海南保亭雅闲新城项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

个有养生气息，有生活情趣悠闲充满度假养老氛围完备家园。

新城强调区位发展前景和未来社区繁华度，有区域名称和新兴城区双重含义。

新生活强调规划新，规模新，环境新和全新生活方式。

进行这样定位突出项目全方位配套服务生活方式和前景。

在项目规划和营销包装策略上亦应遵循此定位意识形态，对本项目配套园林物业管理智能化等各个细节方面着重设计，推广上加以阐述和包装，务求令本项目新生活和服务形象更加突出，让买家留下深刻印象。

三目标客户定位从对旅游房地产调查和本区域市场实际出发，我们初步认为该项目目标客户群定位为岛外度假养老家庭部分享受兼长线投资型群体。

岛外纯度假养老家庭般为中产阶级富裕阶层，购买能力强，迅速落定。

他们需要是海南优越自然环境给老人贻养天年，及分时度假居住之用。

他们买房不仅是在乎房子本身，更在乎是生活方式，在他们眼里，房子首先是精神蔽所，其次才是身体蔽所，他们追求是种休闲生活方式完全放松心情，回归亲近自然。

这类人需要用产品力进行说服，对价格抗性小。

享受兼长线投资型群体，这类人群看中是产品综合潜力位置品质配套及未来发展前景等。

虽然这类人群对价格也具有定抗性，如果本案能创造出更多附加值，相信会减小这类购买人群对价格抗性。

发展思路鉴于该地块地理位置项目周边环境与在售楼盘品质，结合保亭房地产市场特点，我们认为实现产品差异化高性价比是项目成功关键所在。

因此，坚持高起点规划高标准建设，以小环境唯美为先导，以生态园林结合环保节能为特色，建成花园式电梯洋房为设计理念，构建精致品味住宅空间，使之具有较同区域楼盘更亲切宜人生活居住环境，成为城区精品楼盘，争夺保亭房地产市场制高点，可取得项目开发和快速营销成功。

开发方向和档次建议以面向岛外市场，打造适宜休闲度假和吸引外地人养老居住楼盘为理念，锁定项目开发方向和档次建设成上规模各项服务设施配套齐全独具特色精品住宅区。

只有上规模才能提高管理水平，才能降低物业管理成本，才能对外地人有吸引力。

建设成名副其实花园住宅区。

要用新科学发展观来指导，立足当前，放眼未来，以人为本，统领全局，不仅要保证开发建设住宅小区质量合格，而且要把人性化设计，适应未来发展，升值潜力等方面因素结合起来，体现科学，健康特色。

要从本地实际出发，完善小区配套设施建设，不断改善小区生态环境，做到水面草坪花卉灌木乔木合理配置，讲求整体绿色效果。

此外，还要提倡亲和式布局，小区规划要方便老人少儿残疾人出行和活动，促进人际交往，有利于邻里亲和度，力求建设精品小区。

中高档住宅应从两方面体现是硬件，包括所有建筑材料质量相关配套设施设备大堂装修档次公共走道外墙色彩室内装修园林绿化等方面，靠色彩运用材料选用方面体现本项目整体高贵气质和豪华气派，当然临街玻璃材质，需重点考虑隔音效果安全等因素其次是管理服务方面，需向买方提供完善优质服务信心和保证。

建筑风格本项目宜采用热带建筑风格融合其它建筑特色。

然而，建筑风格作为建筑范畴组成部分，其首要因素就是要与周边环境产生和谐美视觉效果。

从消费者心理来看，希望自己购买物业保值增值，在建筑风格上体现中高档住宅定位。

要选取清新明快色调，线条简约流畅，视觉效果优雅，体现健康主题现代主义建筑风格。

外墙采用清新淡雅色彩，住宅玻璃选用浅绿色园林景观思路园林风情建议如今保亭房地产项目规划设计，已经从只注重项目外部环境逐步转移到内外环境并重，客户挑选满意小区购买，在外部大环境大体相同条件下，只会让眼光挑剔小区内部园林绿化等。

有定特色园林绿化，可增加项目市场炒作空间和广告噱头，吸引目标客户关注。

首选方案为海南热带黎苗风情园林上考虑，此类园林特色明显，与海南热带气候相呼应，养护简易，成本低。

园林性质定位度假养老休闲公寓环境，应以亲水主题养生休闲为设计目。

绿化及景观设计建议在做内部景观时应充分利用项目地块旁边河流资源，设置溪滨步道，种植树木及设置凉亭长廊等景观小品，建健身鹅卵石步道。

同时可在社区内溪流中养鱼，建造以水景为特色景观小品，将老年人切户外活动顺水展开。

交付和精装修建议项目主要为岛外客户购买，建议项目精装交付，实现拎包入住，省却异地购房者装修烦恼。

还可以拉高本案价位。

采用多花样精装风格，如养老房度假房蜜月房居家房等。

在户型并不突出优点条件下用多风格精装弥补，保持差异化竞争优势。

配套设施建议生态环保节能在设置配套时，把生态环保和节能放在首要考虑因素，把社区打造成全生态循环健康社区。

除泳池外水系可直接引入河流自然淡水系统社区设置废水处理系统，生活废水经层层净化后，用于小区绿化灌溉及水景补水。

饱经世事老人们，当然更懂得资源可贵，循环利用难得。

社区公共照明利用太阳能储电设备照明，节约社区管理成本。

建立太阳能热水站，热水经过管道输送到每家每户，保证四季小时不间断供应。

小区综合配套项目产品定位为度假养老型社区，在进行社区配套时充分尊重老年人生活特殊性质和多层次精神需求，给他们提供个完整生活交流医疗休闲娱乐教育体育锻炼环境和场所。

使他们能够能以种更健康更快乐方式来安排自己晚年生活。

小区及每户智能化配套每户间设置无线呼救系统，内部设小总机，设置电话数据交换机，每户内配有台社区免费直线拨通电话，每月只需交纳定管理费用。

社区卡通智能化服务系统，宽带网络系统卫星电视。

社区内较为密集定点设置紧急呼叫系统，考虑部分残障人士需求，设置盲道等通道。

电子公告板中英双语背景音乐远程抄表系统家政服务系统。

会所氧吧健身设备保健设备组合夹层设桌球乒乓球棋牌室阅览室医务室兼保健功能及售药医疗服务站老人活动中心家政服务中心。

环境游泳池和温泉泡池是吸引北方购房群体重点，作为外环境重点考虑。

建设风雨连廊为方便老人户外活动，围绕社区内环路设置半封闭风雨通廊。

让您在尽情享受海南四季灿烂阳光同时，又不会因为炎炎烈日而撑起阳伞，方便老人行走。

曲径贯穿小区每处楼宇，将每位新朋旧友紧密地联系起来。

保亭县属于少数民族居住区，主要以黎族为主。

黎族代表建筑就是茅草屋，本项目将黎族特色风情融入到景观建设中，连廊凉亭均采用茅草屋顶风格建设。

物业管理建议小区安保系统建议安装红外线保安系统，可视对讲门禁系统，闭路监控系统，门禁管理系统等安防系统，防盗紧急救助系统防盗门磁红外线报警装置，防火烟感系统，煤气泄漏报警装置，车辆视觉管理系统。

物业服务内容建议清洁服务，代购代订服务，定期保健和健康检查服务，宠物托管服务，邮政收发定时提醒等服务，旅游活动安排服务，健身培训辅导及陪练，日常医疗保健指导，花卉盆景艺术指导，社区内老年联谊沙龙互助小组，社区定点班车服务临时叫车服务，其他为老年人提供特殊服务。

第五章环境影响与评价项目建设与运营对环境影响建设期粉尘使工期开挖水泥沙石等建筑材料运输装卸筛选搅石产生粉尘，施工机械产生粉尘对施工区周围环境产生污染。

固定废气物建筑施工过程中平均产生建筑垃圾，如管理不膻，会对环境产生不良影响。

噪音施工运输车辆及施工设备产生噪音是主要污染源。

运营期废水正常运营由卫生间消毒剪辑清洁排放生活废水及排放工作污水。

环境游泳池和温泉泡池是吸引北方购房群体重点，作为外环境重点考虑。

建设风雨连廊为方便老人户外活动，围绕社区内环路设置半封闭风雨通廊。

让您在尽情享受海南四季灿烂阳光同时，又不会因为炎炎烈日而撑起阳伞，方便老人行走。

曲径贯穿小区每处楼宇，将每位新朋旧友紧密地联系起来。

保亭县属于少数民族居住区，主要以黎族为主。

黎族代表建筑就是茅草屋，本项目将黎族特色风情融入到景观建设中，连廊凉亭均采用茅草屋顶风格建设。

物业管理建议小区安保系统建议安装红外线保安系统，可视对讲门禁系统，闭路监控系统，门禁管理系统等安防系统，防盗紧急救助系统防盗门磁红外线报警装置，防火烟感系统，煤气泄漏报警装置，车辆视觉管理系统。

物业服务内容建议清洁服务，代购代订服务，定期保健和健康检查服务，宠物托管服务，邮政收发定时提醒等服务，旅游活动安排服务，健身培训辅导及陪练，日常医疗保健指导，花卉盆景艺术指导，社区内老年联谊沙龙互助小组，社区定点班车服务临时叫车服务，其他为老年人提供特殊服务。

第五章环境影响与评价项目建设与运营对环境影响建设期粉尘使工期开挖水泥沙石等建筑材料运输装卸筛选搅石产生粉尘，施工机械产生粉尘对施工区周围环境产生污染。

固定废气物建筑施工过程中平均产生建筑垃圾，如管理不膻，会对环境产生不良影响。

噪音施工运输车辆及施工设备产生噪音是主要污染源。

运营期废水正常运营由卫生间消毒剪辑清洁排放生活废水及排放工作污水。

废气主要由燃油锅炉及燃气炉具排放废气组成。

固定废物营运时产生生活垃圾，般约人。

环境保护措施项目建设期粉尘制定严格管理制度，施工过程中尽量做到带水作业，或经常喷洒水以减少粉尘对周围环境影响。

固定废气物建筑垃圾及时运往指定建筑垃圾堆放场地填埋，生活垃圾可集中收集纳入市政垃圾处理中心。

噪声项目建设期各类机械设备及运输工具应切实控制好作业面积和车辆行驶线路，噪声值控制在低于城市区域环境标准三类区标准以下。

项目运营期废水项目排放废水主要由生活废水与工作废水组成，这些废水经处理，达到标准要求后，排入市政排污管网。

废气主要由燃气炉具排放废气组成。

采取措施为配备相应除烟设备，使油烟过滤后排放，减少油烟对空气影响。

在道路两旁和周围广植草皮，设置多层次绿化带，净化空气。

固定废物区内设置固定垃圾收集点，集中后送垃圾处理场地统处理专业物业清扫管理，分片包干建立必要管理制度，奖惩分明。

噪声发电及消毒设备安装减噪装置，运输车辆严鸣喇叭，控制交通车辆流动，降低噪音源声压积，声环境控制在城市区域噪声标准二类标准。

环境影响评价本项目建设和营运中产生污染物数量较少。

重点应放在施工中建筑垃圾上和噪音控制上，只要加强管理，采取措施及时处理，可以创造个良好施工环境，保护周围环境生活功能。

项目建成后，对周围环境不会产生不利影响。

第六章项目分析优势自然资源丰富，生态环境好，保亭气候条件优越，地处北纬度分，更加适宜北方人居住。

项目周边拥有具有独特优势旅游资源山地温泉历史文物热带农业以及相当原始自然环境。

保亭有海南最好温泉出口，可增加项目卖点。

海南保亭雅闲居房地产开发有限公司实力雄厚，积累了大量房地产开发经验，拥有支优秀管理团队，成为项目成功有力保障。

由国家老干部局以协调保亭县政府优先为本项目提供建设用地指标。

由国家老干部局向国家个部委退休老干部进行产品推介。

劣势交通可达性较差。

保亭县交通是使用中部公路，中部公路风景优美但行车较慢。

岛内大部分旅游交通移转至东部公路。

因此，本项目跟其他东线房地产项目竞争者比起来，较不易到达。

保亭县内基本生活配套不完善，物质资源匮乏，对于追求高品质享受人群有抗性。

项目总占地亩，体量中等，但由两块隔路相望地块组成，相应配套不能共享。

保亭旅游资源还有待开发，景点知名度不高，在推广时有定阻力。

黄金度假期来居住人少，重点关注三亚地区，没有