拆迁安置项目三期项目可行性研究报告投资建议书word文档（49页）

截至年月底，莲湖区重点建设项目共完成投资万元地方财政收入完成亿元，总量位居全市第二社会消费品零售总额完成亿元，达到近年来最好水平规模以上工业增加值累计实现亿元，绝对量位居全市第。

莲湖区科技文化概况该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区，区内有大中专院校科研院所多个。

区内文物古迹众多，旅游资源丰富。

境内有个王朝遗留下古建筑古墓葬古石刻等文物古迹处件，其中属国家省市级重点保护古迹纪念地处。

随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略深入实施，莲湖区迎来了前所未有发展机遇。

古代文明与现代文明交相辉映所显现出区位优势后发优势人文资源优势土地资源优势，为莲湖经济快速发展提供了强劲动力。

西安市莲湖区土地市场分析随着西部开发战略深入实施，城市人口增加，城市化工业化进程推进，西安市建设用地需求量急剧扩张，西安作为西北地区绝对中心城市，深受建设用地短缺困扰。

总体来看，西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求状态。

虽然政府不断增强对土地供应市场监管，并不断加大对闲置土地清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨预期。

与此同时，城市市政基础建设及城市环境改善，交通干道辅助道路拓宽改造和修建，以及绿地珠江金地复地等越来越多实力雄厚外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。

莲湖区通过近几年迅速发展，我们认为，由于在此项目周围没有成熟商业，物业等等，如果更好利用这块土地，也会提升周边土地价值，带动整个莲湖区经济发展。

目前该区域可供开发像环城西苑环境改造项目三期这样大片土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好，周边交通便利，拥有极佳区位条件和文化氛围。

本项目进行拆迁安置完成后后续建设将建成环境优美安全舒适集生态商业休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大。

西安市莲湖区商业市场分析莲湖区是西安市面积最大中心城区，辖区内不仅制造业印刷业等产业发达，而且商贸繁荣兴旺，尤其体现在市内区域，是西安市新兴大型商贸区。

在线五区四平台发展思路上，莲湖区精心打造区域内七大特色经济板块，优化了区内城市空间和产业布局，促进了区域经济进步发展。

是大兴路板块。

莲湖区将在至年内，通过土地整理储备，盘活该区域平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实力房地产企业入区开发，形成以高端住宅机电产品及酒店餐饮等商贸业为主体区域经济增长极。

二是大唐西市板块。

大唐西市是国内唯在唐长安西市原址上重建以盛唐文化丝路文化为主题国际商旅文化产业项目，项目开发将分两期进行，期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆国际古玩城等，工程占地亩，建筑面积为万平方米二期为丝路文化风情板块国际商务文化交流板块大型现代住宅板块等，工程占地亩，建筑面积为万平方米，整个项目将于年全部完工并投入使用。

三是历史街区板块。

莲湖区是个回汉民共居区，回坊等历史街区民俗餐饮文化形成了西安市大特色。

街区内民俗餐饮名店鳞次栉比，民族服饰工艺品清真副食特色餐饮店和回民小吃店等品种丰富，如德懋恭水晶饼同盛祥泡馍贾三灌汤包子德发长饺子等清真餐饮食品。

辖区内商业娱乐极其繁荣，人流量相当大，给市民生活及游客购物提供了很多方便。

四是西大街板块。

西大街是依托于钟楼四条主干线中条，有着悠久历史，经多年发展，商业文化高度繁荣。

街区内酒店餐饮购物和娱乐场所齐全，构成了莲湖区多元化大规模高档次商业格局，极大地提升了西大街在全市范围内商业地位，年西大街荣获中国著名商业街。

而且西大街辖区内金融机构齐全网点众多，工商银行中信实业银行招商银行等金融机构在西大街均设立了分支机构，为西大街乃至整个莲湖区发展做出了贡献，并且为附近居民生活提供了极大便利，促进了辖区内商业流通。

五是桃园开发区板块。

加大与西安高新区产业链对接和产业配套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企业提供优质服务，确保科技创新配置资金到位，鼓励引导企业依靠科技进步提高市场竞争力。

六是土门板块。

土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐射，正在建设中商务新区，是莲湖区新兴商业中心。

目前土门街心花园周围已有智圣物流民生土门大厦家世界购物广场喜来登大酒店等商贸娱乐休闲购物设施以及工商银行交通银行建设银行等金融机构，商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。

七是玉祥门商圈板块。

继续集中发展板块内机电产品贸易，引进全国各地机电产品商家入驻，进步扩大商圈规模，提高产业竞争力，形成以机电物流为核心特色经济格局。

在打造七大特色经济板块进程中，莲湖区将建设特色街区与道路拓宽后产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产业，实行个街区主营类产品制度，增强同类产品聚集程度，实现街区产业集约化规模化专营化和特色化有机结合，真正做到街品，拉动区域经济快速发展。

总体而言，莲湖区商业繁荣，门类齐全，满足了不同层次居民消费要求，有着良好商业市场环境，是个消费娱乐购物理想地。

项目所处位置是莲湖区核心地带部分，拆迁完成后项目开发建设定位于以古城墙护城河为背景城市水系风光园林和生态景观走廊及功能齐全特色商业街区，分析认为由于莲湖区生态发展需求旺盛，项目所在地生态及商业需求旺盛，预计本项目完成后，将会有较好市场前景。

项目分析优势分析区位与其他项目相比，本项目位于环城西路和环城北路交叉处，比邻古城墙护城河以及环城西苑二期，具有得天独厚区位优势。

规模项目占地面积大，可以通过富有创新性规划和园林设计将项目本身规模优势进步发挥，着力打造绿色文化生态综合社区。

开发商声誉和实力投资商西安莲湖基础设施建设投资有限公司有深厚政府背景，以及广泛社会关系，同时拥有较强资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具备较强土地成片拆迁基础设施建设招商引资和运营能力。

商业氛围项目所在地域比邻市中心安定门等商业圈，随着项目拆迁完成和后续建设将使项目周边生态文化氛围更加浓厚，从而能更加凸显项目本身商业优势。

劣势分析区域形象周围环境与整体氛围不是很协调，但随着城市规划及改造，该影响将逐渐消除文化氛围城西教育文化氛围较为欠缺，但是随着城西进步发展这点可以得到有效规避拆迁安置涉及大量拆迁安置和补偿，工作进展中将会遇到定阻力，由于该区域人口密度大，建筑密集，需要搬迁相当数量商户居民和租赁户，拆迁安置工作存在定困难，但是投资商在采取积极措施来落实拆迁安置协议签订。

机会分析本项目存在着以下发展机会政府支持该项目是西安市重点项目，项目建成对提升城市总体形象，改善人居环境，改变区域面貌有着重要作用，并且出台了西安市发展和改革委员会文件关于进步改善投资环境意见等文件，并且召开了西安市人民政府专项问题会议，政府相关部门将大力支持项目建设。

发展潜力城西位于陕西线两带发展战略中心位置，有大格局，比邻城市中心，并将随着西咸体化地发展而发展，该区域具有较大发展潜力，可极大地吸引客户关注，提高该项目知名度。

需求随着社会发展进步，市民对绿色健康文化环境需求较为迫切，本项目拆迁完成后开发建设将定位成集园林景观文化展示商业服务餐饮娱乐古城保护城市防洪等系统为体城市精品景观带，满足市民对绿色健康文化环境需要。

遗址保护西安将结合明城墙遗址护城河和环城公园建成城墙遗址公园，并将其做大做强，兼顾遗址保护和旅游产业发展本项目紧邻城墙遗址公园，拆迁完成后项目开发建设将与城墙遗址公园相辅相成，存在着较大发展机会。

威胁分析竞争项目周边还有些零散土地出让资源，对本项目构成定威胁。

但是本项目是区域内最大块优质土地资源，在市场需求方面本项目定位较高，预计周边零散土地资源对本项目威胁会较小。

成本拆迁安置具有定不确定因素，同时由于目前物价上涨，可能会对项目成本产生定影响，但可以在拆迁安置前通过签订相关净现值和静动态投资回收期。

其中所得税后年财务内部收益率为，税后财务净现值为万元，税后静态投资回收期为年，动态投资回收期为年所得税前年财务内部收益率为，税前财务净现值为万元，税前静态投资回收期为年，动态投资回收期为年。

资本金现金流量表，见附件财务评价报表。

根据该表计算税后年内部收益率为，税后财务净现值为万元。

清偿能力分析通过对借款还本付息计算表和资金来源与运用表计算，考察项目计算期内各年度财务状况，银行借款能够在计算期内全部按时还完。

项目财务评价结论从项目盈利能力分析清偿能力分析等方面分析结果，可以看出项目在财务上是可行。

第九章不确定性分析盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会使方案损益情况产生质变。

进行盈亏平衡分析，目是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，旨在为决策提供依据。

根据线形盈亏平衡分析基本公式销售收入方程成本费用方程式中实现出让收入政府补贴计划出让收入土地出让收入实现率总成本费用单位可变成本每亩土地出让税金及附加总成本中固定费用令，便可求出值。

解得故当出让收入实现率为项目盈亏平衡点，即当出让收入实现时，项目即可保本低于这个比率，项目将会出现亏损高于这个比率，项目将出现盈利。

敏感性分析敏感性是指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。

本项目主要进行价格以及建设投资对内部收益率双因素敏感性分析，年基准内部收益率为，项目内部收益率时，其在财务上是不可行。

计算出让价格变化临界值，得计算拆迁投资变化临界值，得表价格拆迁投资对内部收益率影响价格变化投资变化出让价格变化临界值投资变化临界值本项目出让价格是个比较敏感因素，出让价格允许变动幅度为，∝。

建议投资商在出让工作中做好土地出让价格管理工作，避免价格太低而造成盈利低于最低期望水平。

当拆迁投资在∝，范围内变动时，项目盈利超过最低期望水平，否则，项目将达不到最低期望盈利水平。

建议投资单位在项目拆迁过程中应与拆迁单位密切配合，做好投资控制。

第十章国民经济评价国民经济评价是按合理配置资源原则，采用影子价格影子汇率社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目效益和费用，分析计算项目对国民经济贡献，评价项目经济合理性。

项目国民经济评价使用基本经济评价理论，采用费用效益分析方法，即费用与效益比较理论方法，寻求以最小投入费用获取最大产出效益。

国民经济评价主要工作包括识别国民经济费用与效益测算和选取影子价格编制国民经济评价报表计算国民经济评价指标等。

影子价格与通用参数选取影子价格是指依据定原则确定，能够反映投入物和产出物真实经济评价，反映市场供求状况，反映资源稀缺程度，使资源得到合理配置价格。

目前项目基础设施建设完成后，所定位住宅和商业金融市场需求较为强烈，项目各项费用和效益均能反映真实经济价值市场供求状况和资源稀缺程度。

因此，本案影子价格可取市场价格。

社会折现率是国民经济评价中重要通用参数，它是用以衡量资金时间价值重要参数，代表社会资金被占