海淀区温泉D1地块项目可行性研究报告投资建议书word文档（47页）

但该地区受政策严格控制，以及上半年政府出台关于严禁在香山旅游风景区搞房地产开发项目通知，使得本地区土地供应受到严格控制。

颐和园圆明园以北山前地区低密度是该区域主要特点，项目有博雅西园天秀花园麒麟家园百旺家苑西山庭院等，容积率都控制在以下。

环境是这里买点，有西山风景区颐和园圆明园和东北旺苗圃等，是名副其实中关村后花园。

项目价格大多在元左右，规模适中居住舒适度高。

山后地区该区域包括海淀区今后重点建设温泉镇西北旺镇以及几个科技园区。

目前处于前期开发准备阶段，除了科技园区，主要规划为居住区。

位于西北旺镇百旺新城先期开发农民搬迁房，容积率，销售价格为元平方米。

温泉镇范围内，在山坡地带有早期开发普通住宅和少量低价别墅，由于开发时间过长，目前已经不在市场销售。

重新规划温泉镇以及西北旺镇，有大量住宅开发用地进入土地供应市场，这些土地须在年前全部建成，因此未来几年内该区域将是住宅建设个热点区域。

分析结论万柳地区自然环境，城市化氛围等最具吸引力，但是该区域过高价格以及过大户型，将中关村区域市场中端客户以及追求低密度住宅客户拒之门外板井地区项目环境较好社区规模较大具有成熟氛围，销售价格稍微低于万柳地区，社区规划产品设计单，建筑体量过大，人口密度大，且开发程度较高，对于讲究居住与自然融合高知人群来说已经失去了价格低产生吸引力上地区域项目客户区域性特征从目前市场显现出受轻轨开通影响对区外客户吸引力有所增强京昌路沿线该区域随着回龙观文化社区沙河大学城等大规模社区建设，以及温渝河沿线高档别墅推出，未来其释放量会成上升趋势，同时目前陆续也有如双拼联排等中高档产品入市。

香山地区该区域市场受政策限制，供应量较少，推出楼盘也成两极化发展，部分以当地拆迁居住为主，部分是原有立项别墅类项目。

山前地区，颐和园圆明园以北地区潜力正在被进步挖掘，自然环境优越，容积率低，产品以花园洋房为主，居住环境舒适度高，该区域道路交通越来越通畅，周边配套设施逐步完善。

该区域产品目前表现为户型面积偏大，总价较高，对于中端客户购买力提出了挑战。

山后地区本项目区域环境优美交通畅达文化底蕴深厚对于地缘性客户而言具有极高认同。

温泉镇商品住宅开发还处于起始阶段，在该区域取得土地开发权必须全面考虑未来市场发展，在项目规划产品设计园林景观建筑单元等方面做到市场创新与领先。

小结近年来，伴随中关村科技园区海淀园发展建设，海淀区住宅市场持续呈现供需两旺局面，各区域住宅项目销售情况均较好。

由于海淀区核心区和发展区土地供应量目前已极为稀缺，现存量有限，而近郊区路网畅通缩短了城乡距离，中关村科技园区海淀园建设将为该地区住宅消费提供了稳定长久支撑，种种因素均为房地产发展带来更多机遇。

因此，土地供应量大交通方便西四环外和北五环外，在今后将成为海淀区住宅发展重要区域。

其中，位于海淀区北五环外山后地区，近年来是道路市政设施和配套住宅建设重点区域，在未来更加成为海淀区住宅建设重中之重。

三温泉镇区域分析温泉镇背景分析温泉镇地理位臵温泉镇位于海淀区北部西山北坡，处于海淀北部地区中心位臵。

东临东北旺，北临苏家坨和上庄，西临北安河，南部隔山与门头沟区和海淀区四季青乡相邻。

温泉镇中心地区距海淀区中心海淀镇公里，距市区西直门公里，是北部地区距离市区最近乡镇之。

而海淀区北扩趋势，将更加缩短温泉镇与城市中心地带时间距离。

区位条件温泉镇是海淀区北部地区中心镇主要建设区，区位条件较为优越。

根据年北京市民政局京民基字第号文批复，撤乡建镇，从自温泉镇成为北京市近郊区唯建制镇，也是北京市个中心镇之。

根据年月，国家高技术信息获取与处理技术专家组批复，确认海淀区温泉镇为国家计划主题计划是邓小平同志亲自批准国家高技术研究发展计划，主题是基于空间信息小城镇规划建设与管理决策支持系统选定关于小城镇个重点示范小城镇之，也是北京市唯被选中城镇。

作为计划主题示范镇，温泉镇将立完善规划建设与管理体系，对温泉镇发展将是很大促进。

根据中关村科技园总体规划，海淀区北部地区是中关村科技园区海淀园主要发展区。

目前是北部六乡镇中城镇化水平最高个乡镇。

区位优势从上图中可以看到，温泉镇周边有温泉科技园中医药科技园永丰高新技术产业基地中关村生命科学园中关村软件园和上地信息产业基地等众多科技园区，这些园区建设和发展将为温泉地区提供较多发展机遇，并为该地区可持续性发展提供了强有力保障。

温泉镇定位在中关村科技园区总体规划中，将海淀山后地区确定为中关村温泉镇科技园区海淀园发展区，为协调发展区海淀山后地区发展关系，海淀区将山后地区数乡行政建制进行适当调整，由七个变为现在四个，这四个小城镇又分为两个等级，温泉镇是中心镇，是北部地区重点建设小城镇，其它三个小城镇为般建制镇。

温泉镇主要职能是北部地区行政管理公共服务中心，对其它小城镇社会经济发展具有集聚和辐射功能。

以温泉镇为中心，形成山后地区完善商业服务文化教育休闲娱乐等体系。

温泉镇是中关村科技园区海淀园发展区组成部分。

因此，它必将为中关村科技园区提供高技术工业生产用地和科研发展用地同时也为中关村科技园区科技人员提供生活休闲度假旅游服务等用地。

周边环境自然环境温泉镇中心地区靠近京密引水渠及小西山北坡，临近西山风景区，依山傍水，环境优美。

旅游资源镇内旅游主要有两处，是百亭鱼乐园二是温泉。

百亭鱼乐园位于镇区东北部，是山后地区大型休闲公园，园区占地公顷，院内有水池南方特色建筑长廊以及百家姓等景点。

在百亭鱼乐园南部东埠头村附近，不久前已开发出温泉资源，水温在度以上。

规划在此安排浴场，可做休闲旅游之用。

其他附近资源详见附件。

市政配套现状生活用水系统雨水排放供电电信基本满足要求现状没有污水管网，生活污水通过排洪沟排入南沙河，污染河道和地下水质现状没有燃气管道，使用灌装液化石油气和煤。

镇中心规划具体用地范围是东起太舟坞温泉镇卫生院和敬老院北京市卫生干部培训中心西到温泉村高立掌村北到北清路，不含中关村科技园区海淀园组团之温泉产业园京密引水渠以北部分南到西山北麓山下海淀区第二水厂。

用地东西长约公里，南北宽约公里，规划范围约平方公里，其中用于建筑用地约平方公里。

规划用地总体布局温泉镇中心地区用地功能布局可概括为个中心两个新农村个工业小区个旅游度假区。

个中心温泉镇中心。

规划在安阳路与温泉路之间，安排温泉镇行政办公商业服务文化体育等用地。

温泉路南部地区安排居住用地及各种配套设施用地，南部适当安排旅游度假用地及高级住宅用地。

两个新农村高立掌辛庄村合并后新西村和温泉村。

温泉村基本保留原有村址用地，进行更新建设。

在新西村东侧，规划企业用地，建设温泉镇工业小区。

个旅游度假区温泉旅游度假区。

规划绿化旅游用地，发展温泉特色。

镇中心地区土地利用情况温泉镇中心地区规划总用地范围为公顷，用地分为两部分温泉镇中心，用地公顷温泉镇西部京密引水渠南北两侧农村建设用地乡镇工业用地及百亭鱼乐园和温泉浴场用地，用地公顷。

在这主要说下温泉镇中心区情况用地范围总占地公顷，位于安阳路以南温泉路两侧及南部山前地区。

东起太舟坞小区属颐阳山水居，目前尚缺少规划手续及其西侧集贸市场，西至温泉路西侧海淀区工读学校，南起现状名人村目前尚缺少规划手续，北至京密引水渠南侧安阳路，东西长约米，南北宽约米。

地块现状地区内主要有两个村子白家疃村杨家庄村，另外，还有温泉村少量用地。

有人口，户不含温泉村少部分。

东部地区主要单位有温泉镇卫生院敬老院及温泉镇属企业石灰厂等。

其北部是杨家庄村，还留有粮田菜地和部分果树苗木。

西部地区主要单位有温泉购物中心集贸市场温泉镇政府，周围还有菜地和粮田，其南部是白家疃村温泉镇政府旧址及山坡下名人村等。

从整体看，从温泉路向南至山坡中部，已基本被建设用地占满，只有温泉路北侧还有部分农田。

镇中心有镇外单位多个，它们是北京地震基准台北大制药厂温泉造林队京密引水流量图现金流量表，年年年年年年净现金流量万元图现金流量图对图分析知年年由于净现金流为负，通过销售回款，年起现金流为正。

五经济评价总成本，万元总销售额，万元经营利润，万元投资利润率税后利润，万元税后利润率内部收益率净现值，万元六风险分析敏感性分析首先选取了对开发利润率产生影响土地取得费用建安费用销售价格等三个因素做敏感性分析，详细参见附件五温泉可研项目项目敏感性分析表，作出相应变化曲线敏感性分析表土地取得费用对税后利润率影响建安费用对税后利润率影响销售价格对税后利润率影响图四土地取得费用销售价格均价及建安费用对税后利润率敏感性分析图通过分析知建安成本对税后利润率平均敏感度为土地取得费用对税后利润率平均敏感度为销售价格对税后利润率平均敏感度为。

因此在具体操作上对这三个因素都应引起重视，尤其是销售价格和土地成本。

保本点分析本案通过对销售均价土地取得费用两个因素对开发经营可能产生影响因素进行了分析，详细参见附件六温泉可研项目盈亏平衡分析保本点分析，并做出曲线图加以分析。

销售均价对投资利润率与税后利润率影响税后利润率投资利润率图五销售价格保本点分析图土地取得费用对投资利润率与税后利润率影响税后利润率投资利润率图十八土地取得费用保本点分析图通过分析知在其他因素及关系配比不变情况下，最低销售价格住宅为元平方米写字楼为元平方米商业为元平方米，最高土地取得费用亿元由此可见对价格过于敏感，抵抗风险能力般。

七结论本项目区域优势明显，市场空间潜力较大投资收益高，税后利润率达到，内部收益率为。

因此，该项目具备开发价值，项目可行。

本公司已推出北京吉普车厂地块和常营等地块可行性研究报告，如有所需请致电联系电话，第五部分附件附件温泉镇周围旅游资源凤凰岭自然风景区位于温泉镇西北方向，占地面积公顷，背靠神山，面向朝阳。

风景区天然景观和人文景观相融体，山寺泉特色。

可观景点达四十余处，尤以龙泉寺北魏石佛黄普院上方寺鲸鱼背著称。

该地区四至十月相对湿度，净化空气纯度为市区五倍，含负氧离子十倍以上，春秋两季平均气温为。

这里四季交替，生态平衡。

春到山花烂漫，百鸟争鸣夏来瀑落激花，滚金泻银秋临蝈蝈抖翅，果园坠枝冬至山涧结冰，冰柱倒挂。

是旅游度假避暑修身养性，最佳理想胜地。

妙峰古道它穿越阳台山自然风景区，从海淀区北安河村到门头沟区妙峰山娘娘庙，全程共里，中间设个茶棚，依次是响墙茶棚朝阳院茶棚瓜打石茶棚庙儿洼茶棚进入门头沟区涧沟村茶棚，古道两侧古树名木众多，峰峦叠翠。

阳台山自然风景区位于山后地区北安河乡境内，面积平方公里。

阳台山山脉主峰海拔米，是临近平原第高峰。

其南边紧临鹫峰森林公园，北边是凤凰岭风景区。

阳台山自古以来就是著名自然风景区，金代章宗时期，享有盛名西山八大水院中金水院金山寺香水院法云寺清水院大觉寺都在阳台山带。

鹫峰森林公园座落于海淀区小西山风景区，是北京著名森林公园，南边是大觉寺，北边是阳台山风景区。

鹫峰历史悠久，曾是辽代屯兵营之。

山顶上两座山峰好似只振翅欲飞鹫鸟，两棵古松高耸入云其中棵松树于前几年已死去，相