海南雨润棋子湾旅游度假区项目可行性研究报告投资建议书doc文档（50页）

海南省旅游度假资源海南省位于中国最南部南海之中，东经，北纬。

面积万多平方公里。

北隔琼州海峡与雷州半岛相对，包括海南岛和西沙群岛南沙群岛中沙群岛岛礁及其领海。

中部有五指山黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等平原。

省区域内辖地级市，县级市，县自治县。

岛内年平均气温，最冷月平均，最热月为，年均降水量毫米。

长夏无冬。

当北国千里冰封时候，这里依然暖风和煦，可以海浴。

有汉黎回苗壮等民族。

海南岛海岸线长达公里，适宜气候和优良沙滩使这里遍布最理想海水浴场和避暑胜地，如三亚市亚龙湾大东海，海口市秀英海，文昌县清澜湾，琼海市长坡，铜鼓岭南北海岸，陵水县猴岛，东方县鱼鳞洲昌江县棋子湾等。

沿海还有火山爆发奇观如琼山县水下村庄和马鞍岭熔岩洞穴等。

风味肴馔有著名菜肴有文昌鸡嘉积鸭东山羊万宁县曲口海鲜琼山县万泉鲤鱼五指山金钱龟和鳖福山乳猪东方白切羔羊那犬狗肉等，海南粉则各地都有，到黎家品尝香饮又是种难得乐趣。

地方文艺有琼剧和黎族苗族歌舞。

黎族惟独分布在海南岛，人口约万人，他们善纺织印染服饰，饮食具有鲜明民族特色，成为海南最主要民族习俗旅游资源。

海南省旅游发展总体规划海南省旅游发展总体规划根据海南省旅游产业发展战略，充分把握了把海南建成世界著名亚洲流度假休闲旅游胜地意图，打破了以往国内旅游规划编制中以资源为导向常规，坚持以市场为导向。

国家旅游局编制中国旅游业发展十五计划和年远景目标纲要中认为，在我国旅游业发展总体格局中，海南是惟具备条件建成热带海岛海滨旅游度假胜地地区，总规贯彻了这精神，提出度假休闲旅游产品比重逐步加大，观光旅游产品逐步减小要求和目标。

总规引入了世界上较超前旅游发展思维和理念。

针对海南省目前旅游设施状况，要求开发些低密度高档次旅游度假区，并且要具有定规模，如在三亚小东海万宁石梅湾昌江棋子湾和五指山尖峰岭吊罗山等地域可进行这样开发。

这个规划大特色是可操作性强，既有指导原则，又有具体要求。

如低密度矮屋度假村每公顷不超过个房间，要尽量使用本地生产建筑材料，装饰物也要充分显示地方文化特点。

海南省旅游市场分析年度海南省旅游收入图示亿元旅游收入境外旅游收入国内旅游收入年年年年年年年度海南省接待国内外游客图示万人次接待游客海外游客国内游客年年年年年年从以上分析表中看出海南省星级酒店开放率自年进入低谷后迅速回升。

随着国内经济发展，游客数量逐年攀升，而人均消费增加，说明度假休闲游正被越来越多人所接受。

旅游休闲地产分析旅游休闲地产是房地产业和旅游业相结合种边缘产业。

其独有特点是是以优美自然景观和人文景观，齐全旅游休年度海南省星级酒店开房率年年年百分比年度游客人均消费图示年年年年年年元闲娱乐设施为主要依托二是以满足旅游市场需要为出发点三是以突出休闲度假为主要目。

目前房地产开发商在住宅写字楼等物业之间竞争很激烈，大型旅游房地产开发正好在弥补市场空缺同时可以避免激烈市场竞争。

休闲地产由于具有极其稀缺性和不可造性，其未来房地产价格还会保持上涨趋势另方面，国内消费者对运动休闲旅游度假需求是不断攀升，旅游开发项目增值空间和投资潜力会进步凸现出来。

第二节区域旅游市场预测海南岛东西海岸滨海旅游区发展比较分析项目东海岸西海岸资源特征滨海资源优质，尤其是三亚滨海资源整体般椰风海韵特色突出项目所在地棋子湾荒漠特色鲜明发展方向发展会议商务度假旅游基本未开发，缺乏有吸引力旅游设施突出滨海娱乐，发展高档休闲度假海南岛西部滨海旅游区主要有临高角滨海旅游区儋州后水湾滨海旅游区昌江棋子湾滨海旅游区等。

目前西部旅游总体开发落后，缺乏有吸引力旅游设施。

全省主要旅游资源海南西线旅游市场预测西线风光所牵及市县有海口秀英区澄迈临高儋州白沙昌江东方乐东等个地方。

西线有很多值得观赏景点，如霸王岭棋子湾东坡书院海南热带植物园临高角蓝洋温泉度假区松涛水库八石花水洞大广坝水库大田坡鹿自然保护区尖峰岭古城古庙与古镇，溶洞仙景，文化与历史名点等。

然而，近年来海南岛环岛游却出现了尴尬局面，西线游客稀少，而东线人气较旺。

目前所谓环岛游却成纯粹环东线游。

环岛游成了环东线游主要还是整个西部提供产品品质与市场没有得到很好对接。

西线游直发展太慢，主要是投入不够，西线目前几乎无五星级酒店。

从旅游规划角度来看，海南省旅游发展总体规划中就有详尽规划，如打造五大名城中儋州，打造旅游精品棋子湾霸王岭和尖峰岭等。

根据海南省旅游发展总体规划精神，省旅游局着重抓好细化区域旅游规划工作，目前已完成了昌江县旅游发展规划和昌江县棋子湾总体规划。

海南省政府人员认为如何开发海南岛西部旅游资源，使海南旅游实现真正意义上环岛游，已是海南省旅游产业发展瓶颈问题。

随着各市县开放思路，把旅游作为新经济增长点，用优惠政策积极吸引各方资金注入，加大旅游投资，西线游具有巨大潜力将得到发挥。

昌江县客源市场定位根据海南省旅游发展总体规划所做市场调查和规划编制组所做专门市场调查，海南旅游市场分为三种类型是观光旅游市场。

游客基本以团队，对旅行社有较强依赖性，主要以走线路形式。

二是度假休闲市场。

旅客多以散客形式，多数也通过旅行社进行订房订票，在目地逗留时间长，消费能力强。

三是特殊旅游市场，包括会议奖励商务体育探险文化等旅游市场。

该市场和度假旅游消费样，正处高速增长过程中。

当前国民人均收入及海外游客数量逐年提高，人们求新求异，旅游动机强烈，而消费心理又喜于走长线。

随着西线旅游产品开发和市场营销工作开展，真正环岛游将给人们产生很大吸引力。

西线旅游通道重要节点，能够吸引大量游客。

因此，近期昌江县旅游主要定位于环岛休闲观光团队市场回归自然生态度假旅游市场和专项旅游市场。

根据旅游发展客观规律，随着居民生活水平提高游客消费心理成熟和带薪假期普及，在海南这样以优美自然环境和良好气候条件而著称海岛旅游目地，度假旅游将逐渐超过观光团队数量而取得主导地位。

所以中远期年以后昌江县定位为以国际国内高档度假旅游市场为主，以国内观光旅游市场和特殊专项旅游市场为辅。

昌江县旅游市场需求预测昌江县年旅游接待人数预测年份旅游接待人数过夜万人次过境日游人数不过夜万人次游客总数总计年增长率年年年年备注增长率依据近两年省旅游人次年增长率及旅游发展总体规划预测值昌江县旅游收入预测年份旅游收入备注总计亿元年增长率年年年昌江县旅游住宿客房需求预测年份客房数其中高档客房备注年年年年昌江县度假酒店业发展现状分析海南旅游酒店业在蓬勃发展形势下面临着严峻挑战。

酒店之间竞争越来越激烈，对酒店管理和服务水平市场开拓能力及应变创新能力等综合竞争能力不断提出挑战。

时代发展和社会进步，人们对生活品质有了更高要求，时尚健康环保消费理念促使人们消费行为转变，这对酒店市场可持续发展提出了新要求。

度假酒店是海南旅游酒店业最具活力和发展潜力酒店类型，在中国旅游酒店业中独树帜，并具有代表地位。

经过十多年快速发展，海南度假酒店产品日趋成熟，已逐渐接近和达到世界上些著名度假旅游胜地度假酒店发展水平。

海南度假酒店主题与个性化类型比较突出，有海滨度假酒店温泉度假酒店森林度假酒店湖滨和田园度假酒店高尔夫度假酒店等。

根据省旅游局统计数据显示，昌江县拥有旅游度假酒店仅家，缺乏高星级酒店，缺少度假酒店，旅游接待设施落后，旅游接待能力尚待提高，酒店业发展水平相对滞后，与其丰富待开发旅游资源不相适配，昌江县可依靠棋子湾霸王岭大力发展海滨度假酒店森林度假酒店等。

第三章项目开发分析第节项目背景分析棋子湾概述棋子湾位于海南西昌江县古昌化城北面，西接昌化江如海口，东倚昌化岭风景区，距昌化线石碌多公里，海湾呈现形状，湾长多公里。

海湾水面平静，海水清澈见底，海沙细软且洁白如银海岸奇峰林立，怪石嶙峋，色彩各异，林木苍翠，山花烂漫，清泉欢畅沙滩雪白与天连成片，有万亩沙漠落海南之美称，令人留恋忘返。

棋子湾有引人入胜峻壁角细眉角鉴真坐禅黄帝祭海神龟探海大角石林小角石林仙人足迹八戒背媳妇祭海石观鱼石火焰石情侣石帆船石观音石观音潭棋子篮望郎滩白沙岭治癣沟天然盘景委托制，对监理建筑安装工程园林景观工程实行招标制，力求选择优秀行业设计施工队伍，组成强大阵容，确保项目高质高效地完成。

公司组织机构见管理机构图。

开发公司各部门主要职能如下办公室负责公司策划劳动人事公共关系，各类档案管理，文秘和信息处理工作及公司各项后勤工作。

项目部负责公司房地产开发前期工作，施工阶段工程管理及各种建筑材料招标采购。

财务部根据公司每年经营和发展规划，负责公司资金计划安排和资金筹措。

负责与金融部门联系，建立良好关系，负责公司会计核算和财务制度执行。

负责公司资产管理和资本运营。

销售部负责公司广告宣传工作和商品房销售业务。

物业管理公司负责小区内物业管理。

第二节酒店管理公司组织架构酒店管理公司组织架构建成后酒店聘请国内外知名品牌酒店管理公司负责运营，具体运营图如下。

酒店人力资源配置生产作业班次三班制二年工作日年工作日天，每班工作小时。

三劳动定员本项目酒店竣工后，新增劳动定员人。

其中高级管理人员人，中级管理人员人，服务及辅助人员人。

表劳动定员表序号岗位班次人数序号岗位班次人数管理人员客房部总经理餐饮班副总经理餐饮服务员办公室餐饮传菜员财务部餐饮厨师客房部三辅助人员行政部机修工营销部维修电工餐饮部司机中心服务区保安二服务人员合计前厅第六章总投资成本估算与筹资方案本投资估算根据本报告提供工程技术资料进行编制。

估算范围包括土建工程设备购置及安装和所需配套基础设施等工程内容。

根据国家省有关估算指标及海南省有关部门规定收费标准，主要采用单位工程量综合指标法，结合项目实际情况，并参照当地类似工程造价水平，对本项目投资进行估算。

投资估算编制依据本项目规划设计方案海南省建筑工程综合定额年建设项目经济评价方法与参数昌江县及其周边地区建筑材料设备现行价格定型设备价格根据生产厂家提供产品样本和设备出厂价及市场询价。

海口三亚地区类似工程造价指标资料二投资估算编制说明本项目固定资产投资包括土地取得费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费室内外园林绿化费精装修装潢费开发间接费主要地方建设规费期间费用管理费用销售费用建设期利息不可预见费。

土地取得费用本项目用地总面积平方米，合亩，土地出让总价款万元，合万元亩，土地出让契税税率。

土地取得成本共计万元。

前期工程费前期工程费主要包括工程勘察设计费规划设计费施工图设计，装饰设计，园林景观设计，临时设施。

前期工程费估算万元。

表前期工程费序号费用名称酒店区公寓区合计建筑面积单价元合价元建筑面积单价元合价元开发前期勘察设计规划设计施工图设计装饰设计园林景观设计临时设施基础设施建设费基础设施建设为建筑物米以外至项目用地规划红线以内各种管线和道路工程，其费用包括供水供电供气排污绿化道路智能化系统路灯及灯光系统环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线干管干道接口费用。

基础设施建设费估算万元。

建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生建筑工程费用设备采购费用和安装工程费