房地产花园房地产开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（41页）

蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。

楼价是蚌埠市楼市价格风向标，楼价明显高于其他区。

多为品牌高品质楼盘。

建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。

小高层建筑占有定比重。

多为外地开发企业开发建设。

空置率并不高。

三花园临近区域房地产市场分析微观临近区域大致范围是东至蚌埠市政府，北至路，南至大道，西至花园。

即为蚌埠新城综合开发区中心商务区大部分范围。

蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定省级开发区，面积约为平方公里，规划人口约万人，分为四个片区，即为中心商务区行政办公区龙湖风景区仓储加工区。

其中中心商务区规划定位于金融商务办公酒店文化会展中心住宅商业步行街行政办公文化休闲娱乐旅游度假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房地产业新型服务业金融商贸文化教育旅游娱乐业，大力发展开放型经济。

花园即属中心商务区。

临近区域房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘个，多数为大盘楼盘，均为分期开发建设实施，均为外地开发企业开发建设。

临近区域房地产开发投资额比较大，占据蚌山区房地产开发投资额半壁江山。

临近区域楼盘开发企业在楼盘销售过程中，重视营销策略营销渠道价格策略综合实用，营销费用投入较高。

临近区域主要竞争楼盘分析将在第二章营销分析中详细阐述。

第二章营销分析第节项目环境分析和分析环境条件土地性质综述项目用地面积，折合亩，为出让住宅土地和公建用地，住宅出让年限年，土地形状呈金三角形。

项目东至已建成月光花园，西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。

二项目周围景观自然景观东方景观。

由于项目与月光花园属同住宅区，根据规划，项目与月光花园之间规划了大面积中心广场绿地，因此项目东方自然景观较佳。

西北方景观。

根据新城区中心商务区区域规划，该规划即将实施，项目西北临区域是近万绿地，项目西北方自然景观十分优美。

西北方向远景可观看到淮河文化广场优美景观。

南方景观。

项目南临已建成光花园，光花园是中国产优秀住宅区，容积率低，绿地率高，项目正对着花园绿地大道，因此项目南方自然景观怡人。

景观综述从本项目周围环临景观及远景开阔程度看，四周方向远景和近景相对来说是比较优美，也是本项目大优势和卖点。

三环境卫生社会治安状况环境卫生。

项目属戴湖住区，是其个组团，临近光光光花园经过物业管理公司近来有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。

惟缺憾是项目南临规划路兰凌路开通后会产生汽车尾气和噪音，但对项目产生影响微不足道。

社会治安状况。

项目位于本市东南方向，地处城乡结合部，前些年社会治安状况并不十分好，但近些年经过地方政府综合治理和政治思想工作开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，该住区社会治安状况明显好转，年项目临近村违法犯罪率为零。

四周围交通条件环临公共交通条件。

项目东临四路，南接路，在住区东主入口即有路公交车起终站向东米即珍珠小区也有路公交车停靠站临近区域路网密布，交通较为发达，出租车随手可招。

项目与公共交通连接。

本项目仅临公共交通站路公交车起终站米，居民仅需步行分钟即可到达站点，不存在亚交通问题。

交通条件综述。

环临项目公共交通极为便利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制，所以，该项目可充分宣传交通便捷这优势点。

五配套设施菜市场。

项目正对面星光花园西北角，规划有高档次室内菜市场，面积较大，设施较为齐全，且该菜市场即将建造施工。

商店超市。

附近小型便利店星罗棋布，规模超市达家以上。

学校幼儿园。

本项目中即有特色学校幼儿园，占地面积约万，各类教育教学设施齐全。

医院。

小型社区诊所个体诊所项目附近有家之多，大型医院蚌埠铁路医院距项目米。

体育运动场所。

本项目中学校附有体育场，且为开放式，在学校兼用同时，也可供居民使用。

另，星光花园内也有健身大道供居民使用。

银行邮局酒店娱乐场所此类设施附近齐全。

本项目所处地区是规划居住用地地区，已建成区人口密度较大，各种生活配套设施十分完善，居住在项目中居民可衣食无忧。

但本区域缺少规模大档次高精品购物中心，所在在本项目实施中可在沿兰凌路住宅底层设置商业铺面，以弥补此方面不足。

二项目分析对项目营销，首要就是弄清项目自身优缺点，面临机会和威胁，正所谓知彼知己，方能百战不殆。

以下是项目分析。

优势交通条件。

便捷。

周围配套设施。

完善齐全。

教育文化氛围。

项目中特色学校幼儿园，房地产与教育文化对接联姻，对于那些渴望自己孩子以后能够得到特长教育家长来说，无疑是最佳选择。

小区环境卫生状况。

优良。

建筑功能附件。

充分体现人体化设计，功能合理，户型科学，建筑立面新颖高档，附件众多。

建筑质量。

可靠优良。

物业管理。

优秀。

发展商资信。

级资质开发企业，品牌信誉良好。

售价。

相对偏低。

销售售后服务。

热情周到。

销售形式。

灵活多样付款方式。

二劣势项目规模。

偏小。

土地利用。

不规则。

临铁路专用线。

针对项目优劣势，发展商应广泛宣传项目优势来弱化甚至掩盖项目劣势。

具体可以规模偏小可以宣传为袖珍精品。

土地不规则可以宣传为居住在金三角。

临铁路专用线可以在项目西侧栽植高大灌木，可遮挡西晒阳光，二可减弱噪声。

三机会重大机会点。

年新城区在中心商务区内绝不供应居住用地。

新城区中心商务区快速发展，投资强度增加，入驻企事业单位快速增加，人口数量迅猛增大，进而导致住宅消费客源激增。

政府宏观调控措施得力有效，年全市土地供应闸门收紧。

与建设银行双赢合作关系和建设银行大力支持，资金链条无忧。

四威胁整个行业竞争激烈。

项目竞争楼盘在个方面各有优势点。

外地开发企业高超营销手段和雄厚资金实力。

项目机会点众多，重点机会点将促使项目成功威胁是任何地区房地产业普遍现象，是不足以抵消本项目机会。

图花园分析鉴于本项目内部条件具有强大内部优势，和重大外部机会，发展商可采取加快投资速度，扩大生产，提高市场占有率战略，即增长性战略面临些微不足道劣势和威胁，发展商可克服内部劣势，避免或降低外部威胁冲击。

战略劣势规模偏小土地不规则铁路专用线机会土地供应紧缩客源激增银企双输赢战略劣势规模偏小土地不规则铁路专用线威胁竞争激烈外企营销手段外企资金实力战略采用战略优势交通配套教育卫生建筑功能质量物业管理发展商资信付款方式售后服务相对价低机会土地供应紧缩客源激增银企双赢战略优势交通配套教育卫生建筑功能质量物业管理发展商资信付款方式售后服务相对价低威胁竞争激烈外企营销手段外企资金实力第二节主要竞争楼盘分析本项目临近地段目前主要竞争楼盘有龙湖香都沁雅花园Ⅱ阿尔卡迪亚Ⅱ金山家园益兴名流区等个楼盘。

香都项目特色与市场定位。

该楼盘位于大道北侧，办公中心西北侧，占地，容积率，绿地率，由多层和小高层组成。

交通相对较为便捷，周边配套设施基本齐全，周围自然环境般。

临近区域内有中学小学职业中学高校等，子女就学相对较为方便。

该楼盘发展商是香港投资公司，发展商实力雄厚开发商是安徽置业公司，开发商经验不足营销企划为福州投资顾问公司，经销商经验老到，手法娴熟，售楼处设在楼盘门口南侧，并经形象包装，气势宏伟高大。

该楼盘产品定位于中高档商品房。

外装饰为中档外墙涂料面砖。

内装饰为毛坯墙地，智能化偏高主力户型客户定位于中上等收入白领人士现销售宣传价元，折实价元。

销售情况。

年开盘，现已销售成，市场反映尚可，销售业绩良好。

成功之处。

得益于销售商娴熟操盘手法，广告宣传采取密集狂轰滥炸。

二亚Ⅱ项目特色与市场定位。

该楼盘位于花园东侧，路南侧，东临文化广场区域位置有定优越性占地面积，规划建筑面积，容积率，绿地率，全部由小高层敏感性分析市场经济条件下，由于原料价格人工费及其他费用波动，将会直接影响开发成本，从而引起项目经济效益变化。

据市场调查和专家估计，未来个月开发成本最大升幅不会超过，现分别设开发成本上涨分析项目经济效益变动敏感程度。

分析结果如表。

表开发成本影响程度分析表计量单位万元开发成本增长幅度开发成本实现收益全投资收益率全投资收益下降幅度平衡点由表所得分析结果可以看出，项目经济效益对开发成本变动相当敏感，只要开发成本上涨，全投资收益率就分下降。

当开发成本升幅度达时，项目即处于盈亏平衡状态。

由此可见，在项目实施过程中，控制成本开支推行责任成本制度引入广泛竞争机制是项目获利重要保证。

二销售价格敏感性分析由于市场行情波动变化或出于竞争需要，未来个月内商品房销售价格有可能下降，从而直接影响项目实现收益下降。

对于本项目，因前述估算销售价格住宅元，营业房元，此价并不高，未来个月内下降空间并不大，经可研人员和有关专家估计最多下降。

现设价格分别下降，分析由此引起经济效益下降程度。

分析计算结果见表。

表商品房销售单价影响程度分析表计量单位万元单价下降幅度销售收入实现收益投资收益率投资收益下降幅度平衡点由表所示分析结果可看出，本项目全投资收益率对销售单价变动特别敏感。

当单价分别下降时，全投资收益率就分别下降当单价下降幅度至时，本项目盈亏平衡。

由此可见，本项目实施过程中应尽早预售尽早回收资金，对确保投资收益是非常重要。

六运用概率树法进行财务风险分析针对本市房地产市场特点和本项目优劣势，可研人员运用法对项目实施过程中开发成本销售单价上涨和下降进行了概率估计，经专家们估计概率如表。

表开发成本销售单价变动概率分布表变化率概率不确定因素计算值销售单价开发成本根据表专家估计概率，画出概率树分析图。

销售单价开发成本发生可能性全投资收益加权全投资收益合计图销售单价开发成本变动概率分布图由图可见，全投资收益加权期望值为万元，且全投资收益大于零概率全投资收益，项目无任何风险。

第五章国民经济评价国民经济评价是从整个国民经济角度，从宏观经济战略高度来评价项目对整个国民经济活动带来影响，以及整个国民经济为项目付出代价。

般说来，任何投资项目必须通过国民经济评价才能实施。

本项目是房地产开发项目，依据国民经济评价方法，根据本项目特点，进行国民经济评价，可在财务评价基础上，对财务评价中有关成本和收入进行调整得到国民经济费用和效益。

直接费用与直接效益调整本项目所用土地是出让土地，是在完全公开市场条件下获得土地使用权，不存在价格扭曲现象，故不予调整。

规划设计费是社会中介服务机构收取费用，不存在价格扭曲现象，不予调整。

工程报建规费是国民经济内部转移支付，予以剔除。

建筑安装工程费和室外工程费，现阶段市场比较自由开放，不存在价格扭曲现象，故不予调整。

发展商开发间接费比例比全社会客观水平略低，故予适当调整，其换算系数取，经调整后开发间接费为万元。

销售推广费不予调整。

税金及附加属国民经济内部转移支付，予以剔除。

财务费用属国民经济内部转移支付，予以剔除。

考虑到项目销售单价偏低，适当予以调增，即为万元。

二间接费用与间接效益本项目不会造成国民经济间接费用支出，故间接费用为。

本项目是房地产开发项目，项目实施前，该地区自然环境卫生状况社会治安等般，通过本项目实施能改善上述之状况，产生国民经济