投资新建浙江大厦项目可行性研究报告投资建议书doc文档（60页）

经过十多年开发建设，天津滨海新区已经具备了进步加快发展条件和基础。

推进天津滨海新区开发开放，有利于提升京津冀及环渤海地区国际竞争力，有利于实施全国区域协调发展总体战略，有利于探索新时期区域发展新模式。

推进天津滨海新区开发开放主要任务是以建立综合配套改革试验区为契机，探索新区域发展模式，为全国发展改革提供经验和示范。

走新型工业化道路，把增强自主创新能力作为中心环节，进步完善研发转化体系，提升整体技术水平和综合竞争力。

充分发挥区位资源产业等综合优势，加快基础设施建设，积极发展高新技术产业和现代服务业，努力提高综合竞争力和区域服务能力，提高对区域经济带动作用。

国务院明确了天津滨海新区成为国家综合配套改革试验区，使天津滨海新区成为继深圳和浦东后中国第三个国家综合配套改革试验区，并给予了系列政策支持。

包括鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新。

在金融企业金融业务金融市场和金融开放等方面重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试。

本着科学审慎风险可控原则，可在产业投资基金创业风险投资金融业综合经营多种所有制金融企业外汇管理政策离岸金融业务等方面进行改革试验。

支持天津滨海新区进行土地管理改革。

在有利于土地节约利用和提高土地利用效率前提下，优化土地利用结构，创新土地管理方式，加大土地管理改革力度。

开展农村集体建设用地流转及土地收益分配增强政府对土地供应调控能力等方面改革试验。

推动天津滨海新区进步扩大开放，设立天津东疆保税港区。

为适应天津建设北方国际航运中心和国际物流中心需要，按照统筹规划合理布局创新体制分步实施原则，借鉴国际通行做法，在天津港东疆港区设立保税港区，重点发展国际中转国际配送国际采购国际转口贸易和出口加工等业务，积极探索海关特殊监管区域管理制度创新，以点带面，推进区域整合。

给予天津滨海新区定财政税收政策扶持。

对天津滨海新区所辖规定范围内符合条件高新技术企业，减按税率征收企业所得税比照东北等老工业基地所得税优惠政策，对天津滨海新区内资企业予以提高计税工资标准优惠，对企业固定资产和无形资产予以加速折旧优惠中央财政在维持现行财政体制基础上，在定时期内对天津滨海新区开发建设予以专项补助。

摘自国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题意见这是继年月，国务院给予上海浦东新区国家综合配套改革试验区政策后，又个国家级改革试验区，标志着天津滨海新区突破了地区概念，成为中国对外开发窗口。

滨海新区与浦东经济特区比较今年月两地经济指标比较滨海新区与浦东新区主要经济指标对比指标名称计量滨海新区浦东新区单位绝对值绝对值地区生产总值亿元第产业亿元第二产业亿元第三产业亿元全部工业总产值现价亿元固定资产投资亿元第产业亿元第二产业亿元第三产业亿元社会消费品零售总额亿元出口总值亿美元直接利用外资合同数个直接利用外资合同金额亿美元实际直接利用外资金额亿美元国内招商实际合同数个个区县级财政收入亿元区县财政支出亿元经表中对比分析可以看出天津滨海新区具备极强发展潜力。

按照现行价格统计工业总产值月累计数和固定资产投资总额上滨海新区已经超过浦东新区，但在投资结构发展方面，滨海新区第二产业投资占总投资，而第三产业占。

另第二产业投资增速明显高于第三产业，工业投资比重过大。

后面就此方面进行详细阐述而社会消费总额仅为浦东新区半，表明新区城市功能尚不完善，还有较大潜力可以挖掘。

两地比较优势分析滨海新区上升为国家战略后，将和深圳浦东地位同等重要，但滨海新区本身具有相当相对优势，且其发展模式和深圳浦东也不样。

区位优势不可替代滨海新区位于我国华北西北和东北三大区域结合部，地处环渤海地区中枢部位东北亚中心，京津和环渤海湾城市带交汇点，拥有公里海岸线，是我国北方地区进入东北亚走向太洋重要门户和对外通道，也是连接我国内陆与中亚西亚和欧洲亚欧大陆桥东起点，拥有三北辽阔辐射空间。

滨海新区开发和开放，将有效地带动整个天津经济发展，使之成为环渤海地区颗明星，并在经济区域中发挥独特重要作用。

土地等自然资源丰富劳动动力资源充足自然资源对经济发展效率经济结构等都具有重要影响作用。

丰富低廉自然资源禀赋为经济高速增长提供了基础。

滨海新区腹地广阔，自然资源丰富，拥有大量荒地滩涂盐田和石油天然气原盐地热海洋资源等，如表表。

土地石油地热和海洋资源等为新区形成以现代制造业和现代服务业为主产业结构提供了有力资源保障。

其中丰富待开发土地资源更是为新区建设经济发展提供了巨大空间。

滨海新区总面积相当于浦东四倍多，且其中有平方公里盐碱荒地，仅这块就相当于浦东新区整个面积两倍多，有相当部分是不适宜耕种重度盐碱地，可作为生态和建设用地空间很大，这在国内外大中城市是不多见。

还有大面积湿地自然保护区和平原水库，生态环境基础较好。

此外，滨海新区常住人口达万，通过新区开发和相关政策吸引了相当大量外地人口，滨海新区劳动动力资源充足。

功能聚集优势滨海新区具有集港口经济技术开发区高新技术园区出口加工区和保税区于体功能聚集优势。

天津港是中国北方最大国际贸易港口，货物吞吐量位居世界十强。

与世界多个国家和地区多个港口有贸易往来。

年货物吞吐量完成亿吨，集装箱运量万标箱。

天津港进出口货物以上来自北京河北山西内蒙古等省市，集装箱运量以上来自三北地区。

年，天津口岸进出口货值亿美元，其中来自北京河北和西北地区。

天津经济技术开发区主要经济指标多年来直在全国各开发区中处于领先地位。

天津港保税区已成为服务华北西北地区和北方最大保税通道，进出区货物总值中以上是外省市创造。

产业优势滨海新区产业定位主要是致力于发展制造业和现代服务业。

就整个产业结构现状而言，滨海新区产业结构为二三型，年第二产业增速在绝大多数年份中均高于第和第三产业，年，第二产业增加值占全市生产总值达，凸现新区在第二产业发展优势。

从三地比较来看，如图，滨海新区和深圳均表现为比较明显工业化主导模式，其中滨海新区第二产业所占比重最高增速也是最大，尽管第三产业发展速度正在逐步接近第二产业，但总规模依然偏小，比重偏低无论是从比重还是增速看，浦东新区已经初步表现出工业与服务业双主导产业模式了，其中第三产业比重已经达到。

因此，从产业升级角度看，浦东产业更为先进，滨海新区目前仍然以第二产业为主。

具体行业比较，在功能聚集优势带动下和政府积极推动下，滨海新区已经形成了优势比较突出电子信息石油开采及加工海洋化工现代冶金汽车及装备制造食品加工和生物制药等七大主导产业，具备了比较雄厚产业基础，形成了高新技术产业群。

这些产业科技含量高，产业链长，辐射功能强。

目前，已经成为我国重要大型石化基地冶金基地，制造业居全国前列，石油套管产量跻身世界四强。

全国多家企业为新区产品配套。

三地比较则表明，制造业是滨海新区浦东深圳三地主导行业，深圳侧重于机械和化工滨海新区和浦东同样侧重于电子信息冶金生物制药汽车等行业，浦东在产业上已经形成规模和在成套设备方面也具有优势，滨海新区制造业虽已具备定基础，但总体构成单薄，尚有很大发展空间。

综合改革模式比较围绕现代制造业改革消除基本制度障碍滨海新区成为全国继上海浦东之后第二个综合配套改革试点，其作为区域中心地位大大提升。

然而，由于滨海新区开发发展尚处于初期阶段，当前其综合改革特点是仍然消除基本制度障碍围绕现代制造业改革。

同时，上海浦东新区已经开始突出综合配套改革，在确立改革方案和工作机制方面已经先行步。

深圳则强调完善改革工作机制，对改革机构本身进行改革。

滨海新区全局性改革刚刚由开发区和保税区不足平方公里范围扩展到新区全境，尚沽开发区在售项目销售速度缓慢。

从实际销售情况摸查看，项目月度销售量明显减少，销售现场到访客户甚少，市场需求观望态度十分严重。

在售产品以大户型为主，该类户型消化在上半年已释放多数，加之税费政策调整，大户型成为销售难点。

近期亮相项目项目名称所属板块开发商建筑规模面积区间销售均价亮相时间上市时间弘基天城塘沽中心弘基置业栋层左右高层中小户型居多未定月中旬月底新馨家园新河地区永丰地产栋层高层以上月中旬月份贻成尚北海洋高新贻成集团栋层高层未定月中旬月中下旬天保金海岸泰达居住天保房产临三大街层高层月中旬月份中小户型将唱响主旋律以上项目均为月份在市场中亮相项目，媒体投放以路牌车体为主，预计在月份将集中上市，大多以中小面积为主力户型，目前处于项目咨询期。

目前，塘沽及开发区已经成为外来人口以及各类人才聚集地，使得聚焦效应日益显现。

这其中就包括数量众多应届毕业生以及工作不久年轻人和些具备定资金中小投资者，加之本地人口刚性需求，这类人群恰恰就是小户型购买群体。

小结滨海新区住宅市场前景乐观，但要详细分析消费者心理，以小户型公寓房为主力房型楼盘，将成为今后段时期主力军。

四项目开发方案夜景透视图方案说明本项目座落在天津市塘沽区响螺湾商务区中心地段，占地面积万平方米，规划建筑面积平米含地下部分。

拟建成集写字间酒店与办公裙楼商业于体建筑群，序号业态建筑面积备注地下万地下两层建筑，设备房及停车场商业裙楼万服务配套会务办公建筑万酒店及万合计万其中，公寓户型设计趋势是更人性化舒适化，户型面积以室两室和三室为主。

面积有三种区间平米，平米和平米，强调大客厅，有标准厨房和卫生间，还可以注入些新元素，包括开放式厨房，佣人用间和后门等。

公寓标准层平面写字楼标准层平面项目开发成本滨海浙江大厦工程预算表续类费明细以初装修计算序号工程和费用名称单位面积造价指标备注万元地下土建工程基坑支护工程桩给排水系统消防系统暖通系统电气系统电梯弱电系统小计二裙楼土建工程室内初装修外檐装修给排水系统消防系统暖通系统电气系统电梯弱电系统小计三办公土建工程室内初装修外檐装修给排水系统消防系统暖通系统电气系统电梯弱电系统小计序号工程和费用名称单位面积造价指标备注万元四酒店土建工程室内初装修外檐装修给排水系统消防系统暖通系统电气系统电梯弱电系统小计五室外工程土建工程围墙管网工程绿化工程小计类费用合计滨海浙江大厦工程估算表续二二类费明细配套成本序号费用名称单位取费基数取费标准合价备注万元市政基础设施配套非营业性公建配套供热建设费自来水配套排水配套电力配套费含户表有线电视通讯合计前期费用明细序号费用名称单位取费基数取费标准合价备注墙改费设计招投标施工招投标管理费标底预算编制费设计费测绘费规划费环评费质量监督费地质勘察费工程监理费施工图纸审查费商品房登记手续费商品房销售面积计算费商品房销售许可证登记费施工临时水电散装水泥基金竣工档案编制费合同审查费沉降观测费消防及电器检测费规划竣工测量费防雷监测费室内空气质量监测费物业开办费文明施工措施费商品房维修基金间接费合计合计总成本初装修房总成本合计年月日序号工程和费用名称单位面积造价指标含地下综合万元元元元类费用地下商业办公酒店室外工程类费用合计二二类费用合计三前期费用合计四财务费用总计注地下元费用元滨海浙江