用丰富形体简洁立面，使精致细部与环境融为体，同时注重细部处理和材料色彩统，巧妙运用经过简化垂直与水平线条组成网格，将实部分相互穿插，并且巧妙地把窗户嵌入适当部位所有窗户均采用高级塑钢淡蓝色中空破璃窗，浅色外涂料墙面，使建筑显得轻巧而富有时代感。

适宜尺度全方位景观效果，努力创造个布局合理，富于个性，具有时代感建筑。

地下设施为有效贯彻集约节地开发原则，本项目将充分利用各建筑物地下空间资源，结合人防工程，建设地下车库地下仓库和半地下储存室等地下设施。

小高层住宅楼般为地下层车库，高层建设物般为地下层至层停车场，地下层按建筑技术规范要求设置防湖防水通风徘气照明消防等。

配套基础设施配套基础设施主要包括道路供排水供电通讯等管网系统及景观绿化工程。

基础设施系统布局遵循服务半径均匀覆盖整个港区原则，为不同类型组团提供相应服务场所。

配套基础设施造型，在充分考虑港区整体规划基础上，以新颖美观建筑风格和丰富建筑造型，体现出港区建筑独有特色，同时考虑其体量大小，以形成整体流畅并富有韵律立体景观。

交通设计与停车场交通设计原则交通设计以保证总体通畅性提升交通安全性加强道路服服务和管理，不断提高项目知名度，增强其吸引力和辐射带动能力。

项目实施进度实施进度安排本项目严格按照国家有关建设项目程序进行，待项目申请报告核准后，项目承办单位应按各子项分别进行总体详细规划设计勘察设计施工图设计场地准备土建施工设备安装及调试竣工验收。

为加速建设进度，缩短建设周期，各子项可交叉进行。

项目实施计划项目从申请报告编制到竣工交付使用共计划安排个月，其中前期工作个月。

工程按国家基本程序办理，项目核准施工图设计土建施工竣工验收等依次进行。

项目核准审查项目申请报告核准后，建设单位将设计方案呈上级部门审查。

时间个月。

委托设计单位进行施工图纸设计，时间个月，同时建设单位进行施工前期准备工作。

士建施工个月，水电安装及配套工程施工个月，装修期个月，设备调试个月，竣工验收个月，总建设工期个月。

第十章组织机构及劳动定员本项目是项庞大系统工程。

项目建成投入运营后还需要有合理有效管理经营方案，以获得良好社会经济和环境效益。

组织机构项目建成投入运营后，应采用市场化运作方式对整个项目进行经营管理，下设行政人事管理部开发经营部成本管理部工程技术部财务部营销中心。

劳动定员根据组织机构及功能，项目建成后定员人，人员来源采取公开招聘方式解决。

人员培训本项目区域范围大，管理人员少，人员定要精干，并实行合同制，定任务，定质量，定期考核，不合格者随时辞退。

第十章项目招标方案为了提高建设项目工程质量，缩短建设工期，防范和化解工程建设中违规行为，提高经济效益，制定本项目招投标方案。

招标范围及招标组织形式招标范围包括项目建设勘察设计招标施工监理招标施工招标主要设备采购招标四项，面向社会公开招标。

项目法人单位须实行委托招标。

投标开标评标和中标程序项目经上级部门核准同意后，在规定媒介上发布招标公告。

在招标文件开始发出之日起日内，具有承担招标项目能力法人或者其他组织都可以投标。

投标人少于个时，应当重新组织招标。

投标文件应当对招标文件提出实质性要求和条件做出响应，建筑施工招标文件内容还包括拟派出项目经理与主要技术人员简历业绩和拟用以完成招标项目机械设备。

开标时由委托招标单位主持，所有投标人参加，按规定有关主管部门监督招标过程。

投标人投标应当能够最大限度满足招标文件中规定各项综合评价标准或者能够满足招标文件实质性要求。

评标按照中华人民共和国招投标法规定和程序进行。

中标人确定后，招标人中标人发出中标通知书，该通知书只有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担经济责任，自中标通知书发出日之内，按照招标文件，项目单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，并且不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

评标委员会人员组成和资质要求为保证招投标过程项目公开公平公正，对评标委员会组成和资质要求如下评标委员会人员组成评标委员会由项目单位代表和有关技术经济等方面专家组成。

评标委员会主任由资深专家担任评标委员采用单数制，但最低不少于人，并且技术经济等方面专家不得少于成员总数三分之二。

评标委员要严格按照招标文件确定评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。

评标委员会成员资格要求评委会成员在副高副教授职称以上，从事本专业至少在年以上，对工程项目有较深入研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。

评标委员会成员应当客观公正履行职务，遵守职业道德，对所提出评审意见承担个人责任。

第十二章投资估算与资金筹措估算依据项目投资估算依据有河南省建筑工程综合基价办法河南省建筑工