承德鑫隆灯具建材城商贸城项目可行性研究报告投资建议书word文档（22页）

令人惊奇是，与家居行业家具地板木门等其他领域相比，灯具行业巨大市场空间却难以形成巨大品牌效应，真正名牌屈指可数，老百姓在购买灯具时也根本不认品牌。

项关于消费者购灯习惯调查显示，消费者选择参考指标顺序是款式质量服务品牌。

十里河灯饰城常务副总经理田民表示，灯具行业这种现状方面缘于行业起步较晚，品牌打造需要个长期过程，另方面也是由于灯具制作工艺简单，需求量大，厂家不需要付出心力打造品牌，也能获得良好市场业绩。

国民经济建设人民生活息息相关。

随着我国经济持续稳定发展，国民收入稳步提高，建材家居用品社会需求量，每年以增量在增长。

年，全国市场需求总量在万亿元人民币左右，其中承德地区约亿元，促使建材家居用品市场得到了快速发展。

到目前为止，全国约有三千家，且发展势头仍然强劲。

全国灯具建材家居用品市场，除了占不到零售业超市自营市场外，普遍存在市场建设简陋设施不全布局混乱经营管理不规范营销方式落后信息化程度低经营者素质参差不齐商品质量和价格难以控制市场环境差等问题，难以做到公平公正公开交易。

承德情况存在问题，大致与全国情况雷同。

该地灯具建材家居装饰用品市场都是地域性市场，尚没有形成个立足区域辐射装饰用品出口前景看好，但目前国内还没有个相对集中常年对外展示窗口和交易平台。

以上这些情况，为本项目提供了较充分建设依据和发展空间。

四本项目特点和优势本项目在经营构思市场定位功能设置管理技术以及建设条件等方面，与现有市场有很大不同和优势。

经营构思上，本项目突破地域市场概念突破内外贸分割现状，形成个全城性全国性灯具建材家居用品市场。

在市场定位上，本项目将成为大工程项目采购大型零售市场营销商进货采购和国内采购基地。

在功能设置上，本项目将集展示窗口采购交易信息服务国际贸易配送物流会展服务等为体多功能综合性市场。

并配套建设灯具建材物流商住公寓。

在管理技术上，本项目将采用规范化管理，信息智能力化技术，做到规范高效低成本。

承办单位经济实力以及在行业中成功经验，是本项目能取得成功基本保证。

同时，承办单位行业背景以及影响，能最有效吸引国内著名建材家居用品生产企业，国外著名品牌企业营销总部聚集成市。

五市场预测承德鑫隆建材灯具城项目兴建，通过高标准高品位开发建设，力争与承德城市发展相配套。

该项目建成将成为承德乃至全国最重要专业化程度最高灯具建材装饰材料电子产品物流集散地。

本项目将采用智能化信息化网络化技术，提高科技含量，体现现代商务现代物流高效经济安全文化舒适特点，使项目具有现代气息行业特点整体和谐成为全国乃至世界著名灯具城经典。

第三章项目用地建筑面积项目用地本项目总用地面积为平方米二建筑面积总建筑面积为平方米，建筑容积率为。

其中营业用房及办公用房为平方米，住宅房平方米，分为三大功能区。

其他平方米地下室平方米，自行车库平方米商务办公中心。

建筑面积平方米，其功能为商务办公培训中心。

采购交易中心采购交易中心是本项目核心项目，建筑面积平方米。

其功能为商品展示采购商务交易。

分为综合城国际城以及各类灯具建筑材料玻璃家居装饰地板木材门窗型材涂料石材五金工具传统建材等专业采购交易区。

住宅房建筑面积平方米，主要为入驻公司企业员工提供住宿条件。

第四章供求预测房地产行业发展分析由于灯具建材家居市场发展基本取决于房地产行业，所以有必要先分析房地产行业发展情况。

年国家实施宏观调控，整个房地产行业进入了调整期。

经过年左右时间休整，特别是年宏观经济软着陆之后，经济增长率下降，并出现通货紧缩趋势。

为了启动经济增长，从年起国家开始鼓励房地产业发展，采取了诸如减免税费降低地价降息以减少房地产开发成本等多种政策措施来启动内需促进住房消费。

随着城镇住房制度改革深化，居民住房由过去实物分配变为货币化分配，集团购买逐步退出市场，加速推动住房自有化也有效地调动了个人购房积极性。

目前城镇住房商品化已经达到了以上，住房都是由个人或家庭买房。

在国家政策支持下，房地产业在年后直保持稳定增长势头，住房投资和消费呈现双景气状态。

全国空置商品房在连续几年上升后，年首次出现下降。

年全国商品房建设和销售情况继续保持较快增长速度存量市场开始启动，并带动增量市场发展房地产价格稳中有升房地产市场供求基本平衡。

在年房地产投资和销售分别增长和基础上，年房地产开发完成投资亿元人民币，占固定资产投资。

中国商品住宅开发投资连续保持增长，年全国商品住宅开发投资达亿元，比上年增长年至月，商品住房开发投资又比去年同期增长。

据国家计委国家统计局对全国个大中城市房地产市场调查，年房地产市场销售呈现良好态势，各类房屋销售价格有不同程度上涨。

十五期间，我国开始全面建设小康社会，城镇化进程将加快，住宅与房地产业也面临着搞好结构调整提升产业素质实现结构优化升级有史以来最好发展机遇。

随着我国现代化建设加快，城市化进程也将加快步伐，国家建设部预计未来年，我国城镇人口将增加到亿多。

新增人口需要购买住房，原有人员需要增加居住面积，再加上旧城改造等因素，全国城镇将新增住房亿平方米。

根据经济发达国家经验，人均达到美元时，将出现住房增长高潮期，我国人均住房面积会达到平方米。

目前，深圳人均居住面积才平方米多点，可见我国房地产市场潜力很大前景很好，预计我国房地产业尤其是住宅建设今后年将保持兴旺。

有专家从城市化发展按低速提高居住水平住房折旧拆除重建等三方面来预测，世纪前年，平均每年需新建住房亿至亿平方米。

而年我国住宅新开工面积仅为亿平方米，差距很大。

虽然短期已出理投资过热现象，但这意味着世纪前年，我国住宅建设投资额和住房消费仍将持续快速发展，继续成为国民经济增长点和消费热点。

由于国家仅靠积极财政政策拉动经济不是长久之计有挤也效应，而且政府投资效率不高，大力促进内需是当务之急。

而房地产业与其他产业关联程度高，其发展会创造对其他产业产品需求，约为房地产业自身需求二倍左右。

房地产业在前年对我国增长贡献已经大大高于其他行业，成为贡献最大行业。

房地产业发展，不但改善了群众生活，推动了城市化进程，而且拉动了建材建筑装饰物业管理等多项产业，促进产业机构调整，促进了就业。

所以在我国目前经济发展阶段，住房是比汽车更好经济拉动器，政府对房地产业还会采取扶持政策。

宏观经济政策直接影响国内宏观经济环境和房地产企业经营状况，其中利率政策对房地产行业影响最大。

利率政策直接影响房地产开发企业界资金成本和投资收益，房地产行业负债率高，资金密集，对利率变化非常敏感。

目前年期存款利率已下调至以下，而且利率很可能再下降，无疑还会促进房地产业投资和消费。

二竞争现状和主要竞争者伴随着房地产业务发展，商贸企业迅猛发展承德鑫隆灯具建材商贸城，将高标准地建设开发灯具建材家居轻工电器等产品系列，力争成为承德地区品种和品牌最齐全商贸企业，承德鑫隆灯具建材商贸城将以更大规模更好服务和更低价格向周边地区辐射，承德鑫隆灯具建材商贸城保证产品质量可靠价格优惠性价比最高各种配套服务周到齐全，从而具备更强竞争力。

三市场供需预测随着外商投资力度加大和政府招商引资政策倾向，为承德房地产市场提供了广阔发展空间，高级住宅和公寓群建设，加上城市化建设步伐加快，人们生活水平不断提高，无疑给承德鑫隆灯具建材商贸城提供了良好商机。

四营销组织承德鑫隆灯具建材商贸城借鉴北京北四环灯具城集团公司销售平台成功经验，加大在媒体和网络上广告投入同时依托原有客户资源，尽可能将老客户带到承德投资兴业另外采用较低租金家时间内免租等营销手段来促销。

承德鑫隆灯具建材商贸城家居用品购物广场将成立市场策划部负责广告投入和媒体宣传等市场营销活动，招商部负责联系接洽和服务新老客户。

第五章风险提示政策性风险目前中央对全国各地各类商贸企业发展过多情况表示关注，并准备进行定清理。

所以本项目也可能具有定政策性风险。

经营性风险项目起步阶段，有赖于当地各级部门在工作上大力配合，特别是公用设施建设部门和公安消防部门。

如果公用设施建设滞后或政府部门不配合，将会影响到项目招商和经营，很可能会产生难以预测各种经营性风险。

市场风险在房地产发展长期看好住水平住房折旧拆除重建等三方面来预测，世纪前年，平均每年需新建住房亿至亿平方米。

而年我国住宅新开工面积仅为亿平方米，差距很大。

虽然短期已出理投资过热现象，但这意味着世纪前年，我国住宅建设投资额和住房消费仍将持续快速发展，继续成为国民经济增长点和消费热点。

由于国家仅靠积极财政政策拉动经济不是长久之计有挤也效应，而且政府投资效率不高，大力促进内需是当务之急。

而房地产业与其他产业关联程度高，其发展会创造对其他产业产品需求，约为房地产业自身需求二倍左右。

房地产业在前年对我国增长贡献已经大大高于其他行业，成为贡献最大行业。

房地产业发展，不但改善了群众生活，推动了城市化进程，而且拉动了建材建筑装饰物业管理等多项产业，促进产业机构调整，促进了就业。

所以在我国目前经济发展阶段，住房是比汽车更好经济拉动器，政府对房地产业还会采取扶持政策。

宏观经济政策直接影响国内宏观经济环境和房地产企业经营状况，其中利率政策对房地产行业影响最大。

利率政策直接影响房地产开发企业界资金成本和投资收益，房地产行业负债率高，资金密集，对利率变化非常敏感。

目前年期存款利率已下调至以下，而且利率很可能再下降，无疑还会促进房地产业投资和消费。

二竞争现状和主要竞争者伴随着房地产业务发展，商贸企业迅猛发展承德鑫隆灯具建材商贸城，将高标准地建设开发灯具建材家居轻工电器等产品系列，力争成为承德地区品种和品牌最齐全商贸企业，承德鑫隆灯具建材商贸城将以更大规模更好服务和更低价格向周边地区辐射，承德鑫隆灯具建材商贸城保证产品质量可靠价格优惠性价比最高各种配套服务周到齐全，从而具备更强竞争力。

三市场供需预测随着外商投资力度加大和政府招商引资政策倾向，为承德房地产市场提供了广阔发展空间，高级住宅和公寓群建设，加上城市化建设步伐加快，人们生活水平不断提高，无疑给承德鑫隆灯具建材商贸城提供了良好商机。

四营销组织承德鑫隆灯具建材商贸城借鉴北京北四环灯具城集团公司销售平台成功经验，加大在媒体和网络上广告投入同时依托原有客户资源，尽可能将老客户带到承德投资兴业另外采用较低租金家时间内免租等营销手段来促销。

承德鑫隆灯具建材商贸城家居用品购物广场将成立市场策划部负责广告投入和媒体宣传等市场营销活动，招商部负责联系接洽和服务新老客户。

第五章风险提示政策性风险目前中央对全国各地各类商贸企业发展过多情况表示关注，并准备进行定清理。

所以本项目也可能具有定政策性风险。

经营性风险项目起步阶段，有赖于当地各级部门在工作上大力配合，特别是公用设施建设部门和公安消防部门。

如果公用设施建设滞后或政府部门不配合，将会影响到项目招商和经营，很可能会产生难以预测各种经营性风险。

市场风险在房地产发展长期看好情况下，由于近期房地产发展出现过热现象，也不排除近