深圳市廉租住房工程项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

经深圳市建设局民政局年上半年对全县住房情况联合调查，深圳市现有低保户户，人均住房面积在平方米以下户，无房户户，为解决该县中低收入家庭住房困难，改善居住条件，因此在县城东巴路以北建设廉租房项目势在必行。

三项目实施意义尽管到年底全国城镇人均住房建筑面积已达平方米，但我们却不能忽视城镇中仍然存在着许多居住困难群体。

他们以城区退休和下岗老居民以及城市新增低收入家庭为主，包括城镇中已有低水平住房但无法进步改善居住质量低收入者工作时间短又处婚育阶段年轻人城市拆迁释放出中低端住房需求者农村进城长期务工人员等。

这些群体失去了过去福利分房带来住房改善机会，现在由于收入限制，他们也无法靠自己能力购买商品住房，受收入和就业影响，他们甚至也无力购买有政府政策优惠经济适用住房。

这些群体住房条件与经济社会和城市整体发展水平存在着较大差距，他们或居住拥挤，人均住房面积较低，无厨房或居住建筑质量较差，缺少必要上下水气热厕所等基础设施或居住在城中村环境中，房屋建筑密度高采光通风条件差违法违章搭建建筑安全隐患严重乱倒垃圾污水等环境脏乱，居住条件极其恶劣，这些现象构成了当前社会发展突出不和谐因素。

解决这些群体住房问题，已经成为化解当前在住房市场上，住房价格变化与城镇居民收入变化之间矛盾不同收入群体住房改善速度不平衡引起矛盾焦点所在。

近几年房地产市场迅速发展，整体社会已经从温保向全面小康社会转型，在住房问题上，迫切需要解决是如何处理好住房资源配置公平与效率关系问题。

实现全面小康，让广大群众能够普遍分享国民经济发展和工业化城镇化现代化国际化好处，维护社会公平构建和谐社会，体现在住房问题上，就是重点改善低端人群住房条件。

建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭应保尽保廉租住房制度，才能真正充分体现以人为本价值观和惠及全体人民和谐社会理念。

正如温家宝总理在回答记者提问时曾说那样个船队，决定它速度快慢不是那个航行最快船只，而是那个最慢船只。

如果我们改善了困难群众生活状况，也就改善了整个社会生活状况。

关注民生关注和谐，让市场体系和保障体系共同形成对全社会住房需求全面覆盖，让全体人民共享改革发展成果是构建社会主义和谐社会保证社会稳定重要方面。

毫无疑问，住房保障制度应是个完整政策体系，包括对用于出售廉价公共住房财政补贴政策，如政府对地方政府建设公共住房补贴和私有营利或非营利机构建设低收入者住房补贴。

还包括减税刺激投资建造公房或减免税收补贴购买自有住房者等政策。

还包括通过财政贴息扶持和帮助居民提高改善住房条件能力等。

但是，廉租住房政策是支撑整个政策体系基础。

廉租房由于有政府财政补贴，可以保证低收入家庭住房费用保持在低水平上，不需要住户为购买产权支付费用，对特别困难家庭甚至不需支付费用，它在满足基本居住需求基础上，还可以动态地梯级覆盖最低收入以上家庭。

廉租住房提供具体形式包括了住房租金补贴实物配租租金核减等多种实施方式，其中，房租补贴在住房保障达到定水平后更是突显其重要作用，是避免了政府对住房市场直接干预，不会给市场运行带来障碍或产生降低市场效率副作用二是这种收入再分配形式，使居民平等住房权利更容易公平地实现三是便于对不同收入家庭区别对待，更能体现保障公平性，同时可以减少政府财政支出。

总之，通过完善住房保障制度，大力发展廉租住房，切实解决中低收入家庭住房问题，实现为每个居民家庭提供良好住房或实现人人享有适当住房社会目标，既是维护社会安定重要手段，也是社会收入再分配重要方式。

六项目建设必要性符合当今人居工程发展方向安居乐业自古就是人类追求个伟大理想。

年月在联合国召开第二次人类居住大会上，通过了伊斯坦布尔宣言和人居议程，提出了人人皆有适宜之住房和城市化世界中人类住区可持续发展庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承担落实人居议程主要责任，并强调城市在落实人居议程中起重要作用。

二符合国家行业规划要求国家建设部制定城市住宅建设与房地产九五规划及年远景目标中要求城镇非农业人口人均居住面积达到平方米，解决人均居住面积平方米以上城镇家庭住房问题，重点解决人均居住面积在平方米以下住房困难户住房问题。

建设住宅亿平方米，平均每年建设住宅亿平方米。

改造现有使用功能不全住房和简陋住房，使住房成套率达到以上。

为此，自年以来，建设部在个城市建设了个省级试点小区，以不断总结我国住宅小区建设经验。

三符合国家现行有关政策由于历史原因，我国长期实行低工资制，住房制度基本上是社会福利性质。

为加快城市发展，改善人民居住条件，国务院下发了关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知，在停止福利分房同时，加快建立和完善以货币购买住房为主住房供应体系，重点发展商品房开发市场。

近几年来，我国住房制度改革逐步走上正规，国务院建设部及有关商业银行相继出台了系列方针政策及支持措施，以解决居民住房问题，不仅要做到居者有其屋，而且要上档次。

逐步建立起适合我国国情住房供应体系，促使住宅业成为新经济增长点，形成高中低档居住条件皆备住房供应源，不断满足不同收入家庭日益增长住房需要。

年国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知国发号指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济支柱产业，要坚持住房市场化基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中基础性作用，完善住房供应政策，增加普通商品住房供应，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中比例。

对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭住房支付能力相适应。

确定了房地产业以需求为导向调整供应发展思路，建立健全工人住房贷款担保机制，房地产市场信息系统和预警预报体系。

年以来，国家为了保证房地产业健康发展，相继出台了系列文件规定，主要有年月日，国务院通知决定适当提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发资本金比例均由提高到。

年月日，国务院发出关于深化开展土地市场治理整顿严格土地管理紧急通知国办发号，要求深入开展土地市场治理整顿。

明令三个暂停，即暂停农用地转用暂停土地规划修改暂停县改市。

年月日，国土资源部监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作通知国土资发号，规定自年月日起所有经营性土地出让都要公开交易，禁止协议出让，全部采用招牌挂。

年月日，国办发明电号关于切实稳定住房价格通知，提出条意见，高度重视稳定住房价格工作。

把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。

二切实负起稳定住房价格责任，把稳定住房价格提到政府工作重要议事日程，切实负起稳定住房价格责任。

三大力调整和改善住房供应结构，加大住房供应结构调整力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设基础上，着力增加普通商品住房经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中比例。

四严格控制被动性住房需求，严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模。

表其他费用估算表基本预备费本项目基本预备费按工程费用计取，约为万元。

二流动资金本项目流动资金按万元计取。

四投资估算本项目建设投资估算额为万元。

项目投资估算汇总表单位万元序号项目名称投资额占总投资估算说明筑工程费基础工程土建工程装修工程三通及配套工程设备购置安装费给排水暖通电讯其他费用基本预备费流动资金总投资第二节资金筹措及使用计划资金筹措本项目投资总额元，资金来源县政府自筹万元，申请上级资金补助万元。

二资金使用计划项目前期工作自年月开始，年月交付使用，建设期年。

第十章效益分析第节财务分析根据国家发展和改革委员会建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版关于部分行业项目经济评价特点规定房地产行业般只进行财务分析，本项目经济费用效益分析只进行财务分析。

但本项目不同于普通房地产开发建设，不以赢利为目，属于投资社会公益事业，社会效益明显，因此，本项目在财务上不作具体阐述。

第二节社会影响分析社会影响效果分析利益相关者本项目主要受益者为项目所在地城市低收入住房困难家庭，即深圳市人民政府所在地镇范围内，家庭收入住房状况等符合县人民政府规定条件家庭，他们总体上对本项目持赞成态度，而且乐意发表他们对项目意见。

项目可能受损群体为项目建设区附近居民，因建设期建设项目噪音等会对他们生活造成定不良影响。

项目主要社会影响效果项目能较好改善城市城镇低收入住房困难家庭居住和生活环境，本项目建设将使城镇低收入住房困难家庭住上宽敞明亮楼房，喝上纯净自来水，用上方便便宜天然气，改善居民居住和生活环境。

项目实施能加快城市建设和城市化进程根据深圳市城市规划，本项目建设将加快城市建设步伐，推进城市化进程，提高深圳市城市化水平。

二社会适应性分析项目选址于深圳市西北部，通过项目建设第，能够有效地改善城镇低收入住房困难家庭居住环境，进步提升城市发展水平。

人们有了自己安居住所，有利于安居乐业。

第二，能够集中居民居住，不仅省去了大量基础设施配套费用，而且腾出了相当部分宝贵土地用于开发，为社会和当地政府创造更多财富。

此地段由于本项目建设，环境变美了，居住条件变好了，交通更便捷，条件更优越。

因此，本项目将为当地社会环境人文条件所接受，与当地社会环境有良好相互适应性。

三社会风险及对策分析本项目建设符合深圳市城市规划，符合当地加快城市化进程思路，符合城镇低收入住房困难家庭意愿，因此本项目建设存在社会风险较小。

虽然项目存在社会风险很小，但也不能忽视，应当引起足够重视，采取措施予以补救。

工程施工及项目投入使用，对当地环境造成噪声灰尘植被破坏等危害，给当地居民带来诸多不便，甚至影响工程进展。

小区规划是否合理物业管理是否便利，将会直接影响居民生活生产。

规避或减少以上社会风险对策因施工而对环境造成危害以及项目投入使用而使环境发生变化，将在施工过程中和项目建设中采取有效措施予以补救，具体论述见前章环境和生态影响分析。

小区搞好科学合理规划，严格按照规划施工建设，做好物业管理服务工作，制定好各项章程，保证广大城镇低收入住房困难家庭安居乐业。

第十二章项目招投标为了确保项目建设工程质量，防范和化解工程建设中违规行为，制定项目招投标方案。

建设项目招标范围及招标组织形式招标范围包括项目建设工程施工设备购置及安装勘察设计招标施工监理招标施工企业选择招标和单项合同设备等项，面向社会全部进行公开招标。

鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备编制招标文件和组织评标能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质招标代理机构办理。

二投标开标评标和中标程序建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序项目经上级部门批复