投资现代物流配送中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

允许外商投资举办中外合作合资物流企业，以加快发展现代商贸业。

积极推进联锁经营物流配送等新型业态，培育新经济增长点。

凡落户开发区企业全部享受省级开发区政策优惠。

优惠政策土地优惠政策对入驻县企业，享受开发区工业园区同等优惠，土地有偿使用费除中央收取外，县政府应收部分予以免收。

对次性支付出让金有困难项目，可以在依法规范尊重农民意愿前提下，采取土地租赁农民集体土地作价入股等方式使用土地。

税收优惠政策经营期年以上，从开始获利年度起享受二免三减半，后三年减征。

对外商投资企业，律免收地方所得税。

行政事业收费优惠政策建设期和投产前三年，地方收入部分全部免缴。

省缴部分按最低限度收取。

主要技术经济指标项目建设投入资金总额万元满负荷年营业收入万元满负荷年均总成本万元年均利润额万元投资利润率财务内部收益率税后财务净现值税后万元投资回收期税后年含建设期盈亏平衡点满负荷年二市场预测农产品物流市场概述物流是指为了满足用户需求，实现商品物质实体及相关信息从生产者到消费者之间物理性经济活动。

具体地说，它包括商品生产收购运输储存装卸搬运包装配送流通加工分销信息活动等系列环节，并且在这过程中实现了商品价值增值和商流组织目标。

商品物流不等于产品流通。

物流作为第三利润源泉已日益成为个企业地区和国家寻求经济持续快速发展提升竞争力主要源泉。

从去年开始，淮北市提出了物流体系建设规划，并作了初步探索。

在建设物流体系实践中，要着重把握统思想认识明确建设内容和落实工作措施等三个环节，并予以逐步推进把握形势，提高对物流市场体系建设重要性认识。

从大宏观背景分析，物流作为大新兴产业正在全球迅速兴起，我国北京上海深圳青岛济南徐州等地都在结合自身特点，规划发展具有本地特色物流业，并积极筹建本区域物流中心或物流基地。

党十七大提出开拓农村市场，搞活农产品流通，健全农产品市场体系。

中央号文件关于促进农业稳定发展农民持续增收若干意见明确指出要发挥市场机制作用，搞活农产品流通。

都把农产品流通提到个相当重要高度。

安徽省关于加快发展三产服务业决定提出加快发展物流配送服务业。

从淮北市实际情况分析，商品流通不畅直困扰着全市经济健康发展瓶颈问题。

随着形势发展和时代进步，物流体系建设不仅重要，而且相当紧迫。

我们必须适应形势变化和要求，进步提高对物流体系建设重要性认识。

县作为淮北市唯市辖县，随着淮北和同城化建设进程加快，县物流产业发展必将作为淮北市物流体系建设主要组成部分，在市县经济发展和社会进步中发挥重要作用。

二市场预测物流市场体系建设是提高综合效益重要途径。

流通作为产业链条个重要环节，是实现商品价值重要手段。

物流意味着商品流通领域向两端延伸和拓展，以最小成本把生产者提供产品直接发送到用户包括厂家商店超市，甚至消费者手中。

以市场为导向以现代技术手段为基础以服务区域商品流通为目现代物流体系，不仅能为经营主体提供真实准确有效信息，减少市场运营过程中不确定性因素和风险，还将大大减低其运营成本和风险，使商品在流通过程中实现增值。

物流体系建设是完善农业产业化经营机制重要保证。

商品物流体系是产业化经营赖以发展导向和载体。

要加快传统商品加速向布局区域化生产专业化经营体化服务社会化和管理企业化服务业现代化转变，离不开商品物流体系支撑。

通过商品物流体系建设，将商品生产经营各个环节各个主体有机联结在起，容易结成生产加工销售有机结合和相互促进利益共同体，实现共同发展。

三场址选择与建设条件项目选址条件项目选址基本条件现代化物流在很大程度上取决于信息收集处理和传递，物流中心应是信息网络个分支或终端。

所以要在物流信息流配合条件下建立物流中心。

淮北市是淮海经济区中心城市，县是淮北市唯市辖县，经济开发区作为县城区组成部分。

建立物流配送中心能够充分满足辐射区域及市场消费需求。

同时满足全市经济发展和产业结构调整布局要求。

首先在都市圈内，由于城市中心商业网点集中，是物流中心主要配货对象。

靠近市场缩短运距降低运费迅速提供供货是物流中心布局主要因素之。

靠近交通主干道出入口，公路运输是物流中心供配货主要货运方式，靠近交通便捷干道出入口便成为物流中心布局主要考虑因素之。

追求较低地价区位，物流企业以效益为宗旨，般占地面积较大，地价高低对物流中心建设区位选择也有重要影响。

必须要有数量充足素质较高劳动力条件，现代化物流运作虽然需要机械化设备，但拥有定数量和素质劳动力也是影响物流中心区位选择重要因素。

靠近铁路枢纽，由于在淮海经济区地域范围内，铁路有其运力强和运费低优势，所以在物流中心选址时也要考虑此因素。

铁路南北大动脉九京铁路京沪铁路，东西方向大动脉垄海铁路动脉。

项目选址在郊区或城乡边缘地带主要交通干道附近，专辟用地通过逐步配套完善各种基础设施服务设施提供各种优惠政策，吸引大型物流配送中心在此聚集，以获得规模效益，降低物流成本。

同时可以减轻大型物流中心在城市中心区分布所带来种种不利影响。

物流中心选址原则，遵循以下四个原则适应性原则物流中心选址应与全县经济发展政策相适应，与战略调整方向相适应，与物流资源分布和需求相适应。

协调性原则物流中心选址应将区域物流网络作为个大系统来考虑，使物流中心固定设施与活动设备之间，专用设备与公用设备之间，在地域分布物流作业能力技术水平信息交换等方面互相协调。

经济性原则物流中心发展过程中，有关选址费用，主要包括建设费用及物流费用经营费用两个部分。

物流中心选址定在近郊远郊市区其未来物流活动，辅助设施建设规模及建设费用，以及运费等物流费用是不同。

应以最低费用作为物流中心选址经济性原则。

④战略性原则物流中心选址，应有战略眼光。

是要考虑全局，二是要考虑长远。

局部要服从全局，目前利益要服从长远利益，既要考虑目前实际需要，又要考虑未来发展可能。

土地评估拟建地段位于经济开发区三产服务区，距京台高速公路烈山出入口较近，靠近省道线，极适合进行物流中心建设。

同时又符合县土地利用规划。

交通便捷距离国家物流次中心徐州仅公里，距离百善铁路物流中心公里，基础设施配套容易实施，易于设立大型仓储设施。

座落在经济开发区工业园内，公里半径内还有镇百善镇刘桥镇个工业集中区和淮北市相山区工业园区，同时距淮北市中心区不远，易于实施集货和配送仓储。

该地段前期购臵费用较低，虽然需进行整治投入，但折合地价较为经济，对中长期规划建设影响不大。

而且由于地域区位条件优势明显，将更有利于仓储集货配送业务实施。

二场址所在地区位置地点与地理位臵根据上述条件本项目拟建场址，位于经济开发区，环境优美。

场址土地权属类别及占地面积拟建场址土地属国有储备建设用地。

占地面积约亩。

三场址建设条件自然条件县自然地理状况县位于安徽省北部，地处淮北平原，东近连云港，西连商丘开封，南接宿州蚌埠，北临徐州，地处淮海经济区中心位臵。

自然气候条件县地处北温带，属北方型大陆性气候，气候温和，四季分明光照充足，日照时数为小时，日照度为，无霜期天，地震烈度度。

交通条件县交通方便，行性研究，在立项基础上，进行较为详细市场调研和分析，搜集相应资料，并开展初步招商运作，进行资金筹集。

同时办理前期土地文件批复和整理。

在项目立项批复之后，委托规划设计部门进行规划设计。

组织落实项目实施计划，同时进行招商引资，以期联合开发，并寻求软硬件支持。

建设周期内应全程进行资金筹集。

在项目资金落实之后，组织勘察设计招标投标施工准备确定施工日期组织施工监理项目施工建设确定试运营期限及竣工验收和交付使用正式运营。

九投资估算与资金筹措投资估算依据建筑材料设备单价按市场询价和厂家询价土建工程定额根据年全国统建筑工程概算安徽省估价表估算二建设投资估算建设投资估算内容建设投资由建筑工程费，设备及工器具购臵费安装工程费工程建设其地费用基本预备费涨价预备费建设期利息构成。

其中，建筑工程费设备及工器具购臵费，安装工程费形成固定资产工程建设其他费用可分别形成固定资产无形资产递延资产。

基本预备费涨价预备费建设期利息在可行性研究阶段为简化计算方法，并计入固定资产。

构成如下图所示建筑工程费设备购臵费建设投资静态部分安装工程费工程建设其他费用项目建设投资基本预备费涨价预备费建设投资动态部分建设期利息建设投资额估算建筑工程费万元设备购臵安装费万元以上土建工程和设备明细见第四章工程方案和设备方案工程建设其它费用万元基本预备费万元铺底流动资金万元项目建设投资总额万元三资金筹措本项目建设投资总额万元，其中项目单位自有资金万元，银行贷款万元，其他资金万元。

十财务评价财务评价基础数据与参数和选取银行贷款利率年利率税收费率营业税城建税营业税教育费附加营业税所得税实现利润基本收益率计算期年含建设期生产负荷率第二年，第三年，第四年以后。

二运营收入估算物流配送收入万元商品展示交易大棚收入万元仓储收入万元运营收入合计万元三营运成本估算固定成本工资福利费万元折旧费万元本项费用以固定资产为基数，采用直线法，分类计算折旧费，主要折旧为建筑工程和设备。

房屋折旧年限取年，留残值设备折旧为年，留残值。

在折旧时，把基本预备费和建设期利息计入上述费用之内。

维修费万元为保证建筑物完好和设备正常运转，每年要进行维修，维修费按折旧费估算。

无形资产和递延资产摊销费万元建设单位管理费勘察设计费等递延资产从项目受益年第年开始按年进行等额摊销，土地使用权购臵费等无形资产按年摊销。

管理费万元本项目费用比照同类企业按营业收入进行估算，主要用于办公出差业务招待等。

销售费用万元该费用为广告费用产品销售差旅费等。

按企业般做法，可按年销售收入估算。

财务费用万元满负荷年变动成本估算主要消耗材料费燃料费杂费水电费等万元。

满负荷年均总成本万元四财务评价主要财务评价指标满负荷年营运收入万元年均总成本万元年均利税总额万元税金万元投资利润率投资回收期年税后，含建设期财务内部收益率税后财务净现值税后万元盈亏平衡点满负荷年不确定性分析项目评价所采用数据大部分来自估算和预测，有定程度不确定性。

为了分析不确定因素对经济评价指标影响，需要进行不确定性分析，估计项目可能存在风险，考察项目财务可靠性。

十工程招标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性研究报告必须增加招标内容规定。

本工程项目建设实施阶段以招标方式选择承包人。

通过项目法人与承包方签订明确双方权利义务经济合同，将工程项目实施过程纳入法制化管理。

发包方式本项目拟采用分标段承包形式，即按照勘察设计土建施工设备购臵安装调试和联合试运转等工程内容分几个标段发包招标。

二招标形式招标组织形式有自行招标和委托招标两种形式。

具备编制相应招标文件和标底，组织开标评标能力业主可以自行招标凡不具备条件业主应委托具有相应资质建设工程招投标代理机构代理招标。

本项目宜采用委托代理招标，并需要按照工程建设项目招标试行办法国家发展计划委员会第号令规定向项目审批部门报送书面材料，并要在