深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

市场风险项目建于车辆段之上，不排除客户有定心理影响，为项目销售带来风险项目所在位臵现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险宏观经济及政策风险开发周期长，宏观经济及政策环境具有定不确定性，这也将为项目发展带来风险。

防范建议控制土地成本投入控制工期及项目投资额提高产品性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。

二项目地块属性界定项目概况项目位臵项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。

图宗地位臵地块现状宗地方案编号土地用途居住用地宗地形状为不规则多边形，号地块与号地块通过连廊连接，号地块相连接开发程度地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行六通通路通电通上水通下水通燃气通讯，宗地内场地基本平整地上状况现状为地铁号线蛇口西车辆段工程项目。

图宗地形状地势图宗地现状图宗地现状图宗地现状图宗地现状项目规划指标根据委托方提供地铁蛇口西车辆段上盖物业项目用地规划设计条件，本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表。

表地块指标表序号项目规模总用地面，建筑容积率建筑覆盖率建筑高度计容积率建筑面积，保障性住房，物业管理用房住宅，单身宿舍，序号项目规模商业，配套设施，社区健康服务中心，居住小区文化室，居委会社区服务站邮政所其它公共配套幼儿园，车辆段派出所，核增建筑面积，住宅首层架空面积，停车库及设备面积，车库层架空面积，机动车停车位个地块利用规划图如下项目区域环境分析项目区域环境概况单身宿舍幼儿园保障性住房住宅用地项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。

经过本项目地块公交交通线路较少，但到达项目地块附近公交线路较多。

地铁方面，未来将有地铁号线和号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通便捷性。

从片区氛围来看目前地块附近居住人口稀少，有定荒芜感，生活便利性配套如餐饮便利店等缺乏，区域生活氛围十分不足。

另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影响。

项目东北侧临近大南山别墅区如鲸山别墅等。

别墅区相对，对本项目影响不明显。

因此，项目未来发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套建设，以规避近期不足带来风险。

片区关系图本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾妈湾前海南油后海蛇口等片区。

在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，不利于本项目居住项目发展及提升。

片区发展分析大南山为包括高尚居住区办公创业园在内综合性地区，而赤湾则是以集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区。

本项目位于大南山片区与赤湾片区交界处。

大南山片区定位大南山区发展目标是利用大南山地区特定区位及自然优势，建设具有鲜明山海城市特征，集高尚居住商业办公自然生态公园高科技创业园区综合性地区。

大南山功能定位是具有郊野性质文化市政公园居住及配套高科技研发基地和重要港口门户地区。

图大南山法定图则南油工业区突堤商务区海上世界大南山四海社区赤湾港物流港口片区花园城社区本项目位置数据来源深圳市规划网项目西南侧即为赤湾地区，赤湾区城市发展目标是高标准建设，以港口作业区临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主现代化综合港区。

赤湾区功能定位是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区。

规划发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带人行空间联系，体现山城海相互交融。

随着深圳市城市总体规划草案出炉，深圳发展重点再次向西扩展。

前海中心跃而成焦点，深圳有望出现第个真正国际滨海建筑群落。

项目目前拥有陆路水路交通优势，未来将规划地铁号线和号线，城市内外交通便利性将进步提高主要交通干道主干路兴海大道，双向车道南海大道，双向车道港湾大道，双向车道月亮湾大道，双向车道，通过月亮湾大道和南海大道便可以和西部通道相联。

西部通道开通，将引发香港和蛇口经济良性发展集群效应，地两检以及小时通关将彻底改变蛇口片区面貌。

随着西部港区大规模扩建以及未来规划中广深沿江高速开工建设，蛇口未来发展将不仅限于辐射深圳区域，而将成为深港国际大都会重要核心之整个珠三角交通枢纽。

次干路兴工路沿山路工业八路荔湾路铲湾路等双向车道轨道交通规划未来将有地铁二号线和五号线经兴海大道。

地铁二号线拟在蛇口客运港区设臵轨道站点，在本项目位臵设臵二号线车辆段地铁五号线拟在片区西北侧通过，在兴海大道设臵站点。

项目地块属性界定区位属性陌生区域边缘化无可延展性不纯粹陌生区域本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾妈湾前海南油后海蛇口等片区，项目所在区域市场认知度低，陌生度较高。

边缘化在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，项目所在片区属于周边居住区域边缘地带。

无可延展性项目周边荒芜，未来无集中住宅供应，项目所在位臵区隔，无可延展性。

不纯粹项目紧邻兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影响。

物业属性地铁上盖规模较小地铁上盖项目为地铁号线蛇口西车辆段工程项目上盖物业，市场和客兴海路户对地铁上盖物业接受度有待验证。

规模较小计容积率建筑面积为其中单身宿舍保障性住房住宅住宅规模较小。

图车辆段平面功能布臵图松湖东路松湖路兴海大道运用库物资总库检修库综合维修楼试车线车辆段红线占地面积公顷易燃品库餐厅派出所兴海大道松湖路松湖支路生活便利度属性车行便利度较高生活配套匮乏车行便利度较高项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道月亮湾大道相连。

经过本项目地块公交交通线路较少，但到达项目地块附近公交线路较多。

地铁方面，未来将有地铁号线和号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通便捷性。

生活配套匮乏生活便利性配套如餐饮便利店等缺乏。

生活氛围属性居住氛围不足无生活配套提升可能居住氛围不足目前地块附近居住人口稀少，有定荒芜感，区域生活氛围十分不足。

无生活配套提升可能项目周边未来基本无住宅供应，缺乏生活配套改善前景。

资源属性大南山麓线山景资源海景资源住宅大南山麓线山景资源项目紧邻大南山，住宅单位视野开阔，可享受线山景。

海景资源项目可远眺海景，景观视野开阔，景观条件优越居住及港口交界处山体环绕车辆段上盖中小规模住宅物业发展项目大南山三项目投资环境分析宏观环境分析中国经济经历了过去几年高速增长之后，开始进入个周期性回调阶段，房地产市场受到影响从整个大经济发展趋势看，中国经济经历了过去高速增长之后，其内部需要个回调过程，从年下半年开始，中国经济已进入个周期性回调阶段，房地产市场更是如此。

中国房地产市场经过了持续近十年繁荣，它内部存在房价过高需求不足问题，更加需要个调整过程。

这个调整既包括宏观紧缩政策效果逐步显现，也包括资产市场开始普遍进入调整态势，对于房地产来说主要表现为交易量大幅萎缩和信贷紧缩融资成本迅速上升以及由此带动不同地区程度不同房地产价格调整，从而导致了房地产市场自年下半年以来观望气氛。

美国次贷危机引发了金融海啸，恶化外部经济环境及其不确定性运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复项目经济效益分析分析前提项目规划指标采用委托方提供用地规划设计条件，详见下表土地投入将引用土地评估报告数据考虑到投入资金动态影响，保障性住房投入假定为先投入后回收保障性住房投入构成中财务费用将按比例分摊另外，因占用资金带来成本将计入保障性住房投入中，作为资金返还内容之项目基准收益率以为参考指标。

表用地规划指标表序号项目总用地规划指标用地面积，容积率覆盖率总建筑面积，其中计容积率面积，保障性用房，保障性住房，物业管理用房物业开发项目，住宅，单身宿舍，商业，配套设施，社区健康服务中心，居住小区文化，居委会社区服务站邮政所其它公共配套设施班幼儿园，车辆段派出所，核增建筑面积，住宅首层架空，序号项目总用地规划指标停车库及设备面积，车库层架空面积，项目投资估算本项目总投资约为，万元，其中保障性住房投资约为，万元，约占总投资额。

可见保障性住房投资比重较大，将直接影响项目盈利水平。

保障性住房总投资估算中成本投入约，万元，即至项之和项，万元。

表项目总投资估算序号项目名称项目整体投资估算其中保障性住房投资估算总额万元单价元占总投资比例总额万元单价元占总投资比例土地成本土地价值平台搭建费用前期工程费建筑安装工程费公共设施费不可预见费开发期间税费财务费用销售费用，销售税金及附加，公用设施专用基金合计注土地投入额度引自土地价值评估报告，为地块包含平台建设成本土地价值，是评估净值加上购地税号地块土地成本则主要为平台建设成本平台建设费用前期工程费建筑安装工程费公共设施费开发期间税费引自委托方提供数据其中保障性住房建安成本为带装修成本，其它不带装修不可预见费般为建安工程费，考虑到本项目特殊性取公共维修基金根据相关规定按照建安工程计算销售费用按照销售额计算单方造价按照计容积率建筑面积分摊，具体地块为主要建筑加上分摊配套面积为分摊基数。

项目资金构成投资资金来源包括自有资金银行融资及销售收入。

项目总投资为，万元，企业自筹资金为，万元，满足普通商品住房自有资金要求。

银行融资，万元，销售回款支持约，万元。

资金构成情况如下表所示表项目资金构成表序号项目资金万元比例自有资金，银行融资，销售回款，总投资，投资使用计划结合项目开发工程进度资金使用计划如下表投资计划表序号项目名称投资金额上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年土地投入，前期工程费，建筑安装工程费公共设施费，不可预见费，开发期间税费，公共维修基金小计，收入分析收入估算物业类型中保障性住房，平方米，成本返还，万元不含财务费用，销售类物业面积约为，平方米，销售收入约为，万元，经营类物业面积约为，平方米，经营收入约为，万元。

表收益物业面积列表序号项目方式建筑面积总额万元备注保障性住房按成本返还政府表销售类物业销售住宅销售单身宿舍销售经营类物业持有经营合计注计算期内住宅销售率为，单身宿舍销售率为，商业年开始出租率，经过年运营期在期末达到稳定出租率，年以后谨慎原则按照元平方米，销售率为原则租转售表利润表序号项目计算公式金额万元收入总额，保障性住房返还，销售类物业，经营类物业，开发成本，销售费用，经营成本销售经营税金及附加取费标准见下文，土地增值税财务费用，利润总额，所得税所得税，净利润，成本利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资销售税金及附加测算销售税