海洋文化一条街修缮改造项目可行性研究报告投资建议书doc文档（55页）

其中国内游客万人次，增长，图图区入境游客万人次，同比增长。

旅游收入情况区亿元，同比增长。

其中国内旅游收入亿元，增长，国际旅游收入万美元，增长。

优势随着大陆连岛大桥建成，与外界沟通越来越方便。

作为大陆连岛大桥第站，大桥旅游项目开发必将实现旅游业新跨越。

从现状看，普陀山客流主线地位不可动摇，大桥通车后，自驾车将成为最主要旅游方式。

以主要旅游客源地时间距离来分析以游客早上出发为基准，上海杭州宁波为第圈层，时间在小时内游客至少有吃中饭需求江苏和浙南为第二圈层，时间在小时内，从旅游行为学角度，存在逗留休憩可能，福建和苏北为第三圈层小时交通圈，存在晚饭和住宿可能性。

而从以上几大客源市场目地出发，途径大陆连岛大桥及时，正是在最佳旅游消费时间点上，这为旅游业快速发展创造了良好发展前提。

商业发展状况市商业发展现状城市发展与商业活动紧密相连，城市发展派生了商业发展，如何在城市急速发展前提下，合理地构筑流通体系，才能为进入城市大量人员提供充足稳定便宜食品与日用品，是政府最为关注具体问题之。

近年来，市国民经济持续平稳发展，商业对经济增长贡献率逐年递增。

年，全年全市实现生产总值亿元。

分产业看，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长，其中工业亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

三次产业增加值结构由上年调整为。

全年海洋经济总产出亿元，比上年增长海洋经济增加值亿元，增长，海洋经济增加值占全市比重为，比上年提高个百分点。

区商业发展现状年区全年实现地区生产总值亿元，增长实现财政总收入亿元，增长，其中地方财政般收入亿元，增长实现全社会固定资产投资额亿元，增长万元生产总值综合能耗下降，化学需氧量和二氧化硫排放量下降幅度达到年度确定目标。

在城区人民路解放路建设区级商业中心，延续原有商业氛围，调整商业结构，完善商业业态，分流市级商业中心服务功能，为组团区域内居民和游客服务。

商业发展机遇商业发展环境将进步优化区城市经济发展，沪杭甬经济发达地区对区经济辐射旅游产业成长等诸多有利因素，都给区城市商业带来前所未有发展机遇。

商业发展基础条件将进步完善区在信息交通基础设施等方面快速发展和海洋渔业海洋开发旅游资源等诸多优势进步发挥，为城市商业发展提供了非常有利条件。

商业发展市场需求将进步扩大随着区城市经济不断发展，特别是大桥开通带来商业升级机遇以及市民和流动人口购买力和消费水平逐步提高，市场将进入新消费升级阶段，商品更新进步加快假日消费，科技文化教育消费和生活服务消费增长，将为城市商业提供广阔发展空间。

现状分析现状分析上次古街建设中，引入了商家进行多种经营，形成了以历史文化风情旅游带动商业发展老街区改造新模式。

街区上次改造完成到现在已经有多年时间，随着时间推移，原有建筑立面标识和公共家具已陈旧残损，些现实问题逐渐暴露，因此必然需要通过个新陈代谢过程，对部分建筑采取修缮整治保护方式，对部分建筑采取重建，对进行新综合整治。

现有街区景观序列较为平淡，缺乏节奏感与兴奋点。

街区特征性不够，业态标示零乱，且主街与巷道铺装形式雷同，没有表现强烈地域特色。

缺乏公共设施，没有系统设计，降低了街区总体品质。

商街先多为到平方小型商铺，经营业态也多以地方性小商品服装店豆腐店等。

街区现有店铺凌乱，没有比较好立面效果，但由于在视觉传达层面未进行过系统整合定位，店铺视觉识别元素各异，统性较差同时现有建筑立面标牌尺度位次高低位臵较混乱，降低了街区总体品质。

市场定位我们目标市场定位是通过自己设计，从长远宏观角度出发，将海洋文化历史街区打造为典范第街。

为其植入个具备自我生长功能精神内核，让逐步形成自我商业特色价值体系和文化特征。

设计力求打造具有独特文化和历史内涵，营造以商业药业餐饮等为主体市井文化，改建后体现了清末民初风貌，重在突出文化价值，保持其历史真实性文化延续性和风貌整体性。

传统唯经济开发模式逐渐转向复合生态开发模式。

评价标准转向自然人文历史经济等综合体系评价。

因此在设计中将结合当今科技生态新技术，在可能性情况，将生态环境营造到应用性极致，打造具有海洋文化魅力生态街区。

考虑到与西大街对接同时，必须将两条街在定位上错位。

因此应被强调生活场景重现，市井文化海洋文化表述等方面进步深刻体现以及对商业业态与购物餐饮氛围强调。

第三章项目选址和建设条件项目选址是中国千岛城市市县级区，是市政治经济文化中心。

地处浙江省东北上海市东南杭州湾外缘东海海域中，地理位臵介于东径，北纬之间。

面临浩瀚太平洋，背靠上海杭州宁波大中城市和长江三角等辽阔腹地，属我国南北海运和远东国际航线之要冲，是长江流域对外开放海上门户和通道。

改造地段位于市区中心，北临昌国路，距区政府米，南接人气旺盛西大街，西直通闹市中心人民路，为商业发展奠定了无可比拟地理优势，其所在商业圈为市最繁华中心。

建设条件自然条件气象本项目所在区域属北亚热带南缘海洋性季风气候区，冬夏季长，春秋季短，四季分明，温暖湿润，光照充足，与相似纬度内陆市县相比，具有夏无酷暑冬无严寒冬夏温差较小气候特点，多年平均气温左右。

多年平均降雨量。

由于受季风不稳定性影响，夏秋之际易受热带风暴台风侵袭，冬季多大风，月间出现干旱。

地形地貌拟建项目地处区中心，地貌上属于山前海滨相沉积地貌，地形较平坦。

覆盖层为海相和陆相交替沉积粘性土和淤泥质为主。

工程地质及水文地质条件由于本项目尚未进行地质勘探，故参照周边地质资料本地区地层分述如下第层素填土，层厚米，层顶埋深米，层底标高米。

由碎石砾石砂土粘性土及块石等组成。

第层粉质粘土，层厚米，层顶埋深米，层底标高米。

淡黄土黄色，可塑到软可塑状态。

层间见铁质斑点，顶部见耕填土。

第层淤泥质粉质粘土，层厚米，层顶埋深米，层底标高米。

灰黄至灰色，饮和，流塑状态。

粘粒占至，粉粒占，余为粉细砂云母碎片贝壳碎屑等。

局部见淤泥质粘土。

第层粉质粘土，层厚米，层顶埋深米，层底标高米。

灰黄淡黄色，可塑状态。

局部为硬可塑状态。

粘粒占至，粉粒占，余为粉细砂等。

与上层交界处见中粗砂。

第层粘土夹含砂砾，层厚米，层顶埋深米，层底标高米。

灰黄黄色等。

可塑状态，局部为硬可塑状态，偶见硬塑状态。

砂砾占至，碎石占至，局部偏多。

余为中粗砂粉细砂及粘性土等。

碎石直径般在至厘米，大者在厘米以上。

第层粉质粘土，层厚米，层顶埋深米，层底标高米。

灰黄土黄灰色深灰等，可塑至软可塑状态，上半部以可塑状态为主。

第层粘土，层厚米，层顶埋深米，层底标高米。

灰色深灰色，以软可塑状态为主。

局部见可塑状态，偶见软塑状态。

该层粘粒占至，上部粘粒含量较高，粉粒占至，余为粉细砂等。

局部夹粉质粘土。

第层粘土含混砂砾，揭示层厚米，层顶埋深米，层底标高米。

青灰灰白等色，可塑至硬可塑状态，砂砾占至，局部偏多，碎石占至，余为中粗砂粉细砂及粘性土等。

碎石直径大者在厘米以上。

地震根据国家地震局编制中国地震烈度区划图年，拟建项目所在地地震基本烈度为度。

社会经济条件初步统计，年区全年实现地区生产总值亿元，增长分产业看，第产业增加亿元，下降第二产业实现增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

三次产业结构由上年调整为。

随着区经济快速发展，国民经济综合实力明显增强，人民生活进步提高，海岛面貌发生了深刻变化，为进步促进海岛社会经济发展，奠定了良好基础。

基础设施条件供电电厂，装机总容量万千瓦。

拟建项目用电由市供电网供给。

市电力公司目前拥有装机总容量万千瓦，实际发电能力达到万千瓦，加上本岛电网已与大陆浙江电网联网。

因此，供电量较充裕，稳定性也，室外给水设计规范选取给水用水定额。

充分利用市政供水压力通过调查收集和掌握准确市政水压水量及供水可靠性资料，为合理设计给水系统利用市政供水压力提供依据。

根据用水设备用水卫生器具和水嘴供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水层数。

公共场所便器采用感应式或脚踏式。

所有给水龙头等用水器具采用节水型产品，管材采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。

选用性能较高水泵，并确保在高效区工作。

雨水利用屋面雨水设计为重力流排水。

在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒绿地和道路用水。

道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。

雨水渗入地下涵养水源。

第七章项目组织管理项目组织管理本项目建设单位为市古街旅游开发有限公司，具体负责项目前期工作及工程施工组织管理。

为确保本项目顺利实施，应严格按照基本建设程序对项目实施管理。

在项目施工和管理上按国家制定技术标准和规范要求进行，手抓工程建设，手抓工程管理，做到建设与管理并重。

加强工程质量管理，积极推行项目负责制工程招投标制合同管理制等规范化管理制度，确保本项目工程质量。

实行工程招投标制或代建制项目施工按照公开公平公正原则，向社会公开招标，选择专业技术强由相应资质及类似工程经验建筑施工企业进行施工。

推行质监制，对工程全过程进行质量监督，确保工程质量。

委托有相应资质工程管理公司或具备相应工程管理能力其他企业，全权负责项目建设全过程组织管理。

通过专业化项目管理最终达到控制投资提高投资效益和管理水平目。

第八章项目实施计划根据本改建项目实际需要，结合项目建设地环境和实施条件，确定项目建设期为个月，即年月至年月。

项目实施计划如下第阶段为前期准备阶段，从年月年月，完成可行性研究报告编制和审批，完成勘察设计初步设计施工图设计审查及场地平整，做好开工准备。

第二阶段为改造建设阶段，从年月年月，完成艺佛茶食四大区域项目和辅助项目改造。

第三阶段为工程扫尾，竣工验收阶段，从年月年月，完成竣工验收，投入使用。

项目建设进度表表序号时间内容项目前期工作施工准备基础设施改造周边配套设施内部改造设备安装调试竣工验收投入运行第九章投资估算和资金筹措投资估算编制依据浙江省建筑工程预算定额版浙江省建筑安装市政补充定额浙江省安装工程预算定额版浙江省建设工程施工取费定额版主材价格按浙江省建筑安装材料统分类编码及年基期价格及浙江省价格信息市建设工程价格信息年。

设备价格按市场价询价报价浙江省建筑中高档装饰工程补充定额项目建设单位提供有关资料。

投资估算根据建设内容及建设单位提供相关资料，本项目总投资估算万元其中工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元。

建设投资构成如下建设投资构成表表建筑工程费万元设备购置及安装费万元其它费用万元预备费万元合计万元，未指定书签。

建设投资估算表表单位万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置及安装费其它合计备注工程费用道路改建临街建筑立面改造景观改造城市家具煤气管线入地埋设供电通讯改造生态绿化消防环保其他改造二其它费用腾空安置补偿费建设单位管理费按计前期勘察设计招投标等工程建设监理费按计其他三预备费基本预备费按二建设投资合计资金筹措本项目总投资万元，资金来源全部由企业自筹解决。

第十章社会影响分析项目对社会影响分析宏伟大桥工程为发展带来了良好商业前景，以其悠远历史和改