投资建设五星级酒店项目可行性研究报告投资建议书doc文档（81页）

但是，我们在软件管理方面与国外先进水平相比还有较大差距。

因此，继续在酒店业进行有选择中外合资项目，重点引进软件管理，对继续深化我国流通体制改革不断提高商业企业管理水平仍具有重要意义。

是实施行业精品战略，进行结构调整需要目前京城各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称流服务水平今消费者满意精品中高档酒店并不多，且存在布局过于集中经营结构不尽合理问题。

北京大酒店建立将对缓解此类矛盾起到应有作用填补了西城区五星级酒店为空白状况。

是进步推动对外开放，完善首都城市功能需要大酒店适时建设，对增加西单商业区和北京金融中心服务设施完善首都城市功能对进步推动中外各方面交流，进步巩固和扩大对外开放成果，具有定意义。

是优化土地资源配置，确保土地增值需要西城区是北京市政治文化商业中心地带，也是建设中金融中心所在地。

项目建设所处西单商业中心地带，商场云集，各大金融机构集中于附近，西单商场华威大厦西单赛特大厦中友商场西单文化广场首都时代广场图书大厦中银大厦国内贸易局金融中心等彼此衬托相互呼应。

这地区土地十分珍贵，长年空置非常可惜。

大酒店建设，有利于房地产资源优化配置，有利于房地产业流动开发和确保土地增值。

是改造旧城区需要项目所在地周边达智危房改造区综合项目是与西城区重点工程次性规划同步进行。

该项目建设有利于促进西单地区危房改造工程全面开展。

是商务活动发展需要本项目紧邻北京市金融与商业中心，建成后可为周围各大金融及其他机构公务人员提供商务活动商住用房和休闲娱乐场所。

是进步推动旅游业发展需要北京是座拥有悠久历史和灿烂文化名城，旅游资源极其丰富。

目前，年观光人数超过万人次。

兴旺旅游业和各种政治经济文化活动，为北京酒店业提供了充分发展机遇。

反之，建设管理服务设施流高档酒店对旅游业进步发展也会起到应有推动作用。

是发展项目自身优势需要项目所在地区，是北京市属于文化素质较高经济发达人民生活富足地区。

特别是地区，为京城三大繁华商业区之。

经过近年来改造，商区面貌焕然新，批现代商厦开业以及世界级零售商家加盟，使此地购物环境和服务水平更上层楼。

历史悠久民族文化宫与新建成图书大厦遥相辉映，西单文化广场将成为长安街上新景观和休闲娱乐较佳场所。

周边特有文化氛围使大酒店更具魅力。

该项目距西二环公里，北二环公里，东二环公里，复兴门内大街米，地铁站近在咫尺。

人口密集经济发展在西单地区原本就具备良好市政条件，经过近年改造，该地区各种市政设施更趋完善，市政规划充分考虑到发展需要，投资环境比较理想。

第三章市场分析与预测第节北京市旅游市场简析北京作为举世闻名国际化城市和具有悠久文化发展史古都皇城，拥有丰富旅游资源旅游业酒店业优势得天独厚。

作为全国政治经济文化中心和中国面向世界窗口，北京城内相关设施齐全人才荟萃，商机众多。

当前北京旅游业基本情况游客年全市接待海外旅游者万人约占全国，比年增长。

其中外国人万人，比年增长港澳同胞万人，比年增长台湾同胞万人，比年增长，华侨万人，比年增长。

收入经过改革开放余年发展，北京国际旅游业创收从年亿美元增加到年亿美元占全国。

年北京旅游业国内国际总收入达亿元人民币相当于全市总产值和第三产业增加值。

年全市涉外酒店营业收入总额为亿元，上缴税费亿元比年同期增长个百分点，利润总额为亿元比年同期增长。

从业人员旅游业直接从业人员万人，间接从业人员约万人酒店从业人员万人。

旅游业已成为北京市第三产业支柱和最具发展前景产业之。

来京海外游客相关情况来源年亚洲游客包括港澳台地区万人，欧洲游客万人。

主要客源国前十名是日本万美国万韩国万马来西亚万德国万英国万法国万新加坡万加拿大万澳大利亚万。

其中，韩国来京人数从年排序第名升至第名。

花费近年海外旅游者人均花费单位美元年份人均花遇年海外旅游者在京花费海外旅游者外国人华侨港澳同胞台湾同胞人均天花费美元人均花费美元旅游创汇亿美元停留时间年海外过夜旅游者平均停留时间为天，其中团体旅游者停留天，散客平均停留天。

从客源构成看外国人天，华侨天，香港同胞天，澳门同胞天，台湾同胞天。

其中，零散旅游者在华平均停留时间比团体停留时间长天，台湾旅游者在祖国大陆停留时间最长，停留最短是香港同胞。

特点行程特点以短程为主，浏览城市以座居多。

团体旅游者浏览座以上城市占，散客仅占。

台湾旅游者行程相对较长，次游览座城市占香港旅游者行程最短，香港旅游者次只游览个城市游览座以上城市仅占。

职员技工工人服务员推销员平均选种短于其他职业旅游者而退休人员军人其他职业者平均行程普遍较长。

以观光度假宗都朝拜和文体技术交流为目旅游者平均行程要长于其他旅游目旅游者，而以探亲访友商务会议健康疗养为目旅游者平均旅程相对较短。

住宿设施选择特点年选择宾馆饭店住宿皂占，比年下降了个百分点，选择公寓住宿占，比年下降个百分点，选择招待所住宿占，比年增加个百分点地私人住所住宿占，双年下降了个百分点。

此外，还有海外过夜旅游者地车船中度过。

商务散客及参加国际会议旅游者基本选择四五星级酒店。

变化趋势港澳台入境人数上升，外国人人数下降。

年全国入境人数为万人，其中港澳台入境人数多万人，比上年同期增长了外国人入境人数万人，比上年同期下降了。

由于花费水平不同，年海外入境人数虽保持了以上增长率，但外汇收只增长了。

远程客源比重有所上升。

周边国家和亚洲客源比重略有下降但仍是主要客源，远程客源比重有所上升欧美客源比重上升应是值得注意动向。

商务会议分务性入境比重近来在上升。

这与我们对外开放形势有关，也和国家总体经济状况有关。

选择宾馆饭店住宿虽略有下降但仍占主要比重，在招待所住宿比重呈上升势头。

商务散客及参加国际会议旅游者选择宾馆饭店比例普遍高于其他海外旅游者与外国人相比，港澳台胞以及华侨选择私人住宿比例比较高。

在海外过夜旅游者中，团体旅游者选择宾馆饭店住宿比例明显高于团体旅游者。

来京国内旅游者情况年接待外省市来京游客万人次，比年增长。

人均花费元，平均停留天。

接待外省市来京旅游总收入亿元人民币。

在外地游客中，来自周边地区游客占，沿海地区游客占。

年接待北京市民旅游人数比年增长，人均花费元，接待北京市民旅游总收入亿人民币。

北京市民在京旅游年平均出游率次。

北京市国内游客绝大多数是自费旅游，消费以中低档为主，公费旅游消费以中高档为主，但比例只占。

第二节北京市旅游涉外酒店市场简析星级涉外酒店家数量标准数量五星级四星级三星级二星级星级公寓合计涉外酒店客房累计供应量年份年以前客房数项目数北京涉外酒店客房车新增供应量年份客房数项目数由上看出，近些年来北京涉外酒店年平均新增客房在间，平均不低于间。

区域分布情况北京酒店以朝阳东城海淀最为集中，高档酒店则集中在朝阳区东二环东城区王府井大街东长安街和海淀区紫竹桥附近。

朝阳区东城区是北京发展较早商务区，且临近机场交通便利，该地区酒店以商务客人为主，其中些在京有投资项目港澳台人士是这区域高档酒店长期客户。

如贵宾楼饭店长城饭店昆仑饭店中国大饭店等。

海淀区由于高科技产业较为集中，各大型中资外资生产厂家多选取像香格里拉香山饭店等高档酒店定期或不定期举办各类产品新闻发布会全国经销商大会等。

另外，海淀区风景名胜旅游点较多，多数国内游客选择在该区中低档酒店下榻。

北京市旅游涉外酒店区域分布表朝阳东城西城海淀宣武崇文丰台远郊项目数量其中星级表中数字显示，朝阳东城区五星级酒店数量多，趋于饱和西城区五星级酒章经济效益评价本项目建设期按三年考虑，预计营业三年后基本达到满负荷运营注鉴于多方面因素，平均出租率本章按计算，高于市场分析与预测章节中全市平均数。

本建议书财务效益评价计算期为年。

由于本建议书推荐方案，且两方案规模差异不大，故财务效益评价以方案数据计算。

第节营业收入本项目收入计算考虑七部分酒店客房收入公寓收入餐饮收入娱乐康体收入商务收入会议展览收入商品及其他收入。

收入单价以北京市目前酒店行业市场情况为基础未来市场发展趋势为计算依据。

分项收入是参考了各部分营业面积，二是考虑了近年行业内收入构成情况。

从目前市场调查情况看，高档酒店营业状况是好于低档酒店特别是高档酒店出租率近年呈现明显上升趋势。

考虑到本项目是新建，运营后第年出租率定在之间，三年后达到左右。

满负荷运营年收入预计为万元，历年收入预测见附表。

第二节营业税金按现行财税规定，本项目应纳营业税教育费附加城市建设维护税合并按综合税率计算。

第三节成本费用本建议书根据现行涉外饭店成本核算结合国家计委颁发建设项目经济评价方法与参数，确定项目总成本费用按以下八项组成工资及福利维修及动力物料及低值易耗品折旧费摊销费管理费餐饮成本财务费用。

其中折旧费根据国家现行规定以年计算，摊销费按年计算管理费用主要包括管理人员费用物业管理费用广告宣传费用等财务费用根据本项目固定资产垡及流动资金贷款计算。

历年成本预测见附表。

第四节利润估算本项目所得税率为，未考虑减免因素。

预计年利润税后为万元。

历年利润估算见附表。

第五节贷款偿还期估算本项目贷款万元，年利率，以项目税后利润，折旧摊销偿还等因素计算，还款期为年。

第六节财务指标本项目各项数据及指标见附表，项目完成后，营业总额可达万元，上缴营业税金万元，上缴所得税万元，税后利润万元，项目投资利润率为，投资利税率为，从附表现金流量计算可看出，本项目税后内部收益率为，投资回收期为年，项目财务效益是比较好。

第十二章风险性分析第节盈亏平衡分析以生产能力利用率表示发展盈亏平衡点为年固定成本年销售收入销售税金年可变成本第二节敏感性分析基本方案财务内部收益率为，投资回收期为年所得税后。

本建议书还对营业收入经营成本固定资产投资变化对内部收益率投资回收期还款期分别作了单动态变化敏感性分析，详见附表。

从表中可以看出，营业额收入变化对投资效率指标影响最大，其次是经营成本变化，影响最小是投资变化。

第三节定型分析建设期风险分析北京地区从年下半年房地产开发，建筑市场投资速度逐年减缓，建材价格逐年下降，到今年上半年，房地产开发逐渐升温，新轮房地产开发热潮正在逐步形成。

因此本项目在建设期间应重视未来建材建筑市场走向，将投资控制在合理范围内。

经营风险虽然西单地区同样档次酒店为空缺，但北京市总体上来看，高档酒店数量还是不少。

般来说，有条件客户将希望在声誉服务流酒店住宿。

因此，坚持经营特色较为满意住宿率。

从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率重要性。

投资估算表方案序号项目名称建筑面积估算价值万元主要工程主体建筑工程土建工程公共面积精装修经营面积精装修给排水消防工程电气工程采暖通风空调弱电工程电梯工程酒店公寓家具费餐厅会议家具费橱具费娱乐设施办公家具费运输设备费小计二附属工程三通平公共工程区域管网停车场道路绿化工程围墙及大门大市政工程费小计三土地开发费拆迁补偿费地价四其他费用电增容费勘察设计费工程监理费招投标费工程保险费开办费职工培训费小计五基本预备费计七建设期贷款利息八投资方向调节税九总计十铺底流动资金共计投资估算表方案序号项目名称建筑面积估算价值万元主要工程