，国外中产阶级在寻找退休疗养性价比高地方随高尔夫入奥，高尔夫运动开展„„。万福园建设正是迎合这种需要，填补桂林市场这空白，具体详见第二章市场分析与预测。项目建设是象山区可持续发展需要随着旅游基础设施旅游服务设施建设以及园区内新旅游活动项目开展和特色旅游产品开发，稳定客源市场逐步形成，相关旅游收入将成为象山区新经济增长点，解决目前象山区部分地方基础条件差基础设施落后状况，增加政府财政税收，对促进象山区可持续发展具有重要意义。项目建设将缓减桂林旅游资源季节波动影响桂林市主要景点最佳旅游时间见表。表中可看出，桂林目前游览自然风光最佳时段有很强季节性，仅靠开发观光旅游资源会导致桂林社会经济季节波动，影响旅游业社会经济效益。因此，桂林市旅游规划文件提出了依托城市，创造新文化人工设施和活动旅游资源来缓减波动方法。本园区建设正是符合桂林旅游规划要求。表桂林市适合旅游时间景区名称月月月月月月月月月月月月桂林城市旅游资源区漓江风光旅游资源区阳朔田园旅游资源区灵渠与乐满地旅游资源区猫儿山旅游资源区矮岭温泉旅游资源区龙脊梯田旅游资源区荔浦丰鱼岩旅游资源区资源资江八角寨旅游资源区永福寿城旅游资源区资料来源据相关年份中国统计年鉴桂林社会经济统计年鉴桂林万福园项目策划及可行性分析报告第二章项目市场分析及预测第二章项目市场分析及预测中国旅游行业概况我国旅游业较长期地保持年均增长率，已经成为国民经济新增长点，旅游业带动了相关产业和社会经济全面发展，已经成为我国经济发展支柱性产业之。产业概念是从供给方出发，生产同类产品或者提供相关服务单位集合，而旅游业是项以需求方来定义活动和产业，这是旅游产业界定特殊性。所以旅游产业定义从旅游需求和旅游供给两方面来看，旅游需求与旅游供给之间相互作用使旅游经济活动中产生了系列经济现象和经济关系，形成了旅游产业，主要由旅馆业，餐饮业，交通运输业，旅行社与旅游景区管理组成，其中旅行社，旅馆业和交通运输业是旅游业三大支柱。旅游产业是个关联性很强综合产业。次完整旅游活动包括吃住行游购娱六大要素，所以旅游产业发展可以直接或者间接推动第三产业第二产业和第产业发展。旅游产业也是个形象产业。旅游业开展为旅游目地与客源地相互交流搭建了个平台，游客会在旅游过程中产生对旅游目地综合印象，旅游目地在这个过程中向游客展示地区整体形象。旅游业推动旅游城市经济增长和相关产业发展，提供社会就业机会，促进社会文化与生态环境改善，加强地区间交流和互动，促进人口素质提高。所以说旅游业是项对地区经济文化环境有重桂林万福园项目策划及可行性分析报告第二章项目市场分析及预测要推动意义产业。尽管连续遭受重大自然灾害和突发事件冲击，年中国国内旅游仍然保持了平稳增长势态。年中国国内旅游总人次亿人次，比上年增长国内旅游收入亿元，比上年增长。全年国际国内旅游总收入万亿元，比上年增长。其中国内旅游收入亿元，入境旅游收入亿元。旅游直接从业近万人。据最新统计数据显示，年十黄金周，全国共接待旅游者亿人次，实现旅游收入亿元，旅游业已成为关系亿万民生大产业。不仅如此，旅游业还明显推动着国民经济和社会发展，培育和提升着国家和地区软实力。据估计，未来年间，我国旅游业将保持年均增长速度，其中个人旅游消费将以年均速度增长，企业以及政府旅游增长速度将达到。到年我国旅游总收入占比例将从年达到。到年，中国将成为世界第大旅游目地国和第四大客源输出国。因此，作为六大新兴消费热点行业之旅游行业，在今后几年内将存在重大投资机会和发展潜力。万福园建设市场背景随着社会竞争日趋强烈，工作生活节奏加快，城市居民环保意识增强，越来越多城市居民产生了逃离城市高楼重返大自然强烈愿望，期待通过亲和大自然来放松身心。根据世界旅游组织统计，全球旅游产业中自然生态取向旅游方式以每年介于至速率快速增长。桂林万福园项目策划及可行性分析报告第二章项目市场分析及预测随着居民可支配收入不断增加，闲暇时间增多，消费结构不断升级，旅游同住房家用轿车通信产品等起成为大众消费热点。若按我国每人每年出游两次计算，到年，国内旅游人数将高达亿人次左右，中国旅游业面临广阔发展前景。随着东盟中国经济区建立，世界各国到桂林旅游人数逐年增加，入境游客于年超过万人次，年全市接待游客总人数超过万人次，同比增长旅游总收入超过亿元，同比增长近，年内旅游总收入翻了翻。在世界经济环境相对严峻情况下，桂林旅游业仍然展现出其独特吸引力，随着桂广高速和贵广高铁修成通车，将会有更多国内外游客前来桂林旅游，桂林旅游区面临较好市场机遇。随着经济全球化时代，造成世界越来越不平，大量资金人才和技术都集中在几个重要城市，导致生活成本上升，这对大城市工作人员产生巨大影响，特别是中产阶级和政府工作人员。他们退休以后，退休金无法维持之前生活状态。大量退休中产阶级，他们从事专业性工作，受过很高教育，面对现实，如何选择个适宜居住环境优美比较安全生活成本又比较低退休之地欧美中产阶级选择到桂林阳朔退休疗养是明智之举。因为在这里，花同样钱，可以获得比美国欧洲好倍生活体验。甚至可以超越他们原来工作时候生活水准。这就需要我们做些基础设施建设，比如更好房屋，更好医疗设施文化教育机构以及相应娱乐商业健身休闲健康护理设施和新兴社区建设，而这些万福园应俱全，并向国桂林万福园项目策划及可行性分析报告第二章项目市场分析及预测际水平看齐。乐观预计年发展时间，桂林目标是吸引万这样西方退休中产阶级，桂林人口结构将发生根本性变化，中国人和外国人各半，成为中国日内瓦。高尔夫球将成为年奥运会正式比赛项目，在美国，现在拥有高尔夫球场多个，而在中国，现在全国高尔夫球场仅多个，而且不少属于较为粗糙，档次较低球场。中国竞技体育向来有奥运情结，列入奥运比赛项目国家特别重视，投入也特别多，目就是为了出成绩，拿金牌。此次高尔夫入奥成功后，国家必定更加重视此运动。单靠现有个水平不高球场，别说商业开发，普通大众参与，就连运动员训练都有问题，所以国家扶持高尔夫球运动，未来加建球场是可以预期。在早年中国，对高尔夫球运动理解存在误解，近年虽有改善，但对于观念保守人来说，这项运动或与贪污腐败等社会不良现象联系在起。然而社会不良现象责任并不应该简单地推到项体育运动身上，正确理解这点后，高尔夫球或许就能够更加平民化，日后或许能有更多百姓，更多官员参与到这项运动中来。所以中国高尔夫球运动及这项运动后面蕴藏有巨大商机。当今世界，会展经济已成为个令世人瞩目新型经济形式。在我国，随着社会主市场经济体制建立和完善，会展经济作用亦愈来愈为国人所关注。自世纪年代以来，会展经济在我国也迅速发展起来，并以年均近速度递增，创造了巨大经济效益和社会效益，成为国民经济新增长点。桂林万福园项目策划及可行性分析报告第二章项目市场分析及预测桂林市旅游业现状桂林市游客接待量桂林是我国旅游发展最早城区之，是广西旅游业发展龙头之。作为桂林市支柱产业，旅游业得到了政府充分重视，旅游发展政策和行业环境良好，桂林市旅游业直保持良好发展势头，并且取得了长足发展，旅游经济连年持续增长。年接待入境游客首次突破百万人次，是我国个过百万城市中唯地级市。年接待国内外游客超过万人次。桂林市旅游产业规模桂林市直致力于优化产业结构和客源结构，在以三山两洞条江为主观光旅游产品基础上，适应市场需求不断优化产品结构，深度开发了观光型旅游休闲度假型旅游会展商务旅游历史文化旅游民俗风情旅游城市旅游红色旅游专项与特种旅游八大产品系列。策划和创造了游客喜欢有文化内涵有消费市场旅游精品，比如乐满地休闲世界愚自乐园印象刘三姐两江四湖等，赋予了桂林市新旅游文化内涵。目前桂林市已有了较为齐全旅游产业规模，全市拥有各类旅游企业余家，直接从业人员约万人不含县。国际旅行社家，国内旅行社家，各种外语及普通话方言导游余名星级饭店家，其中五星级家，四星级家，三星级家，二星级以下家社会住宿业约家，床位万张旅游车船企业约余家，漓江游船艘，两江四湖游船艘，各种大中巴旅游车辆景桂林万福园项目策划及可行性分析报告第二章项目市场分析及预测区和休闲购物企业协会在册企业有家，已开发主要景区余处，其中国级景区处，级景区处，级景区处。全国工农业旅游示范点家，全国双百强旅行社家。居全国同类城市前列。桂林是广西旅游业龙头年，广西全区年接待国内旅游人数万人次，入境旅游人数万人次。同年桂林接待国内旅游人数万人次，入境旅游人数万林拥有众多知名度较高旅游景区景点情况下，新建项目能否脱颖而出，这是投资商最关心问题。本园区规划前提是差异化生存，与现有旅游景区景点尽可能避开正面交锋，在结构上形成互补，有互利互惠，相互促进作用。投资商根据市场大小做出是否投资决策。桂林度假休闲旅游产品有市场，但市场是否如预计那样大，有赖于投资商自己对后市判断。这是园区规划方无法干预。旅游人数增长风险市场经济是个动态经济，不确定因素很多，如近两年金融危机使经济增长放慢会打消部分游客出行计划，使得游客总量增长停滞不前。即使到桂林游客总量基本是稳定增长，由于本项目口碑尚未建立，游客是否认同本项目形象和产品定位还未可知。要达到国内外游客万这目标，要求客源发展速度要保持定水平。资源风险分析万福园历史文化生态旅游资源虽然比较丰富，但尚未建设完成，宣传也未启动，文化创意产业虽依托每年举办国际摄影比赛积聚品牌力量，但品牌自身延伸力量有限。园区内现有旅游产品较为有名是桂林国家森林公园与甑皮岩遗址公园。总体来说，知名度还比较低，而桂林市知名度较高旅游景区景点众多，如七星公园象鼻山公园两江四湖环城水系漓江景区乐满地印象刘三姐等可能会分流众多游客，还需要通过大量宣传和促销工作，才能达到预期目，因此，客源桂林万福园项目策划及可行性分析报告第十三章风险分析人数实际数量有可能会低于预期。工程技术风险分析由于本项目投资较大，建设项目众多，其建设周期可能会延长，可能会增加投资和经营风险。社会文化风险旅游开发项目建设可能对当地社会文化产生些消极影响。由于本项目投资较大，游客众多，面向又是具有较高消费能力消费者，可能会导致附近社区局面和部分外来人员产生依靠本项目谋利心理并付诸行动，助长其趋利不良习气，可能导致游客和投资商利益等受损，在种程度上，会影响周边社区风气。风险规避和对策风险分析目是研究如何降低风险程度或者规避风险，减少风险损失。在预测主要因素及其风险程度后，应根据不同风险因素提出相应规避和防范对策，以减少损失。针对该项目具体情况，可采取以下几条措施作为防范和控制风险对策。多元化筹集资金在市场经济条件下，可以多种渠道吸收开发建设资金。由于本项目有五个主题，分别是历史文化观光商贸旅游田园观光娱乐休闲度假和户外旅游休闲。这些主题可以获得众多支持，如业主资金压力较大，可以选择从银行贷款向国家申请部分扶持资金引入其它投资者等，大大缓解资金压力。在项目实际进行中要通过招标投标来进行资金和施工选择。桂林万福园项目策划及可