地产开发投资增速是年以来最高。西部地区增长最快，东中部地区比重下降各物业类型房屋投资高速增长新开工面积高速增长。房地产市场土地购置面积下降，但降幅逐季缩小。年，全国土地交易逐渐活跃，房地产开发企业土地累计购置面积改变了年月以来连续个月下降态势，从年初开始出现增长态势。土地开发面积减少。随着土地交易市场中熟地交易比例不断增加，全国房地产开发企业土地开发面积从年起出现下降态势。新建商品房销售高位回落。年，在系列房地产市场调控政策作用下，全国商品房销售增速呈现前高后低态势，全年商品房销售面积亿平方米，增长，增幅比年回落个百分点商品房销售额万亿元，增长，比年回落个百分点。房地产开发到位资金增速自高位逐月回落。年，全年房地产开发到位资金亿元，同比增长，比年回落个百分点。利用外资自筹资金大幅增长，其他资金增速平稳。东中西部地区到位资金增速均回落。房屋销售价格继续上涨。个大中城市新建住宅销售价格同比上涨。二手住宅销售价格同比上涨。年房地产市场分析尽管去年年末中央高层和相关监管部门均表态，年要加强楼市调控，在支持自住性改善性住房需求同时，抑制投资和投机性购房，遏制房价过快上涨。但楼市对政策调控似乎产生了免疫力，出现冬日市场淡季火热。去年月土地商品房供给量和成交量均创历史新高，低迷股市，使得购房依然成为了投资第选择。预计年我国房地产市场将会呈现以下几个特征开发投资将保持较快增长。由于年新开工项目较快增长在建规模较大，年房地产开发投资仍将保持较快增长。但受年房屋销售和资金到位增长较缓制约，房地产开发投资速度将会逐步趋缓，全年增长速度可能会明显低于去年，呈前高后低态势。量价同涨将会是房地产市场主旋律。在通货膨胀之下，不动产是最具有实现财富保值或增值功能理财方式，也是很多财富人士必然选择。特别是在当下中国实体经济远未复苏大环境之下，购房热潮已经席卷线城市，促使房价掀起了新轮上涨，随着投资性需求进步释放，量价同涨将会是房地产市场主旋律。过去已经几次调控中途而废了，给了市场非常不好信号，政府调控政策稍有松懈将会带来报复性反弹。年高涨，以及购房者对未来市场走向不确定性，使得购房者购房意愿要明显比年初旺盛新年伊始，公积金对二套房范围重新认定，给予了那些有合理改善需求购房者通过先卖后买方法来实现置业升级渠道，从而使得今年楼市第周成交量要明显好于年同期。国家可能出台更加严厉房地产调控政策。经济类媒体进行年房价走势调查结果显示，虽然多达受访者认为楼市有泡沫，但人仍认为明年房价将稳中有升，人甚至认为明年房价将迎来报复性反弹。只有人选择稳中有降或大幅下降在年元旦处于楼市二次调控后期，几经观望后消费者对于房价上涨预期仍然较高，成交逐渐活跃消费者对于房价上涨预期仍然较高，购房意愿强烈，今年月份成交量可能出现年之后同期成交最高值，若月份成交量维持火热，房价上涨压力将继续增大，这可能会催促第三次调控政策加速出台。行业运行中长期看好国务院总理温家宝在政府工作报告中指出，房地产业对发展经济改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。是要形成具有中国特点住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众普通商品住房。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨。四是深入整顿和规范房地产市场秩序。可以说，上述四点要求成为了房地产行业发展目标。从行业运行情况看，房地产开发投资加快应该会提高市场供应量，供需矛盾相应也将有所缓解，再加上供应结构逐步调整，平均房价涨幅或会保持平稳，不排除个别抗性较小地区出现平均房价回落现象。不过房屋销售价格是由市场供求关系决定，人民生活水平提高及城市化进程加快使得房地产需求仍就旺盛，加上现实存在大量投资需求，还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价，这些都支撑着高房价，同类型商品房价格显著回落情况不大可能出现。尽管年房地产调控只会加紧不会放松，影响房地产运行因素也比较多且复杂，但行业中长期发展趋势依然看好，房地产行业在国民经济中地位是举足轻重，房价不会大起大落，调控目也是使行业平稳健康地发展房价小幅平稳增长。沁阳市宏观经济环境分析沁阳市经济状况经济持续增长，开始进入有能力购置固定资产阶段年全市地区生产总值突破亿元大关，达到亿元，较十五末增长，年均增长。三次产业结构由十五末调整为年。全社会固定资产投资完成亿元，较十五末增长，年均增长。地方财政收入完成亿元，年均增长。工业经济已经由十五末铝电产业柱擎天发展为以新能源化工电动车及储能电池铝及铝深加工复合材料造纸装备及造纸光电信息新材料等产业为重点多点支撑。成功引进中国昊华河南神火中电投广东兴发山西晋煤等批全国强和行业龙头企业。五年来，招商引资项目达到个，引进市外资金亿元，连年位居焦作第，被确定为全省首批对外开放重点市。招商引资工作正逐步向选强商引大资转变。年年年年年年图年沁阳市亿元年年年年年年图年沁阳市人均元单位美元图人均年对房地产市场需求影响示意图近年来，沁阳全市国民生产总值持续上升,年区域经济增长速度达到以上，已进入了高速发展快车道。从宏观面来看，沁阳经济发展对房地产市场发展，总趋势是向上，经济快速发展将推动沁阳房地产市场发展。当人均超过美元以后，城镇化展进入加速期，年全国人均已达元近美元，全国城镇化建设已进入全面发展时机，沁阳正好进入这条起跑线。产业结构优化第二产业是沁阳支柱产业，第三产业还不够发达沁阳市年三次产业结构为，工业主导作用进步增强，工业增加值亿元，比上年提高个百分点。第产业第二产业第三产业图年沁阳市产业结构示意图全社会固定资产投资完成亿元，增长全社会消费品零售总额实现亿元，增长。投资社会消费稳步增长，为沁阳经济后续发展打下了良好基础。第三产业发展速度逐步加快。年年年年年年图年沁阳市社会消费品零售总额亿元变化示意图城乡居民收入继续提高，生活质量进步改善全年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别较十五末增长，年均分别增长。城乡居民储蓄存款余额达到亿元，比年初增加，户均存款约万元。从总体上来说，沁阳市居民收入水平对于房地产市场近期发展缺乏强劲刺激，即使有部分居民是有些灰色收入，但从该地区整体经济水平和第三产业发展来看，房地产市场有效需求还是有限。年年年年年年居民人均可支配性收入图年沁阳市城镇居民人均可支配收入元年年年年年年图年沁阳市在岗职工平均工资万元城市建设与规划沁阳市区位于沁阳市沁河南岸平原地区，土地总面积平方公里。现辖怀庆沁园覃怀和太行个办事处，个村居委员会，现有居住人口近万，是沁阳市政治经济文化中心。根据沁阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，到十二五末，沁阳市中心城区面积达到平方公里，城区人口达到万以上。城市整体定位为河南省历史文化名城，焦作市以工贸产业为特色副中心城市，全市经济社会发展中心。根据城市总体规划，沁阳市中心城区发展要按照规划先行原则和规划建设管理三位体要求，强力推进旧城改造新区开发和城中村改造，大力发展沁南产业集聚区，尽快形成环东环北环西环南环两区广利总干渠以北政治文化生活区以南沁南工业集聚区三河沁河城河干河三湖天鹅湖沁南人工湖西湖九纵适居路香港街太行路沁园路人和路建设路北寺街南门街东关大街东环路九横团结路文化路怀府路覃怀路河内路长城路工业路南环路未来路城市发展大格局。城市用地发展方向将重点向西南两方向发展，西北东南两个方向适度发展并保留建设备用地，其他方向以填补建设调整改造为主。第三章市场分析沁阳市房地产行业进入快速发展阶段近年来，沁阳市委市政府通过强力实施项目带动资本活市人才兴沁环境赢商四大战略，全力推进四化进程。为了拉大城市框架完善城市功能设施，先后投资亿多元新建改造了太行景观大道东环路较大利润，提高了居民生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区文化教育卫生影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无第十三章风险分析为了确保风险分析质量，有必要对沁阳市上林苑建设项目期工程投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。敏感性分析敏感性分析表表敏感度系数和临界点分析表基本方案收益率序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数临界点临界值可出售面积可销售面积临界值售房价格平均售价临界值出租经营费用出租经营费用临界值建设投资不含利息开发建设投资不含财务费用临界值通过对可出售面积售房价格出租经营费用开发建设投资等因素进行敏感性分析，可知可出售面积和售价对项目影响最大，开发建设投资次之，但也需要将强控制。定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成