扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告投资建议书doc文档（74页）

二可行性研究内容本报告根据对扬州邵伯湖天伦乐园进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着经济合理技术可行原则，以当前实际需求资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目市场及建设方案技术功能经济等方面进行分析，根据国家有关规定确定合理建设规划和投资。

本可行性研究主要内容如下项目建设背景和必要性发展与需求前景分析建设方案及建设条件工程方案及环境评价项目实施进度计划及招标组织经营与管理投资估算及资金筹措借款偿还方案确定和分析社会效益分析风险分析第四节研究结论主要研究结论项目建设具有充分必要性扬州市区位条件优越，地处长江下游北岸，位于南京都市经济圈和上海都市经济圈交汇地带，南接南京镇江，西连宿迁安徽，北与淮安盐城接壤，东邻泰州。

是国务院首批公布二十四个历史文化名城之，是获得中国人居环境奖联合国人居奖城市。

本项目符合扬州有关国民经济和社会发展总体规划专项规划区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。

公道镇区域内建立本项目，具备发展老年服务产业基础条件。

同时对扬州经济快速发挥，具有较为明显吸聚功能增值功能优化功能和可持续功能，对周边地区发展具有影响辐射和示范功能。

本项目建设是十分必要。

项目建设符合总体规划项目总体建设方案符合扬州市总体规划以及扬州市邗江区公道镇概念规划要求，道路布局合理，各项工程技术指标恰当，配套设施完善。

并能适应公道镇整体发展要求。

项目建设具有良好建设条件扬州市委市政府以及扬州市邗江区公道镇政府对项目建设予以高度重视，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施，本项目具备良好开发建设条件。

项目建设内容本项目建设内容主要包括养老住宅组团公共服务组团商品交易组团及配套建设等组成。

环保与劳动安全本项目通过加强管理，严格执行环保措施，不会对环境产生太大影响。

项目劳动安全措施落实。

项目组织管理实施进度及招标项目组织机构健全，并将建立完善项目管理体系。

按照国家相关规定，采取相应招标方式。

投资及回报本项目固定资产投资总额万元，其中项目工程费用万元，工程建设其他费用万元含土地费用万元，预备费用万元，建设期利息万元投资估算详见表。

资金来源由中国江苏国际经济技术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。

经测算，项目计算期内，项目全部投资财务内部收益率所得税后，高于基准收益率所得税后财务净现值大于，该项目在财务上可以接受项目投资回收期为年，项目能较快收回投资。

二主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见下表序号指标名称单位数值备注工程内容高端住宅居家养老住宅机构养老住宅福利型住宅学校医院及护理机构老年娱乐机构酒店序号指标名称单位数值备注老年国际商品交易中心会展中心创意中心其他辅助建筑道路及配套园林绿化建设期年总投资额万元工程费用万元工程建设其他费用万元预备费用万元建设期利息万元经济指标财务内部收益率税后财务净现值税后万元投资回收期年年三建议按照国家有关规定，做好单项工程建设招标工作，实现项目建设投资省建设快质量好目标。

制订资金使用计划，监督资金使用，将建设资金落到实处，保证项目建设完成。

做好与地方政府财政金融等各相关部门协调工作，争取更多政策倾斜，支持促进公道镇稳定快速发展。

在项目建设过程中，建设单位需加强与地方有关部门联系，如规划土地交通消防供水供电环保地质等部门，确保项目在操作过程中严格按照程序办事。

着力做好拆迁安臵工作，这对整个项目如期进行关系极为重要，在本项目中起决定性作用。

建议作为重中之重工作，花大力气做好。

第二章项目建设背景和必要性第节项目建设背景扬州市概况扬州位于江苏省中部，江淮平原南端，南临长江，北负淮河，中贯京杭大运河。

市区位于京杭大运河与长江交汇处，是长江下游重要滨江城市，也是江苏重要水陆交通枢纽。

扬州市历史悠久人文荟萃，至今已有近年历史。

历史上，扬州曾作为经济大都市和重要通商口岸，经济繁荣文化发达。

扬州市风景优美文物古迹众多，是国务院首批公布个历史文化名城之，获全国优秀旅游城市称号，年被评为国家环保模范城市国家卫生城市和国家文明城市工作先进市，是长江三角洲重要对外开放城市和旅游城市。

扬州市水陆交通基础设施优良，运输便捷。

南京到扬州汽车只需个多小时，上海到扬州只需个多小时，北京至扬州只需要个多小时。

扬州由于具有沿江滨海优越区位条件及稳定农业特色工业丰富物产资源和人文优势，年被国务院批准为开放城市。

党十届三中全会确定改革开放方针以来，特别是党中央实施建设上海浦东，推动长江三角洲和长江沿江地区开放与经济发展战略以来，扬州作为长江下游重要沿江城市，经济和社会事业得到了迅速发展。

新世纪又给扬州发展带来新机遇，勾画出新蓝图。

扬州市城市发展总目标按照率先实现全面小康，率先基本实现现代化要求，将扬州建成经济强市文化大市旅游名市和生态园林城市，成为古代文化与现代文明交相辉映名城。

扬州市城市功能定位历史文化名城，具有传统特色风景旅游城市，适宜人居生态园林城市和长江三角洲区域性中心城市之。

从宏观政策上看，在二年全省城市工作会议上，我省勾勒出南京苏锡常徐州三大都市圈，作为南京都市圈重要增长极扬州，提出了要在苏中地区率先崛起，使扬州尽快从中等城市发展成为个大城市。

从宏观交通上看，扬州正在形成个四通八达现代交通立体网络。

宁通公路贯穿东西，京沪高速公路纵横南北宁启铁路开通，扬州从此告别了地无寸铁历史，圆了扬州人百年美梦。

西北绕城公路通车使扬州成为全省首个具有环城高速公路网地级市。

润扬长江大桥全线贯通，使扬州至镇江天堑变通途。

此外沿江高等级公路扬州港扩建等批重大基础设施建设构筑了扬州大发展新平台。

水陆交通改善将为扬州市经济腾飞奠定坚实基础。

目前，扬州城市规模不断扩大，城市人口不断增长，城市交通体系不断完善，城乡布局发生了显著变化，个东城西市南港北区城市格局已初步形成。

根据扬州市建设百万人口城市总体要求和发展规划，必须进步推进城市化发展进程，加快扬州市发展步伐。

在经济全球化时代，国际资本和生产要素在向全球发展中国家扩散，随着中国加入，各地新轮迎接资本开发热潮正在形成，各地都在比拼发展载体城市环境和综合经济实力，城市间竞争日益激烈。

根据扬州市富民强市建设名城发展要求和实现两个率先力争苏中第奋斗目标，为抢抓发展机遇，进步改善投资环境，提高城市综合竞争能力，年月扬州市委市政府提出用三年左右时间完成以四点五片六线环为重点城市环境综合整治任务城市建设目标，和年变样，三年大变样城市环境综合整治战略构想，吹响全力推进名城建设号角。

通过道路改造河道整治广场建设和绿化亮化以及老城区改造等系列举措，再现了春风十里扬州路绿扬城廓是扬州古诗意境，体现了绿色扬州生态扬州城市特色。

城市生态环境变美了，城市形象变靓了，古城扬州知名度美誉度大大提高，自年举夺得国家卫生城市国家环保模范城市全国文明城市工作先进城市三块金牌，接着又相继获得了国家园林城市中国人居环境奖国家节水型城市国家畅通工程类优秀城市和年荣获联合国人居奖等块块沉甸甸城市奖牌，并已连续五年被台湾电电公会评选为台商极力推荐十佳城市之。

扬州市委市政府深刻地认识到，年历史文化底蕴是扬州城市之魂，也是扬州城市发展独特优势。

在城市规划建设中，必须坚守住彰显，以园区模式进行开发运作。

即便如此，园区运作也需要得到省市级政府支持，才能使地方政府在园区运作上获得园区规模所需土地指标。

具体运作农村居民点土地臵换。

集聚农民居住臵换农民宅基地，尽可能使用闲臵坡地或其它闲臵土地。

尽可能减少新增建设用地指标。

在获得整体土地规划批准后，具体园区土地性质也丰富多样需要灵活对待。

在园区规划中，有定比例福利性质基础设施比如福利养老区福利中心有定事业性用地比如医院和学校有农业用地如规划苗圃农业基地还有非盈利性民办组织有定比例养老机构是由非盈利民办组织经营用地另外还包括大量商业用地用于开发养老住宅酒店等。

福利性质土地需要采取划拨方式，商业性质土地需要以招拍挂方式转让。

这些都增加了土地使用难度。

融资瓶颈问题。

园区运作投融资特点是融资量大分期开发分期融资投资主体多。

园区分期开发，期将比期所需投资金额大。

老年产业投资大，周期长，见效慢，这种融资须中长期贷款才能有利于项目推进和发展。

因此，要给老年产业设立独特融资渠道和政策。

三市场风险从市场可行角度来看，新模式受到社会认同和现行医疗体制约束。

养老产业园区需要社会逐步认同。

老年城规模庞大，以老年服务产业为主题，这产业园区模式在认同方面存在两个难题是老年服务产业是公益事业观点有待于随人口老龄化加速而改变，需要将老年服务产业化，引进民间资本以解决养老供给不足以及所存在供给层次单问题，这有待于观念进步改变二是老年服务产业园区化发展与现行居住模式冲突。

现有老人居住模式均以家庭居住地为中心或所在城市为中心，老年人不愿离开所熟悉社会环境，社会关系重塑是园区发展重要限制因素，这限制因素破除需要两个方面共同发挥作用，首先园区应高标准建设，提供较高质量各类服务其次，老年人观念需逐步加以改变，通过政府引导企业宣传共同推进老年人观变变化。

医疗保障体系分割养老市场。

是现行城市居民医疗保险和新型农村合作医疗是以属地化原则确立，保费水平和报销水平常常受到地方财政实力影响，在各地报销比例筹资水平不背景下，筹资水平低地区和筹资水平高地区对医保费用报销实施限制，因此老年人医疗费用难以异地报销，这给老年服务市场统形成造成较大障碍。

二是由于医疗资源集中在经济较为发达地区，如果实施医疗费用异地报销，地方财政有可能形成财政缺口，地方政府因此降低了异地看病报销标准。

江苏应当在全省内统筹安排，至少在苏南地区尽早实现医疗保险异地报销和筹资水平致。

也要注意到，随着长三角体化进程不断加快，统市场形成有可能破除市场分割，特别是在苏南地区，由于经济差距逐步缩小，医疗保障体系分割市场问题有望得到缓解。

四政策风险民政部门扶持政策落实问题。

民政部门为解决养老问题出台了相关扶持政策，对公益性养老机构能够落实，而对多元投资养老机构能否落实还有待争取。

如国家出台了系列税收优惠政策鼓励民间机构兴办养老机构，但对养老机构税收政策界定尚不清晰，此类政策还需明确。

消费性服务业支持问题。

是老年服务属消费性服务业，尽管江苏省委省政府明确提出鼓励发展民生服务业，但支持力度相对生产性服务业来说偏低，因此在政策层面上，应尽早考虑在增值税营业税所得税等税收政策方面与生产性服务业致二是多元化资金进入老年服务业都不同程度面临融资困难，民办福利机构在规划建设税费减免用地用水用电等方面，与政府办社会福利机构应样享受同等待遇。

三是老年人群自身特点让经营者提心吊胆