海南热带雨林原生态度假农场项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

发展养老事业重大意义发展养老服务产业有利于满足老年人社会需求，有利于形成健康老龄化社会，具有良好社会效益有助于产业结构调整和升级，有助于缓解就业压力，有助于减轻政府社会保障负担。

因此，发展养老服务产业，具有重大意义。

第，发展养老服务产业有助于提高老年人晚年物质文化生活质量。

第二，发展养老服务产业有助于增进社会文明程度推进社会进步促进社会和谐。

第三，发展养老服务产业有利于减轻各地政府负担。

第四，发展养老服务产业提供了大量岗位，缓解了就业压力。

该项目发展目标我公司拟开发建设海南颐和旅游养生基地，是借助海南国际旅游岛建设东风，依托海南养生科学和旅游医学优势资源借助我公司多年国家高级营养师培训和营养健康教育优势较好解决疾病医治康复疗养和健康养老只能三选矛盾，我们将更多精力放在以人为本原则上，更加注重新型材料运用，提高科技含量，合理布局养老结构，创造优美环境。

为广大消费者提供个完美疾病医治康复疗养和老年健康养护最佳选择方案。

项目选址和发展概况项目选址简介本项目建设选址在海南省海口市琼山区府城镇逢考村南部临近海口绕城高速和海南东线高速交汇处，毗邻海口市龙华区龙桥镇，占地约亩。

该区域大部分为荒坡地圣娘泉溪水在用地中间流过，南部形成浅水水库在水库北面树林从生，古树参天，在这森林古道深处，有个恒古千年古潭圣娘潭，古潭位于个群岭呈拜服状耸立在它周围小丘上，古潭边延种古朴久远落叶不息气息扑面而来。

稀稀落落地有几棵枯树立在临近水潭地方，面残旧石碑上依稀可见几个模糊圣娘仙台文字在圣娘潭边上，当地百姓修建了座圣娘庙，该庙历史悠久，传说祭拜祈求每每灵验，逢年过节，当地人蜂拥而至，有求必应。

可见该区域人文地理环境都十分优越。

本项目拟规划建设成为现代化养生养老居住区，其中包括老年居所商业及健身中心等其他附属设施。

现代原生态旅游休闲度假养老过渡区，项目建设绿色生态以及低密度老年活动区域。

现代农业观光园和热带亚热带雨林原生态度假农场，项目依托原有土地性质建设生态农庄及私家农业庄园。

项目开发发展概况海口鉴康文化教育服务有限公司，积极响应海南省国际旅游岛建设需要，紧跟海南产业结构调整步伐，积极配合海南省经济发展纲要，经过多次与海口市及琼山区主要领导汇报，广泛调查和积极运做，项目初步得到了有关领导和市政府大力支持，我公司多次编制了项目建议书项目策划方案和可行性预研报告，项目正有处在招商阶段，项目正积极报相关部门审核。

项目市场预测近年来，随着我国宏观经济态势持续走强，我国养老事业也得到迅速发展。

在国家下大力优惠，减少各类名目繁多收费项目及不断出台鼓励和支持养老事业发展政策形式下，养老事业成为社会事业新亮点。

建筑市场和建筑法规进步完善，使居住产业进入良性循环发展阶段。

另据调查显示，北京市岁以上老年居民五年内准备进入养老院占调查总体，在已拥有产权家庭中家庭预计五年内购买环境更好住房，为改善生活质量。

据调查，老年居民购房用于改善居住环境比重依然占。

养老住宅开发建设，其根本目还是为了广大群众改善养老居住条件，现阶段老年住宅开发主流还是建设品质不高老年公寓。

有资料表明，选择平方米左右住房面积老年居住者比例为，至平方米面积需求为，至平方米住房需求仅为，说明老年人目前倾向于选购中小户型住宅。

究其原因，大多数还是中产阶级和普遍老百姓，选购平方米左右住房面积，既可以承受得起，又改善和提高了生活素质，这也表明普通老百姓具有享受高品质生活愿望。

项目分析项目优势依托海南大学养生研究雄厚师资科研优势依托海南国际旅游岛政策优势投资公司雄厚资金实力优美自然景观和独特天然人文环境精心设计建设居住环境国家各部委老干局高端客源和海南及海口目前离退休干部客源。

项目劣势项目知名度不高，暂时不具备品牌效应项目起步晚，市场竞争激烈项目单位没有经营过此行业客户积累不够投资资金瓶颈项目机会养生科学和旅游医学大力扶持市场需求潜力无限大建设海南国际旅游岛政策扶持与机遇营养职业培训和营养健康教育大批客户项目威胁海南省社会经济发展相对滞后激烈市场竞争和淘汰通货膨胀与金融危机影响养老观念相对落后。

项目市场定位北方大城市北京东北上海西北四区域企事业单位有稳定收入退休人士国务院各部委老干部局干部休假度假和疗养。

政府及企事业单位中层以上退休管理干部海南省海口市中心区域动迁或欲改善居住条件，愿意搬出市区中心区域中老年置业者其他需要养生和照顾中老年人。

第三章项目建设方案和投资规模本项目拟规划建设为现代化老年人居住区，包括老年住宅公寓商业健身及其他配套设施。

项目三大主体功能持续性照顾退休人士社区经营主体实质是生活照护社区，它涵盖了退休人士生活各个部分，兼顾了衣食住行医疗健康心理关注自我价值再认识和社会生活各方面等在内全面需求。

它营造是退休后新生活方式。

持续性照顾退休人士社区般区域划分该区域般划分为生活区协助生活区专业护理区老年照顾区等见图。

图持续性照顾退休人士社区般区域划分持续性照顾退休人士社区长期居住者迁移过程简述开始时候，在生活区居住和生活当身体机能健康状况下降，就迁到协助生活区居住也有例外最终，他将入住专门护理照顾单元或老年专业照顾区。

持续性照顾退休人士社区特色绿色生态以及低密度居住环境生态区相宜健康管理和医疗服务体系长寿区人性化以及全方位关怀和照顾温馨区高品质以及高舒适性家居感受舒适区丰富文化娱乐属性提升社区品味人文区打造专业化舒适服务品牌健康医疗方面提供专业老年护理慢性病管理记忆障碍恢复等专业医疗服务，并与全科医生和高端医院例如海南省人民医院保险公司对接，提供急救和重大疾病治疗。

建筑设施方面适应活跃自理协助生活和需要专业护理退休人士不同住宅，提供符合退休人体工程特征人性化无障碍设施，使退休人士生活在安全环境中。

社交活动方面基地设置促进退休人士回归社会基地文化中心和丰富文化活动基地帮助退休人士结伴并帮助他们从事力所能及科学体育休闲运动。

照料式养生养老居住小区代理和租赁主体在海南颐和旅游养生基地内，将规划和建设养生养老居住小区，其物业形式有家庭别墅连体别墅仿古建筑四合院三合院复式楼辅助照料式住宅等，并根据不同物业形式划分为不同组团该基地将配套建设康乐设施，包括室内和室外游泳池室内外网球场游戏场草地保龄球场健身房健步廊三杆洞高尔夫练习场娱乐中心健康管理中心心理辅导中心养生文化学院静思壁养生雕塑公园南药植物观赏园等社区还将配套邮局超市食街洗衣店银行等。

热带雨林产权式主题会所代理经营在该基地内，将规划和建设产权式主题会所，并形成居住小区。

客户在退休前，可购买或租赁具有退休养老居住权个单元，委托基地内管理公司代理经营管理直至退休后自用在代理经营管理期间，业主将获取定投资回报。

般情况下该单元在产权人去世或离开本地后由管理公司返购再出售租，收益归其家人所有。

在该区域内，将以不同内涵养生题材为主题，通过不同风格建筑手段和装饰艺术，营造特定文化氛围同时，将服务项目融入主题之中，以个性化服务取代般化服务，让顾客获得欢乐知识和刺激。

该基地内建设主题产估算，该项社区服务收入万元，扣除运营成本资金利息各种税费合计，实际可实现年纯利润万元。

自营养生康复区和护理式养生区和会所经营主要针对高端消费群体，根据消费者选择不同消费品种，收费标准定在元月养生康复区护理式养生区和会所度假中心每月入住率计算，每月接待有人左右，收入按最低标准元人月计算，每月收入在万左右，年收入在万元左右，扣除运营成本资金利息各种税费合计，实际可实现年纯利润万元。

其他收入益智康复训练特殊照料送终服务等预估年收入万左右。

不确定性分析本项目就收费标准工程投资土地开发和运营周期对财务内部收益率影响进行不确定性分析如下见表表项目不确定分析项目收费标准工程投资运营周期以上计算表明，收费标准或价格对财务内部收益率影响最为敏感，工程投资次之，项目运营周期再次。

综合评价经计算，本项目二期投资收益各项经济效益数据如下年主营业务收入万元其它服务收入万元年净利润额万元投资利润率投资回收期年综上所述，此项目具有较好赢利能力和定抗风险能力，在财务上是可行。

项目社会效益分析本项目属新建项目，其建设方案符合海南省开发建设规划要求和经济发展需要。

项目实施后能在很大程度上改善周围区域发展面貌，能为提供个高标准养生养老生活居住环境，极大提升区域经济发展和社会效益，还可为社会提供定商业及活动场所，创造大量就业机会，对改善地方产业发展和区域社会形象对改善海南地区投资环境对促进海南经济发展和科技进步，具有十分重要意义。

有利因素分析养老主题优势人口老龄化是当今世界面临重大社会问题之。

按照国际划分标准，我国已于年进入老龄化社会。

大力发展养老产业，解决老年人老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐，让老年人共享经济建设和社会发展成果，关系到经济政治和社会协调发展，是贯彻落实三个代表重要思想具体体现。

解放思想，更新观念，把养老产业发展提高到发展新兴产业，扩大就业，维护社会稳定，建立新型和谐社会。

远离城市性地理特点远离了嘈杂城市，污染严重空气，变差水质，灰蒙蒙天空。

来到这里，呼吸新鲜空气，安静乡村，享受明媚阳关，清凉溪水，再加上周到服务，可靠医疗队伍。

相信每个到这里老人都能安享天年。

周末到这里度假年轻人享受下轻松生活也是不错选择。

获得健康长寿生活是每个人对子女，老人，自己美好心愿。

我们宗旨就是实现这个理想。

大城市市场北京上海天津等大中城市在城市工作主体人群平时都忙于工作，没有时间和精力来照顾老人和孩子。

以上人愿意把老人或孩子送到专业机构接受照顾，海南大量候鸟老人也愿意接受我们专业机构照顾。

圣娘泉景区规划圣娘泉景区从地势地貌上看，整个景区象尊如来佛像，民间称作如来圣地从轮廓上看，整个景区像朵莲花，由片水域即圣娘泉和古潭自北向西南贯穿全区从高处看，就象莲花宝地。

圣娘泉和千年古潭是有特点风景区。

不利因素分析紧邻农业产业区项目四周都是农业产业区，远离城市，属于农村感觉。

这对部分客户可能会产生消极影响，但好在是处天然原始热带雨林，只要宣传策划得当，应该可以变不利因素为有利因素。

当地综合发展状况较为落后农村经济长期发展缓慢，生产落后，收入水平底。

人群教育水平底，生存技能素质比较差。

当地居民素质偏低，社会治安需要进步加强综合治理。

效益评价政治影响我们这个项目主题是养老，项目定位入住人群是首先富裕起来阶层。

他们大部分来自机关退休老同志，少部分来自商界和其他行业，这些人群不断流动，必然产生信息交通和现金流动，也必将带动海南当地消费就业和税收，带动项目投资机会，带动我们信息和产品外流。

这种相互流动，定会对地区性经济产生重大影响。

养生教育等社会服务培训，直接提升偏远山区劳动力，对其他地区有明显示范效果。

风险分析本项目从老年康复中心开始运作，分步骤有计划实施各个项目。

每个阶段考虑多个方案来应对发生各种不确定因素带