投资兴建大酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（33页）

东亚市场恢复，特别是日本市场恢复，将对我市今年客源市场增长起到积极带动作用。

随着度假游，自助游和汽车自驾游等旅游方式日益受到普遍欢迎，此类旅游客源将有快速增长。

为适应这些客源需求，些设计产品和服务均专业化酒店将会应运而生。

些酒店将更加趋向于专性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。

主题酒店经济型酒店和些专题酒店如会议酒店和度假酒店将在市场上以其鲜明市场形象拥有更强竞争力。

而年北京奥运会和年上海世博会，将会大大推动我国酒店业发展，所以我国酒店行业在未来几年前景将看好。

西安市十五规划确定了西安旅游发展战略，以自然景点人文景点等主题区域规模化发展必将促进临潼温泉旅游和世界级景点旅游。

西安游客旅游消费习惯调研来西安目观光旅游商务活动健康医疗文体科技体育交流探亲访友其他参加会议在访问游客中，来西安目是以观光旅游为主，占到，是商务活动，是参加会议，还有探亲访友和文化交流，健康医疗等等。

来西安旅游次数第次第三次以上第二次有被访者是第次来西安旅游，被访者已经是第三次来西安旅游了，被访者是第二次来西安了。

从以上比例分析，相对较高回头游客与西安这个城市本身文化底蕴和景点吸引力不无关系。

在西安旅游时间安排天以下天天以上天被访者在西安旅游时间安排在天以下，被访者时间安排在天，被访者时间安排在天，只有被访者时间安排在天以上。

从以上数据可以发现，游客在西安旅游时间安排相对较少，这也与目前西安旅游配套设施不完善，不成熟有关系，这也说明，西安旅游市场仍具有较大提升空间。

旅游形式自助游旅行社组织在本次访问中有被访者是自助旅游，被访者是旅行社组织。

自助游客具有很大随意性，在时间和空间上没有相对限制，因此建议给予项目特色塑造以足够重视，充分利用项目自身及周边优质独有资源，建立项目高品质个性形象。

选择景点主要考虑因素自然风光交通条件其他娱乐休闲活动旅游团安排配套设施民俗民风消费水平自然风光是大多数游客首先考虑因素，占到了其次考虑因素是交通条件，所占比例为，再次是民俗民风，所占比例为，其他考虑因素包括消费水平，配套设施，旅行团安排等等。

根据以上数据分析，景点本身吸引力是影响游客选择景点最主要考虑因素。

去过或准备去景点其它翠华山太白山壶口瀑布法门寺黄帝陵乾陵小雁塔鼓楼华山钟楼历史博物馆碑林华清池大雁塔兵马俑兵马俑是游客已经去过或准备去景点，其次是大雁塔，所占比例为，再次是华清池，所占比例为。

真可谓应了句话没到兵马俑就等于没到过西安。

兵马俑从种意义上说已经成为西安乃至中国代言人，其巨大品牌号召力品牌价值不可忽视。

印象最深想再次前往景点兵马俑华山华清池碑林大雁塔法门寺历史博物馆在您印象最深想再次前往景点测试中，兵马俑再次位居第，所占比例为其次是华山，再次是华清池，所占比例为。

再次验证了兵马俑景点本身巨大吸引力，从另外个层面上讲，兵马俑存在着巨大商机。

旅游信息来源从旅游相关刊物查看旅游信息向西安本地人征求旅游意见听曾到过西安旅游朋友推荐上网查阅相关旅游信息随旅行社安排决定从地图上查看旅游信息被访者旅游信息来源有是听曾到过西安旅游朋友推荐是从旅游相关刊物查看旅游信息，是从地图上查看旅游信息，随旅行社安排决定和向西安本地人征求旅游意见各占，另有被访者是上网查阅相关旅游信息。

通过以上数据分析，游客旅游信息来源无明显特征，比较繁杂，因此建议在项目推广中应多媒体组合，形成立体传播网络。

值得提醒是，有游客是听曾到过西安旅游朋友推荐，因此，在服务等各方面应该从长远利益考虑。

旅游资源截至年底，西安涉外旅游饭店增加到家，其中五星级家，四星级家，三星级家，二星级家，星级家，共有床位万张，加上社会招待所旅馆共计万张。

拥有国际航线条，各类旅行社家，旅游业从业人员万人。

年，西安市实现国内旅游收入超过亿元，旅游附加值占地区生产总值超过。

西安地区高星级酒店情况酒店名称西安喜来登西安香格里拉西安凯悦西安城堡华清爱琴海地理位置西安市西郊西安市东郊西安市中心西安市中心临潼星级五星级五星级五星级五星级五星预投资方中信兴业公司西安商贸委陕西旅游集团西安碑林区政府陕西阳光管理方美国喜达屋香格里拉集团美国凯悦集团全日空开业时间客房间数上年入住率平均房价客房收入万元竞争者评估除华清爱琴海外，其他酒店均位于西安市，具有较高国际知名度。

三项目定位陕西九州映红实业发展有限公司拟开发座五星级休闲文化主题温泉度假酒店，占地面积亩，建筑面积，计划投资人民币万元。

酒店地处西安市临潼区兵马俑国际旅游广场近邻兵马俑博物馆，位于西安兵马俑专用高速公路出口处，紧邻兵马俑博物馆。

酒店集客房餐饮娱乐商务会议于体。

设客房套，设有全新理念美食天堂，其中设有中餐厅西餐厅扒房大堂酒吧等。

此外还设有可满足各类高中端商务会议宴会所需大型多功能宴会厅以及世界领先水平泡汤浴馆与护理中心。

秦兵马俑以其巨大规模，震撼场面，和高超科学艺术水平，使观众们惊叹不已。

西安是我国最重要旅游城市之，国内外游人纷纷慕名而来。

来我国访问外国元首和其他贵宾，多数都要把参观兵马俑列入日程。

自年月日开馆以来，沐浴着国家改革开放春风，经过艰苦创业，取得了辉煌成就，成为举世闻名大型遗址性博物馆。

秦兵马俑已被誉为世界第八大奇迹，二十世纪考古史上伟大发现之。

年月，联合国教科文组织已将秦始皇陵包括兵马俑坑列入世界文化遗产名录。

它不仅是中国人民也是全人类份珍贵文化财富。

秦始皇兵马俑博物馆开馆以来，观众如潮，在全球形成了股秦兵马俑热。

秦始皇兵马俑博物馆开馆以来二十年间，已接待国内外观众近万人次。

另外，兵马俑还到世界上二十多个国家和地区多个城市展出，累计观众近万人次。

兵马俑以它雄浑气势丰富多彩文化内涵，给人们以知识和美享受。

五星级酒店位于兵马俑国际广场，凭借世界级景点品牌效应和临潼丰富温泉资源，以秦文化为主题，通过多方论证，周边酒店市场严重滞后文化主题不彰显休闲泡汤文化和国际会议主办呈主流趋势，因此定位为五星级主题文化温泉度假休闲酒店，另外为了适应国内消费群体特点以及旅游度假发展趋势，开发适量三星级和假日式客房。

功能定位主题博物馆主题艺术长廊主题泡汤文化主题休闲娱乐战略目标战略远景目标设定是制定酒店经营战略出发点，同时，也是酒店经营战略实施应达到终点。

战略远景目标旦设定，就支配和控制了酒店全部战略经营活动，贯彻于战略经营活动全过程。

既是酒店今后长期奋斗目标，也是全部战略管理工作核心，其重要性无庸置疑。

温泉酒店核心问题关键与专业管理公司顾问公司或个人职业经理人长期合作，缺不可产业经营脆弱性市场竞争压力依然较大市场销售费用较大特定消费群体，市场相对狭窄可能出现较低住房率相关消费降低战略风险特色服务综合型主题文化酒店人力成本能源成本大。

酒店竞争战略思维差异不随流俗，进行逆向思维，找准市场空白点，并及时去填补，赢得消费者青睐。

功能差异功能效用是满足消费者潜在需求或显在需求载体。

酒店应以产品功能差异去满足消费者需求差异，在两者结合中形成发展自己。

质量差异质量是产品生命，零缺陷产品质量无疑是消费者所追求。

产品质量又是具体而实在。

以质量差异来满足顾客群需求差异。

品牌差异品牌基本功能是辨识酒店产品或服务，以便同竞争者及其产品相区别。

品牌是种知识产权，更是酒店宝贵无形资产。

借助世界级景点提升酒店品牌效应。

文化差异以秦文化和温泉文化突出酒店主题性。

突出饮食泡汤文化利用自身服务水准和强大国际厨师群体，定期举办秦主题饮食节。

酒店确定目标西北地区最成功白金五星级主题休闲温泉度假酒店。

项目分析略分析表略内部优势劣势外部机会战略发挥优势，利用机会战略利用机会优势劣势外部机会战略发挥优势，利用机会战略利用机会，克服劣势威胁酒店过剩，竞争激烈，经营成本加大，盈利空间解决亏损临界点餐饮社会化会议中心及公寓楼出现，酒店客源流失政府会议接待减少酒店负担较重人力成本加大，人员流失加重新酒店不断加入，服务功能服务设施更加完善。

战略利用优势，回避威胁战略减少劣势，回避威胁酒店客房五星级套三星级经济型套配置和功能设施酒店各功能及设计效果楼层剧院主题博物馆艺术长廊泡汤温泉其他服务略会员服务商务服务信用卡服务教练服务工艺美术制作服务拟建星级酒店项目概算容积率土地征用费万元亩亩万元亩万元缴纳契税万元万元办证手续费及成本万元二酒店建设直接成本万元拟建酒店建筑总面积其中客房建筑总面积客房面积五星级套三星级套经济型套其它建筑面积大堂建筑面积餐饮建筑面积会议厅多功能厅建筑面积行政区域建筑面积服务区域建筑面积娱乐休闲建筑面积建安工程造价元万元装修成本万元五星级元万元三星级元万元经济型元万元公共配套部分元万元三室外整体配套设施费用万元取费标准万元万元包含内容强弱电系统工程费用。

景观绿化灯光游泳池雕塑及小品等工程费用。

室外道路工程费用四策划及市场推广费万元万元五资金运营成本万元年万元六不可预见费用万元万元拟建酒店总投资万元。

收益分析祥见附表附件综述酒店定位与地块选择非常重要，两者需要匹配，从目前无论投资何种类型酒店均可以将临潼旅游景点产品结合起来，但这其中有个主次关系，首先酒店主要目标市场是以酒店目标定位类型为主，在做好目标市场同时再结合周边景点，起到关联作用。

在以后具体规划设计还需要将兵马俑温泉文化内涵充分结合，体现特色体现价值，营造个定位准确目标清晰投资合理具有文化内涵特色酒店。

四酒店项目种类功能配比及投资规模简介酒店类型，决定酒店投资规模和投资回报率大小。

对于投资者来说，投资哪种类型酒店，是未来投资项目能否成功关键。

同样规模酒店，不同类型，在面积和造价上都有区别，以间客房规模为例旅游经济型酒店特点有限服务，双人房比例高，客房面积紧凑客房总面积，平方米投资金额，万元不含土地费用预计有盈利平均房价元间投资回报时间年左右不包括财务费用现代商务型酒店特点智能化程度高，有会议设施，单人房比例高，客房面积宽敞客房总面积，平方米投资金额亿元不含土地费用预计平均盈利房价元间投资回报时间年左右不包括财务费用会议型酒店主要为国内会议市场特点会议设施为核心产品，大小会议室配套，双人房比例高，客房面积宽敞客房总面积，平方米投资金额亿元不含土地费用预计平均盈利房价元间投资回报时间年左右不包括财务费用豪华五星级酒店特点设施齐全高档，单人房比例高，客房面积大客房总面积，平方米投资金额亿元不含土地费用预计平均盈利房价，元间投资回报时间年左右不包括财务费用以上四种提出介绍分析酒店类型，平均空间分配及比例列表如下旅游经济型酒店平均空间分配及比例功能面积平方米客房总数单人标房数量双人标房数量家庭房数量房型比例占总数总面积比例客房总面积间套间间间单人标房间双人标房间家庭房人间大堂餐饮行政区域服务区域注此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分。