，并取得较高投资回报。另外，我们还认为，该开发项目成功，对于推进无锡市特大城市建设改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片农村城市化以及对于无锡吴文化历史风情旅游片区开发也具有重要意义。根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。但是必须指出，该项目仍然存在中等程度投资风险，主要体现在宏观和地方政策随机突发性多变以及市场供求不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。在以后进步论证中建议注意由于该项目规模较大,而市场需求目前还有个逐步拓展过程,本案低密度高档住宅市场销售也将会有个从启动到热销过程,在制定开发规划时必须考虑适当分期,并注意现金流测算。研究表明当前低密度高档住宅需求是多层次，东西方文化也具有相当大差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理特点，否则将会影响市场销售。鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。而高档低密度住宅必须按照百年遇防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来确定堤岸标高。因湖边堤岸较高,使低密度高档住宅标高也需提高。另外,当鹅湖水位较高时,该地块还需要进行机械排水,这将提高造价和以后管理运行成本,这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意问题。宏观经济与政策面分析我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产业与国民经济有着密切关系。方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展速度，另方面，房地产建设也是国民经济发展重要增长点。九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机冲击，排除世界经济增长放慢消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好发展势头。年，全国达到万亿元，比上年增长。今年季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。国民经济快速发展也带动了房地产业发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元,占全社会固定资产投资亿元，比上年增长,快于全社会固定资产投资增长比例对于我国国民经济发展趋势,根据不久前召开中央经济工作会议精神权威政府部门及许多著名学者专家预测，今后年我国国民经济必将继续将保持较高增长速度，理由是这是党十六大提出全面建设小康社会重要目标之。十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。制度与政策环境将更加有利于经济增长,特别是民私营经济将进步加速发展积极和稳健宏观政策包括积极财政政策稳定货币政策等将保持连续性，这是经济适度快速增长保证入世积极效应将会进步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额以上些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级推动下，有望进入快速稳定增长轨道。这些消费热点逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费升级带动产业结构升级，加快我国制造业和相关服务业快速增长。我国将继续实行稳健货币政策，银行信贷投放增加将继续有力地推动实体经济部门增长。当然，在国民经济发展中，也存在着些困难，如固定资产投资继续保持高速增长会有定难度今后两年还会继续面临通货紧缩压力全球经济复苏还存在不确定性等。但这些困难通过采取适当宏观调控政策是可以克服或缓解。正如著名经济学家胡鞍钢最近指出中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为住宅建设开发，包括低密度高档住宅市场扩展提供较好机遇。同时作为扩大内需新增长点，住宅建设也将对国民经济增长作出更多贡献份额。国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在各种突出问题。继续努力保持房地产业持续健康发展。虽然从去年以来,些中央高层领导再强调要防止房地产过热,但是并未否定加快住宅开发必要性。胡锦涛总书记在不久前召开中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大产业关联度大，对促进结构调整拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。这论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国住房开发必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行刀切强劲收缩政策。加强对房地产开发宏观调控力度。为了促进房地产市场健康发展。国家及各级政府将加强对房地产市场有效调控，包括运用税收金融行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大土地供应过量价格上涨过快等不同程度过热虚热和结构性问题，以防止出现较严重风险。为此将逐步出台些相关调控政策。当前首先出台就是明令禁止别墅开发系列相关政策。如国土资源部已通过全国进步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，提出对违规建立各种园区要进行清理，对土地执法中做法坚决纠正。各级土管部门已经停止对别墅开发用地审批。上述政策走向对本项目影响我们认为上述政策对本项目影响具有两重性方面，它将制约本项目中别墅型住宅开发另方面，它将在客观上为本项目造成潜在竞争优势。理由是经济型和高端别墅需求仍然旺盛,别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。国家禁止开发别墅住宅政策主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅住宅需求。根据中国房地产指数系统主办上海别墅指数系统首次发布会信息，上海别墅指数办公室年月别墅指数报告显示，上海别墅指数已达点，比月基期上涨点，上涨比例。据该报告预测，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。在这种条件下，人为地禁止别墅开发是不符合市场规律。本项目创意是旅游度假区开发项目，较好地回避了禁令红线，禁令对项目影响程度将大为降低。由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地含金量将有所升值，更为重要是，这将为本项目排除掉相当批别墅开发竞争对手。项目环境分析无锡国民经济概况无锡市行政区划及地理位置。无锡地处太湖之滨。全市总面积平方公里，年末人口万，其中市区面积平方公里，人口万。现辖江阴宜兴个县级市和崇安南长北塘锡山惠山滨湖新区个区。是全国首批个较大城市和个重点旅游城之。经济总量。年无锡国内生产总值亿元人民币下同，比上年增长，人均国内生产总值接近美元全部工业总产值现价亿元,增长,财政收入亿元，增长固定资产投资总额亿元，增长社会商品零售总额亿元，增长。无锡以全国万分之五土地千分之四人口，创造了全国百分之经济总量。主要经济指标在省内以至全国大中城市中继续位居前列。城市综合竞争能力在全国个大城市中排名第六位。地区开放度。年无锡就被批准为沿海开放城市，至底，全市已累计批准外商投资企业多家，合同利用外资亿美元，累计实际利用外资亿美元，世界家著名跨国公司已有多家在无锡投资兴业。年年，合同外资和到位外资分别达到亿美元和亿美元，增长和。全市已形成个国家级开发区和个省级开发区，累计开发达平方公里，合同利用外资实际到位外资约占全市总量，成为全市对外开放龙头。外贸出口保持良好态势，去年自营出口亿美元，增长。区位优势。无锡位于长江三角洲几何中心，北枕长江，南抱太湖，东距上海公里，南接杭州公里，西临南京公里。区域经济圈内由个县，万人口。无锡在在历史上就是南北通衢东联西合经济聚集地。世纪中叶，无锡就是中国四大米市之，大江南北丝市钱市布码头。上世纪初，无锡是中国民族工业发祥地之。近年来随着沪宁高速公路江阴长江大桥锡澄高速公路相继建成和沿江改革和乡镇企业改制基本完成以及个私民营企业快速发展，本地区对居住类和度假休闲类别墅需求将呈持续上升态势，而对其他类型低层高档物业需求，受外向型经济发展状况变化，可能会产生波动，特别是出租型物业受其影响最明显。以上分析表明本项目推出后,由于近期内供求上不确定性,将在产品销售资金回笼方面产生较大风险。价格波动风险在个规则明确且信息畅通市场中，商品价格不会背离其价值，自然也就没有泡沫，只有当信息不对称现象存在，增加了交易成本时候，市场行为才会扭曲，价格无法体现真正价值，泡沫才会出现。总体而言，目前本地区房地产市场价格水平与地区经济发展水平是相适应，随着地区经济发展，房价将呈持续上升态势。对于具体区域，则要看项目具体情况。相对其他项目而言，鹅湖旅游度假区价格竞争优势最为明显马山地区毛地价万元亩左右，蠡湖地区毛地价万元亩以上。但由于本项目所处鹅湖边，受防洪因素影响，开发时可能需要对地块作加高处理，开发成本不确定性因素较多，对物业售价将产生影响。如果本项目成本控制在平方米以下,售价能维持在元平方米以上，相信能够取得较高投资回报。反之,将具有定价格风险。政策变动风险政策风险包括政策不稳定政策不配套以及政策执行不规范所造成经济风险。近年来，中央宏观经济调控主要是实施积极财政政策和稳健货币政策，以拉动投资，促进消费，保持国民经济持续较快发展。但这系列宏观政策扩展空间有限，政策力度和效应也有递减趋势。特别是公共部门债务急剧上升，近年间每年国债发行额高达亿元，去年年末国债余额超过亿元。从年到年，国债余额相当于全国财政收入比重从提高到，大大超过国际公认政府正常负债限度，蕴含着定债务风险。加上国有企业改革成本支付养老金债务积累外债和隐性外债增加等，将迫使扩张性财政政策不得不有所收缩。而积极财政政策旦发生转折性变化，将使投资增长受到抑制，从多个方面影响经济快速增长。九五以来，国家住房制度改革实施，各地鼓励住房消费政策贯彻，带动了居民消费结构升级和消费水平提高，也促进了城市房地产开发快速发展。但是，这系列政策能量已经得到释放，国家对房地产业政策主导面，正从积极引导放开搞活，转向适度控制防止泡沫风险。在理论界舆论界议论蜂起情况下，国家和各级政府可能对房地产业采取些控制措施，对盲目投资和投机炒作加以限制。今后个时期，与优化开发结构整顿和规范市场经济秩序相结合，各级政府可能在控制土地供应同时，还通过税收金融加强市场监管等措施，对房地产市场进行干预和调控。历史经验表明，高档住宅房度假别墅等，往往是调控监管首选目标。从这点看,本项目也可能遇到意外政策风险,为项目带来重大损失。融资和利率风险为了拉动内需刺激消费，国家连续多年采取大幅降低储蓄存款利率优化信贷结构扩大消费信贷等系列金融政策。但是，以利率杠杆为主金融政策实际效应正在逐步递减，利率水平也已接近底部极限。自年月日至年月日，年间银行利率连续次下调。以年期存款为例，利率由下调为，下降，下调个百分点。与此同时，贷款平均利率下降个百分点。这措施有利于扩大内需和出口，减轻企业利息负担，释放民间投资。但现在