涟源华鑫房地产项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项目推广销售，市民对商铺投资概念理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。

在本次调查中，被访者表示不会进行商铺投资，仅被访者正在考虑购买。

其他客户均为视项目情况而定，尚需大力引导。

家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。

仅客户表示对目前经营状况满意，行业竞争加剧日趋白热化价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。

广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合必然性和必要性。

本次接受经营户调查被访者中，大部分人均希望能进行有效市场整合。

说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，经营局面已迫切希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所出现。

撼动自发形成市场地位仍需要强势政策进行引导。

在接受本次调查被访者中，经营户表示愿意进场经营。

但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来阴影和地理位置仍成为经营户提及较多意见，另根据调查，当前家居建材经营户商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期价格租金需要花费较大精力和物力进行引导。

以强势广告推广政策覆盖全市，以政府行业集中政策和各项税费减免政策，以项目营销过程中销售和招商政策三方面全方位进行项目市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置搬迁疑虑心理阴影。

本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。

近经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场发展前景，市民对芙蓉广场地块未来年内升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项目发展不可或缺基础条件。

通过对本次调研结果分析研究，置嘉地产顾问机构认为涟源市经济较为活跃，市民中蕴藏着定市场购买力，但其对商铺投资概念还有待成熟。

经过近年来涟源房地产行业发展和五江购物中心金地带时尚广场等商业项目推广销售，涟源市商业地产市场已经具备定气氛和发展基础。

本项目发展，将成为年度涟源房地产市场热点项目，因本项目地域特点及主题行业特殊性，势必在涟源营造空前销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念传播。

受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要数据型参考资料。

三项目建设意义关于城市发展意义随着城市经济发展，涟源市商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射商业格局。

五马广场商业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路交汇处，地理位置优越，是进出涟源市必经之地，也是涟源市近代商业发展最具代表性区域。

光明山商圈成型与发展有着得天独厚基础。

市政府税务等大批政府机关云集于此，学校居民区分散四周，形成了强大商业发展资源。

五江购物中心项目建成，更树立了涟源市新兴现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中竞争力。

目前，光明山商圈已经呈现出向西发展趋势，本项目落成必将加快涟源市西城发展进程，进步完善涟源市城区整体规划。

关于行业市场意义针对目前涟源市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统市场经营等现状，本项目拟定站式家居建材广场，将凭借主力店强大品牌效应统市场管理和广告推广，把涟源建材市场整合优化，并以贴心服务优质化产品低廉价格和舒适购物环境来吸引消费者，从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。

关于社会综合效益意义随着建材行业重要性日益突显，专业建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。

本项目落成，方面将弥补涟源市家居建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适经营环境，也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障现象，为涟源人民造福另方面也将进步美化城市形象，提升城市形象，解决目前交通路蓝田市场等区域经营环境较差，为城市交通管理和消防带来隐患问题，真正成为涟源市旧城改造行业整合房地产市场发展地标性物业。

并为社会了提供了众多就业机会，并将为极大影响和带动周边街区商业发展，推动和促进芙蓉广场商圈形成，带动涟源市城西发展。

涟源华鑫项目可行性研究报告第二章项目投资环境及市场分析四涟源市情及发展概况涟源市情涟源市位于湖南省中部，涟水上游。

年从安化湘乡邵阳各划出部分政区筹建蓝田县，年正式建县，月改名涟源县，年撤县成立涟源市。

涟源市总面积平方公里，人口万，辖镇乡街道办事处和个林场。

涟源人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之。

涟源市旅游资源丰富，北有省内自然监管后仅次于张家界湄江风景区，南有雄甲三湘龙山森林公园。

涟源市交通便捷，湘黔铁路娄涟高等级公路与国道从境内通过，太澳高速公路娄新高速公路双涟级公路即将兴建，个完备交通路网即将构成。

涟源有煤炭之乡，有色金属之乡美称，已经探明矿产资源有煤铁锰锑重晶石等种，形成了采掘机械建材冶金制药食品加工等产业。

近年来市委市政府实施科技推动市场带动战略，全市民营企业迅速发展。

高效结晶铜管金属纤维艺术陶瓷，金刚石触媒等大批高科技产品远销国外。

涟源市城市发展概况当前涟源市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小城区环境有待改善城市常住人口规模有限流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着涟源市城市环境改善和经济发展。

近年来，涟源市大力推进工业强市发展方向。

投入大量资金对涟源城区进行改造和对各类工业企业进行革新。

城市改造和企业革新势必将带动相关行业发展，尤其是对房地产业金融业零售业建筑业建材等行业推动作用尤为显著。

这为本项目开发提供极佳市场契机。

同时为了加强与周边县市联系和互动，涟源市加大城市交通路网拓建兴建，由此产生效应犹如针强心剂，推动涟源市房地产业等相关行业飞速发展。

涟源市经济发展概况涟源地区内拥有较为丰富矿产资源，相关矿产冶炼机电运输行业发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。

据统计，年全年涟源市城市居民人均可支配收入元，比上年增长，年末，全市城镇集体以上单位在岗职工人，比上年增加人，从业人员劳动报酬总额万元，增加万元，比上年增加，从业人员年人均报酬元，比上年增长。

全年民营经济实现消费品零售总额万元，增长，占全市消费品零售总额。

年末全市有证贸易餐饮个体户和私营企业分别达到户和户，分别增长和。

涟源市总体居民收入水平在湖南省处于中下水平但是近年增长较快，居民消费水平比较湖南省发展较快中小型城市仍偏低。

根据有关金融机关对涟源市居民储蓄水平统计，涟源人均储蓄水平处于较高位置，反映出当前涟源市民对投资极为谨慎，获取投资渠道信息很少，投资途径较少，大部分城市居民依赖于银行储蓄获取储蓄收益，社会闲散资金投资欲望极为强烈特性。

因此，根据当前涟源市总体经济发展居民消费及个人储蓄水平，未来年之内，涟源市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制前提下，大部分社会闲散资金将集中于房地产投资及建材家居装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度改观和突破。

以上数据来源娄底及涟源相关政府报告文件资料等涟源市商业发展历史沿革回顾涟源市近代商业发展历程，我们可以很清晰地看到当前涟源市商业经营环境规模消费水平均与上世纪年代有了质量上飞跃。

上世纪年代前商业大多以国营企业单位经营商业为主。

因为经济体制限制以及消费者消费意识局限性，限制了商业发展，无和招商受政府政策影响较大，方面项目开发需要政府给予相关开发税费上优惠和扶持，另方面本项目销售和招商需要政府给予相关行业整合经营税费等政策支持，如这些政策不能按时落实到位，将对本项目顺利销售带来威胁因素。

十七经济评价成本费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平。

销售费用因本项目偏离市中心，地段还未被全部大部分市民完全认可。

因此考虑推广费用适当增加，销售费用暂按万元计算。

营业税及附加营业税按照营业收入计算，所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税实际应按计取，但根据本项目情况，暂预估为万元。

项目投资利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关计算分析，整个项目开发期在返租销售模式时累计税后利润万元。

项目开发毛利率达到。

财务指标分析项目毛利率净利率均达到行业平均水平，本报告在财务指标分析后认为该项目经济效益是可行。

十八社会评价环境评价定性本项目将以体现现代社会以人为本思想，设计上充分考虑使用功能和比例尺度，将建筑定位于现代文化与经济发展新阶段之上设计构想，建筑设计现代感强烈，将成为涟源市商业和城市地标项目，为提升城市品位，美化城市环境起到不可忽视作用。

本项目住宅与商业区实现人行系统分流，住宅建筑形态力求时尚且经典，曲线流畅造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独具格，符合当前住宅设计总体潮流。

裙楼顶部绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出个良好居住氛围。

项目建成后可以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境恶劣现状，形成个商业繁华环境优美配套设施齐全新型商业项目，有效带动芙蓉广场周边物业价值提升。

社会评价定性城市发展影响实现光明山商圈五马广场商圈和芙蓉广场三点线城市商业结构，为涟源市城市商业发展起到促进和拉动作用改变芙蓉广场周边街区形象，并将明显提升人民西路芙蓉路物业价值，有利于扩大城区面积，提升和丰富街区商业经营结构有效解决交通路目前家居建材行业经营所导致交通拥挤城市管理难度较大等问题，大大改善交通路及其沿线街区面貌，使城市商业中心体现出真正商业价值本项目经营，将带动部分市民前往城西进行消费，从而使项目周边餐饮娱乐休闲商务配套型产业快速发展。

对行业市场影响站式家居建材广场消费模式，将彻底改变涟源市家居建材行业分布凌乱，不成规模状况，在行业整合前提下，增强行业竞争力。

为广大家居建材经营户提供了环境更好，配套设施更齐全经营环境，使家居经营户能形成更为透明化，更为公平经营环境。

有利于市场产品质量和价格透明，从而使消费者受益。

大型龙头主力店规模效应，将为本项目内经营户带来更多客流，使经营户客流量更为集中，增加销售额，提升经营效益。

符合行业市场发展形势，行业集中将使本项目辐射到周边邻近县市，从而使涟源家居建材行业更具影响力。

本项目成功开发营业，将使大部分经营户仓库集中在涟源市建材市场内，从而盘活目前陷入困境建材市场，使建材市场获得新发展机遇。

对其他社会因素影响本项目将在开发过程中和经营过程中向社会提供就业人口个以上稳定投资收益和较低投资门槛，将为社会提供更为便捷和安全投资渠道消费者在家居建材过程中将能享受到质量放心，价格最低，服务周到家居建材消费服务。

本项目住宅将为涟源市民提供环境优美，价格适中住房，从而改善目前市民住房结构本项目开业经营，将对周边文化体育卫生金融等行业都将能起到明显补充和带动作用。

综合评价本项目开发建设，有利于改善城市及项目周边街区环境，提升城市品位，美化城市环境对社会行业及其他社会综合效益影响