海南产权式酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（43页）

多点开发，连锁经营，三亚国际游艇俱乐有限公司凭借自身实力，与上海三至喜来登酒店建立连锁经营体系，实现资源共享，使投资者回报更具潜力。

六客房利润多元化为满足客户及常客需要，同时建立个固定客户网络，酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡，该卡以定面值进行销售，持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不同消费额确定不同折扣优惠。

会员卡销售收入，将作为客房营业收入部分，参与到利润分配。

七商业互动开拓经营围绕酒店建设，开拓经营思路，设立会议开发中心游艇俱乐部等多种机构，组织各类国际国内活动和会议，如世纪海洋资源开发论坛旅游年会等等，提高酒店入住率。

海南岛会议资源极其丰富，许多重要会议都在此召开，每年在海南召开会议不下个，其中包括影响巨大亚洲论坛全球经济体化论坛等重要国际会议，这些会议不仅给海南带来了丰富信息，提高了海南知名度，同时也为当地带来了巨大经济效益，在未来酒店经营过程中，会议将成为酒店稳定客户来源之，充分挖掘三亚当地会议资源，组织个精干强大会议组织机构，是非常必要。

会议开发中心成员将由社会科学界和自然科学界多名专家组成，会议组织经验极其丰富。

会议开发中心将在未来五年中，每年在三亚组织个人以上固定大型年会，仅会议项就将为三亚产权式度假酒店保证至少客房入住率。

八经典建筑营造惬意生活酒店采用五星级标准装修，既拥有现代化装置，又体现返朴归真家温馨，并添置个性化装修布置，营造种舒适宁静居住氛围。

酒店整体方案及风格由著名建筑设计师执笔设计，建筑工程及机电安装由国内顶级品牌上海市建筑设计研究院承担，结合三亚特有热带滨海城市自然环境，在建筑设计中融入东南亚风格现代建筑理念和浓浓南洋风情，体现吉祥如意建筑主题，形成种凝重又活泼建筑风格。

第四章三亚产权式度假酒店权益分析业主权益基本权益业主每年可享受月份除法定节假日外天或月份法定节假日天免费度假入住权二者选其，并提前个月通知酒店管理公司业主可将免费使用天数折合成使用套数。

如当年没有享用或没有享用完，可累计至下年业主可将应享有免费度假入住权自由转移赠送。

业主在自用期间可享受酒店配套服务折优惠。

业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即淡季月折，旺季及节假日折均以当时市价为基数。

附加权益充分发挥三亚国际游艇俱乐有限公司资源优势，业主可将应享有免费度假入住权，按其价值折合成三亚产权式酒店其他类似项目，真正体现处置业，多处为家。

二投资收益客房利润分红年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用，由酒店管理公司提取其中，其余归业主所有，按每位业主所拥有分红系数进行分红。

单位分红系数单位首次交易额总面积对应首次交易总额单位年度利润分红业主可分配年度利润总额单位分红系数附加承诺如前三个经营年度年投资回报率低于，第年期间，可按原值回购业主投资购买客房。

其中涉及费用由三亚国际游艇俱乐有限公司承担。

注次性付款客户原值指，购房时所付总房款数银行按揭类客户原值指，首付款和业主已还银行本金。

小结业主只需交纳首期款，便可获得如下回报还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间永久物业产权。

淡季天或旺季天免费入住权年总和，并可转移赠送给亲朋好友。

近年客房利润分红。

年客房房产增值空间。

酒店配套设施消费优惠权。

第五节三亚产权式酒店经济效益分析客房规划客房总套内使用面积平米，总值亿元按照套内面积均价万平方米估算。

房间数间，每间平方米。

客房类型单间小套间复式等二经济效益分析全国行情及消费水平全国五星级酒店平均出租率高达，有利润高达。

三亚市五星级酒店平均开房率为，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按计算。

价格预测三亚产权式度假酒店间客房加权平均价为元，房价打六折，为元。

营业收入计算如下每天营业收入为元间元每月营业收入为元天元每年营业收入为元月元客房营业成本通常星级酒店客房营业成本为营业收入，我们按计算为元元月客房营业费用总计元月，详细如下工资客房人员配备客房总数量间人，人均工资按元月计算，每月工资总额为万元广告费按营业收入计为元月水电油费按营业收入计为元月维修保养费按营业收入计为元月培训费每年万元，合元月服装费每年万元，合元月办公差旅费按营业收入计为元月招待费按营业收入计为元月酒店公司管理费按营业收入计为元月保险费元月其他费按营业收入计为元月税项营业税，计元月所得税三减两免，暂不计。

折旧费计万元月利润核算毛利润月营业总收入营业成本营业费用提取毛利元月注明管理公司提取毛利润，净利润，剩余可分配利润为元月投资回报率为每年三回报方案分析投资情况举例例以投资三亚产权式度假酒店层标准间，简单情况如下房间面积平方米房间交易价格元平方米总房款元付款方式成年按揭首期付款元按揭总款元投资收益元年收益元产权式酒店销售总额单方年收益元平方米单套年收益元平均计算单套投资成本小业主投资收益率第六节建设方案总平面设计场地概述海南三亚产权式度假酒店项目位于三亚南环河口与鹿回头湾处，背靠鹿回头公园山体，处于三亚国家级珊瑚生态自然保护区及鹿回头湾内，依山傍海，有丰富自然景观资源，热带海洋季风气候，是国际流热带滨海旅游度假休闲胜地。

项目区域距离市中心区约，距北侧凤凰岛国际客运港项目约，距南侧悦榕庄酒店国宾馆约，地理位置优越，是从海上进入三亚主要通道之。

总平面布置酒店留有大面积园林绿地，绿地内将精心布置休闲亭及景观树木，努力营造园林化住宿环境。

同时园林绿地将员工休息与酒店进行自然分界。

建筑平面功能分区与平面构成其功能包括客房高级商务办公会议商场娱乐餐饮附属设备用房，地下人防车库等。

八十九层为标准客房六七层为娱乐中心等用房五层为高级商务写字楼二四层为餐饮包括西餐宴会厅咖啡厅豪华包厢普通包厢层为酒店大堂及商务中心商场美容美发消防控制室地下负楼为足浴桑拿及设备附属用房，地下负二楼为消防储水池水泵房及地下停车场。

二立面造型建筑主楼以体现酒店气氛及简洁大方东南亚气息为主，裙房部分采用落地窗和干挂式大理石外墙面。

其处理手法与主塔楼造型形成默契与和谐。

本酒店主楼地上层，地处城区重要位置，城市景观对其要求甚严，本设计从整体入手，力求创造个新颖大方，富有时代特色建筑。

在建筑处理手法上，强调酒店建筑大气造型上讲究建筑体形抽象性立面线条流畅性建筑色彩鲜明性，以简洁形体和巨大空间体量产生震撼以形成新城市景观。

三交通设计根据场地条件酒店主入口分三个入口，并考虑足够室外临时停车位，酒店大堂主入口前设置汽车坡道，体现五星级酒店品位与要求酒店次入口设置于主楼背立面处，严格与顾客人流线分开。

地下负二楼为地下车库，可停汽车。

四环境设计排水采用分流制系统，污雨水分系统排出，生活污水经化粪池后，排入市政污水干管，雨水直接排入市政雨水干管厨房污水单独排除，并经隔油池后，再进入污水管网厨房废气通过设置烟道直通屋顶排出垃圾袋装化收集后，送垃圾中转站。

第七章方案实施与建设计划安排工程建设监理制为确保工程质量，保证工程进度，按规定本项目已采用工程监理制，招标聘请有资质监理单位广州市百业建设顾问有限公司和总监理工程师高级工程师且为国家注册监理工程师，对工程实行全过程监理，制订监理程序，规定监理权利和职责。

二项目招投标按照中华人民共和国合同法建筑法招投标法和建设工程质量管理条例等有关法律法规规定，本项目勘察设计家注册监理工程师，对工程实行全过程监理，制订监理程序，规定监理权利和职责。

二项目招投标按照中华人民共和国合同法建筑法招投标法和建设工程质量管理条例等有关法律法规规定，本项目勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购活动均采用招标制，选择优秀勘察设计施工监理单位和价廉物美设备材料生产厂家，签订承包及供应合同，明确各方责权利，严格按合同法有关条款进行管理，实施并报有关部门审批核准。

三工程实施总包制度本工程由龙元建设集团公司总承包，在与业主签订总承包合同后，为确保工期质量等目标实现，兑现对业主承诺，将采取积极组织形式来加强对工程全面管理，把总承包商责任落实分解到各个分包商工作计划和实施环节中，做到统筹考虑精心组织周密安排规范施工。

四建设进度根据本项目建设条件资金筹措等情况，经与建设方商议，项目建设期为年。

第八章投资估算和资金筹措投资估算编制依据酒店设计图纸海南省建筑工程概算定额年海南省统安装定额基价表年建筑类别执行相应取费标准土建建筑材料安装工程用材执行市场价格或生产厂家提供价格其它费用执行海南省工程建设其它费用定额建设投资本项目建设投资由土地费用前期工程费报建费建筑工程费设备购置安装费管理费预备费和其它工程费等费用构成。

项目总投资为亿元。

详见下述投资总额估算表。

二资金筹措项目单位自筹亿元元，自筹资金主要由项目资本金股东投入和内部认购定金构成。

申请银行贷款亿元。

第九章利润预测及成本费用分析销售价格价格预测通过市场调查，以及参考半山半岛及凤凰岛酒店已内部认购标准间，销售价格万元间。

销售进度及付款计划本项目计划在个年度内完成销售，各年销售计划如下第年销售预计销售收入为亿元，第二年销售预计销售收入为亿元，第三年销售预计销售收入为亿元。

二税费率本报告采用各种税费率营业税，城市维护建设税为营业税额教育费附加为营业税额企业所得税收入与销售税金估算见表售房收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计第年第二年第三年销售收入营业税城市维护建设税及教育附件销售净收入三成本费用本项目成本费用由建造费用管理费用财务费用销售费用构成建造费用明细构成项目详见下表财务费用为银行贷款利息支出，本项目申请银行贷款亿元，计划归还期为两年，于项目竣工时归还亿元，酒店开业后年内归还亿元。

销售费用主要为广告费取销售收入固定成本由管理费用和利息支出构成详见表序号费费用项目名称工程造价元基坑支护工程含桩基基坑支护降水土方项目酒店土建工程项目酒店室内精装修工程酒店水电安装含消防工程酒店弱电工程及安装项目酒店防雷工程项目酒店电梯设备安装工程项目酒店高压部分设备安装工程项目酒店园林绿化工程项目酒店道路景观工程项目项目设计费上述总造价政府部门报建手续费总计土地开发及补偿销售销售配套及推广费用总计开发间接费用直接费管理费用工程费财务费用含融资亿费用税金工程项目总计四利润预测根据以上收入和成本估算，本项目利润预测见表损益表单位万元序号项目合计第年第二年第三年销售收入销售税金总成本费用售房利润所得税税后利润第十节财务分析评价参数及有关说明评价依据国家计划委员会建设部联合颁布经济评价方法与参数中国国际咨询公司年编写新建项目可行性研究经济评价方法中国人民建设银行基本建设贷款项目评估实施办法评价参数折现率为评价年限本项目建设期个月，项目建成后壹年房产销售工作结束。

本项目评价年限为年。

物业管理本项目建成后由专业酒店管理公司租赁经营，经营管理所发生收益和费用未列入经济评价范围内。

二财务盈利能力分析损益表与静态盈利分析损益表详见附表根据损益表分