投资廉租房和经济适用房项目可行性研究报告投资建议书word文档（44页）

二建设条件自然条件项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明。

其特点为春湿多雨，夏季多旱，暑热期长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。

气象条件年平均气温最冷月月平均气温最热月月平均气温最冷月极端最低气温最热月极端最高气温年无霜期天年降雨量历年最大积雪深度年主导风向夏季为水文特征流量最小流量年月日最大流量年月日年平均流量年年水位吴淞水位最高水位年月日最低水位年月日水温最高水温冬季平均水温交通运输条件市交通特点是地处江长江湖洞庭湖三线京广铁路京珠高速国道三省湘鄂赣四水湘资沅澧多元交汇点上，项目地处市楼区新路口，距离城陵矶客运码头和货运码头火车站汽车站均只几里之遥，区位优势明显，交通十分便利。

项目配套工程条件项目地地处市楼区公司生活区内，供水排水燃气通讯网络电力等市政配套设施齐全。

供水项目供水来自市自来水厂城市管网，其供水能力达万吨年，水量充沛。

排水项目地有排污口个，污水排入市政污水管，排水管径米雨水采用明沟排放。

供电项目地电源来自市电业局，所处电网名称为站地线。

用户用电配电线路为单回路供电，变配电名称为站前路变电站，其供电能力充足，能够保证项目建设所需用电要求。

生活配套设施条件项目地为公司规划生活区域，出行交通文化教育医疗卫生银行邮电等生活配套设施完善。

工程地质条件本项目建设场地内埋藏地层依据勘察结果，自上而下可分为素填土粉质黏土残积土元古界强风化板岩和中风化板岩，其地层较为简单拟建场地属中软地土，Ⅱ类建筑场地，无岩溶土洞边坡液化等无不良地质构造现象，工程地质条件较好。

根据拟建建筑物特点及场地特征，本场地在部分基岩出露较浅，且粉质粘土厚，层位较均匀，可选择浅基础形式。

局部较深处可采用桩基础。

水文地质条件本项目场地地下水主要表现为孔隙水及弱裂隙水，孔隙水赋存于上部土层中，弱裂隙水赋存于基岩裂隙中，通过地质勘察，未发现承压水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水体补给，场地内埋藏地层均为弱透水性，水力梯度小，般水交替循环较慢。

根据对场地环境水分析，并参照邻近区地下水质分析结果，地下水对钢筋砼无侵蚀作用。

地质构造与地震效应在大地构造上，本项目地位于汉江洞庭呦陷区边缘，地处隆起区与盆地间连接统地带，其基底为元古界冷家溪群浅变质岩系。

其地震稳定性主要受湘江断裂影响，历史上曾发生次级地震，挽近时期仍在活动，根据钻空资料及邻区地质资料，场地基岩为单斜岩层，地质构造相对简单。

依据建筑抗震设计规范判定，场地土层等效剪切波速，覆盖层厚度米，本场地为中软土，Ⅱ类建筑场地，其地震基本烈度为度，建议工程按照度进行抗震设防。

设计基本地震加速度，设计特征周期值。

四拟建规模及方案总平面布置基本要求规划布局力求具有整体性经济性时代性超前性，成为公司生活区有机组成部分，使新建住宅与周边建筑物协调致。

坚持以人为本规划设计原则，着重于环境立意和刻画，创造个方便安全舒适和谐人居环境。

住宅建筑设计力求达到居室方便舒适安全居住生活空间功能布局合理，设施齐全。

总图布臵满足规划要求。

平面布臵根据市城市建设总体规划要求周边环境以及原小区现有布局情况，因地制宜灵活布臵各住宅。

在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与住宅区原有道路及绿化带协调致。

住宅区出入口设计为新建住宅区在靠近巴陵中路建湘路以及东南面均设臵出入口和消防通道。

二小区拟建规模依据住宅设计规范城市用地分类与规划建筑用地标准城市居住区规划设计规范民用设计通则，针对地域气候特征和文化传统，以及不同服务对象和消费群体，创造出市场能够接受舒适居住环境，体现以人为本原则。

注重住宅套型结构，合理空间尺度，明确功能分区，使人们既有个活动散步休闲地方，又有个好居住环境，精心立面设计，使住宅充分体现美感。

经济适用房住宅小区强调与成片开发商住区统划，从设计上营造出与居住生活相吻合空间层次结构，贯彻以人为本原则，注重强调其文化内涵和品性，增强空间层次感。

主要技术指标如下项目占地面积平方米总建筑面积平方米，共栋套，栋按层设计，栋按层设计栋按层设计。

其中经济适用房建筑面积为平方米，套，每套建筑面积为平方米廉租房建筑面积为平方米，套，每套建筑面积为平方米。

容积率绿地率建筑密度安臵规模居住户数为户，居住人数人按人户计三基础及结构工程概况本项目场地地质条件较好，可选择浅基础形式，局部较深处选择桩基础，桩基础参数根据市规划勘测设计院所提供地基承载力值选定，桩型桩长桩径有建筑设计部门计算确定。

主体结构采用框架结构。

抗震设防具体根据中国地震动参数区划图以及市规划勘测设计院提供关于本工程地质勘察报告，按照市地震行政主管部门确定抗震设防要求按照度进行抗震设防。

设计依据本工程设计依据建筑给排水电气等专业提供有关图纸及资料有关规范规程建筑结构荷载规范混凝土结构设计规范建筑地基基础设计规范④建筑抗震设计规范砌体结构设计规范建筑桩基技术规范建筑地基处理技术规范设臵钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程荷载取值恒荷载标准值恒荷载标准值均按实计取。

楼面装修及粉刷取。

活荷载标准值商场及商场楼梯住宅卫生间挑出阳台及走廊上人屋面不上人屋面风荷载基本风压值基本雪压值结构选型本工程框架剪力墙结构体系。

基础设计本工程暂定采用大孔径人工挖孔灌注桩，柱桩。

为保证基础设计准确合理性，要求建设方在设计方进行施工图设计之前，提供施工图设计阶段工程地质勘察报告。

结构防火本建筑耐火等级为级，建筑构件燃烧性能和耐火极限情况如下框架柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为，耐火极限大于。

梁所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为，耐火极限为。

楼板保护层厚度为，耐火极限大于。

屋面采用现浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为，耐火极限大于。

非承重墙采用混凝土小型砌块或粘土空心砖，厚度为，耐火极限大于。

以上所选用材料均为不燃烧体，均满足高层民用建筑设计防火规范要求。

四公用辅助工程给排水编制依据室外给水设计规范年版室外排水设计规范年版建筑给排水设计规范年版建筑设计防火规范年版污水综合排放标准建筑灭火器配臵设计规范。

编制范围本项目室外室内给排水及消防。

给水生活给水及消防用水水源本项目生活用水消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，其水量水质均可满足本项目要求。

用水量生活给水住宅按人计，用水量吨天，时变化系数取，商业按人计，用水量吨天，时变化系数取。

冲洗道路场地用水按计。

用水量吨天绿化用水按计。

用水量吨天未预见用水量按总用水量计。

则生活用水量为吨天。

消防给水室外消防用水量室内消防用水量，火灾延续时间按小时计。

生活给水系统根据本建筑高度布局，从节能考虑，本项目为多层建筑，生活给水靠市政管网直接供水能满足项目需求。

市政供水系统供水保证率为，月停水小时数为零。

本项目只需从巴陵中路接入管径为给水管就能满足用水要求，给水管总长度约米，室外管网成环状，公共生活消防合，并按防火规范要求设臵消防栓。

排水室外排水系统采取雨污分流制，雨水直接排入室外明沟，采用重力流直接排入城市排水管网，污水主要为生活污水，生活污水通过项目地块个排污口排入市政污水管，污水管管径米，管网总长度米。

供配电依据国家有关电气设计相关规施计划本项目自年月完成可行性研究及相关审批后，计划年完成施工图设计施工前准备场地平整招投标材料采购等本工程施工工期计划为个月不含前期工作，即年月日开工到年月竣工验收。

具体实施计划详见表。

表项目实施进度计划日期内容年年年可研与审批施工图设计施工前准备土建施工配套设施住户资格报审竣工验收二机构设置及劳动定员本经济适用房和廉租房项目建设按照现代企业制度要求，本着精简高效原则设臵职能部门和进行劳动定员。

机构设臵总经理项目经理营销部财务部工程部劳动定员本项目为总经理领导下项目经理负责制，劳动定员为人。

其中营销部人，协助项目前期手续报批和客户接待及经济适用房户及廉租房资格材料发放收集报审等。

财务部人，由公司财务人员兼任，负责项目工程财务计划管理。

工程部人，负责项目前期手续报批和建设期工程管理。

项目经理人，负责职权内本项目工作。

物业管理项目建成竣工验收并完成定向租售后，其物业管理工作交由公司物业管理部门统管理。

三招投标与合同管理按照公开公平市场竞争原则，采取招标方式选择有资质资信好有实力经验丰富勘察设计单位监理单位施工单位及大宗材料设备供应商等签订工程承包合同。

严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。

招标范围本项目勘察设计施工监理以及水泥钢材等大宗设备材料采购均为招标范围。

招标组织形式对项目勘察设计施工监理以及水泥钢材等大宗设备材料采购采取委托招标组织形式。

招标方式根据不同标物，按国家有关规定要求分别拟采用公开招标方式或邀请招标方式。

招标公告发布根据国家招投标法及湖南省实施中华人民共和国招投标法办法，拟在省市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。

合同管理本项目实施过程中，建设方应根据中华人民共和国合同法及国际通用条款同项目参与各方签定工程承包合同，安排专人从事工程合同管理，严格把关工程质量确保工程实施进度加强工程投资控制，并注重索赔与反索赔管理。

七投资估算及资金筹措编制范围及依据编制范围本项目投资估算范围包括经济适用房及廉租房土建工程安装工程公共设施工程道路工程绿化工程等。

编制依据湖南省定额管理站有关文件市建设工程造价管理办公室编制工程造价有关建筑安装指标现行市场有关材料调查价格湖南省其他费用定额湖南省建筑工程概算定额参考市类似工程造价实际情况。

二投资估算本项目总投资估算为万元，其中建安工程费用万元，工程建设其他费用万元，不可预见费用万元。

各项费用计算如下建安工程费按建设项目内容，建安工程费指主体工程及辅助工程建设费用，其中主体工程指栋经济适用房及廉租房，辅助工程指小区道路建设小区内水电及环保设施绿化以及围墙大门等建设按项目费用构成，建安工程费包括主体及辅助工程建筑工程费设备购臵费安装工程费及其他费用。

该项费用按照湖南省建筑工程概算定额现行市场有关材料调查价格湖南省定额管理站有关文件以及参考市类似工程造价实际情况进行估算。

工程建设其他费用根据湖南省其他费用定额湖南省定额管理站有关文件，结合本项目工程实际情况以及国家有关政策，本项目工程建设其他费用估算如下土地使用费本项目地位于公司生活区内，其土地归公司所有，无需征地，只需将场地内现有临时建筑或旧民房拆除，故只考虑拆迁补偿费。

根据调查，本项目需拆迁房屋为户，建设期内安臵补偿费每户每月按元估算，总需安臵补偿费为户元月元。

建设单位管理费建设单位管理费按项目总投资考虑，共计万元。

勘测设计费根据勘测设计收费费率，本项目勘测设计费按工程总造价计算，共计万元。

④工程监理费工程监理费按工程总投资计算，共计万元。

建筑工程保险费根据国家有关规定，本项目工程保险费按总投资计取，共计万元。

预备费本项目预备费主要考虑基本预备费，按工程总投资计算，共计万元。

本项目总投资估算表如下表投资估算表