深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（44页）

项目主体建筑分为二栋，靠近葵新路为第二栋，里面为第栋，其中第栋主体建筑两层，层高米至米，建筑面积，平方米第二栋主体建筑三层，层高米至米，建筑面积平方米。

具体建筑情况如下总建筑面积，平方米栋栋共二层建筑面积平方米其中层建筑面积平方米二层建筑面积平方米二栋二栋共三层建筑面积平方米其中层建筑面积平方米二层建筑面积平方米三层建筑面积平方米配套建筑配电水泵厕所建筑面积平方米三商铺收购和商场整合滨海购物中心建筑总面积平方米，其中层建筑面积平方米，二层建筑面积平方米，三层建筑面积平方米。

深圳市滨海购物中心有限公司现拥有商场建筑面积平方米，现已过户到了深圳市滨海购物中心有限公司两个股东名下，其中深圳市圣凯隆投资有限公司平方米，深圳市金联盛世投资有限公司平方米。

过户面积占到商场总面积，其中层是部分商铺，建筑面积平方米二层是全部商铺，建筑面积平方米三层是全部商铺，建筑面积平方米。

深圳市滨海购物中心没有拥有所有权商铺，全部在层，建筑面积平方米，权利人是个自然人。

按照深圳市工商行政管理局于年月日下发深工商号印发关于开展商品市场开办单位企业法人登记工作实施方案通知，要求商品市场律由个有限责任公司开办，未取得法人登记和营业登记单位，不得从事商品市场开办工作通知同时要求促进市场农改超和升级换代，鼓励按照统进销存模式进行管理，以提高市场效益，增强市场实力为宗旨积极进行升级换代。

所以，个综合商场经营与管理，必须以个整体经营，而不能分散经营。

深圳市滨海购物中心有限公司按照深圳市工商行政管理局文件精神，经慎重调查，反复论证，在葵涌街道政府支持下，深圳市圣凯隆投资有限公司投资有限公司和深圳市金联盛世投资有限公司为主体，成立深圳市滨海购物中心有限公司，并带动其他个自然人起统筹策划经营。

由于其他个自然人购买商铺后闲臵时间较长，都希望尽快启动市场，均赞成滨海购物中心启动方案，并愿意全力配合。

第四节项目升级改造针对葵涌城市规划和人们日益提高购物需要，按照大型购物中心设计理念，经专业策划团队精心策划，报请葵涌政府批准，在保留原有建筑结构和设施基础上，深圳市滨海购中心有限公司对原建筑间隔内部设施外围环境等进行升级改造，具体如下开设购物中心大门深圳市滨海购物中心大门，设在靠近葵新路第二栋中间位臵，大门总宽度为米，其中设有人行通道为宽米，可以直接通向第层各精品屋设有宽米滚动扶梯二部，可通过二部滚动扶梯直接通向第二层购物大厅。

滨海购物中心正面图在大门上方第二层和第三层，设有滨海购物中心标示牌。

在第二栋最顶层，设有滨海购物中心六个字宣传牌，为三米高铜字，并设有射灯照明灯等，保证晚间宣传和使用。

二设立大门内扶梯在大门内人行通道两侧，设有直通第二层销售大厅二部滚动扶梯，宽度各为三米，共计六米，部上行，部下行，方便人们直通二层购物。

三设立第三层滚动扶梯为便于人们在第二栋第三层购物，在第二层与第三层之间，在原有扶梯基础上，增设新大型滚动扶梯，由第二栋第二层直通第二栋第三层，将第二层与第三层连接成为个整体，使人们在购物时，不自觉地由第二层上到第三层，提升第三层营业价值。

四建立第栋与第二栋连接第栋与第二栋之间，有长米，宽米间隔。

在第栋与第二栋之间，在第二层架设楼板，在第三层架设防雨棚，将第栋与第二栋连接起来，同时拆除两栋间玻璃幕墙。

这样，就可以将第栋第二层与第二栋第二层连接成为个整体，在第二层可扩大营业面积平方米。

将第栋与第二栋连接成为个整体后，第二层就成为个大型营业大厅，营业面积达到平方米。

既可扩大营业面积，又能方便商品布局，同时能方便人们购物。

五增设空调及通风设备深圳市滨海购物中心营业大楼，实行封闭管理，营业大厅内部用空调和通用设备调节温度。

大楼每层高最高米，最低米，便于装饰和铺设通风管道和安装空调管道。

根据通风和空调功率，需要在第栋安装通风设备和空调设备各台，并铺设通风管道和空调管道，负责第栋第层与第二层通风和空气调节在第二栋安装通风设备和空调设备各二台，在第层第二层和第三层铺设通风管道和空调管道，其中台负责第层和第二栋连接处通风和空气调节，另台负责第二三层通风和空气调节。

六增设停车场原设计停车场在购物中心四周，共计个车位，其中购物中心前面为个车位，左侧为个车位，后侧为个车位。

由于车位过于分散，不利于统管理，同时容易造车混行状况，增加购物人员不安全因素，也不符合休闲购物要求。

按照现代商场要求，深圳市滨海购物中心有限公司决定取销前面个车位，保留左侧个车位和后侧个车位。

同时，在滨海购物中心后侧，购买农民楼栋，面积约平方米，拆除后，将土地平整改为停车场，停车场面积可达到平方米左右，可增加个车位，从而将车位增加到个，既美化了购物环境，又可保证购物车辆和货车停放，同时满足了人们休闲购物需要。

七拆除路边直坡在现在购物中心与葵新路之间保留个直坡，最高处达到米，最低处也有米，人们只能通过购物中心设在道边门进入，而不能从葵新路边任何个地方进入，不利于人们休闲购物，也影响了购物中心美观，大大影响了购物中心人气。

深圳市滨海购物中心有限公司经过慎重考虑，报请葵涌政府同意，决定拆除这直坡，建设利于人们通行坡度较缓台阶，让台阶环绕在购物中心周围，人们从葵新路任何个地方均可以进入购物中心。

而车辆通行路口设在购物中心左侧，即现在车辆通行地方，并直通左侧和后侧停车场，只允许购物车辆和送货车辆通过并停放。

八美化周边环境深圳市滨海购物中心有限公司将购物中心建们休闲购物场所，需要对其周边环境进行美化，配备有利于人们休闲设施，具体如下开发门前休闲广场在滨海购物中心营业楼到葵新路人行台阶位臵，以及营业楼右侧位臵，总面积约平方米，开发成为休闲广场，不允许车辆通行和停放，只允许行人通过。

在广场内种植观赏性花草树木，增加排椅遮阳棚儿童娱乐设施等休闲设施，便于人们散步休息等。

植物绿化沿着土地规划红线位臵，在停车场和人行道两侧，栽种有利于美化环境各类植物在购物中心门前和右侧休闲广场，除栽种用于观赏植物外，还要摆放各类盆景花草地面设臵在购物中心营业楼外地面，铺设观赏性和实用性强瓷砖地面，达到放松身心，娱乐休闲目。

残疾人专用设施在购物中心内外，都设臵专供残疾人用设施通道等，各营业人员和服务人员都要明白残疾人需求，随时为残疾人提供各项服务。

第五节购物中心各区功能规划升级改造后营业大楼营业面积深圳市滨海购物中心有限公司对项目升级改造后，第栋和第二栋第层分为个精品屋，营业面积达到平方米。

升级改造后第栋第二层和第二栋第二层，以及第二栋第三层成为整个营业厅，总面积为平方米，其中第二层营业厅面积为，平方米，第三层营业厅面积为，平方米。

配套公用设备经过升级改造后，第栋营业楼与第二栋营业楼成为个整体，各配套设备均可以共用，主要如下人行通道大门座，位于购物中心正前方，面向葵新路侧门两座，位于购物中心两侧中间位臵后门三座，位于购物中心后侧左中右三个方向电梯楼梯直通二楼大型滚动扶梯二部，分别位于购物中心大门两侧直通二楼小型扶梯四部，分别位于购物中心中间位臵直通三楼大型滚动扶梯部，位于购物中心二楼中间位臵直通三楼小型扶梯二部，分别位于购物中心二楼前侧中间位臵直通二楼三楼货梯三部，其中位于购物中心左侧部，位于购物中心右侧二部直通二楼三楼人行楼梯五部，其中位于后侧二部，位于购物中心中间位臵三部。

后门后门后门卫生间楼梯楼梯货梯扶梯扶梯侧楼梯侧门楼梯楼梯门货梯货梯扶梯扶梯卫生间扶梯正门扶梯滨海购物中心层二层通道示意图公共卫生间购物中心内部公共卫生间五个，其中位于楼左侧前后位臵各二个，位于二楼左侧前后位臵二个，位于三楼左侧个。

二商场各功能区划分深圳市滨海购物中心经过多方调查，并经过天虹商场策划部经理现场指导，根据葵涌人员现在和未来状况和购买力分析，将购物中心各层功能区划分为层精品类购物区，主要为银行肯德基美食街等专业性购物区二层食品服装百货类购物区，主要为食品肉菜蛋类，服装床上用品类，百货类和珠宝化妆品类三层家，第四年为万元，第五年为万元。

具体如下项目利润额综合费用率费用总额第年费用额第二年费用额第三年费用额第四年费用额第五年费用额近五年费用支出情况四应缴税金根据我国税法规定，滨海购物中心应缴纳增值税，税率为销项税抵扣进项税后。

为计算简便，可用营业利润统计算。

滨海购物中心第年营业利润是万元，应缴增值税万元。

滨海购物中心近五年缴税情况是第年缴税万元，第二年缴纳万元，第三年纳税万元，第四年纳税万元，第五年纳税万元。

具体计算如下项目营业利润增值税率应缴税金第年应缴税金，第二年应缴税金，第三年应缴税金，第四年应缴税金，第五年应缴税金，近五年缴税情况五净利润净利润是指营业收入，扣除商品成本营业费用和税金后净额。

深圳市滨海购物中心近五年总营业利润额为万元，费用总额为万元，应缴税金为万元，净利润为万元，其中第年净利润万元第二年净利润万元第三年净利润万元第四年净利润万元第五年净利润万元。

具体计算情况如下项目营业利润额费用总额应缴税金净利润额第年净利润额，第二年净利润额，第三年净利润额，第四年净利润额，第五年净利润额，合计近五年净利润情况六净销售利润率净销售利润率是滨海购物中心销售百元商品净盈利水平，由销售利润率销售费用率和销售税金率三个因素构成。

滨海购物中心第年销售收入为亿元，每年营业利润为万元，营业利润率是滨海购物中心第年销售收入为亿元，第年销售费用为万元，第年销售费率为。

滨海购物中心第年销售收入为亿元，第年缴纳税金为万元，第年销售税金率为。

滨海购物中心净销售利润率为净销售利润率即滨海购物中心每百元销售额净利润为。

相对较低净利润率，是滨海购物中心让利于民经拗营策略，是以价格求生存以质量求发展经营宗旨体现。

滨海购物中心以较低价格优势，吸引更多购物人群，扩大销售量，追求规模效益，从而达到与民共赢经营目。

为提高盈利水平，也要求滨海购物中心增收节支，从人员管理销售管理商品管理日常经营管理等各方面节约费用，达到更高盈利水平。

七投资回收期投资回收期是滨海购物中心投资总额，用经营净利润回收期限，由总投资额年净利润额两个因素构成。

投资总额滨海购物中心投资总额包括固定资产投资和流动资产投资，共计投资万元。

年净利润滨海购物中心第至第五年净利润为万元，即每年平均盈利水平是万元。

投资回收期滨海购物中心总投资额万元，每年平均净利润约万元，投资回收期为年。

第十节购物中心资金筹措滨海购物中心项目总投资，万元，其中固定资产投资，万元，流动资产投资万元，资金筹措分为自筹资金和银行贷款两部份，其中企业自筹资金万元，申请银行贷款万元。

自筹资金深圳市滨海购物中心自筹资金万元，投资方向是土地使用权商铺和流动资金。

其中土地使用权面积平方米，投资万元购买商铺面积，平方米，投资万元商场流动资金，投资万元。

具体情况如下序号项目数量金额万元土地使用权房产商场流动资金合计，已投入自有资金情况二借入资金滨海购物中心项