敕勒县舒居雅苑住宅小区一期工程项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

是旗提升城市承载力需要随着旗经济快速发展，旗城市核心凝聚力也得到极大提升，外来投资商和务工人员迅速增加。

目前旗基本人口为万人，其中镇为万人，再加上众多外来人口，城市承载力能力明显不足。

旗充分利用自治区沿黄经济带大发展时机依呼包鄂经济圈辐射影响力，全面推进城镇化建设。

本项目建设，能解决人口增长对住宅商业基本要求，使旗城镇框架进步拉开，城镇范围进步扩大。

促进旗基础设施水平不断提高，促使城镇功能更趋完善，城市承载力不断增强，为地区经济和社会发展奠定更加坚实城镇基础。

有利于提升城市品位，提高人民生活水平按照旗强化基础完善功能提升品位彰显特色关注人文，着力打造小而美小而特小而强生态宜居休闲园林式城市和次中心城市城市建设要求，本项目紧紧围绕旗新区建设目标，坚持高品质规划，高水平建设，力争打造旗最具典型代表建筑。

依照市克城市总体规划形成城市空间结构为两轴四区带，本项目位于四区中中心城区东部，城市新区核心位置。

建设本项目能有效推进旗街景绿化美化和亮化，城镇面貌日新月异，城市品位不断提升，城市新形象得以塑造。

项目建设能有效提高人们生活质量，为人们提供个舒适居住购物消费环境，成为方便市民生活起居新地标，为城镇长远发展奠定坚实基础。

能够推动县域经济发展县域经济是国民经济基本单元，是以县城为中心乡镇为纽带农村为腹地区域经济。

旗县域经济发展，重点是要突出旗工业园区产业。

本项目建设能够拉近中心城镇与旗工业园区距离，为园区工作人员解决居住问题，有利于旗工业园区吸引人才和留住人才，更好地为园区发展服务。

只有旗工业园区不断发展完善和壮大，才能够促使旗综合性经济体系功能更加完备，带动二三产业不断发展壮大，推动县域经济发展。

能够加强与工业园区衔接克工业园区是国家电力生物制药冶金化工等重要工业基地，是内蒙古自治区个重点工业园区之，是旗经济发展最大支撑。

目前旗行政主体位于旗旧城区，距离旗工业园区距离较远，不便于直接服务与管理旗工业园区内企业。

随着养大圐圙和李家圪旦两个城中村改造项目不断推进，城镇主体东移，党政中心医疗卫生中心学校商业中心高级住宅小区成为新区发展主要标志。

本项目建设能够增加新区活力，繁荣新区经济，吸引城市注意力由旧城镇向新城镇转移。

为行政中心与旗工业园区作了重要衔接，拉近了旗新区与旗工业园区距离，为加强旗行政主体服务与管理工业园区增加了助力。

能够提升企业经济收益和提升企业竞争力内蒙古天和房地产开发有限公司是具有房地产开发四级资质公司，已经投资开发市回民区天和雅居旗镇丁香水溪克大街南泊岸华庭等住宅小区项目。

本项目建设能够提高企业经济收益，对企业提升竞争力，推动公司快速发展与壮大，提升在呼包鄂等地区影响力具有重要意义，为公司未来不断发展打好基础。

第三章市场分析项目前景分析旗围绕市核双圈体化发展战略，以发展市次中心城市定位，实现城三区城镇发展布局，加快了城市化建设。

旗加快了城建投资市场化企业化运作进程，优化城市环境，提升城市品位，从而推动经济社会全面协调和可持续发展。

本项目无论在政策规划上还是在市场条件上，都具有良好销售前景。

项目地理位置佳，很好地衔接了旗旧城区与旗工业园区，能同时得到城镇旧居民工业园区内员工青睐。

工程质量高，极大地提升了城市品位，将深受人们喜爱。

项目符合市克城市总体规划新镇区建设要求，与新镇区党政中心医院商业中心发展相辅相成，能成为区域综合社区个新标杆，满足人们追求高品质生活需求。

项目将推动地区商业发展，拉动消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地经济发展产生积极影响。

此外可为当地失业或待业人群提供就业和再就业机会，具有良好社会效益。

项目以整体规划空间层次多样，创造了自然休闲高层次综合体，引领市场方向，更好地满足市场快速增长需求，必将会获得市场认可。

同时为开发企业带来良好经济效益。

本项目将会成为个新城市地标，将会推动旗持续发展，因此项目市场前景较好。

市场供需分析市场供应分析旗城市总体规划核心区面积为平方公里，推动了旗房地产业大发展。

按照旗建设规划情况，近期开发项目包括云中花园万利民小区万坤翔翰林小区万双河明珠万绿洲岛万亿福家园住宅小区万等。

旗年建设廉租房套，位于云中花园小区，建筑面积，工程目前完成主体工程。

年旗房地产开发项目累计达个，建筑面积达万平方米。

主要有云中花园利民小区北区坤翔翰林万兴广场双河明珠万象新天地亿福家园住宅小区和绿洲岛等项目。

年，按照市政府要求，旗廉租住房建设任务是套，总建筑面积，分别在亿福家园万福都汇金河康居云中花园二期四个小区中各配建廉租住房套，并已全部开工建设。

年新开工建设万兴广场建设面积达万万豪佳苑万。

按照规划，建设区域依附在东胜大街克大街光明路康宁路黄河大街云中路等，项目建设整齐划，城市整体形象得以提升。

目前旗房地产项目多数处于前期准备阶段或施工阶段。

市场需求分析刚性需求目前旗基本人口为万人，其中镇为万人，按照市城镇人均居住面积标准，全县居住面积应在高度城镇化下达到万平方米。

以目前住房供应水平，难以满足旗城镇化发展要求。

再加上外来人口增加，这种供应状况更加捉襟见肘。

在居住用房随刚性需求量呈现不断增加同时，相应配套商业办公设施需求量也随之增加。

改善居住需求旗经济发展使城市居民手中可支配收入增加，对现有居住条件不满足造成了大量社会闲散资金流向房地产市场。

并且随着住房制度改革，相当部分群体采取各种方式来改善自己住房条件，相当程度上扩大了住房需求。

非理性消费需求土地资源稀缺和地价自然趋升，使得社会对地价和房价上涨预期成为种认同。

同时，由于上述几方面原因造成地产市场供不应求，进步强化了这种认识。

再加上目前市场管理工作严重滞后，买卖双方获取信息渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势引导。

在这种市场氛围下，非理性消费心理促使商业用房办公用房需求不断释放。

目前，旗房地产市场是较为稳定繁荣，市场需求是在多方面因素促使下形成，有切实有效需求，自用型消费还是市场中主要力量。

而且，根据现在旗既定发展战略，目前市场格局还将在未来几年中继续持续段时间。

项目竞争力分析优势区位优势旗是国家电力生物制药冶金化工等重要工业基地，在强大工业经济支撑下，旗城镇水平不断升级，区域等级地位将不断提升。

优越区位使地块内土地住房店面等不动产存在广阔升值空间。

规划优势旗城市总体规划旗镇城区控制性详细规划等规划传接，为打造高品质住宅和新区高品质整体环境奠定了基础，保证了开发企业经济效益和城区公共环境营造社会效益双赢。

交通优势项目位于旗镇养大圐圙村，北靠克大街，南临盛唐路，东至健康路。

项目区交通四通八达，依旗现有公路交通路网，可连接临近公路干线铁路航空，连通全国各地。

配套设施优势新镇区在未来建成后，配套设施完善齐备，除小区自身服务设施外，北侧克大街为商务办公区商业步行街东侧为旗中，东南侧为商住区西南侧为旗医院。

南侧有幼儿园小学。

劣势项目距离老城区较远，缺乏必要市政公用设施配套，需要在住宅产品设计中着重考虑小区级公共设施配套设计。

项目区域周边建设总体进程不，整体视觉形象不直观。

在段时间内不能显现出项目发展潜力和优势，将对项目销售产生定影响。

新城区处于发展初期，人口聚集规模较小，当前市场消费能力较弱。

要求，对工程勘察设计施工工程监理等内容进行全部公开进行招标。

招标范围本工程招标主要包括勘察设计工程施工工程监理及设备材料采购。

招标组织形式招标工作由业主单位委具有法人资格招标代理机构办理招标事宜。

招标方式根据工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会令第号有关规定，本项目采用公开方式进行招标。

并通过国家或地方传媒发布招标公告。

表招标基本情况表名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委招标公开招标邀请招标勘察设计施工工程监理主要设备及重要材料第十三章项目实施计划项目实施进度安排本项目计划于年月开始实施，预计于年月建成。

分以下几个阶段进行项目前期工作阶段主要包括编制可行性研究报告项目评估等项目前期工作，个月完成。

设计阶段即工程方案设计和施工图设计阶段，个月完成。

招投标阶段个月完成。

施工阶段包括主体工程室外配套工程等施工，共个月。

包含冬季停工时间。

竣工验收阶段个月。

项目实施进度表表实施计划表时间名称年年月月月月月月项目前期编制与报批设计阶段项目招标主体装修配套工程竣工验收注包含冬季停工时间。

第十四章投资估算与资金筹措项目投资估算项目概况本工程用地面积，建筑面积。

建设内容包括楼楼楼共栋住宅楼。

其中楼楼楼楼楼楼楼楼楼楼楼。

各楼栋层均为库房，二层及以上为住宅。

总户数户，库房个。

小区硬化，建设道路，绿化。

估算依据参照中国建设工程造价管理协会标准建设项目投资估算编审规程。

内蒙古建筑市政装饰安装工程及费用预算定额年及市建设工程造价信息。

估算办法工程费用工程费用按照工艺提供工程数量和工程特征，采用项目所在地编制期造价指标进行估算。

土地费通过国有土地挂牌出让竞得平方米国有土地使用权，每平方米元，共万元。

工程建设其他费用前期工作费按国家计委价格号文颁布建设期项目前期工作咨询收费暂行规定执行。

工程勘察设计费按国家计委，建设部号文件颁布工程勘察设计收费标准执行，其中勘察费按工程费用计取，设计费综合取费以工程费用做为基数，采用直线内插法确定。

工程监理费率参考发改价格号建设工程监理与相关服务收费管理规定计取。

④建设单位管理费按关于印发基本建设财务管理规定通知财建号。

按工程总投资差额定律累进法计取。

预备费分为基本预备费和涨价预备费，其中基本预备费以工程建设费和工程建设其他费用之和为基数，按计取。

涨价预备费根据国家计委计取投资号文规定造价增涨指数为，不计取。

投资估算结果项目总投资万元，其中固定资产投资万元，流动资金万元。

资金来源为自筹。

固定资产投资构成为工程费用万元，占固定资产投资设备购置费用万元，占固定资产投资其他费用万元，占固定资产投资预备费万元，占固定资产投资。

资金筹措该项目总投资万元，全部由企业自筹解决。

第十五章财务评价本项目计划在年进入施工阶段，建设期为年，项目计算期为年，年开始预售，年售完，每年销售。

虽然项目开工与预售不同期，但为了使收入与成本更加合理配比，切实反映企业盈利情况，该项目利润情况效益分析按照配比原则估算，盈利计算期年。

销售收入本项目总建筑面积为，可售面积为，单价为元，销售总收入预计为万元。

成本费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平。

销售费用根据国内同类项目和国家有关部门资料，销售费用按市场惯例，包括广告工资印花税水利建设基金具体印花税按销售收入水利建设基金按销售收入计提缴纳等与销售有关切费用以销售收入计算。

营业税及附加营业税率，城市建设税教育费附加及地方教育费附加分别为营业税额计提。

所得税按照新企业所得税法规定企业所得税率为，以经营所得应纳税所得额为基数征收。

企业根据企业所得税法第五十四条规定分