深圳公明中心区A627_0085地块项目可行性研究报告投资建议书word文档（35页）

整个中心区建筑景观空间分区形成相对于红花山分层次呈环状展开格局。

公共空间系统活跃连续公共空间系统是保证城镇中心区优质生活环境重要方面。

规划要求利用红花山公园和城镇商业文化体育中心以及住宅区开放空间，开辟连续步行网络，沿步行网络结合景观性绿带和街头小品组织富于功能和趣味公共空间系统，在此系统中突出市政广场文化广场体育广场等主要开敞空间。

制高点与视廊红花山两个主峰是中心区天然制高点。

规划要求中心区建筑物避免削弱红花山体量感，最高建筑物主体部分不可超过红花山相对高度，即米。

在红花山主峰与市政广场文化广场体育广场及其它主要城镇节点之间要求保留相对通畅视廊。

轴线根据中心区用地功能结构特点和相对于红花山关系，规划构筑两种性质轴线。

其为由生活性干道建设路联系成空间发展轴，紧邻山麓地带与红花山脉向成平行关系另为由商业中心文化中心体育中心内部步行道步行广场构成形景观视轴，与红花山呈围抱关系。

中心区重要节点有以下三个建设路与长春路交叉口，这里是新老中心区相交处，周边主要是商业及商住功能用地，规划要求利用街头空地开辟小游园，设置些室外小品和休息设施，加强商业气氛，详细蓝图和建筑设计要侧重创造室内商业场所与室外行人方便联系，并注意节点周边建筑之间协调统建设路与公园路交叉口，这里是行政中心商业中心和公园相交处，又正对公园入口牌坊和山顶小亭构成轴线，景观性要求较高，规划布置停车场和小游园等开敞用地，以保证较为开阔视域。

小游园详细设计则应在视线引导方面加强与公园入口牌坊联系建设路与文化体育轴线交叉口，这里是空间发展轴转入公共中心内部景观轴线重要节点，规划要求通过周边主要建筑组合关系和场地布置精心设计加强节点景观感，并使人流转折自然顺畅。

中心区重要景观界面是沿建设路和红花路两侧界面。

其中建设路是中心区主要生活性干道，其两侧建筑物和构筑物形成界面应注意尽量协调统并具有亲人尺度感。

不同功能建筑物沿着界面变化应为渐变，其中南侧界面突出商业中心和文化中心主体建筑，北侧界面则应尽可能地沿红花山体向建设路及路南公共地带人流开敞视线，在界面东端则由体育馆造型取得强有力结束红花路则是中心区内部交通主干道，是中心区与周边地块重要联系通道，其沿路界面应强调车行尺度简明流畅视觉效果，不同功能建筑之间形式转换可以相对明确，重点突出商业中心建筑吸引力，其西侧界面还应保证红花山公园与道路之间直接开敞联系。

建筑风格导引本片区中住宅和各类公共建筑应采用岭南地区常见风格，商业中心商业区中沿街道和步行街两侧建筑，宜采用带岭南传统特色骑楼形式，尽可能提供连续有遮蔽室外空间。

工业和市政设施类建筑风格则宜简洁明快，体现现代都市特色。

在红花山公园及别墅区内建筑，其布局需结合自然地形灵活安排，造型宜于小巧亲切尺度和丰富曲折轮廓，在重要景观节点和控制点可以适当建设带传统岭南风格坡屋顶建筑。

本片区中建筑物新建和改建，均应当重视对建筑第五立面设计处理，考虑景观效果。

其中红花山公园及其周边地块内建筑物，宜于适当采用坡屋顶形式加以点缀。

新中心区规划图如下片区市场压力及机会宝安区公明镇中心区作为区政府所在地，该片区城区建设及规划起点高，层次鲜明，市政配套十分成熟。

而且经过长期发展，也积聚了相当规模常住人口，形成了区内成熟工商模式，人气也较畅旺。

其房地产市场多年来发展较缓，未形成规模开发，本地化市场特征突出市场形势利好公明镇商品房开发量还非常少，目前主要是以南星大厦和宏汇阁为代表，还没有形成房地产开发气候，但其中心区高尚住宅区及别墅区已在规划之中，将要建设批适合不同消费层次商品房和高尚住宅。

并随着麦当劳三和商场等规模较大档次较高大中型零售商和连锁店在这里相继开业，城市功能将日趋完善，同时也带动了当地房地产业发展市场压力鉴于公明新城离特区比较远，而且这里房地产业起步晚，发展还要有定过程。

项目概况宗地编号为，地块位于宝安区公明镇中心区，土地用途为商住混合用地。

土地面积平方米，可建设总建筑面积不超过平方米，其中，商业不超过平方米，社区健康中心平方米，邮电所平方米，居委会用房平方米，社区管理服务用房平方米，辅助用房含变电房加压泵房和瓶组气化站等平方米，公厕处共平方米，其余为住宅高层住宅建筑面积不得超过住宅总建筑面积。

土地使用年期为年。

居委会用房和公厕建成后产权无偿提供给政府辅助用房建成后为本小区配套，不得转让社区健康中心社区管理服务用房和邮电所建成后为本小区提供服务，可以整体转让，但不得改变功能。

本宗地上住宅和商业可进入市场销售。

附位置图地块优劣势分析地块优势即将于年月日在深圳市土地房产交易中心公开拍卖公明中心区地块，宗地编号，土地面平方米，可建设总建筑面积为平方米，公明镇位于深圳市西北与东莞接壤处，深圳市去年启动了卫星新城发展战略，公明新城即是个卫星新城之。

规划专家指出，从珠三角经济发展战略地位来看，公明镇处于香港深圳东莞广州城市群中轴线上，位置得天独厚。

地块劣势目前来看地块周边市政配套仍为完善，其生活公交等居住配套环节还需政府未来加大建设力度治安形势也较为严峻而因公明离宝安城区及深圳城区等消费能力较强区域较远，将消费群体从城区引至此区压力也较大，前时期推出楼盘极少，本地房地产市场还急需培育，新中心区面临问题是可以预见本公司开发此项目优势本公司在宝安多年来形成品牌形象，公司在前些年开发过程中积累了丰富经验，以贯优良品质树立了良好品牌形象，积累了众多品牌支持者利用本公司已建好成熟社区，加上本公司较强营销实力，引导和培育本地市场周边楼盘分析周边楼盘公明现有楼盘很少，稍成系统只有南星大厦和宏汇阁为代表，还没有形成房地产开发气候，但其中心区高尚住宅区及别墅区已在规划之中，将要建设批适合不同消费层次商品房和高尚住宅项目定位公明置业人士看好新中心区，需要素质高面积大配套好高中档产品，周边客人对高素质楼盘需求是较旺盛目前我们将新中心区楼盘定位为中高档面积偏大户型，以适应公明消费者想要买到好房子愿望。

因此，我们必须提倡细分市场，注重产品多样性，让看好公明新中心区有置业能力不同需求人都能得到满足，比如由于有公明本地人和私企业主这部分客户群，那么建少量超大户型豪宅也应有部分需求，因有些外来本地人及公司中高层技术管理等白领人士所以中户型小户型等产品也应占有相当市场份额，加上合理开发节奏，就能防止市场热点冷却，不辜负广大置业者对公明新中心区殷切期望。

客户定位近年来公明镇在工业强镇农业强镇生态强镇环境强镇主导思想下集全镇之力高标准建设带三区五主团，目前，松白公路公明段公里沿线已聚集多家工厂，工业走廊成为经济发展大动脉。

以荔枝为龙头城市休闲观光农业，也形成了数十平方公里生态园林景观，经济社会生态三大效益点。

由此可见在这些领域工作高级管理者白领人士势必不在少数。

专业技术人才流入此地，这部分人工资收入水平普遍较高，成为购房主力因此建议此项目将客户群体定位集中于公司中高层管理人员公务员身上另外，公明本地人员多年来为在公明买到过好房子，如果有好品牌公司做出高品质楼盘，也会吸引他们之间大部分人目光。

其次就是小型企业企业主以及在公明政府机构服务机关公务员等客户群体。

客户群体比例公司中高层技术管理人员年龄介于岁左右，分布在高科技房地产等行业，大部分都是从外地被吸引到深圳来，般都拥有高学历，有活力，乐于接受新事物公明政府工作人员在金融业，科教文卫以及政府机关各事业单位工作，收入较高且稳定有定积蓄，由于该项目处于以后他们上班相邻位置，应有购买欲望本地居民他们般都拥有自己产业及多年来可观积蓄，对改善居住环境有需求。

小型企业企业主已来到本地多年，有定成就，般有或租或买商铺自主经营，为继续发展扩大自己事业或经营上便利而来中心区置业侨民公明是较有名侨乡，不排除他们之中有些人在本地置业愿望。

价格定位由于公明本地可比较项目几乎没有，我们综合考虑种种因素。

采用对租金反推大约得出价格，定位为住宅人民币左右，商业人民币左右。

户型定位本项目客户定位以本地人技术人员中层管理人员为主要消费群体，这部分人对大中户型颇为青其中心区高尚住宅区及别墅区已在规划之中，将要建设批适合不同消费层次商品房和高尚住宅项目定位公明置业人士看好新中心区，需要素质高面积大配套好高中档产品，周边客人对高素质楼盘需求是较旺盛目前我们将新中心区楼盘定位为中高档面积偏大户型，以适应公明消费者想要买到好房子愿望。

因此，我们必须提倡细分市场，注重产品多样性，让看好公明新中心区有置业能力不同需求人都能得到满足，比如由于有公明本地人和私企业主这部分客户群，那么建少量超大户型豪宅也应有部分需求，因有些外来本地人及公司中高层技术管理等白领人士所以中户型小户型等产品也应占有相当市场份额，加上合理开发节奏，就能防止市场热点冷却，不辜负广大置业者对公明新中心区殷切期望。

客户定位近年来公明镇在工业强镇农业强镇生态强镇环境强镇主导思想下集全镇之力高标准建设带三区五主团，目前，松白公路公明段公里沿线已聚集多家工厂，工业走廊成为经济发展大动脉。

以荔枝为龙头城市休闲观光农业，也形成了数十平方公里生态园林景观，经济社会生态三大效益点。

由此可见在这些领域工作高级管理者白领人士势必不在少数。

专业技术人才流入此地，这部分人工资收入水平普遍较高，成为购房主力因此建议此项目将客户群体定位集中于公司中高层管理人员公务员身上另外，公明本地人员多年来为在公明买到过好房子，如果有好品牌公司做出高品质楼盘，也会吸引他们之间大部分人目光。

其次就是小型企业企业主以及在公明政府机构服务机关公务员等客户群体。

客户群体比例公司中高层技术管理人员年龄介于岁左右，分布在高科技房地产等行业，大部分都是从外地被吸引到深圳来，般都拥有高学历，有活力，乐于接受新事物公明政府工作人员在金融业，科教文卫以及政府机关各事业单位工作，收入较高且稳定有定积蓄，由于该项目处于以后他们上班相邻位置，应有购买欲望本地居民他们般都拥有自己产业及多年来可观积蓄，对改善居住环境有需求。

小型企业企业主已来到本地多年，有定成就，般有或租或买商铺自主经营，为继续发展扩大自己事业或经营上便利而来中心区置业侨民公明是较有名侨乡，不排除他们之中有些人在本地置业愿望。

价格定位由于公明本地可比较项目几乎没有，我们综合考虑种种因素。

采用对租金反推大约得出价格，定位为住宅人民币左右，商业人民币左右。

户型定位本项目客户定位以本地人技术人员中层管理人员为主要消费群体，这部分人对大中户型颇为青睐，为符合这部分客户需要，我们应在户型上对此需要作出考虑二房占，面积此户型适合较大型公司白领阶层或技术人员