深圳市龙岗区xx村旧改项目可行性研究报告投资建议书doc文档（54页）

由于建设资金短缺及后来支持物流基地征用建设用地，新村建设时断时续年因华南物流城建设带动，村重新启动了旧村改造，与年底完成了旧村旧屋全部拆迁年村民为追求短期利益，开始大规模私宅建设年底做为当时静畅宁工程典型，全部房屋被拆除共有户，有余栋已开工建设，栋未建设，其中属于本村村民住房困难及物流基地征地补偿村民有户属于祖屋拆建户属于本村村民报建有户属于外地人违建户。

据统计，强拆建筑各项投入万。

拆迁房屋中，有具备报建手续，有属历史问题，强拆对村民生活和发展产生了很大影响，不满情绪日益高涨，此后村民曾多次上访，区和街道领导也十分重视，做了大量安抚工作，在政策范围内曾考虑多种解决方案，最后龙岗区城中村改造领导小组在年第次工作会议上，将村问题列入旧改项目加以解决，并同意进行前期工作年月，街道旧改办村居民统建上楼，特批居民小组约万平方米非农用地指标，然后按正常审批程序，由其引进开发商建设目前该地块已平整完毕，村民与开发商补偿协议也初步确定，村民情绪基本稳定。

项目初步补偿方案根据委托方介绍及提供相关资料，目前初步确定补偿方案如下补偿祖屋拆旧建新共户栋，建筑各项费用为，万元。

项目费用如下村经济合作小组前期开发费万元解决村民住房困难及物流基地征地补偿村民用地户建房费用万元本村村民拆旧建新户建设费用万元本村村民报建户建设费用万元外地人户建设费用万元华侨占地面积，平方米。

以成本价补偿村民返迁房面积约，平方米。

项目可行性研究三项目投资环境和市场研究深圳宏观经济形势综述深圳市经济保持持续快速增长深圳市年完成全社会固定资产投资，亿元，比年同期增长实现社会消费品零售总额，亿元，比年同期增长外贸进出口总额，亿美元，比年同期增长地方财政般预算收入亿元，按可比口径比年同期增长居民消费价格指数比年同期累计平均上升，涨幅有所减缓。

总体看，深圳市宏观经济指标发展趋势良好，给房地产市场发展提供较好支撑背景。

年深圳市主要经济指标走势数据来源深圳市统计局深圳市经济指标数据列表年指标数值增长率与年同比国民生产总值亿元全社会固定资产投资额，亿元房地产开发投资额亿元房地产开发投资额固定资产投资额进出口贸易总额亿美元，居民价格消费指数人均可支配收入元，数据来源深圳市统计局房地产宏观市场分析年回顾总结年，宏观调控依然是中国房地产市场主题。

深圳，作为调控重点线城市备受关注。

当市场在政策影响下走入了成交低迷期，观望气氛浓厚之时，国家统计局城市监测报告却显示深圳房价上涨仍在继续，并且涨幅位居全国前列。

然而在数字表象背后，深圳楼市些内在变化或许更值得我们去关注政全社会固定资产投资额上升上升渠道价格推广房地产开发投资额上升项目可行性研究策调控下房价持续攀升，成交供给量双双减少，关外市场进步扩大，二手与新房交易比重突破，户型控制写入深圳未来城市规划，工业用地出让首次执行招拍挂纵观年深圳房地产市场，可以用，供销减少关外规范化六个关键词来概括。

关键词商品住宅均价至月同去年相比上涨年宏观调控主要目是为了抑制不断增长房价。

但是从同比增长上来看，根据国土局最新全年统计数据，深圳商品住宅均价为元平方米，和去年全年相比已经上涨。

涨幅达到年来最高，在国家发改委公布城市房价指数报告中，深圳多次位居房价涨幅前列。

图历年商品住宅均价及增长率年年年年年单位元平方米商品住宅均价增长比例数据来源深圳市国土资源和房屋管理局从月度环比上看，深圳市商品住宅均价存在着定跌幅，宏观调控在抑制年内房价增长幅度上起到了定效果。

但是对于年度同比高速增长却现得十分乏力。

图年与年月商品住宅均价月月月月月月月月月月月月单位元平方米年年年环比增长率数据来源深圳市国土资源和房屋管理局项目可行性研究年内新增住宅中包含有较多高端住宅物业，万科城半岛城邦曦城星河丹堤，观澜湖高尔夫别墅等系列高端住宅项目分布在全市各个各区域，它们大量推盘在定程度上拉高了新增住宅物业供应均价。

除去本地市场因素，各种全国性地方性，指向不同层面政策在年内不断出台，试图从多方面稳定供应结构，打压房价，但在这种情况下，深圳房价依然在年内不断上涨。

图年主要宏观政策与商品住宅均价走势数据来源数据平台关键词二供销减少成交面积数年来首次下滑截至年全市商品房住宅共成交套，同比去年下降，销售面积万平方米，同比去年下降。

同时年批准预售商品住宅为万平方米，较去年同期相比下降了。

供给再次减少给深圳楼市供应不足雪上加霜，宏观调控也给市场带来了数月观望期，造成阶段性成交低迷进步影响了商品房销售量，因此在深圳商品房成交量连续几年攀升后，今年首次出现了成交量负增长。

图历年商品房住宅成交与供给面积项目可行性研究年年年年单位万平方米销售面积供给面积数据来源深圳市国土资源和房屋管理局月开始新国八条等调控措施对深圳楼市成交量产生了明显影响。

进入月后，成交量出现明显下跌，而后央行加息提高房贷利率二手房强征个税等系列政策相继出台，市场风险明显加大使部分投资者开始退出，市场投机现象得到定缓解，自住型消费者也在楼市走势前景不明情况下止步，楼市进入个成交低迷期，月份里观望成了市场主调。

进入月后，市场大环境开始相对稳定，罗湖和盐田两区首先开始出现成交回暖迹象，伴随着姗姗来迟金九银十，被压抑消费和投资性需求全面放开，市场成交开始复苏，于第四季度保持了较好成交状态。

图年商品房每日成交面积图单位平方米数据来源数据平台关键词三二手房与新房交易比突破年二手房与新房成交比例举突破关口，在月份国土局报告中达到了。

截至月，深圳二手住宅交易面积为万平方米，与去年全年二手住宅成交相比已经增长了。

关内新增房源供应减少和价格不断上涨是二手房交易增长迅速主要原因，而关外不断涌现高质量新盘对投资者吸引也增加了三级市场热度。

随着深圳住宅结构变化深入，三级市项目可行性研究场交易量将会进步增大。

图历年二手房与新房成交比例住宅年年年年年月数据来源深圳市国土资源和房屋管理局受全额营业税和二手房个税征收影响，至月深圳三级市场跌入了成交冰点，税款谁来承担短线投资还能有多少回报，市场预期不明朗这系列问题摆在了人们面前，使当时些二手房交易地铺甚至在个月内无法成交单。

在经历了段时期振荡后，市场清理出了批短期投机者，同时自住型消费者也渡过心理调整期，伴随着新市场应对办法产生，被压抑购买欲望得以释放，三级市场成交逐渐复苏，其月成交十分活跃，挂牌与成交价格也有明显提升。

图年二手房价格指数月月月月月月月月月月月数据来源中国指数研究院在二手房价格指数走势中可以看到，整体市场价格只在第二季度受政策影响轻微下调，随后继续上涨，在新房价格走势不断刺激着三级市场心理预期同时，对投资深圳楼市高回报诱惑使得更多人参与其中，多因素集合导致了深圳三级市场房价也在持续上涨。

关键词四关外市场扩张加速，房价逼近关内年商品房建设用地供应仅平方公里，今年商品房建设用地供应回升到了平方公里，占全年土地供应计划，全部集中在宝安和龙岗两区，特区仍无新增商品房用地。

在房价持续上涨和持有关内土地开发商屯地双重影响下，要想即保持特区内项目可行性研究土地市场平稳，又解决特区内土地供应问题并非是政府单纯放开关内土地供应便可以改善。

在此情况下，将土地供应注意力引向关外，并增加其土地供应量不啻是种既缓解开发商对土地实际需求，又引导其心理需求转向有效方法。

图土地供应与商品房用地面积比例年年年年年单位万平方米土地供应计划商品房用地商品房用地所占比例数据来源深圳市国土资源和房屋管理局与年关外全年商品住宅成交量占到了全市相比，今年关外成交量已不再只占半壁江山。

年关外商品住宅共销售，套，占全市销售量，销售面积万平方米，占全市。

持续增长成交份额标志着销售价格和销售率实现，控制项目开发成本，争取政府对项目容积率支持，是项目盈利有效保证。

项目可行性研究九社会效益和影响分析旧城改造实施设能够较好解决村事件中所遗留问题，帮助村民解决生活和发展问题，减少社会矛盾和不安定因素，构建和谐社会。

项目建设有利于改善区域环境，提升区域形象，充分发掘区域价值。

项目定位为深圳市中部物流组团生活配套服务工程，将为华南城国际原料工业城提供套配套住宅，以及，平米商业配套，解决约，人居住生活需求，促进华南城物流园区持续快速发展。

增加财政税收。

本项目建设预计将为国家创造销售税费土地增值税所得税等相关税利，万元。

创造就业机会。

项目开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。

项目可行性研究十可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见宏观环境分析总结从地区宏观经济与当地房地产业发展状况来看，深圳市宏观经济处于高速发展期，是项目发展强力经济支撑房地产发展阶段与人均关系国际通用衡量标准表明，不同地区人均决定了该地区房地产市场不同发展阶段，按照相关理论，深圳市房地产处于平稳发展期，房地产项目以质量为主，数量与质量并重，因此本项目若质量上有保证，在规划设计上有创新，则有较大发展机会规划中快速公交轨道交通及快速路网，预示交通规划配套工程落实和完善，将缩短与深圳关内实质距离与心理距离，提升居住于安全性便利性舒适性，扩大房产市场区域辐射范围。

随着华南城开业，物流园区发展，给源源不断带来资金人口，带动片区房地产市场需求在这样大环境下，房地产市场将逐步升温，价格将稳中趋升，未来市场发展前景良好。

项目综合评价结论项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，促进物流园区发展，解决村旧改历史遗留问题，增加财政税收，创造就业机会。

城市宏观经济快速发展，房地产市场发展前景良好。

物流园区发展交通环境改善将极大改善区域投资环境和城市形象，为本项目开发提供良好发展环境和机会。

项目建设资金来源项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和项目销售回款。

项目拆迁和土地平整工作已完成，补偿安臵协议也基本确定，各方对项目持基本支持态度。

项目可行性研究项目经济效益属于行业正常水平表项目主要经济技术指标序号项目指标占地面积，总建筑面积含地下，容积率项目总投资，万元项目经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元成本利润率税前成本净利润率税后财务净现值，万元财务内部收益率动态投资回收期年注项目动态投资回收期从年季度起计算。

上表为住宅销售率在，返迁房销售率在，商业销售率在情况下经济效益指标，未考虑项目未售部分物业销售或出租产生利润。

项目主要问题解决办法和建议项目主要问题村村民及其它拆迁户补偿安臵问题项目容积率等规划设计指标尚未落实项目总投资大，对开发企业资金成本控制及资金筹措能力要求较高建议根据现行旧改拆迁等政策，争取政府对项目容积率支持，是项目作为配套定位得以盈利有效保证结合各方利益，制定切实可行多方共赢补偿安臵方案