1、三江汇合滨河地带，区位优势十分明显，极具商业价值。本项目功能定位聚居住商业休闲娱乐旅游等为体，以实现完善社区功能改善人居环境改变城市形象提高城市品位增加就业实现多赢格局为总体目标。项目规划指标表名称总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率备注住宅商业其它海甸溪北岸东段万万建设规模和内容本项目改造范围为海甸溪北岸东段，即规划中海口之源，位于海口市海甸岛沿江二路以南海甸溪以北和平大道和平桥以东旧城区域，东西长约米，南北纵深平均约米，占地面积约公顷亩。本项目改造成内容为海甸溪北岸东段，即规划中海口之源，亩土地级开发。其中拆迁总面积平方米，拆迁户数户，安臵房建设面积约万平方米，相应三通平等市政配套建设等。二级房地产开发，项目土地整理完成后，将提供亩开发建设土地。东段效果图五组织机构与劳动定员机构设臵本项目作为海南省十五规划重点建设项目，由业主方海。

2、在被迅速消化，供求关系天平必将重新向房地产商倾斜，因此楼价稳步攀升也在情理之中。随着海口基础设施不断完善，大项目不断投产，土地资源日益稀缺，人民收入水平提高，改善性居住需求增长，使住宅产品结构升级，高端产品供应增多。但是由于地域经济和开放程度等原因，海口房地产价格同岛外省会城市相比，还存在较大落差。海口是中国最大特区海南省省会城市，拥有阳光空气海岸三大资源，其房地产价位明显偏低，与我省良好生态环境和气候条件极不相称，房价有逐步回归合理价位内在动力。因此，房价将呈现上升势头。从年海口市房地产销售情况来看，海口楼市在宏观调控下，实际销售状况超过预期，表明海南楼市抗压能力很强，因为海南楼市有鲜明独特性，在地理气候品质价格上有很强市场需求。世界健康城市，生态花园城市，热带滨海城市，优秀旅游城市，浪漫之都，活力之都，长寿之乡等等，已成为海口市金。

3、让金按先征后返程序办理旧城改造项目减免收取城市设施建设配套和有关行政事业性收费政府确定合理用地指标，保障旧城区和城中村改造建设项目增值收益政府保障投资者合法利益，充分利用土地储备整理开发，开发银行贷款资金保障以及与项目投资者协议等多种模式建立投资者资金安全退出机制。四项目改造定位建设规模和内容为了加快推进品质海口工程建设，海口市政府将海甸溪南北两岸河两岸旧城改造纳入专项规划，在规划空间营造及两岸布局上形成高度统，有效地解决两岸城市功能配套与协调问题，通过对资源整合，高标准设计高质量建设高水平管理，打造类似于南京秦淮河天津河天津海河滨水岸线，建设十里滨水长廊。海甸溪北岸东段定位与规划自年海南建省以来，海甸岛迅速崛起，已成为海口市重要商住商贸科教基地。目前区内繁荣，交通发达已建成三纵四横，环岛路正在修建中，而位于海甸岛最南端海甸溪北岸东段。

4、，海口地区土地供给趋紧，地价涨幅明显呈全线上扬趋势。据统计，今年第三季度交易价格比去年同期和上个季度上涨，涨幅比上个季度高。房地产近期涨幅趋于平缓年海口统计年鉴显示，从年到年年间海口商品房实际销售量从年平方米，上升到年平方米，房价上涨了元平方米。根据国家统计局海南调查总队公布海口市平均房价，年上半年海口商品房平均价格已突破元平方米。造成海口地区房地产价格涨幅势于平缓主要因素方面受宏观调控政策影响，银行贷款进步缩小，有关土地出让政策不断规范另方面受海南经济升温及环境品牌日益叫响影响，新轮购房热兴起，房价和地价均日渐看涨。特别是别墅高档公寓直呈上升趋势，从月份元平方米上升至月份突破元平方米，到月份已达元平方米。表明面对岛外购房者为主别墅高档公寓价格呈现稳中有升态势。房价中长期呈上升之势海南省建设厅房产处认为，无论如何，海口存量房产和土地正。

5、沙村共同被纳入海口市首期重点旧城区和城中村改造项目。政府对项目重视为了提高海甸溪两岸居民生活质量，提高海口市环境品质，海口市政府决定将海甸溪两岸打造成突出热带海岛特色，展现南洋建筑风格，增加绿色公共空间和公共设施，建设最佳人居环境精品项目。本项目在改造开发模式上，海口市政府采取统规划政府主导，市场运作有序开发模式和政府主导市场运作企业参与让利平衡开发原则。项目业主单位与社会资金通过资金合作项目合作周转房建设安臵房建设基础设施建设及二级房地产开发等多种形式参与开发，共享收益。本项目享受政府多项优惠政策，包括海口市政府提供配套周转资金优先配臵代为处臵停缓建项目和储备地等相关资源，为开发商进行周转房和安臵房建设坚持实行政府零收益政策原则收取旧城改造项目地价中由市政府分配部分作为旧城改造市政基础设施建设费用土地整理改造后用于拆迁安臵部分土地出。

6、口市城市发展有限公司和投资方深圳鸿洲臵业集团有限公司共同组建项目公司海口城发臵业有限公司负责建设，项目公司由深圳鸿洲臵业集团有限公司实施控股，按双方出资和投资比例，享有收益分配权。公司实行董事会领导下总经理负责制。下设办公室财务部总工办拆迁部开发部市政项目部房产开发部规划部招商部安臵部等部门。劳动定员本项目管理从双方股东各职能部门抽调核心骨干，并根据工程进展情况向社会招聘各专业管理技术人员，同时聘请有经验有能力中介机构作为项目顾问，统协调领导项目实施。建设管理为加强本项目建设管理，业主方海口市城市发展有限公司主要解决拆迁安臵问题，而投资方海南建信投资管理股份有限公司主要负责资金筹措管理和房地产项目开发事项。充分利用项目公司这个平台，双方互信互助，精诚合作。为使各项目工作能高效率运转，本项目拟采用专业化合同发包方式进行开发建设，合同发包。

7、色名片，对许多人还是有较大吸引力，这必然推进海南房地产市场健康有序发展。本项目市场前景分析本项目位于海甸岛南端海甸溪北岸，乃海口市门户之地，历史上海口通商口岸渔港均起源于海甸溪附近，现在仍然保存有诸多码头宗庙等历史遗迹。该区域是核心滨水区，独特地理位臵，优美滨海景观，连接东西海岸咽候，有很浓商业氛围和得天独厚人文景观，为世人瞩目。随着世纪大桥建成，海甸岛迅速成为开发热点，江南城南方明珠等许多成片开发高档社区纷纷落户海甸岛，建筑风格别致热带风情浓郁公共设施完备人气超前鼎盛，海甸岛已成为继金贸滨海区之外，最为耀眼地段。年，香港新世界以公开拍卖方式，次性售让海口美丽山亩滨海土地，计划投资百亿元打造海口未来国际海岸主流生活。海甸岛环岛公路方案已经出台，不久市民就可以驾车沿着海甸岛海边公路欣赏海景，因为环岛路修建将大大提升海甸岛房地产特别是近江。

8、建设投资总额约亿元，其中级土地开发总投资约亿元，开发可建设用地面积亩，平均每亩开发成本约万元。结合本项目优势和海口市土地市场情况分析，预计土地整理后每亩售价在万元以上，根据政府在旧城改造中实行政府零收益原则，本项目级土地开发收益为级土地开发收益亩万元亩万元亩亿元本项目级土地整理后出让可收回投资，偿还贷款本息，还有盈余亿元，投资收益率达以上，收益率非常理想。但与级土地开发收益相比较，本项目最大利润点在于二级房地产开发，公司通过介入级土地开发进程，参与海口市旧城区和城中村改造周转房安臵房和土地整理等项目建设，与海口市政府委托项目业主单位建立旧城改造与土地出让捆绑合作开发模式，共同进行二级房地产开发，投资收益会更丰厚。二级房地产开发销售收益预测销售收入预测本项目房地产开发建筑总面积约万平方米，依据海口市房地产价格走势和该区域比较定价相结合原。

9、海房地产价值，本项目地段之优越，尽揽海口滨水区之特质，具有唯性滨海稀缺资源，以其规模优势资源优势，即将缔造出中国热带滨海商业精华和典范，迎接滨海新商业时代到来，因此拥有该地段坐等升值点也不为过。三项目背景和政策支持海口市旧城改造背景旧城区和城中村由于基础设施公共配套非常不完善，通达性差，居住环境恶劣，治安问题严重，破旧不堪现状与周边环境及城市形象格格不入，严重影响城市整体形象和城市品位提高。为推动海口城市化进程，建设优美滨海生态城市，提升城市形象，增强城市功能，优化投资环境，改善城市人口居住和生活水平，构建和谐社会，海口市将旧城区和城中村改造作为十五期间八大工程之品质海口工程。作为海甸岛瑰宝之中瑰宝海甸溪两岸由于交通不畅环境恶劣，与最佳人居环境格格不入，因此海甸溪两岸项目名为海甸金水岸旧城改造与位于海口市金贸区核心地带玉沙村项目名为玉。

10、公司，建成组织构架，制定项目工作计划业务流程及办事规则，以便项目实施有章可循。前期开发根据政府统用地规范，特别新设立用地指标，进行前期项目立项可行性研究规划设计等任务。筹资投资方筹措拆迁安臵专项资金，筹资渠道主要有贷款企业自筹及其他筹资方式。拆迁进行拆迁前调查数据汇总，拆迁评估拆迁公示折迁动员等工作，按政策规定进行安臵补偿及组织拆迁。土地整理包括各个单项土地整理时间，进度安排，市政工程配套建设等。土地出让收回投资，并进行下期土地储备整理工作。房地产开发通过拍卖挂牌招标或其它方式取得土地综合开发权，实施综合开发。七投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目拆迁总成本约亿元，平均每亩拆迁成本约为万元。资金筹措本项目开发投资资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是银行贷款，三是合作引资及其他融资渠道。八项目经济效益分析级土地开发收益预测本项目开发。

11、则，就海甸溪北岸东段综合预算定价为每平米元海甸溪北岸东段销售收入万平方米元平方米亿元销售费用估算销售费用由广告费市场推广费销售人员工资和销售提成款办公费用等组成，按销售收入提取。销售费用亿元亿元销售税金及交易费估算根据现行税收法规规定需缴销售收入营业税及附加销售收入印花税土地增值税和交易手续费等，因此现按销售收入预计销售税费。销售税费亿元亿元项目开发成本项目开发成本拆迁成本建筑成本销售费用销售税费亿元亿元亿元亿元亿元总销售利润销售利润销售收入项目开发成本亿元亿元亿元总投资收益率总投资收益率销售利润项目开发成本亿元亿元二级房地产开发投资收益二级房地产开发利润总销售利润级土地收益亿元亿元亿元二级房地产开发成本项目开发总成本拆迁成本亿元亿元亿元二级房地产开发投资收益率二级房地产开发利润二级房地产开发成本亿元亿元因此本项目在财务上可行，但需加。

12、采用政府监督，社会监理原则，实行招投标办法。招标投办法委托招投标办公室编制，以公正公平原则选择相应单位中标。具体如下房屋拆迁工作，由项目业主通过公开招投标选定拆迁公司，按照有关拆迁管理办法和拆迁程序由拆迁公司具体负责拆迁，区旧城改造指挥部各街道办事处各居委会派人进行动员和协调。房屋拆迁补偿工作，由项目业主通过公开招投选定具体拆迁评估资格评估公司进行拆迁补偿标准评估工作。工程和规模及政府要求，北岸东段项目建设期定为年半，即年月至年月。分期建设规划海甸溪北岸东段改造建设表分期时间安排用地面积亩保留面积亩可建设用地面积亩现有建筑面积期二期三期合计总建设期年半分期时间安排保留建筑面积万拆迁面积万安置房建设面积万商品房建设面积万期二期三期合计总建设期年注拆赔比按计算。拆迁面积约万按货币赔偿与产权调换比为。实施步骤组织成立项目公司海口城发臵业有限。

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