海南鹦鹉皇家度假酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

别墅别墅区占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地下平米，层高层，可提供单体别墅栋，面积平米。

定位为豪华别墅，别墅区内不设机动车道，仅有步行道蜿蜒于别墅区内，营造出曲径通幽世外桃园感觉别墅区内完全园林化设计，送平米风格各异热带雨林风格私家园林大型沙滩露天游泳池位于浓郁高大棕榈树林荫下，阳光斜下吊床小寝，娴静而舒适人工营造假山满目绿色，极富空间感，将建筑作为空间艺术发挥淋漓尽致区内水流孱孱，不时有鱼儿映入眼帘，使人恍若置身仙境室内装修极尽豪华，每套别墅均配有古玩瓷器山水画等，文化氛围极浓别墅区家政服务人员均经过专业培训，严格选拔，每套别墅配有专门异域小女为业主提供周到而专业服务还赠送每栋别墅业主价值万美元亚龙湾高尔夫球场会员卡张。

商业条街商业条街占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地下平米。

商业街定位为规模化高格调多样化经营特色商业条街，设有国内外知名酒吧间咖啡屋艺术坊夜总会百老汇剧院民俗饰物店各式小吃店中医疗养院美容美发室美体健身房特色餐饮海鲜城等。

酒店大堂酒店大堂单独设置，占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地下平米。

酒店大堂高大气派，设有中央共享空间大型景观屏服务接待总台散座茶座酒店管理办公室等。

游客在大堂经过简单登记后，即由服务小姐引至酒店特备环保型电动车送客处，由环保型电动车将客人送至客房。

技术经济指标根据项目发展目标及规划设想，项目规划技术经济指标初步设定见附表规划技术经济指标汇总表。

五项目开发进度项目关键工序进度控制该项目建设周期年，年月日开工，年月日竣工。

序号关键控制工序开始如期结束日期备注土地转让合同及预付款项目规划方案确定地基详勘受该工序约束规划报建手续地基详勘基础处理及基础施工图受该工序约束基础及地下室施工结构封顶，围护结构施工室内装修室外景观工程园林工程工程竣工项目总体进度计划见附表二鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目工程进度计划六项目投资估算投资估算依据本报告投资估算依据为三亚市城市总体规划确定区域市政设施规划项目规划设想确定技术经济指标三亚市同类建设项目投资估算指标项目公司与地方政府洽商土地出让价格意见国家及三亚市政府有关基建房地产项目各类收费文件些具体费用计算说明土地费用按万元亩价格计算。

前期工程费项目前期工程费包括项目规划勘察设计可行性研究等费用，按国家有关规定及国际上专业机构收费标准进行测算。

项目管理费项目管理费为项目公司为开发本项目而花费日常运作费用，按房地产行业经验为建安工程费计。

建安工程费不包括前期费用及室外管网道路及绿化成本，建安成本在估算时考虑价格为结构工程元，含降水及地基处理安装工程元，包括各种机电设备及安装费装修工程公建部分元商业服务设施元别墅及酒店主楼平均按元家具橱具及高档床上用品按元营销费用包括市场调研策划广告推广销售代理卖场等，按目前海南三亚市同业水平，大致以销售总额计算。

不可预见费不可预见费按项目总投资含土地建安工程各类费用计。

财务费用按全部投资，建设期年，年利率按计算。

项目投资测算结果根据初步测算，本项目总投资额约为万元约亿元。

详见附表三项目投资测算表项目资金筹措计划根据项目总体规划及开发进度计划安排，项目开发所需资金主要来源于四部分自有资金银行贷款项目建筑商垫资及销售回笼资金。

项目总投资额约为亿元，预测项目需投入启动资金约为亿元人民币。

项目公司以自有资金投入万元人民币，争取向银行贷款人民币万元，再加上项目建筑商垫资以及项目后期销售回笼资金再投入，基本可保证本项目开发资金投入需要。

七项目营销项目销售策划前期项目概念性宣传项目所在地海南三亚亚龙湾广场中心区经营模式上旅游投资型产权式酒店产品上别墅海景园林环保生态服务特色其他附加增值项目等，酒店公寓大客房大卫生间及其他卖场设立在北京上海广州深圳香港哈尔滨沈阳等城市设立卖场，或委托销售。

项目广告宣传选择营销主题，有针对性宣传。

在海口及三亚机场设立销售宣传点，并设豪华大巴接送游客参观项目样板间。

组织全国范围内招聘选拔高级家政服务专业人员，制造声势，间接为项目销售做宣传。

在各卖场设立城市，组织商务专机接送业主参观现场样板间。

项目销售计划规划技术经济指标汇总表附表序号指标内容单位数值备注总用地面积万亩总建筑面积万含地下万平米酒店客房建筑面积万含地下万平米酒店主楼万含地下万平米别墅万含地下万平米会议中心万含地下万平米商业条街万含地下万平米酒店大堂含地下平米车库地下平均容积率绿化率建筑密度建筑高度米项目投资成本估算表附表三单位万元序号费用名称金额备注土地费用地价款万亩亩万元土地契税土地价款前期工程费编制项目可研图设计费地上元，地下元，含景观施工图审查费建安造价规划管理费元人防工程统建费临时用电增容费临时用电设施费用水设施费甲方临建工程临时围墙建造费土建工程元安装工程元装修工程公建元，商场元，其它元室外工程按元，计万其它税费质监费按建造费监理费按建造费营业供电贴费序号费用名称金额备注管理费按建造费家具购置费元只算大堂别墅及公寓工艺品等购置费按每栋别墅万元，共栋别墅会员证费每栋别墅个会员证，万美金，合人民币万元，共栋别墅开办费不可预见费按建安造价财务费用项之和取年利息年息销售费用按销售收入计投资总额市场单价元每平方米可销售部分物业销售测算别墅亿元按均价元计，销售面积万公寓亿元按均价元计，销售面积万合计亿元项目可销售部分价格敏感性分析附表四项目价格变动备注主楼价格单位元平米收入单位亿元别墅价格单位元平米收入单位亿元合计单位亿元销售税金单位亿元投资成本单位亿元税前利润单位亿元投资利润率全部投资含会议中心商业街净投资利润率按自有资金亿元计附背景资料项目提出海南省近年经济发展稳健，投资条件成熟总体经济增长幅度高于全国平均水平全省经济增长加快综合经济实力进步加强。

全年共完成亿元，按可比价格计算，比上年增长，增幅高于上年个百分点，经济增长高出全国平均水平个百分点。

其中第产业增加值亿元，增长，对经济增长贡献率第二产业增加值亿元，增长，对经济增长贡献率第三产业增加值亿元，增长，对经济增长贡献率。

表全省近年总值单位亿元表年三产在中所占比重建筑业和固定资产投资稳定增长建筑业保持增长全社会建筑业增加值完成亿元，按可比价格计算，比上年增长。

其中房屋建筑施工面积万，增长房屋建筑竣工面积第产业第二产业第三产业年年年年年系列万，增长。

上缴税金亿元，增长。

固定资产投资保持稳定增长全年全社会完成固定资产投资亿元，比上年增长。

其中基本建设完成投资亿元，增长更新改造完成投资亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增长。

表三全社会固定资产投资总额单位亿元三亚市产业结构调整成绩显著，投资环境大为改变全市经济发展连续保持强劲增长态势年三亚市以调整经济扩大投资刺激消费和提高效益为重点，着力解决经济发周分时度假产品分时度假俱乐部泰达度假交换公司海南海航集团以交换网络式点数制销售自有分时度假产品分时度假销售公司广东爱特乐度假服务公司专业销售和公司分时度假产品国内分时度假网络公司天伦度假发展有限公司分时度假地开发分时度假产品交换分时度假交换卡销售及相关服务分时度假交换公司海南华夏之旅分时度假网络有限公司分时度假产品交换相关新概念分时度假企业北京新旅网度假村资源开发公司与酒店签约销售自己点数卡房东卡储值卡我国产权式酒店发展现状相关背景介绍产权式酒店亦称时权酒店其概念本身即内含两个概念，是时即时间时段，二是权即权力可延申产权等。

自年，第批真正意义上分时度假酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起后，即在瑞士和欧洲传播开，之后年逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展。

个分支演变为现在产权式酒店，成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团欢迎投资方式之。

类型退休住宅型退休前购楼，每年居住定时间，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。

有限自用投资型酒店将每个单位产品分割成产权出售给投资者，投资者般不居住，而是统由酒店管理公司经营出租以获取利润回报，同时获得酒店管理公司赠送定期限免费入住权。

公司自用型为集团公司购买后方面用于投资，另方面用于公司年会职工度假。

特征产权式酒店具有明显地域特征，般都集中坐落在山岳海滨旅游度假地和大城市附近。

产权式酒店消费群体多集中在城市高收入阶层中，且这些度假产品购买者均为二次置业家庭，其目主要是为了投资。

卖点相对集中。

是由于度假产品低房价及少量首付其余按揭购置方式，无须再投资即可取得度假酒店房产权，且每年有定回报，对度假产品消费者有着极大吸引力。

二是国内假日经济兴起发展，带动了批人高品质生活需求，特别是海景产权式酒店消费时尚朝流。

三是投资意识增强为产权式酒店发展提供了发展基础。

特别是海景资源有限，使海景产权式酒店具有双重投资色朋。

四是销售方式多采用在异地代理销售，这是由于产权式酒店所处地域位置，与消费群体源地特征所决定。

产权式酒店发展产权式酒店未来发展是由于度假旅游逐年发展及产权式酒店新概念普及，使批房地产商大旅游企业参与产权式酒店行列，竞争更趋于激烈，而且竞争优势也将向实力雄厚企业倾斜，向集中化发展。

二是产权式酒店由于其特殊性，它发展在由房地产业向旅游产品转移发展过程中，其产权式酒店经营服务物业管理水平成为市场竞争利器，管理服务重要性将成为产权式酒店发展个关键制约因素。

三是由于政府重视和大力推动产权式酒店得以快速健康发展。

如海南省专门召开了产权式酒店与分时度假研讨会对产权式酒店与分时度假发展表示乐观。

并表示由于确定海南做为国际度假休闲目地和国际会议中心发展方向，已到了妄动产权酒店和分时度假时候。

海南分时度假与产权酒店现状及发展分时度假产生条件及现状全国旅游产品结构性调整，促进海南由单纯观光型向观光度假型转变。

年我国批准建立了个国家级旅游度假区三亚亚龙湾是其中之，相应产生了许多新度假产品，但总体度假产品开发水平还不高，度假旅游产品对国外度假旅游者吸引力还不大，极需深度大力开发。

全国涉外旅游饭店平均出租率较低，经济效益逐年下降，年为，截止年平均为，年略有回升，但整体效益继续下降，年客房总数上升到万间，增长，营业收入亿元，增长了，平均每间收入万元，仅相当于年。

表全国涉外酒店经营状况态势年注曲线为客房出租率曲线为客房数万间曲线为营业收入总额坐标数亿元全国房地产积压严重，全国年底商品房空置面积万，沉淀资金亿元左右。

房地产积压和接待设施出租率低大背景为分时度假发展创造出良好供给条件，与发达国家分时度假产生发展背景类似，企业可通过房地产项目转向和吸引度假地饭店加盟形式，低成本发展分时度假。

国民经济收入水平提高，休假日延长及休闲观念形成是度假旅游在我国高速发展两个主要条件。

据统计全国城镇家庭人均可支配收入实际增长率年为，年为以年为达到元。

另国务院调整节假日制度后形成全年个天长假，已