收购东进置业和朝阳大厦项目可行性研究报告投资建议书word文档（25页）

由海拓置业收购东进公司股权和金朝阳大厦项目。

承担债务清偿责任，经长沙市中院同意，月日法院终止了本项目拍卖。

股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析东进公司原股东同意按实收资本转让股权万元，全体债权人同意笔债务按总额万元由项目承接人承担清偿责任，并同意由收购方分三期支付支付。

第期支付万元，第期付款后个月支付第二期，第二期支付万元，第二期支付后个月支付第三期，第三期支付万元见附录股权收购及债务清偿协议。

栋楼拆迁安置根据对栋拆迁安置户摸底摸底调查见下表。

表，栋拆迁安置户摸底摸底调查表朝阳二村栋拆迁安置户摸底表姓名面积套套建筑面积备注住宅个人朝阳办事处已协议补偿小计门面刘敏文已收购补偿张开明朝阳办事处已协议补偿小计合计本栋楼未拆安置户住宅户，门面户，住宅面积，门面，在该拆迁面积中产权属朝阳街道办事处房产住宅面积，门面已在协议中补偿，门面已安置补偿面积。

本楼实际拆迁补偿面积为，门面。

根据拆迁安置补偿政策，每户增加补偿面积，累计补偿面积，住宅拆迁和补偿面积合计，门面。

根据现有政策，拆迁补偿款住宅按元∕，门面元∕补偿，本项目拆迁安置费为万元，如拆迁户需要回迁，则支付过渡安置费即可。

年月东进公司和长沙市芙蓉区朝阳二村改造指挥部关于东进朝阳大厦项目未拆迁楼规划及说明附录街道办事处回迁根据协议见附录本项目中需要安置街道办事处办工用房，不足部分按元∕现汇补偿，根据本项目设计规划，项目整层楼面面积，根据项目建筑预算，街道办事处回迁建设成本估算万元，现汇补差万元，回迁成本估算合计万元。

项目报建等行政费用项目报建等行政费用约需要万元，根据本项目享受棚户改造优惠政策，可减免行政费用，本项目需交纳报建等行政规费约万元。

根据以上综合分析本项目在收购股权和债权，完成拆迁安置和办事处回迁后总费用为万元，本项目楼板土地成本元∕。

附年月日湖南长城房地产土地估价有限公司对本项目土地评估报告书附录和朝阳大厦效果图附录三项目主要技术经济指标见下表表项目主要技术经济指标总占地面积，约亩净用地面积，约亩总建筑面积其中住宅容积率商业与公建配套建筑密度﹤地下室绿化率停车位地面个，地下个四项目地理位置及周边环境项目地理位置本项目位于长沙市车站路与朝阳路交汇处，东临轨道交通号线将于年竣工车站路站关于轨道交通号线期工程车站路站与凯通国际相关地块对接函见附录，红线占地面积约亩。

地块东面临街车站路，沿车站路临街面地块长约米，其它三面为小区道路，项目地块成方形，长沙市人民政府芙蓉区政府将朝阳二村亩土地列为城市大型改造工程，而金朝阳大厦地处此列范围，是改造工程最好最优地段。

属火车站商圈内，其商业繁茂程度仅次于五商圈，日均人流达万以上商圈主要是沿车站路，东至朝阳路平行布置，汇集于阿波罗商业广场金苹果服装批发市场国美电器三湘南湖五金机电建材市场。

火车站商圈庞大人流以及庞大消费市场，使其实际具有与五商圈同等商业价值。

市政基础配套设施调查该项目地块配套设施完善，其雨污排放及燃气电力电讯等设施均可就地解决。

项目周边市场调研区域住宅市场产品特点见下表表，芙蓉区区域代表性楼盘览表代表楼盘地理位置总建面物业类型配套园林金烨融府韭菜园路层单体商住楼学校医院银行菜市场等主楼架空做空中园林和谐潇湘五大道号高档商务酒店式公寓学校医院银行公园等层顶和外墙上设置个空中花园明城国际中心芙蓉中路与白沙路交汇处高档商住楼高档写字楼酒店百货等配套设施绿化广场凯通国际城芙蓉区朝阳二村商业裙楼万，商品房住宅为主，部分酒店学校医院银行商场公园等东南亚宫廷式水景园林湘域熙岸人民东路与长善路交汇处住宅，商业楼，公寓医院学校超市农贸沿河风光带等近万平米奢华园林商业情况调查项目所在区域位于金苹果大市场正对面，隶属于火车站商圈，是长沙五大商圈之。

区域商业概述经过近几年发展和政府改造，特别是轨道交通号线开通，该区域商业形态定位发展已趋向成，现有同档次同业态商业已呈饱和状态，且此商圈人流量之大人气之旺仅次于五商圈。

就商业分布及繁华程度来看，根据区域特征，可以人民中路为界。

人民中路以北为火车站商圈中心繁华地带，集商业区与居民区为体。

其商业含盖多种业态，功能分区明显，呈规模化集约化形式发展，有人民中路以南，则以居民小区为主，周边商业多为小区配套型商业，并包含少许专业商业业态。

该商圈以其专业特色和中低档商业业态定位与以中高档商业业态为主五商圈形成对峙之势，随着轨道交通号线开通，本项目会因地铁效应，定会受到长沙市民首肯与亲睐。

区域商业现状目前，该区域商业以饮食服装和电脑数码电子电单车自行车广告装横设计汽配铝合金门窗等为主流商业业态，东形成相当规模，由此该商圈也自然衍生了若干个以这些商业业态为主集约化商业群。

商业业态分析见下表表，商业业态分析说明国储电脑城合峰电脑城华海电子数码广场地铁出口车站路站金苹果大市场国美电器通城电器家润多百脑汇百意百货港岛火车站区域火车站以北以酒店住宿超市为主区域火车站人民路立交桥范围车站路东侧以服装零售为主区域火车站人民路立交桥范围车站路西侧以小吃饮食。

小商品，美容美发等社区商业为主。

区域人民路立交桥以南范围车站路两侧以铝合金制造销售娱乐为主区域朝阳路西侧以电脑城电脑配件销售为主。

在这若干个集约化商业群中，包括如国储合峰合华海朝阳高数码等电脑城及数码电子类产品市场共个，如金苹果大市场金三角服饰箱品金太阳精品服饰服装市场个，如国美苏宁通城等电器市场个，如家润多等大型超市个，如港岛等娱乐演艺中心个，中学所。

门面租金价格由于区域内商业业态分布集约化规划化以及经营项目不同及所处位置相对差异，导致该区域内不同商业群门面租金价格大相径庭。

见下表见下表门面出租租金抽样调查结果位置业态面积月租万元月单价元平方月车站路金苹果对面饮食商业群港岛南侧铝合金门窗商业群朝阳路国美北服装商业群人民路家润多西侧精品商业群解放西路电子数码商业群该商圈目前临街少有空置门面，门面抢手，且转让费高，以平米小门面为例，转让费都在万左右。

根据以上数据综合分析可知火车站商圈门面租金及售价也商圈特点其有明显区域差异性。

而本项目所处位置是火车站商圈最繁华，价值最高黄金位置，价值将远高与旁边项目或物业，有很好商业契机。

消费人群分析目前该区域主要消费人群由部分组成，附近小区常住居民，外址来长或隔近商业业主等承租户，在商圈辐射效应下带动全市及周边城市市民。

区域范围内居民区主要集中在三大片朝阳小区，桂花村和家润多后面朝阳银座，朝阳欣园等小区以及家润多往西大片居民社区。

据年底芙蓉区政府公布数据，该项目所在区域朝阳街办事处就辖外加火车站铁路战线职工及其家属桂花村小区居民，朝阳银座和朝阳欣园居民及其需驻公司员工人民中路沿线社区居民，以及附近几个社区内大量租赁户，保守估计总人口不下万，而火车站商圈据今年上半年数据统计，除春运特殊时期外，日人流量仍达万人次以上周边商铺经营状况在该区域各个商业群中，又以饮食小吃，服装电脑数码电子规模最大。

饮食小吃商业群。

门店数量多，消费便宜，但客源接踵，生意火爆服装商业群，主要以金苹果大市场为中心向南北延伸。

往南，由于人民路立交桥阻隔，该液态已濒临衰亡而往北直至火车站，生意仍是火爆，发展呈上涨趋势。

区域商业发展趋势判断随着人民中路拓改工程竣工通车，车站咱和人民路改造全部完成，根据国务院批准并回复长沙市城市总体规划规划，该区域近年内城市布局不会再有大变动。

但道路拓改和拉通，势必带来两相经济发展和相关房地产开发。

目前正实施拆迁朝阳新村，投资几个亿进行大手笔改造，原朝阳新村部分居民已次性赔偿，部分是次性安置，还有部分是暂时安置，待新朝阳新村落成了，再搬回来。

曙光电子广场改造，开发面积达到万平米。

而新落成朝阳新村和改造后曙光电子广场，不论从体量还是品质，都电脑数码电子规模最大。

饮食小吃商业群。

门店数量多，消费便宜，但客源接踵，生意火爆服装商业群，主要以金苹果大市场为中心向南北延伸。

往南，由于人民路立交桥阻隔，该液态已濒临衰亡而往北直至火车站，生意仍是火爆，发展呈上涨趋势。

区域商业发展趋势判断随着人民中路拓改工程竣工通车，车站咱和人民路改造全部完成，根据国务院批准并回复长沙市城市总体规划规划，该区域近年内城市布局不会再有大变动。

但道路拓改和拉通，势必带来两相经济发展和相关房地产开发。

目前正实施拆迁朝阳新村，投资几个亿进行大手笔改造，原朝阳新村部分居民已次性赔偿，部分是次性安置，还有部分是暂时安置，待新朝阳新村落成了，再搬回来。

曙光电子广场改造，开发面积达到万平米。

而新落成朝阳新村和改造后曙光电子广场，不论从体量还是品质，都是具飞跃性提高。

再次迁入居民人数只会增不会减另方面，能购买该地段屋业业主经济实业将是很强，对于将来该区域消费是个新增长段，同时，周边新房地产项目开发，也会对该区域商业造成定影响，对该项目带来强有力竞争。

明显区域商业牲和人们消费习惯影响，造成了些商业业态发展，些商业业态坚挺，也造成了些业态衰退。

因此，已趋近饱和业态，将会优势组合，更进步集约化，如电脑数码电子类业态，因为客户市场是大量稳定存在，面从服装业态群发展趋势来看，将会逐步向人民路立交桥与火车站之间紧缩，金苹果大市场改造，会带动该业态短期内，将维持目前状况，与区域内主流业态长期共存。

五市场分析和项目定位市场分析虽然全国调控政策趋紧，但是长沙市良好经济发展势头仍为长沙房地产发展提供了空间，两型社会试验区批准，武广客运铁路建设。

主二次四组团规划，河西滨江新城建设，新河三角洲建设，长沙城市正面临新轮快速发展，城市发展空间很大。

长沙经济持续健康快速发展，为长沙市房地产市场进步繁荣发展奠定了基础。

我市房地产投资减缓，但投资结构发生了较大变化，住宅投资有所下降，商业用房比重上升较快，商业地产呈现出强劲投资势头，各种商业城物流中心招商城等到批项目投入市场，反应良好，供不应求。

小户型商品房开始受到市场青睐，得到开发商，消费者追捧。

项目定位市场定位该项目拟建成本市繁华地段少有其大型商贸，写字楼居住楼与体精品小楼盘。

区域定位本区域为长沙最大服装批发市场和电器市场，该项目将建成写字楼及商品质商住房。

主力客户群定位中高收入市民，白领阶层，置业者以及外地来长人员。

建设风格定位本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其空中花园为中式园林设计。

价格定位根据长沙市地理位置及商业繁华地段市场调研得出以下信息第繁华区是长沙市黄兴路步行街商业铺面价已是每平米万元以上，商住楼万元第二是长沙市火车站商业圈该项目旁凯通国际商铺价万元每平方米，商住楼万元每平方米。

第三是长沙市东塘商业圈商铺价万每平方米，商住楼万元每平方米。

由此推测，如该项目在年推出，预计住宅整体均价至少可卖到元每平方米，商铺均价至少可卖到每平方米。

六规划发展建议规划设计整体感强，符合朝阳二村区域自然条件，商场外