投资兴建酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（31页）

部分景点追求短期效益，忽视长远发展弊端进步显露，对于这些问题有关部门要切实重视，努力解决。

会议强调，旅游产业是我省朝阳产业和实现可持续发展希望产业，是省产业政策重点鼓励发展七大优势产业之。

就下步旅游产业发展，会议提出五点要求当前和今后段时期全省上下要把文化旅游产业作为重要支柱产业优势产业和新兴接续产业，摆在全局战略位置，予以扶持和推动举全省之力办旅游，切实加大发展旅游产业工作力度，各级政府和各有关部门都要树立全省盘棋思想，努力为旅游产业发展做出贡献，各级旅游主管部门要切实履行职责，充分发挥行业规划指导管理服务等职能作用，主动加强与相关部门协调配合，有关部门要从大局出发，从战略上思考问题，着眼于产业快速发展，主动搞好衔接沟通，努力做好自身工作，为加快发展旅游业多办实事，多做贡献按照政府引导社会主办市场运作思路，大力促进旅游产业发展，就政府来说，重点是抓好旅游景区景点发展规划，积极推进规划制定完善和实施，抓好旅游资源整合，开发旅游商品，推出旅游精品，搞好宣传促销，使旅游产品进入国际国内旅游市场，加强旅游市场监管，维护旅游市场秩序，搞好重点部位重点景区重要旅游资源开发和保护，千方百计加大投入，着力搞好旅游景区景点水电路等基础设施建设，加强环境整治和综合开发，创造良好发展环境按照市场经济要求，努力培育旅游市场主体，要采取多种方式，努力扶持批有竞争力旅游企业做大做强，可以以资金市场管理等入股，组建大型国际旅游集团，吸引国外省外企业投资山西旅游市场，切实把山西旅游做成开放型产业加强与周边省市合作，以邻为伴，与邻为善，实现旅游产业共同发展。

会议要求，旅游产业发展要树立大产品大市场大企业大旅游观念，努力实现新跨越大发展。

省旅游领导组要切实履行职能，加强协调配合，搞好统筹规划，实现资源整合，打造精品路线，加强市场监管，各级政府及有关部门要从各方面予以大力支持，使旅游产业尽快发展成为我省优势支柱产业。

其他产业需要酒店配套市主要展览馆有山西省展览馆中国煤炭博物馆。

每年大约共有个国内展览，主办方均为省内自己展览公司。

北京上海展览公司暂没有在山西办国际国内展览计划。

今年有五台山国际旅游节九月份平遥国际摄影展大同云岗旅游节世界文化产业论谈会等主要节庆活动。

这些展览和活动在固定以后，需要有足够酒店能够在住宿接待上加以配套。

交通配套改观年山西航空航线已扩大到多条，使我省武宿机场外出港航班数量急剧攀升，年山西航空共完成旅客运输量万人次，同比增长。

今年月份，机场出港旅客市场占有率中，山西航空占到了进港旅客市场中，山西航空占到了。

先后又增加了哈尔滨乌鲁木齐等航线，目前航空口岸所开通至香港韩国日本新加坡等多条临时客运航线，并成为全国最大对独联体货包机口岸。

山西交通便利，年月日，连接山西南北全线公里大运高速公路全线通车。

从长晋高速公路建设指挥部了解到，目前长晋高速公路已进入最后收尾阶段，年九月底已全线完工，长晋高速公路作为国家经济干线至澳门高速公路重要组成部分。

铁路方面将会在年，新建条北京高速铁路客运专线，北京到只需要小时，比现在缩短个小时。

山西公路建设突飞猛进带动了山西经济快速增长。

五兴建酒店风险目前供求现状虽然山西省和市都有诸多利好酒店业现状和趋势，但是根据山西省和市旅游局统计资料表明，到目前为主，除了少数月份酒店住宿率达到以上，全年平均酒店出租率，只有，市高星级酒店平均出租率只有，这两个数据告诉我们，这样得出租率现状，酒店只能达到保本水平，目前酒店数量还是供大于求。

投资酒店业性质和投资回报率现实投资酒店业性质，属于投资不动产范畴，但不同于投资房地产。

投资房地产特点是资金周转时间短，般到年投入产出差价大开发商对于投资地产所有权，随着产权单位面积出售逐步转移，最终以获利而结束项目，同时失去所有权。

投资酒店业特点是资金需要沉淀，至少年以上建成以后还需要有后备资金用于更新改造酒店经营本身回报率并不高，般在左右酒店业回报率主要靠不动产升值，但这种升值，除了本身地产价值上升，还需要通过经营管理效益支撑投资方长期拥有酒店所有权。

投资酒店资金结构要求由于酒店业性质和特点，对于酒店业投资，要保证其回报率，对于资金结构有所要求。

自有资金比例最好超过，如果负债比例过高，财务费用加大，会造成应有回报率取得。

投资者目和心态投资酒店业，投资者定是为长远利益着想，不能急功近利，如果为了短期套利，不宜投资酒店。

投资成本根据酒店业般规律，投资酒店在不同国家和地区，有个合理成本区域，超过这些区域投资，将给未来回报带来负面作用。

酒店类型选择酒店行业细分市场，有超过种类型，如果没有充分市场调研和专家指导，选择类型有误话，将在市场上增加竞争指数，加大未来回报风险。

六投资方条件和愿望山西投资有限公司上级集团，是山西省煤炭产业中知名企业，多年来有稳定主业产出，并希望投资其它项目而有助于长期持续发展。

山西投资有限公司上级集团，已经在多年前有志于旅游业投入和贡献，经过几年投入和经营管理山西旅游点绵山，已经在山西乃至全国成为个集历史名胜和人文景观结合知名景点和旅游开发成功案例。

绵山，山古水活，古迹众多，又有大量古老传说，以其鲜明个性跨身于我国名山之列。

今日绵山，正在恢复其原来魅力。

万壑千崖增秀丽，往来人在画图中，定会给游人留下永恒记忆。

绵山开发经营成功，使得投资者有了做大旅游产业链想法和愿望，同时，这样发展方向，完全和集团主营业务可持续发展思路相吻合。

目前，山西投资有限公司，计划在山西省会，投资家高星级酒店，资金规模在亿人民币。

根据投资方本身条件和愿望，投资酒店业具备资格。

七项目预选地块分析与评价地块编号项目预选位于市滨河西路土地面积规模达亩地块编为号地块。

项目预选位于市长风街长治路口转角处土地面积规模达亩地块编为号地块。

项目预选位于市并州南路南内环路转角处土地面积规模达亩地块编为号地块。

地块分析与评价号地块分析与评价面积亩地理位置该地块位于迎泽大桥与漪汾桥之间，紧靠汾河之畔滨河西路。

南北走向汾河贯穿于整个城市，并以汾河自然形成了城市河东大城域及河西大城域，地块属于两桥之中河西城域，距迎泽大桥与漪汾大桥均为米左右。

周边环境由于地块处于发展中城市标志性景观汾河，因此，地块右侧紧邻省博物馆，左侧为市图书馆，后面为高层建筑群，面对汾河美中不足是地块后面偏右耸立着个大烟囱。

地域空旷，视野开阔。

交通条件地块处于迎泽大桥与漪汾桥之间滨河西路居中位置，距离两桥仅为米左右，道路规范，两个桥方向均能进出实际沿滨河西路南北向与汾河其它大桥同为沟通。

路况畅通，交通便利。

距市中心商业区及火车站分钟车程，离机场分钟车程。

分析与评价号地块在汾河边上两桥之间，作为市景观河其规划发展正在形成中，尤其两桥之间河两岸已成定规模。

同时紧邻作为市主干大道景观大桥迎泽大街和迎泽大桥，与商业闹市区既保持定距离，但又不太远。

从发展眼光看应该是处很有特色很有发展地块。

但从酒店专业角度看适合做何种类型酒店才是最重要最客观。

从号地块综合物理环境条件分析，我们认为比较适合做会议型酒店。

要素地域空旷，视野开阔，双向交通集散便利。

周边环境相对安静，对会议型酒店干扰较少由于地块面积规模较大亩，地形规范标准，非常适合会议型酒店基本条件，如道路交通，车辆场地，会议场所与酒店整体规划等。

当然，号地块亩规模上搞个单体酒店可能从土地成本上太大，但作为集团发展规划，产业结构逐步调整等，完全可以将项目战略策划整体规划，分期实施。

我们建议会议型酒店在这类市场目前及今后若干年内主要是地区性会议和部分国内会议，如要实施就必须形成会议市场龙头会议型酒店旗帜，立于不败之地，赢得最大回报。

号地块分析与评价面积亩地理位置该地块位于长风街长治路口转角处，属于临街地块。

长风街是市新兴个政治经济商业中心。

尤其以宽阔长风街为轴心主干道，随着不断建设，深入发展，中心区域成熟度会更加提高，商业氛围更浓，并会逐步取代目前以迎泽大街为主市中心而成为今后市轴心大道核心区域。

从号地块综合物理环境条件分析，我们认为该地块规划个现代商务型酒店较为适合。

要素地块处于新兴商业中心区轴心主干大道中心地段，邻近及周边环境正逐步形成支撑商务型酒店目标市场。

优越地段，良好商贸经济环境加之交通便利，是商务客人首选条件。

地块面积较之其它两块规模而言属狭小，也正是这自身客观条件内因，同时由于外因优良基本面提升及定位，形成了这类型地块较适宜结合点现代商务型酒店。

最适合东西才是最好，理解这点对酒店定位规划发展，体现价值非常重要。

号地块分析与评价面积亩地理位置地块位于并州南路南内环路转角处，原大营盘汽车站，属于临街地块并州南路大营盘地段属市老城区域范围。

周边环境从号地块所处位置而言，以目前市区地段价值应当是不错，地块南内环路侧对面是武警总队，地块后面紧靠排层居民楼，周边有部分各类企事业单位及民居。

既不是商业中心商务区域，也不是典型居住区域，应该属于中等层次环境般缺乏特点普通区域。

在城市中这类型区域最多，很中性化。

交通条件地块处于地段其路况交通也与所处区域环境样比较中性化。

但作为市南北走向主要道路并州路交通总体还是便利，与城市其它区域及干道沟通力很好，距迎泽大街及火车站仅分钟车程，离机场分钟车程。

分析与评价虽然号地块处于环境般缺乏特点比较普通区域，但仔细分析与研究，还是有其独到之处及适合运作产品酒店。

首先从市目前以迎泽大街为主干道商业中心区域和正在规划发展以长风街为轴心大道新兴商业中心区域来看，并州路恰恰起到了沟通连接这两个主要区域桥梁作用。

另外，号地块又正好处于这个桥梁中心位置，向北是迎泽大街商业中心，往南是新兴长风商业中心，上下得利，再综合本身区域客观条件，我们认为该地块较适合运作旅游经济型酒店。

要素地块处于今后二大商业经济中心区域中间，容易被市场接受。

地块所处位置属老城区域，且是南北向主要路段，离交通要点火车站长途汽车站机场等很近，便于旅游经济型酒店运作。

地块面积大小适中，有定空间，只要前期规划科学，设计合理，可以充分利用地块临街转角处特点，发挥地块道路交通双向功能优越性，对旅游团体接待车辆安排停放更为便利。

综述酒店定位与地块选择非常重要，两者需要匹配，从目前可选择块地块而言，无论投资何种类型酒店均可以将绵山旅游景点产品结合起来，但这其中有个主次关系，首先酒店主要目标市场是以酒店目标定位类型为主，在做好目标市场同时再结合绵山景点，起到关联作用。

在以后具体规划设计还需要将山西文化内涵充分结合，体现特色体现价值，营造个定位准确目标清晰投资合理具有文化内涵特色酒店。

八酒店项目种类功能配比及投资规模简介酒店类型，决定酒店投资规模和投资回报率大小。

对于投资者来说，投资那种类型酒店，是未来投资项目能否成功关键。

同样规模酒店，不同类型，在面积和造价上都有区别，以间客房规模为例旅游经济型酒店特点有限服务，双人房比例高，客房面积紧凑客房总面积，平方米投资金额，万元不含土地费用预计有盈利平均房价元间投资回报时间