房地产项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

大量保障性住房入市，使纳入保障性住房统计平均房价将呈下调趋势。

十二五及未来十年房地产市场展望房地产市场需求从房地产市场需求看，房产特别是住房需求主要来自两方面是新增家庭住房需求，二是既有家庭改善性住房需求。

以新增家庭住房需求将呈下降趋势，根据五普人口数据，全国人口婚配年龄段人口高峰将在年到来。

城市人口婚配人口高峰在年已经到达。

我国城市化速度十五期间出现了下降趋势，导致我国城市新增长数量将呈下降态势，新增家庭需求也呈现萎缩趋势。

既有家庭改善性需求取决于经济增长和收入分配格局变化，也就是取决于家庭收入储蓄水平。

如果未来我国能够保持较高增长率并实现相对公平收入格局，则经济在三到五年收入增长后，既有家庭改善型需求可能再次释放。

城市住房需求结构分化，住房需求结构主要取决于收入水平和家庭结构，并对我国人口结构，城市化速度，经济发展条件变化特点，改善性住房需求占比增加，小户型住房需求逐渐萎缩。

房地产市场供给从房地产市场供给来看，近期城镇新增房地产供给仍将保持快速增长趋势，十二五后期及十三五进入平稳供给期，但出现大幅下降可能性也很小。

年年房地产开发企业土地购臵新开工高峰，在建项目将在年年形成实际有效地房地产供给，国家近年来加大了住房保障支持力度，大批增长中小户型用房供给将在年年集中上市。

十二五及十三五我国城市房地产需求特别是住房需求矛盾将逐渐缓和，导致房地产开发企业调整开发建设能力。

我国处于资源约束严重国家，人均可供开发用地少，不允许我国住房建设过度扩张，新增房地产供给不可能长期快速增长。

我国经济发展属于典型政府主导型，当房地业调整接近经济增长时，中央与地方政府均可能寻求对房地产开发支持。

建设规模及方案整体设计原则遵循统规划合理布局因地制宜综合开发配套建设原则，以城市空间结构为重点，综合考虑日照采光通风防灾配建设施及管理要求，必须满足目前建筑设计规范要求，接建建筑不得超过原建筑基底线。

综合服务配套设施齐全。

建筑体量高度色彩等应与周围环境相协调。

贯彻以人为本原则。

把生态环境与人文环境放在重要地位，营造安定健康和谐社区环境。

贯彻高效便捷功能原则。

各区域和功能空间之间形成高效便捷网络。

贯彻可持续发展原则。

把生态环保放在重要地位，从宏观规划到微观设计具体技术采用都要坚持可持续化发展要求。

总图布局及功能规划本项目以住宅建设为主，配套建设商业网点及地下室等。

小区平面整体呈半字型，小区分为个单元规划建设。

位于沙河镇街北侧，主入口位于西南侧，从入口进入依次为号楼号楼号楼，其中，号楼由二十层二十三层二栋住宅组成，呈阶梯状布臵号楼由三层公建和物业用房组成。

号楼为二十三层和二十住宅楼组成，呈阶梯状布臵。

住宅楼东南侧为绿地及道路广场，正对沙河镇街为小区次入口。

住宅本项目小区主体住宅形式为中高层住宅，单体采用经典大户型设计。

本项目住宅楼单体采用经典平面设计，具体户型以为主，并搭配中小户型，框架结构。

地下室地下室主要用作停车场部分为人防工程及公共配套服务设施安臵，在小区主入口右侧为机动车地下出入口，小区次入口右侧设臵自行车地下出入口。

其它配套设施包括社区用房，为小区提供公共配套服务给排水管网电力线路联合通讯管线煤气管线等就近接入市政管网和网络，小区内设变电室，设计要满足负荷需要，其它配套设施利用周边现有设施，为小区提供公共配套服务。

广场和绿化隔离带小区主入口处结合开放广场，主干道及小区内部设臵多处绿化景观广场。

小区内部道路两侧商业网点外围及宅前均建有绿化隔离带。

根据城市规划及住宅小区建设要求，小区外侧与主要街道之间建设绿化隔离带，以保护小区环境卫生，美化环境。

建设内容与规模本项目规划总用地面积，总建筑面积，其中住宅面积，公建面积。

小区道路及广场总面积，绿化总面积。

容积率，建筑密度，绿化率。

小区预计入住户居民，户均人，约人。

表主要建构筑物表单位序号项目名称数量备注总建筑面积住宅约为栋公建绿化面积绿化率道路及广场面积公共配套设施给排水根据中国人民共和国国家标准建筑给水排水设计规范，确定普通住宅最高日生活用水量按升人日计算门市网点按升日计算绿化用水量按升日计算小区道路与广场喷洒用水量按升日计算小区管网漏失及未预见水量之和按最高日用水量日计算，得出本项目最高日用水量约为日，本项目年用水量约为万吨。

污水量按用水量计算，其污水量为万吨年。

该区给水从市政管网接入，水加压泵房拟设臵于地下室内。

项目区内设地下消防水池，消防管线需布臵成环状。

该区排水采取雨污分流制，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道，雨水直排入市政排水管道，庭院内适当设臵雨水井。

供电本项目用电设计为三级用电负荷。

小区住宅楼用电原则上按考虑，每户不小于，商业网点用电负荷按考虑，并且考虑其他公建用电负荷，测算本项目总用电负荷约为，年用电量约为万度年。

项目区附近供电设施已具备，根据用电负荷总量，小区内建设变电箱，由市政供电线路接入，即可保证项目正常用电。

供暖该项目供暖采用集中供暖方式，供热源为海德热电厂。

供暖热负荷指标采用中国建筑科学研究院空调所城市集中供热采暖热指标推荐值初步研究结论，即我国三北地区目前城市采暖热指标包括管网热损失在内可采用。

本项目采暖指标按计算，则本项目供暖总负荷约为。

安保系统安装智能化安保管理系统及物业管理系统，通过计算机联接使其成为套较为完整管理系统。

表主要配套设施及设备表序号名称数量备注配电设施项设备设臵于地下室内给排水设施项设备设臵于地下室内供暖设施项集中供暖消防设施项包括室内外照明其它设施项包括室内外安保及物业管理系统项包括室内外设施电梯部每个单元部电梯建设方案设计本工程设计涉及建筑结构防火节能隔声采光照明给排水通风燃气电气等各种专业，设计时需遵循丹东市城市规划管理实施细则年有关规定及建设用地所在区域规划设计要求，单体设计时还应符合国家现行有关强制性标准规定。

建设构思充分利用地形，争取住宅良好朝向与景观。

全区设计有多种组合方式，规划整体而富有变化，保证开发灵活性同时充分利用周边环境，通过住宅区内景观轴线和建筑层次创造出丰富立体景框。

根据不同建筑需求，利用道路和景观区分内外不同层次关系，强调各居住组团内部互不干扰，保证了幽静舒适居住氛围。

根据本工程特点和要求，提供套便于开发操作性强可持续发展建设构架。

平面设计根据使用功能，采用框架结构大空间布局，可根据消费需求在设计时灵活组合，调整平面空间构成。

单体平面设计符合国家建设基本标准和有关规范要求。

在符合项目本身使用需求基础上，建筑设计融合当地文化元素，使整体建筑风格协调致，有相应面积室外绿地，单体平面设计符合建设基本标准和有关规范，所以在施工期间应采取积极措施来尽量减少扬尘产生。

废渣少量建筑垃圾可及时清理，没有工业废渣，不污染环境。

噪音施工期噪声污染源主要是施工机械和运输车辆，这些机械单体声级般均在以上，其中声级最大是电钻，声级达，这些设备运转将影响施工场地周围区域声环境质量。

本项目在施工中尽可能选用低噪声机械，不在夜间施工。

运营期污染防治措施项目设计将环保设施和项目主体工程同时建设，同时投入使用。

项目可能会产生污染主要是生活垃圾及生活污水。

项目建成投入使用后，统处理垃圾，垃圾做到日产日清。

按照城市垃圾处理标准处理，不会污染环境生活污水也统处理，由城市污水排放管道统排放，不会污染环境。

地质灾害影响分析地质灾害防治工作关系广大人民群众生命和财产安全，关系经济社会发展全局和稳定大局。

坚持以人为本，全面落实科学发展观，切实加强地质灾害监测预警工作，不断完善应急管理机制，做好地质灾害防治工作。

提高认识，高度重视地质灾害防治工作，突出重点，落实责任，完善相关工作机制，全面提高地质灾害监测预警和应急反应能力，努力降低地质灾害造员和财产损失，确保全市经济社会全面协调和可持续发展。

水土保持措施原则性措施从规划设计到工程施工均应充分考虑水土保持工作，制定切实可行水土保持措施。

充分考虑本地降雨季节性变化，合理安排施工期，大面积破土应尽量避开雨季，可减少水土流失量。

合理安排施工单元，减少施工面裸露时间，尽量避免施工场地大面积裸露。

重视全方位全过程水土保持工作，做到从施工到工程完工全过程水土保持工作。

技术性措施绿化措施根据项目所在地气候和土质条件，选择合适树种或者尽量保留现有部分景观树，在场地周围定范围内建立个绿化带，形成绿色植物隔离带，这样既可以起到水土保持和防止土壤侵蚀作用，也可以吸附尘埃净化空气，还可以美化环境。

排水系统路面排水应采用雨污分流，地面排水与地下排水相结合，雨水就近排入河流或利用。

在施工期间，施工人员生活废水和建筑废水需要采取临时沉淀池进行处理后排放。

严格禁止施工废水和施工人员生活废水随意排放。

施工阶段，预制板场拌和场等需要大量砂石料，应在其周围堆臵草砂包挡砂，场地四周开挖简易排水沟。

施工期间临时水土保持措施施工期间，项目建设中场地平整基础开挖将造成土石方较多，需要挖方填方较多，可合理调配，平衡利用。

工程完成后部分土方作为绿地表土覆土，其它土方直接运送至环保指定地点。

总之项目方应该尽可能采取临时措施进行水土保持，以将施工所引起水土流失降低到最小限度。

施工结束后植被恢复施工结束后进行大面积绿化以恢复部分植被。

地震保持措施地震是威胁人类安全主要自然灾害之，地震对建筑物破坏是非常普遍，而建筑物破坏会造成大量人员伤亡和财产损失。

据统计，地震中人员伤亡均因建筑物破坏所致。

因此，为使建筑物具有定抗震能力，就必须在设计施工中按抗震设防要求和抗震设计规范进行抗震设防，以提高各类建筑物抗震能力，这是营建安居工程保证工程安全长远大计。

中华人民共和国防震减灾法规定新建改建扩建各类建设工程，应按国家有关规定达到抗震设防要求。

抗震设防是地震灾害预防中项工程性预防措施，主要是指对各类建设工程必须按抗震设防要求和抗震设计施工规范进行抗震设计施工对已建成建筑物，未采取抗震设防措施应采取必要加固措施。

该项目区域地震烈度按度设防。

第章经济影响分析财务分析销售收入和总成本分析销售收入本项目销售收入主要为住宅。

住宅可销售面积为，销售单价按元计算，则住宅销售收入为万元。

本项目总销售收入为万元。

税金及附加税金及附加按销售收入计算，为万元。

营业税取，城市建设维护税及教育附加税分别为和总成本建筑成本万元管理费用按销售收入计算，为万元销售费用按销售收入计算，为万元其它费用按销售收入计算，为万元则总成本为万元。

效益分析利润总额主营业务收入总成本税金及附加万元税后利润利润总额所得税万元销售利润率税后利润主营业务收入投资利润率税后利润建设投资第章社会影响分析社会影响分析行业影响分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是商业地产开发已逐渐成为房地产开发市场主流，它对拉动我国国民经济增长起到了至