文化广场名品街项目可行性研究报告投资建议书word文档（14页）

立面经济性网格状造型素材作为外表层，相对退后在阴影部分或不醒目部分内表层外墙面可使用较为简易价廉材料。

结合立面各部陈述以水平向线条为主及大面积实墙和玻璃形成虚实对比创造纯净大气现代风格。

白墙灰瓦徽派建筑风格加大格栅框架，创造虚实结合外立面，实体部分以有色涂料为主，虚体部分以冷色镜面玻璃及木框架为主。

日景和夜景均能体现出繁华商业氛围。

以竖向线条为主分割沿街立面，材料基本以彩色镜面玻璃和铝合金板为主，并在立面处理中交替出现，形成韵律关系，尤其在夜景效果中，使人仿佛置身于魔境之中。

与整体各部分相连接街路庭院荆州商业名品街代表着荆州人最新生活方式，它空间四季流淌，表达着迈向未来城市变幻和客人活泼表情。

它映现了荆州日转星移变代，上演了漫步其中喜悦，这就是荆州街路庭院。

休闲长廊街路廊桥作为所有客流聚集中心文化广场，是将慢步与街路廊桥人们连接起来空间纽带，舒展安逸多向连接。

文化广场打造荆州丰富文化遗产区域，感受悠闲空间。

以楚文化为旗帜，整合文化名城与现代商埠两大文化板块，寻找文化经济互动杠杆动态平衡支点，促进文化经济二元体良性互动持续发展，将文化广场独树帜。

单身公寓作为新生活象征，创造清新宜人居住环境，强调在化社会中以外相聚效果。

景观设计说明荆州文化广场名品街本着传承历史文脉，继往开来彰显楚汉文化气氛，弘扬国家经济政策核心思想，来把握其内部环境景观设计。

其中以商业街东南向和西北向主轴线布置绿化小品，以东南入口文化广场和街中商业活动休闲广场为两个基本点，陆续布置些涵盖荆楚特色文化内涵景观小品，充分结合现代化商业气氛，精心打造荆州特有商业文化发展空间。

如汩汩喷泉，踏步式花坛，复古雕塑以及些休闲坐凳，无不增加繁忙之余商业娱乐休闲小憩怡然乐趣，移步异景造景手法又加深了人们对历史追思。

技术经济指标规划用地面积万总建筑面积建筑占地面积建筑密度容积率停车位个绿地率市场分析与价格预测市场发展前景分析根据对今年以来出台房地产行业政策，荆州市场供需状况等方面情况调查表明，荆州地区房地产业发展前景看好，主要表现为房价将持续稳中有升近几年，荆州商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准提高，造成商品房价格上涨。

房地产市场需求仍然处于快速增长态势是城镇化进程加快，大量人口进城居住就业将增加房地产市场需求。

二是消费者消费观念发生变化，将增加市场需求。

三是本项目地处商业中心，经营户了改变思路由租店经营改变为购买店铺经营。

四是随着荆州经济发展，居民储蓄增加，购买店铺出租成为投资和增值主要投资手段。

政府导向政府将加大对荆州古城旅游开发力度，将极大地改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进荆州这座历史名城规划建设，吸引更多人群到荆州观光旅游。

房地产营销方式改变房地产销售方式从原始概念销售点子销售商业炒作销售转变为全方位营销推广。

竞争由单价格竞争质量竞争上升到价格质量品牌环境配套等多因素多元化竞争新格局。

目标客户定位目标客户群主要分为四类是钟爱于服装珠宝餐饭箱包等经营购房群体二是追求货币保值投资商铺投资者三是当地为解决经营办公场所中小企业四是致力于荆州投资置业购房群体。

价格预测根据本项目自身特点，参考当地房产价格，本项目附近商铺租金价格及其发展趋势，本项目预测价格楼商铺均价元二楼商铺均价元三四楼商房均价元项目实施计划工程建设实施计划建设日程安排本项目在年月日由我公司摘牌取得土地使用权，将于年完成项目单体初步设计施工图设计，工程报建审批等有关手续，满足年月开工需要。

资金使用计划为了合理利用资金，前期先使用自筹资金，后期进行股东借款和当地货款进行融资。

工程从开工到竣工建设工期约个月。

年底全面建成主体工程和所有配套项目，并可交付业主使用。

管理以多年开发经验，科学先进管理模式招投标制工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

销售计划及营销策略销售计划根据工程建设进度计划及荆州地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为年年销售收入万元年销售收入万元年销售收入万元。

营销策略为了尽快销售本楼盘，在深入房地产市场调查研究基础上，充分发掘搂盘卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。

进行广泛市场调查，通过目标客户和目标市场分析，对目标市场户型结构客户群体进行准确定位，建设适应客户需求楼盘产品。

实施有效广告宣传策略营销策略及公关策略，实现销售目标。

利用报纸电视户外广告牌车体站牌等行之有效广告方式，及时地将楼盘信息传递给购房客户。

通过沟通，利用客户群对本项目认识了解与接受，提高对所开发产品认识度。

通过拓展销售渠道实现房屋销售。

利用广告促销人员促销网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单自行销售转变为直销行销网络销售地区代理等多元化销售方式。

④提供优质服务实现房屋销售。

要在激烈市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善服务，让客户感受到比预期更好超值服务。

结合价格策略实现房屋销售。

在目前楼盘价格稳中有升形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合低开高走价格策略，将本项目房屋价格，由低到高顺推向市场，吸引客户关注，形成良好市场氛围，形气后再据市场情况逐步提高房漫步其中喜悦，这就是荆州街路庭院。

休闲长廊街路廊桥作为所有客流聚集中心文化广场，是将慢步与街路廊桥人们连接起来空间纽带，舒展安逸多向连接。

文化广场打造荆州丰富文化遗产区域，感受悠闲空间。

以楚文化为旗帜，整合文化名城与现代商埠两大文化板块，寻找文化经济互动杠杆动态平衡支点，促进文化经济二元体良性互动持续发展，将文化广场独树帜。

单身公寓作为新生活象征，创造清新宜人居住环境，强调在化社会中以外相聚效果。

景观设计说明荆州文化广场名品街本着传承历史文脉，继往开来彰显楚汉文化气氛，弘扬国家经济政策核心思想，来把握其内部环境景观设计。

其中以商业街东南向和西北向主轴线布置绿化小品，以东南入口文化广场和街中商业活动休闲广场为两个基本点，陆续布置些涵盖荆楚特色文化内涵景观小品，充分结合现代化商业气氛，精心打造荆州特有商业文化发展空间。

如汩汩喷泉，踏步式花坛，复古雕塑以及些休闲坐凳，无不增加繁忙之余商业娱乐休闲小憩怡然乐趣，移步异景造景手法又加深了人们对历史追思。

技术经济指标规划用地面积万总建筑面积建筑占地面积建筑密度容积率停车位个绿地率市场分析与价格预测市场发展前景分析根据对今年以来出台房地产行业政策，荆州市场供需状况等方面情况调查表明，荆州地区房地产业发展前景看好，主要表现为房价将持续稳中有升近几年，荆州商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准提高，造成商品房价格上涨。

房地产市场需求仍然处于快速增长态势是城镇化进程加快，大量人口进城居住就业将增加房地产市场需求。

二是消费者消费观念发生变化，将增加市场需求。

三是本项目地处商业中心，经营户了改变思路由租店经营改变为购买店铺经营。

四是随着荆州经济发展，居民储蓄增加，购买店铺出租成为投资和增值主要投资手段。

政府导向政府将加大对荆州古城旅游开发力度，将极大地改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进荆州这座历史名城规划建设，吸引更多人群到荆州观光旅游。

房地产营销方式改变房地产销售方式从原始概念销售点子销售商业炒作销售转变为全方位营销推广。

竞争由单价格竞争质量竞争上升到价格质量品牌环境配套等多因素多元化竞争新格局。

目标客户定位目标客户群主要分为四类是钟爱于服装珠宝餐饭箱包等经营购房群体二是追求货币保值投资商铺投资者三是当地为解决经营办公场所中小企业四是致力于荆州投资置业购房群体。

价格预测根据本项目自身特点，参考当地房产价格，本项目附近商铺租金价格及其发展趋势，本项目预测价格楼商铺均价元二楼商铺均价元三四楼商房均价元项目实施计划工程建设实施计划建设日程安排本项目在年月日由我公司摘牌取得土地使用权，将于年完成项目单体初步设计施工图设计，工程报建审批等有关手续，满足年月开工需要。

资金使用计划为了合理利用资金，前期先使用自筹资金，后期进行股东借款和当地货款进行融资。

工程从开工到竣工建设工期约个月。

年底全面建成主体工程和所有配套项目，并可交付业主使用。

管理以多年开发经验，科学先进管理模式招投标制工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

销售计划及营销策略销售计划根据工程建设进度计划及荆州地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为年年销售收入万元年销售收入万元年销售收入万元。

营销策略为了尽快销售本楼盘，在深入房地产市场调查研究基础上，充分发掘搂盘卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。

进行广泛市场调查，通过目标客户和目标市场分析，对目标市场户型结构客户群体进行准确定位，建设适应客户需求楼盘产品。

实施有效广告宣传策略营销策略及公关策略，实现销售目标。

利用报纸电视户外广告牌车体站牌等行之有效广告方式，及时地将楼盘信息传递给购房客户。

通过沟通，利用客户群对本项目认识了解与接受，提高对所开发产品认识度。

通过拓展销售渠道实现房屋销售。

利用广告促销人员促销网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单自行销售转变为直销行销网络销售地区代理等多元化销售方式。

④提供优质服务实现房屋销售。

要在激烈市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善服务，让客户感受到比预期更好超值服务。

结合价格策略实现房屋销售。

在目前楼盘价格稳中有升形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合低开高走价格策略，将本项目房屋价格，由低到高顺推向市场，吸引客户关注，形成良好市场氛围，形气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以增值保值旺铺信息，坚定购房客户信心。

项目财务经济分析投资估算荆州文化广场名品街经测算总投资为万元，其中土地受让万元，主体工程万元，道路硬化万元，路面铺设万元，景观灯饰万元，管网及辅助工程万元，合作建设文化广场万元，税费万元，管理费万元。

资金筹措和使用计划根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额万元，其中自有资金万元，股东借款万元准资本金，向当地银行货款万元。

分年度投入计划年月投入万元，年初投入万元，年初投入万元，年年中从预售收入投入万元。

项目经济效益分析根据投资估算资金筹措和使用计划，本项目自有资金不计利息，借款部分年利率为，基准投资内部收益率为，营业税综合，企业所得税率，土地增值按现行税务规定采用分级累进制。

通过分析，本项目内部收益率为，项目净现值为万元。

结论经过认真研究分析论证，本项目符合荆州市城市总体规划和市委市政府要求，可得到广泛政策和社会支持，有良好社会效益，有充足社会需求，同时从财务评价等多个角度论证表明本项目有较好经济效益