立陕西唯以能源重化工项目建设为主体省级经济开发区。经济开发区以能源重化工建设项目为主体，以荒沙地综合开发治理生态农业基础设施建设和房地产开发为突破口，产业发展与基础设施生态环境建设并举。具体实现基础设施超前化生态环境优美化空间形态景观序列化个性化三大目标。年左右时间，开发区将建成集农业工业商贸科技教育居住娱乐旅游为体，环境优美，基础设施完善，支撑服务体系化健全，功能结构布局合理既具榆林独特风格又有现代特色综合型对外开放窗口示范区。目前，开发区建设工作进展顺利，已经完成了开发区总体规划北区西片控制性详细规划绿化实施方案及基础设施可行性研究报告等编制工作建立了管委会组织机构，制定了各项规章制度土地统征与榆阳区横山县政府签订了统征协议，已征回土地余亩区域绿化工程已经基本完成积极引进入区项目开发区北区基础设施建设已完成。区内已建成中央直属粮库国道道班农业科技扶贫示范园。近期入区有长庆第二采气厂生产倒班点开发区千伏变电站华栋中学榆林中学等项目已在建设之中。开发区居住区控制面积平方公里。启动阶段，重点建设中心区小区工业大道和过境公路交汇处生态园居住小区粮库东面和沙河小区农业科技扶贫示范园东部，面积约平方公里。其中年完成建筑面积万平方米，年完成建筑面积万平方米。目前正在开发建设小区主要有陕西圣邦房地产开发公司开发圣景名苑项目，该项目占地亩，总建筑面积平方米，房屋套数套，由榆阳区海兴房地产开发公司开发墨金园号项目占地亩，总建筑面积平方米，房屋套数为套，由榆林经济开发区房地产开发公司投资兴建桃花园住宅小区占地亩，总建筑面积平方米，房屋套数套，另有占地亩锦园小区，总建筑面积平方米，由榆林市文昌集团开发沙漠绿洲项目占地亩，目前这些项目已在建设中。由于经济开发区重心是以能源重化工建设项目为主体，因此该地段内住宅用地十分有限，住宅用地在该区域内具有相当稀缺性。随着经济开发区逐步开发建设，其配套不断完善，人们对其区域位置优势将会逐渐认可，该区域内土地价值必定会得到较大提升，从而有力带动区域内房地产项目大幅升值。第三章项目所在地概况第节自然条件地理位置榆林市位于陕西省最北部，地处陕甘宁蒙晋五省区交界接壤地带，位于东经，北纬之间，东临黄河与山西相望，西连宁夏甘肃，北邻内蒙，南接本省延安市。黄河沿东界南下涉境多公里，明长城横贯东西多公里。地域东西长公里，南北宽约公里，总面积平方公里。二气象条件榆林气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，日较差大，无霜期短，年平均气温，平均降水毫米左右，无霜期天左右。三水文条件境内有大小条河流汇入黄河，主要是四河四川无定河秃尾河窟野河佳芦河，皇甫川孤山川清水川石马川。北部沙区有多个内陆湖泊，红碱淖是陕西最大内陆湖泊，总面积平方公里，总蓄水量亿立方米四地质条件地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积，南部为黄土丘陵沟壑区，占总面积。平均海拔至米。第二节经济条件近几年来，随着西部大开发战略实施，榆林作为西部重要城市之，经济保持了稳定快速持续地发展，近几年来各项经济指标继续保持了良好增长势头。榆林年国民经济初现跨越发展态势，六项指标再创历史新高，多项经济指标位居全省前列，实现了十五良好开局，为跨越式发展奠定了坚实基础。是经济增长速度稳居全省第。全市预计达到亿元，增长，高出全省个百分点，连续五年为全省第。二是财政收入增速全省第。财政收入突破百亿元大关，达到亿元，增长，增速全省第其中地方财政收入亿元，增长，高于全省百分点。三是固定资产投资再创历史新高。全市完成固定资产投资亿元，增长。能源化工基地个重点项目全面推进，其中个在建项目完成投资亿元，增长。已落实个超百亿元项目。四是工业增速实现历史第。预计全年实现规模以上工业总产值亿元，增长，创历史新高，工业对全市经济贡献率达。煤电油气化工四大工业支柱产业进步发展壮大，煤炭产量达到亿吨，电力装机容量达到万千瓦天然气产量亿立方米原油产量万吨甲醇万吨盐万吨聚氯乙烯生产能力达到万吨，煤气盐甲醇产量稳居全省首位。折合油气当量，榆林依然保持了中国第产能大市地位。五是三农和社会事业投入增幅全省第。全市三农和社会事业投入亿元，占地方财政收入，创历年之最。全市粮食产量万吨，农林牧渔业总产值达到亿元，增长。六是招商引资规模历史第。全年实际利用外资万美元引进国内资金实际到位亿元。在西洽会上，共签订招商引资项目个，总投资亿元。首次成功举办第四届西部国际煤炭及采矿业博览会中国西部能源化工科技论坛和榆林招商引资及项目推荐会，共签订招商引资项目个，投资总额达亿元人民币。外贸出口总值万美元，增长生产总值经济增长速度稳居全省第。全市预计达到亿元，增长，高出全省个百分点，连续五年为全省第。二财政收入财政收入增速全省第。财政收入突破百亿元大关，达到亿元，增长，增速全省第其中地方财政收入亿元，增长，高于全省百分点。三商业贸易固定资产投资再创历史新高。全市完成固定资产投资亿元，增长。能源化工基地个重点项目全面推进，其中个在建项目完成投资亿元，增长。已落实个超百亿元项目。工业增速实现历史第。预计全年实现规模以上工业总产值亿元，增长，创历史新高，工业对全市经济贡献率达。煤电油气化工四大工业支柱产业进步发展壮大，煤炭产量达到亿吨，电力装机容量达到万千瓦天然气产量亿立方米原油产量万吨甲醇万吨盐万吨聚氯乙烯生产能力达到万吨，煤气盐甲醇产量稳居全省首位。折合油气当量，榆林依然保持了中国第产能大市地位。三农和社会事业投入增幅全省第。全市三农和社会事业投入亿元，占地方财政收入，创历年之最。全市粮食产量万吨，农林牧渔业总产值达到亿元，增长。招商引资规模历史第。全年实际利用外资万美元引进国内资金实际到位亿元。在西洽会上，共签订招商引资项目个，总投资亿元。首次成功举办第四届西部国际煤炭及采矿业博览会中国西部能源化工科技论坛和榆林招商引资及项目推荐会，共签订招商引资项目个，投资总额达亿元人民币。外贸出口总值万美元，增长。四居民收入城乡居民收入稳步提高，年，城镇居民人均可支配收入增加元，达到元农民人均现金收入达到元，同比增加元，增长年我市城镇居民人均可支配收入达到元，比年元增加元，平均每年增加元，平均年增长。其中，工资性收入人均达到元，比年增长倍，平均年增长年城镇居民人均可支配收入元，农村居民家庭人均纯收入元，分别增长和年上半年我市城市居民可支配收入人均元，同比增加元，增长，扣除价格因素影响，实际增长。第三节基础设施条件本项目位于榆林城区西南即在规划中榆林城市第五组团用地范围内，区域内道路供电供水燃气供热排水排污邮电通讯有线电视和场地平整等九通平工程已基本完成。第四章项目开发建设方案第节建筑工程建筑主要技术指标根据项目前期市场调研结果，确定本项目各项主要建筑技术指标如下表所示建筑主要技术指标表项目面积公顷所占比例人均面积人居住区用地住宅用地公建用地道路用地公共用地二其他用地居住区规划总用地建筑主要技术指标表二项目计量单位数值备注居住户数户套居住人口人按人户计总建筑面积其中住宅建筑面积公建面积建筑密度容积率绿地率停车位地下辆二规划原则紫陌园规划设计中要充分体现高起点高标准，建设具有流环境高尚社区，以主体绿色生态园林为布局核心，以典雅稳重尊贵大气空间形象齐全功能完善管理以及高度智能化软件设施，努力创造出榆林市高尚社区典范，综合体现社会效程监理费用为万元。建设单位管理费本项费用主要指开发商在项目管理中所发生费用，根据同类型同等规模项目实际费用发生情况结合本项目实际状况,最终确定本项目建设单位管理费为万元。预备费预备费指在项目建设期间为应对由于不可预见原因而造成项目建设费用增大所需增加投资，如材料价格上涨等引起费用增加，本项目预备费按照国家相关规定按照以上项之和提取。通过计算，本项目预备费为万元。建设期贷款利息第页共页本项目利用银行贷款万元，经测算，建设期贷款利息共计万元。项目总投资本项目总投资为以上项之和，经过计算本项目总投资为万元。以上费用测算详细过程见附表投资估算表第页共页第二节项目销售收入及相关费用测算项目销售收入测算本项目各种类型物业销售价格测算方法主要是通过市场调研，然后根据具有可比性同类型物业价格水平，采用市场比较法确定最终销售价格。经过科学测算，各种物业销售价格具体如下住宅开盘后销售均价为元平方米，以后各期推出项目每期以涨幅增加。分期二期推出商业开盘后销售均价为元平方米，以后各期推出项目每期以涨幅增加。分期二期推出酒店开盘后以销售均价元平方米销售。不进行装修地上地下车库销售价格为万元个分期为万二期为万推出二应缴税费测算本项目按现行规定出售类物业应缴税费计算，项目应缴营业税为销售收入城市建设维护税为营业税教育费附加为营业税。另外对外出售房地产交易需交纳契税及手续费，按照销售收入计取。三销售费用本项费用主要指项目在销售过程发生销售推广费用，按照同类型项目取费标准，结合本项目实际，最终确定本项目销售费用按照各类型物业总销售收入计取。第页共页第三节项目销售进度计划本项目销售进度计划根据榆林市同类型项目销售状况，结合本项目分两期建设特点编制，各期项目开始销售时间为该年度第三季度，销售终止时间为下年度第四季度，结合房地产销售淡旺季特点，各期预测销售进度如下表所示项目各期销售进度计划表期二期第四节项目投资计划及资金筹措方案根据项目实际情况，结合建设单位资金实力，本项目投资计划以建设方资本金银行贷款以及销售收入扣除税金相结合作为资金筹措方式，其中自有资金万元，利用银行贷款万元。各阶段资金投入量以及资金来源根据项目各分期建设工作量具体确定，其中建设工程部分，结合建筑市场资金给付情况确定。具体各期资金投入数量详见附表附表附表附表附表第五节项目经济评价本次经济分析采用本章前节中所测算基础数据，结合项目投资计划及销售进度计划，确定以季度作为项目计算基本单位，项目计算期根据目前现行建筑工期定额，结合榆林地区施工建设条件，并考虑项目销售周期最终确定为年。本次经济评价主要对项目财务盈利能力及项目不确定性分析等方面进行测算，以确定项目在财务上是否可行。财务盈利能力分析通过科学测算，本项目各项经济指标如下表所示其中动态指标年基准收益率按照计算财务经济指标全投资第页共页项目所得税后所得税前财务内部收益率年财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年全投资利润率资本金利润率通过上表可以看出，本项目全投资内部收益率大于基准收益利率，项目动态静态净现值均大于零，项目静态及动态投资回收期小于项目计算期，项目投资利润率也处于合理范围之类，因此本项目盈利能力较好。二清偿能力分析本项目资金来源以自有资金以及销售收入为主，银行贷款万元，相对项目总体规模较小，根据资金来源与运用表测算，项目清偿能力较好。三不确定性分析通过测算，可以看出对本项目是否盈利主要影响因素是经营收入及总投资两个变量，因此本次不确定性分析主要针对这两个因素变动对项目内部收