拆迁安置房和商品房项目可行性研究报告投资建议书doc文档（51页）

如果不限制和调控高档住宅用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源矛盾，而加大这种矛盾后果将会反过来影响普通城市居民住房质量和品质。

从国六条细则内容来看，尽管与国八条相比，国六条整个内容都是对国八条精神延续，新增加东西不是太多。

比如说，调整住房结构，稳定房价。

但是这些都不是最重要，最为重要是这次政策是政府希望通过强制性方式来调整国内不合理住房结构。

尽管国六条细则对目前过高房价对房地产投资过热不能够产生很大影响，或取得立竿见影效果，但是从长期来看，该政策就是要增加住房供给，就是要压缩过度增长居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理住房结构，生产更多中低收入民众能够有能力购买住房。

城市化进程市城市化水平现状作为中国地区重要中心城市，是国家大开发战略支撑点和重要依托基地。

但目前市域城市化水平低中心城市总体实力偏弱状况，在较大程度上制约了其对区域发展带动能力发挥。

因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书综合实力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中组织和协调能力。

主要省会城市城市化比较主要省会城市城市化比较年单位万人结论城市化水平较低，滞后于经济发展，制约了市工业化进程以及战略支撑点建立，阻碍了经济快速发展。

城市化水平滞后于工业化水平，制约了市工业化进程年，城市化率与工业化率之比为，远低于合理水平。

工业化相对超前，第三产业严重滞后，阻碍了城市化进程。

城市人口高度集中在市中区，向外围地带人口密度逐渐降低市人口高度集中于中心地区，市中心居住生活职能过高。

城市中心区居住生活用地占，影响城市功能建设，制约三中心两枢纽功能，尤其是金融中心和商贸中心功能发挥。

城镇数量多密度大，但规模小实力弱，辐射与带动能力十分有限年全市郊区市县共有建制镇个，平均每平方公里有个建制镇，每个建制镇平均辐射影响半径仅为公里。

郊区市县是农业发达地区，农村剩余劳动力多，乡镇企业发达，城镇密度大，完全具备了加快城市化进程条件，但至今城市化水平仍然很低。

城市化发展目标和基本思路目标年，城市化水平达到年，城市化水平在以上。

基本思路加快城市建设步伐，完善城市基础设施和公共服务设施，增强城市吸引力和聚集力深化以城市户藉制度为重点城市配套改革和进步建立城市社会保障体系，消除制约城市化进程瓶颈通过要素聚集，优化资源配置，扩大城市规模，增强综合实力，强化辐射功能，实现城区与郊区共同繁荣。

政策措施优化市区地域结构，强化中心城市功能调整中心城区职能，建立中心商务区搞好卫星城镇建设，加快郊区城市化步伐。

安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书商品房市场现状年，市区房地产市场呈现出供应稳定需求旺盛市场特征。

由于受沿海城市房价上涨建筑材料涨价地价上涨以及人们购房预期变化等因素影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀影响较大，价格上涨随之引发了些非理性购房行为，排号购房普遍。

通过对房地产近几年特别是年市场发展数据分析得出房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现些值得关注引导和调控问题。

商品房供应稳定需求旺盛年市区商品房呈现供应稳定需求旺盛市场特征。

全年商品房供应面积为万平方米，同比增长，其中住宅供应万平方米，同比微降。

商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中住宅销售万平方米，同比增长。

详见表年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分析项目类别合计住宅非住宅批准预售面积万实际销售面积万供销比注供销比二批准预售面积实际销售面积住宅供应仍较充分，四季度住宅供应大幅回升，购房选择面仍较大年市区住宅批准预售面积万平方米，销售面积万平方米，单从数据差额来看，住宅供应远小于销售，但这里面有很大部分是属于年及年以前待销商品房。

三环外开发趋热据统计，年三环外供应大于销售。

目前由于市区三环内土地供应很少，因此三环外开发开始热闹，特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出，并且很多楼盘都属于高品质大盘。

城市向外发展是房地产行业个必然趋势，三环外房地产市场发展将成为年主力发展区域。

年月，市房管局数据表明，住宅市场总供应量为万平方米，总销售体量为万平方米，总供销比为，基本保持供需平衡。

月安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书楼市销售火爆，房价快速上涨导致部分追涨心理市民提前购房，市场度处于供不应需状态，供需缺口达万平方米月日，房产新政正式实施，矛头直指住宅市场投机行为，楼市走向不明朗，观望氛围浓厚，持币待购现象增多，楼市度低迷，当月销售面积下跌到万平方米，仅次于月月成交量低主要是由于传统春节淡季所致经过两个月观望，月开始，住宅市场逐渐回暖，两个月住宅交易量逐步上升，供需基本平衡受秋交会刺激，月商品住宅销售达万平方米，基本恢复到月水平。

虽然目前住宅市场观望气氛还在，但市场刚性需求和开发商看好后市心态未变，楼市继续保持健康发展。

总来说，年月，市区住宅均价保持稳步上涨，前个月平均月涨幅为新政后，月连续三个月市区住宅销售均价出现连续小幅下降态势，直至月出现回升迹象，住宅均价回升到元平方米，基本恢复到月份价格水平。

经计算，月住宅价格月平均涨幅为。

总说来，住宅价格仍处于小幅盘升态势。

由于地价攀高建筑成本上升以及楼盘品质提高，房价还有上升空间，但在宏观调控下，房价不可能出现大幅上涨。

年月，省统计局公布了上月统计快报。

快报显示，年月，全省房屋销售价同比上涨。

其中，商品房销售价格上涨，住宅价格上涨。

目前住宅每平方米均价已达到多元。

整个楼市来看，运行情况良好，但房价涨幅有所下跃，房地产供给量加大，特别下半年楼市有较大放量，季度，商品房成交面积万平方米，比同期增长了，其中，月份商品房及住宅成交量出现了大幅增长，环比分别增长了和，房价保持了平稳上升，涨幅开始回落新建商品房供应量大幅增长，商品住宅供求平衡另外商来地产市场供应量明显下降，成交面积小幅小滑，市场开始了理性调整。

二手房市场火爆，月份成交面积就达到了万平米。

商品房市场需求及发展房地产价格市区商品住宅合同交易均价涨幅，近三年新上市住宅交易均价涨幅年均涨元平方米。

安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书年整体交易均价上涨速度较快据房管局数据统计，年市区商品房均价达到元平方米，同比增长，其中住宅均价元平米，同比增长而年市区六城区商品房均价增幅为，住宅增幅为。

增幅与去年相比有所上升。

年市区房价情况单位元平方米项目类别年年商品房同比增长住宅同比增长数据来源市房产管理局住宅价格受距离远近影响变小年合同交易数据显示，各物业均价随着环域不同呈现出三个梯度价格。

内环以内房地产价格为第梯度价格，也是各物业销售均价最高区域在内环至环及环至二环间，同类型物业销售均价差在去年大大缩小，并已经相当接近，因此以内环至二环房地产价格为第二梯度价格，与第梯度价格相比有定幅度落差同理，二环以外区域房地产价格为第三梯度价格，价格与第二梯度价格相差定幅度。

不同价格梯度商品房售价情况物业类型第梯度价格内环以内第二梯度价格内环至二环第三梯度价格二环以外各梯度价格比第梯度价格为商品房住宅商业营业用房办公用房去年市区中住宅价格随环域外散总体上梯度性落差最小，二环地形地貌植被和自然水系在建筑选址朝向布局形态等方面，充分考虑当地气候特征和生态环境建筑风格与周围环境保持协调，尽可能减少对自然环境负面影响。

生态环境基本特征位于平原中部，具平原独特风貌。

区域属亚热带湿润季风气候，终年温暖是湿润，四季分明，夏无酷暑，冬少霜雪，四季宜人，常年葱绿，适宜生物资源生存和繁衍。

区域自然生态环境受人类活动干扰很大，自然植被几乎消然无存，均被人工植被所替代。

拟建项目周围土地已大多开发成为水泥路面和城市建筑物，工程所处区域生物多样性较单，除人行道绿化草坪外，无林木植被生态系统。

生态保护目标区域生态环境质量核心问题主要是自然组分调控能力建设。

自然组分建设不够，使人们生存和健康受到较大影响，这在漫长时间积累过程中会充分表露出来。

只有妥善解决这核心问题，才能给项目区内市民带来良好生存环境质量。

因而，本项目生态环境保护目标主要是加强区域中自然组分建设。

生态环境分析景观空间结构分析根据景观生态系统原理，区域生态功能与其景观结构关系十分密切，因此，可以通过景观空间结构分析来判断区域生态功能状况。

土地利用现状场地处市郊区，场区净用地总面积。

景现空间结构拟建区内自然地貌为平原，民房市场等建筑覆盖率以上，绿化植被覆盖率约。

安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书景观生态学评价所谓景观，是指个空间异质性区域，它由相互作用拼块或生态系统组成，以相似形式重复出现。

景观内涵是包括模地拼块廊道以及动物植物生物量热能水份和空气矿物质等在内组分和要素在景观中总是不均匀分布。

由于生物不断进化，物质和能量不断流动，干扰不断发生，因此景观永远达不到同质化要求。

异质共生理论认为，增加异质性负熵和信息正反馈可以解释生物发展过程中自组织原理。

在自然界生存最久并不是最强生物，而是最能与其它生物共生并能与环境协同进化生物。

因此，增加异质性和共生性是生态学和社会学整体论基本原则。

景观功能状况分析由于项目及周边区域模地主要是城市建筑，其发展趋势不利于人类生存，是不利自然组分。

景观稳定与不稳定是种波动平衡，不稳定性不断为稳定性创造条件，使其影响基本趋于稳定。

人类和所有生命现象赖以生存最基本稳定性类型是具有较高生物量和生物周期较长物种如树木起决定作用高压稳定性类型，这种类型表现是抗性稳定性，即对来自外部随机干扰作用包括环境不确定性干扰和人类不确定性干扰和组织内部相互作用如生物反馈作用，具有恢复和阻抗能力。

抗性是指景观在环境变化或潜在干下抗变化能力，恢复是指发生变化后恢复原来状态。

根据以上原理，我们对区域景观稳定性机制进行如下分析景现生物恢复能力现状景观组分主要是城市建筑物，其次是以草本为主市政绿化植被。

绿化植被多属年生，因此，旦受到破坏如病虫害，草本植物较容易恢复，加之开垦虽然引起土壤理化性状改变，使土壤生物密体功能减弱，但开垦停止后，土壤有机质含量也较容易恢复，因此，土壤生化力较强，适宜各种草本植物生长。

攥地内在界质性异质性为自然组分抗干扰提供了基础，自然组分异质性应是团块式组合。

这样，当发生干扰时，相邻异质性拼块则成为干扰阻断，扼制了干扰进步扩大。

而评价区域内现状组分为城市建筑物，无法起到异质化拼块互为阻断功能。

周边地区生态补偿能力较好城市建筑物难以成为重要生物物种如鸟类通道，而周边地区自然组分情况与区内致，因此，市区外重要生物物种无法向区内移动，周边地区生态补偿能力较差。

安置房项目可行性报告安置房