才平台。例如关于进步吸引和用好优秀人才试行规定市政府关于引进领军型海外留学归国创业人才计划实施意见等。同时，在政策支持条件下还制定了相关针对引进人才优惠措施，使得人才引进变得更为顺利。无锡作为改革开放先行区已经越来越重视科技在城市发展中所起作用，而北塘区又是中心城区，经过二十多年迅猛发展，形成了完善基础设施和创业生活配套设施，具有浓厚创业氛围，具备了引进高科技人才良好环境。无锡市政府及有关部门和北塘区区委区政府对科技创业园高度重视，支持有关配套政策。为了创造良好科技工作环境，区委区政府先后出台了北塘区科技三项费用开支及管理有关规定鼓励和促进科技创新和创业若干规定北塘区科技创新和人才发展资金使用管理办法北塘区科技创业园鼓励科技创新优惠政策等系列政策性文件。通过区政府争取，市财政局出台关于促进城区财税建设工作意见，扶持和促进城区财政收入持续稳定增长，并对北创科技园企业产生税收进行财税结算，用于扶持科技创业企业研发。行业准入条件本次项目申报单位为无锡北创科技创业园有限公司，于年月经无锡市人民政府批准成立。年月，为加快发展，促进创新，放大效应，形成示范，无锡产业资产经营有限公司无锡市创业投资有限责任公司无锡市北塘区资产经营有限公司共同增资无锡市北创科技创业园有限公司，注册资本增加至亿元。北创科技园以促进科技成果转化培养具有高成长性高新技术企业和企业家为宗旨，是无锡建设创新型城市重要载体，是推动无锡制造向无锡创造跃升前沿阵地。北创科技园集聚了大批科技创新型企业和高端科技人才，促进了无锡产业层次提升，加快了城市现代化步伐。北创科技园科技孵化器建设，推进了产学研结合，为吸收高校院所和江南大学成果转化营造了良好孵化环境，为无锡开展引进领军型留学人员创业计划活动提供了优质创业平台。北创科技园成为无锡技术创新辐射源成果转化主阵地和人才集聚新高地。团队北创科技园经过五年建设，形成了工作能力强，学历层次高工作班子，培养锻炼了批业务知识丰富具有孵化器从业经验科技服务人员。服务北创科技园通过引入专业化服务机构实行市场化运作与延伸政府服务职能相结合，为创业者创业企业实施科技成果转化，提供商务资金信息咨询市场培训技术开发与交流国际合作等专业服务，建立产学研紧密结合技术支撑体系。投资无锡市创业投资有限责任公司对园区建设投入万元，扶持园区软硬件建设，充分保障孵化器孵化用房，并及时为中小企业进行投融资服务无锡市北创科技创新投资有限公司在运行年时间里，主要对中小科技企业进行投资和短期融资服务，对家企业进行投资和先后对家企业进行短期融资，重点投资培育了批电子信息新能源新材料生物技术及现代服务业等领域中具有自主研发创新能力创业企业，引领北塘创业投资走向成熟。在运营模式上，充分发挥政府资金引导和放大作用，并按国有资本市场化运作要求，强调专家理财职业投资精英治企管理特色，建立规范高效决策程序，形成具有行业特点内部激励和约束机制。无锡市北创科技创新投资有限公司针对年无锡市计划项目，为发展壮大无锡市软件产业，和市风投各投资万元支持廉仁淳组建无锡引速得信息科技有限公司针对年无锡市计划项目，为发展集成电路设计产业，和市风投各投资万元支持龙伟组建无锡铭芯微电子有限公司。通过公司对张雄博士蓝光技术考察和专家评审，投资万元和张雄等共同成立无锡蓝星电子有限公司公司通过对俄罗斯马彪博士超声波无磨料精加工设备项目考察和论证，根据项目可行性和支持留学人员创业原则，投资万元支持发展无锡市国际科技合作和发展先进装备制造业。目前，四个项目都已初见规模，为以后公司投资打下了良好基础。无锡市相关产业发展情况无锡市写字楼市场分析目前，在无锡办公楼市场上，企业除了租赁写字楼物业办公外，利用酒店和住宅作为办公场所也较为普遍。住宅办公成本较低，些小公司倾向于该类办公场所而酒店式公寓办公楼在中高端办公市场上占据定份额，该类型办公场所具有良好物业管理水平，太湖广场区域河埒口区域蠡湖科技创业园解放路中央商务中心新区等酒店楼宇气派形象满足了些公司对外宣传需要。目前，由于无锡写字楼客户群逐渐由小型制造业公司小型商贸公司过渡到大中型网络科技公司金融公司以及房地产开发公司等，写字楼市场正处在由商住类型为主楼宇过渡到纯写字楼阶段，租户对写字楼质量要求提高，对租金承受能力也提高。通过对位置写字楼品质以及其他特殊因素考虑，目前无锡甲级和乙级写字楼主要分布在如下四个区域崇安区解放环路以内核心商圈，滨湖区蠡湖科技园区周边，南长区太湖广场以及新区长江路两侧。这些区域多位于无锡传统商业中心工业园区或未来重点规划区域。在经营模式上，无锡写字楼仍以分散业权为主。分散业权写字楼没有统规划安排，由小业主自行招租。尽管大部分写字楼出租率较高，但由于项目间竞争较为激烈，小业主提高租金意愿较低。另外，许多小业主租赁物业时不开具发票，也不报税，所以他们可以给租本项目客户提供较低价格，定程度上隐藏了整个物业市场租金上涨情况。总来说，无锡市场上现存写字楼标准并不高，主要体现在如下几个方面写字楼硬件设施标准较低市场上缺乏专业物业公司提供写字楼管理服务传统区域写字楼周边环境杂乱，缺少成熟商务氛围。写字楼供需分析截至年月日，无锡甲级写字楼有两栋东方广场座和金陵大饭店写字楼，均建成于年，分布在崇安区。甲级写字楼市场存量为,平方米。根据相关资料显示，未来五年，全市将有约栋甲级写字楼出现，新增供应量达万平方米，占甲乙级供应总量，南长区太湖广场区域和崇安区商务中心将成为甲级写字楼供应最多区域。至年末，南长区总供应量将达到万平方米，随后是崇安区，该区域将新增万平方米规模写字楼，年总供应量将达到约万平方米。此外，尽管北塘区不属于写字楼主要供应区，但随着区域不断发展和重点项目带动，该区域也将出现甲级写字楼项目。至年，无锡甲级写字楼市场将快速发展，每年平均约有万平米项目入市。写字楼设施和标准不断提高，给予企业更多更好选择，并满足企业提升形象需求。年，无锡乙级写字楼供应大幅增长，主要集中在滨湖区和崇安区。截至年月日，无锡乙级写字楼存量共有万平方米。写字楼需求分析根据无锡市统计局统计数据，年，无锡市写字楼销售面积达万平方米，与同期竣工面积平方米基本持平。同时销售价格也从年,元平米增长至年,元平米。近年来，无锡民营经济发展迅速，企业和个人投资写字楼意愿增强，写字楼售价涨幅远高于租金涨幅，而售价上涨使得无锡写字楼毛收益率仅为左右，甚至低于北京和上海等线城市收益水平。预计未来几年，无锡写字楼市场投资活动将放缓。未来无锡写字楼发展会有如下几个趋势分散产权仍将是无锡写字楼市场主流太湖广场区域将成为甲级写字楼集中区域未来主要商务区甲级写字楼市场发展较好，但由于竞争项目增多，入住率会有所降低乙级写字楼发展与目前状况相似，价格竞争将成为未来乙级写字楼竞争重点。无锡高星级酒店市场分析截至年月末，无锡市共有高星级酒店家，客房总数个，其中五星级酒店家，占高星级酒店客房供应数量，五星级酒店平均规模客房数略高于四星级酒店规模客房数，总体客房数量偏少。无锡高星级酒店多分布在滨湖区崇安区北塘区和南长区。滨湖区紧邻美丽太湖，风景优美，该区环蠡湖区域成为高星级酒店最为集中区域，满足会议和旅游度假需求。截至年月，共有家高星级酒店坐落于此，其中家在年重新进行装修。年该区未有新增供应，年出现了家香港酒店集团管理酒店半岛锡市北创科技创业园有限公司二期科技创业基地进度计划续装修阶段无锡市北创科技创业园项目申请报告无锡北创科技创业园有限公司表无锡市北创科技创业园有限公司二期科技创业基地进度计划续无锡市北创科技创业园项目申请报告无锡北创科技创业园有限公司八项目投资估算和资金筹措投资资金估算投资估算主要由建安费用工程建设其他费用和基本预备费用三块组成。建安费用主要包括地上建筑地下建筑相关土建水卫电气暖通工程以及附属工程所需建筑工程费用设备及工具器购置费用安装工程费用工程建设其他费用主要有土地使用费建设单位管理费勘查设计费研究试验费工程建设监理费建设单位临时设施费工程建设监理费工程保险费施工机构迁移费等基本预备费是指在研究阶段难以预计费用，又称工程建设不可预见费，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量费用，按合理基本预备费律计算，取建安费计算。经估算，本项目总投资万元，其中建安费用单位指标为元平方米，项目投资估算表见表表项目投资估算表项目费用万元比例建安费用工程建设其他费用基本预备费用合计无锡市北创科技创业园项目申请报告无锡北创科技创业园有限公司资金筹措本项目为贷款，其余为企业自筹。无锡市北创科技创业园项目申请报告无锡北创科技创业园有限公司九财务分析和社会效益评价财务分析评价依据和方法参照国家发改委与建设部年颁布建设项目经济评价方法与参数第三版和我国现行财务制度价格体系,通过分析计算项目直接产生财务效益和费用，编制相关报表及计算评价指标,以考察项目盈利能力贷款偿还能力以及抗风险能力等财务状况，判别本项目财务可行性。评价期确定本项目二期工程建设期年，为年，收入运营期暂取年，即年进行评价。评价基年取年。财务评价指标财务内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率，它反映项目所占用资金盈利率，是考察项目盈利能力主要动态指标。财务净现值，是指未来各期支出和收入现在价值。投资回收期，是指以项目净收益抵偿全部投资所需要时间。它是考察项目在财务上投资回收能力主要静态指标。财务费用建设总投资无锡市北创科技创业园项目申请报告无锡北创科技创业园有限公司本项目建设投资总估算为万元。本次财务评价按年三年建设期分期投入计算。经营费用与物业经营有关主要费用列示如下营业税及附加营业收入物业税办公和商铺为租金收入土地使用税根据无锡市规定，该项目收取每平米元土地使用税法定公积金在每年利润中提取固定资产投资折旧按年计算，运营期末留残值。折旧方法按平均年限法计算，其公式为年折旧率预计净残值率折旧年限年折旧额固定资产原值年折旧率财务收入本项目将于年月份开始对外租赁。在物业持有期内，现金流入项放置租金收入。物业持有期假设项目二期物业持有期自年至评价末年年。租金增长率参考无锡市类似物业发展情况，我们预测项目租金年增长率为。根据无锡市政府对车位指导意见，我们预测项目车位价格年无锡市北创科技创业园项目申请报告无锡北创科技创业园有限公司增长率为。租金和出租率我们在前个部分评估了各种物业可以达到租金水平。各种物业将被假设为以下出租水平。表物业出租率类型物业类型出租率年开始稳定科技创业基地办公楼科技孵化器办公楼科技大厦办公楼地下部分车位免租期为计算方便，本次评估不考虑免租期。资本化率通过对无锡当地可比较项目租金及价值对比，以及对项目自身特点考虑，确定了如下资本化率。表资本化率表项目类型资本化率写字楼商铺科技产业创业园车位本次取折现率财务分析结果通过综合财务分析，损益表财务现金流量表等计算