改造项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

拆迁安置政策。

严格拆迁计划管理，在年度拆迁计划中优先满足拆迁区需要。

城市区房屋拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿方式，鼓励以产权调换方式为主。

被拆迁人选择产权调换，原则上实行拆补平衡。

各省辖市要结合本地实际制订具体措施，房屋安置面积超出原有面积，但在规定标准各省辖市根据实际情况确定最低安置面积内部分，可按成本价格购买超出规定标准部分，按房屋市场价格购买。

被拆迁人选择货币补偿，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋区位用途建筑面积折旧等因素，以房屋市场评估价格确定补偿价款，不再进行土地补偿。

住房保障政策。

各地城市区和工矿区改造项目中配建廉租住房比例不得低于建筑总面积对区内符合经济适用住房和廉租住房保障条件被拆迁居民就地优先保障，次性解决住房问题。

区居民购房支持政策。

各省辖市住房公积金管理中心在防范风险前提下，对缴纳公积金居民要降低首付款比例，简化贷款手续，支持区改造。

设立规范住房置业担保机构，鼓励有条件各类经济组织和民间资金介入，为中低收入家庭提供住房贷款担保，降低银行贷款风险，支持个人合理住房消费。

产权政策。

城市区改造中用于回迁居民安置房屋产权归区居民所有，商品住房以市场价购买后确认产权。

工矿区改造房屋纳入经济适用住房，实行国家和个人共有产权制度，个人以其出资额和企业补助取得部分产权工矿区居民通过补交土地出让金后可取得全部产权。

持有部分房屋产权工矿区居民转让区改造房屋时，要取得全部产权后方可上市交易。

区改造配建廉租住房，产权全部归国家所有。

项目概况拟建地点市县卫华大道东段，北临长孟路，东临工业路，南临化肥厂，北临友谊路。

建设规模与目标建设县区改造项目，区涉及拆迁户户，拆迁面积。

区实行就地改造，拆迁后按城市规划建成小高层与高层住宅小区，修建栋住宅楼，设计居住人口人。

该项目规划用途为安置房，面积以为主为辅，共建安置房套，安置房总面积为。

其中户型套，占总安置房面积，其中户型套，占总安置房面积。

安置房总投资万元，占地亩。

场址选择及建设条件该地区自然地理条件县属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季节性降水差异较大，春季多风少雨，夏季多雨较热，秋季气候凉爽，冬季较冷少雪。

土层深厚，土质较好，农用价值较高，矿产资源相对贫乏。

该地区地形地貌特点县为黄河冲积平原部分。

境内无山，地势平坦低洼，海拔米之间，黄河大堤连接太行堤呈东北西南走向贯穿全境，将全县自然分为两部分堤东为黄河滩区，地势西高东低，南高北低。

堤西黄河冲积平原，区内地势平坦，少有缓坡。

水文气象条件为黄淮平原区，属黄河淤灌区，排涝及灌溉渠网纵横，由于本段历史上属黄河泛滥区，河道因淤积而浅窄，本区域河流降雨受大气环流及地形条件影响，年降水量在时空分布上差异很大，年内年际呈现明显丰枯变化，洪水由暴雨形成，区域内河流均属于中小河流，由于集水面积较小，以坡面汇流为主，洪水峰量受短历时暴雨强度变化影响，洪水陡涨陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦特点，其洪水过程历时基本与暴雨历时致，多发生在月份少雨季节少雨季节除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成灾，地方部门经过多年清淤及排涝整治已大为改善，几十年来未发生较大水害。

本段线路属温带季风气候区。

多年平均气温为，般最冷是月份，平均气温为，极端最低气温为七八月份最热，平均气温为，极端最高气温为。

黄淮平原夏季因受东南季风影响雨最较为集中，般情况汛期月份降水量占全年总降水量以上。

沿线历年最大全年降水量为，多年平均降水量为，汛期多西南风，最大风速沿线百年遇设计频率最大小时暴雨值为，自东自西递减。

最大冻结深度为，年平均无霜日天。

工程地质及水文地质概况地层岩性本线大部分地段第四系地层分布范围广厚度巨大，其中表层为第四系全新统冲积层，主要为褐黄色灰褐色浅黄色粉土粉质黏土，粉细砂，呈互层或透镜体状，局部夹有淤泥质粉质黏土或中粗砂透镜体，该层总厚般。

其下为第四系上更新统冲积层，地层为灰绿棕黄紫红褐黄色黏土粉质黏土粉土粉细砂为主，含不规则钙质结核和铁锰结核，厚大于。

地质构造本区属于巨型纬向构造体系，秦岭昆仑构造带东段北支东延部分和新华厦系第二沉降带或隆起带及豫中北西向构造带复合部位。

各构造体系都有着长时期活动历史。

但新华厦系是中新生代以来活动强烈，并最终形成构造体系，它控制了中国东部中新生代以来主要构造格局。

本区由于构造特点所定，区内沉积了巨厚松散堆积物，因此构造均呈隐伏状态，构造带对线路走向无影响。

工程地质条件线路所经地区均为本线不良地质和特殊土主要有风沙盐渍土软土和松软土等，其他不良地质及特殊土均不控制线路走向。

全段均属松软土地基，主要为呈松散中密状饱和粉土粉细砂软硬塑状粉质黏土等，般厚度，大致呈东薄西厚趋势。

松软土强度较低压缩性高力学性质较差。

④水文地质冲积平原地下水主要类型为第四系地层中孔隙潜水及孔隙承压水。

孔隙潜水多蕴藏于透水性好粉砂细砂中砂等砂层中，地下水位埋深。

孔隙承压水主要蕴藏于深度较大下伏细纱中砂层中。

经对地表水地下水代表性取样分析，地下水对混凝土具硫酸盐弱侵蚀为主，地表水对混凝土具二氧化碳侵蚀为主。

工程混凝土根据混凝土结构设计规范要求，采取抗侵蚀水泥抗渗等级水泥最小用量防腐掺合料等或其他防腐措施设计，全线碳化环境作用等级为大多地段氯盐环境作用等级为部分地段化学侵蚀环境作用等级达到，局部地段达到。

场址选择该项目选址为市县卫华大道东段，长孟路以南，工业路以西，化肥厂以北，友谊路以南区域。

交通条件十分优越，绿化和空气质量良好。

场址建设条件本项目原水电气热通讯道路等市政基础设施建设均可满足项目用水需求，已由县各专业部门作出供给和规划实施方案。

具体情况如下市政污水建设用地临近已建有雨污水分流系统，项目雨污水排放分别排入已建雨污水管线。

项目建筑室外排水按雨污水分流设计，生活污水经化粪池含油污水经隔油池排放空调废水排入雨水管地下室排水设水泵提升。

供水城市原供水管网，其供水量和供水压力均可满足项目用水需求。

电力可由变电亭引入，其容量可以满足工程用电需求。

通讯本项目用地范围内通讯管道要由建设单位按实际需要重新铺设。

道路本项目外部道路交通组织利用已有道路设施，内部交通通过内部环路组织，按规定设置机动车地面地下停车场和自行车库。

通过上述分析，本项目用地范围内市政基础设施可满足使用要求。

完备市政基础设施为本项目市政配套及项目建设创造了良好先天条件。

项目投入总资金及来源情况项目计划总投资万元人民币，资金来源主定额估算。

工程建设其他费用按河南省建筑工程概算定额和当地实际估算。

根据国家有关政策不计投资方向调节税。

建设投资估算投资估算内容根据项目内容与规模，项目建设总投资万元人民币，包括工程费用其他费用及预备费用。

工程费用新建工程供配电室外给排水管网及消防设备，小区内水泥路面及绿化工程按同类工程概算指标结算。

前期工程费用建设单位管理费勘察设计费及其它报建有关费用等。

其他费用包括临时用地费用和临时建筑费，工程造价咨询费工程监理费等。

投资估算结果根据建设单位提供县器材厂区改造建设项目土建工程基础数据，按本项目设计确定建筑面积结构建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，经估算项目建设投资总额为万元。

工程费用万元，前期费用万元。

其他费用万元详见投资估算表。

资金筹措总投资万元，建设单位自筹资金万元。

经济效益测算与评价依据及说明国家计委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数。

国家建设部标准定额司制定房地产项目经济评价方法业主方提供有关资料。

本项目不作商品房开发，全部为保障性住房，无赢利收入。

本项目计算期按年度考虑，建设期为年建设完成。

建设投资估算表单位万元序号项目名称价值估算合计备注建筑及安装工程前期工程费用其他费用固定资产投资工程费用主体工程平方米住宅公建配套工程给水外管线排水管线及设施供热外管线道路及绿化前期费用勘察设计规划设计施工图设计费项目申报其他费用工程监理费标底编制费其他临时措施费用合计第章结论与建议结论项目意义随着县市区不断扩大，基础设施建设及其他配套服务加强，本项目改造开发区域增值潜力巨大，市场前景广阔。

此改造项目在改变原有城区旧貌同时，也使区域内经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐。

项目经济效益社会效益和环境效益十分显著，具有良好开发前景。

区改造有利于拉动市投资和消费，加速当地房地产业发展，进而促进经济增长。

从投资方面来看，区改造可激活房地产并带动建筑材料交通运输等其他行业发展，还可以使相关人员得到就业机会。

对启动内需拉动经济增长作用是十分明显。

从并且房地产业具有消费本地化特点，这对于促进本地区消费增长也是其他行业无法比拟。

区改造有利于改善本地区低收入家庭和弱势群体生活条件。

这将进步完善社会救助机制和保障体系建设，让社会弱势住房群体充分感受党和政府特殊关怀。

区改造有利于使县城市土地实现集约高效利用，进步改善县城市面貌，完善城市整体功能，提高城市品位，使城市更加美化亮化绿化，给城市居民提供更加温馨舒适生活环境。

同时，也有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好环境。

可行性建设条件。

本项目地点交通十分便利，开发建设用地市政设施基本具备，供给能力可满足项目需要，工程所需原材料及机电设备供应有所保障。

开发单位为有实力有经验房地产专业开发公司，这些因素都为为项目顺利实施提供了保证。

社会效益。

社会效益。

本项目建设和经营符合国家产业政策，有助于满足经济建设对市民住房日益增长需求，同时可优化利用土地资源。

项目实施将促进城市建设和国民经济发展，同时为国家创造了可观税收来源，经济效益和社会效益都十分明显。

建议项目建设过程中要注重与环境协调，达到合理统。

项目拆迁量较大，牵涉住户很多，工程开始时要慎重考虑居民安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。

第章附件县区改造项目可行性研究报告摘要书申报单位公章房地产开发有限公司编制单位公章工程管理集团有限公司编制日期二零年五月县区改造项目可行性研究摘要书项目名称县区改造项目项目地点市县卫华大道东段，北临长孟路，东临工业路，南临化肥厂，北临友谊路。

建设单位房地产开发有限公司编制单位工程管理集团有限公司可研范围项目建设背景必要性项目建设市场预测及发展前景项目建议与结论等。

项目规模建设县区改造项目，区涉及拆迁户户，拆迁面积。

区实行就地改造，拆迁后按城市规划建成小高层与高层住宅小区，修建栋住宅楼，设计居住人口人。

该项目规划用途为安置房，集中安置在七层电梯房，共建安置房套，安置房总面积为，占地亩。

其中户型套，占总安置房面积，其中户型套，占总安置房面积。

项目投资万元项目工期年项目背景市县委县政府根据河南省人民政府办公厅转发省发展改革委等部门关于加快推进城市区工矿区改造实施意见豫政办号文件精神，制定县区改造工作指挥部文件长棚指号，通过市县食品厂区改造项目建设，建成个布局合理配套齐全