深圳长城物流项目可行性研究报告投资建议书doc文档（98页）

作为我市支柱产业，现代物流业对改善我市经济发展质量发挥了积极促进作用，去年全市社会物流总费用占比重同比去年下降，接近中等发达国家平均水平现代物流业在全市经济中地位日益重要，基本确立了支柱产业地位，年全年实现物流业增加值亿元，全市社会物流总额为亿元，比年增长，有力带动了物流业发展。

专业市场崛起迅速现代物流业发展，由单纯仓储运输变为综合化物流服务，包括货运代理商业配送多式联运社会化储运服务流通加工信息咨询等，是物流服务综合化过程，处于优化整合初级阶段。

而在不久将来，随着国外大型知名物流企业进入中国市场，专门从事类产品物流服务专业物流企业将迅速成长，成为现代物流业发展主要趋势。

自身网络体系构建物流企业，尤其是大型综合物流企业，越来越重视自身物流经营网络体系构建，网络体系中节点分别设置，不同级别节点，服务范围不同，对占地域建设规模要求也不同。

般来讲，城市在节点确定上，也会充分考虑城市区位等条件。

企业经营服务模式物流企业，特别是综合型物流企业和专业物流企业发展，将会在定程度上影响和改变物流空间格局，会对以满足空间需求为主物流园区发展及规划带来定冲击。

第三方物流发展迅速些专业运输企业通过与外商合作或自身改造完善，提供成品及从厂家到销售整套物流服务，成为第三方物流企业。

第三方物流企业是独于物流供应方和需求放专门物流服务商，是现代物流业发展重要组成部分，在现代物流产业中占有重要作用。

物流量变化航空物流增速最快，铁路物流绝对弱化，公路物流占主体，水运比重上升，本地消费物流仍占绝对优势，国际物流比重上升。

笋岗清水河物流园区发展概况及发展趋势笋岗清水河物流园区位于深圳经济特区中心城区北部，南起笋岗东路，北至布吉特区边防关口东至布吉路和洪湖西路，西至红岭北路和红岗路。

规划土地面积为平方公里。

园区作为个大型仓库区域，于年依托广九铁路深圳北站开始兴建，经过二十多年开发建设，已成为深圳开发最早规模最大公共仓库群区域。

笋岗清水河在物流园区中由于各自先天条件因素，形成分工明确互为补充物流园区，笋岗片区主要承担采购交易展示金融信息功能，而清水河片区则承担仓储运输配送分拨简单加工等补充功能，两者相互补充，缺不可，保证笋岗清水河物流园健康可持续发展。

现代物流业是深圳市委市政府确定深圳市四大支柱产业之，在年月出台深圳市十五及年现代物流业发展规划，正式将笋岗清水河物流园区确定为深圳市重点建设六大物流园区之。

近年来，园区市政基础设施改造和建设取得了积极成果。

综合开发研究院深圳完成了笋岗清水河物流园区发展策略报告，将园区功能定位为发挥仓储专业市场采购配送等综合性功能，形成个终端消费品市域配送型都市物流园区。

笋岗清水河物流园区尤其是笋岗片区经过多年发展，已形成个以物资流动为核心，并配之以相关管理经营和服务活动于体现代物流园区。

园区以家居建材汽车等专业市为主，工艺品文化用品药品五金工具等类型专业市场为辅，形成深圳市较具特色较成熟笋岗专业市场商圈。

目前，笋岗片区发展已经进入个即将量变到质变阶段，在新轮产业升级前提下，单纯面向城市消费物流业态或者般意义传统专业市场已经不能满足笋岗片区发展需要，笋岗片区需要个能更高能级物流平台进步提升片区辐射力和影响力。

更高能级物流平台表现为在辐射范围上，不仅立足现有城市终端消费品配送，更重要是能辐射全国乃至全球区域在经营类别上，不是对现有经营类别重复导致恶性竞争，而是对园区现有产业补全与提升对现有产业链完善与深化在功能体系上，突破传统物流园区仓储运输功能，将第三方第四方物流物流总部等高端物流功能与现代物流业态先进交易方式如远程交易电子商务远期交易信用交易等等形象展示主题交流行业信息交流主题体验活动商务办公等功能相融合，实现区域产业升级版物流综合体。

项目兴建必要性用地更新现实依据本项目所处笋岗片区是笋岗物流园区重要组成部分。

很长段时间里，笋岗仓库区作为深圳市最大仓储物资配送集散地，为促进深圳市对外贸易发展及方便人民日常生活做出很大贡献。

然而，随着城市快速发展，笋岗片区原有功能结构不断受到冲击，片区现有物流功能不适应性表征已越来越突出，主要体现在以下几个方面区域功能矛盾日渐突出笋岗片区凭借位于城市中心地带，又与罗湖商业旺区金融中心和信息中心紧密联系得天独厚优势，已从仓储业务为主要功能业态转变为深圳相对成熟专业市场集聚区，并逐步形成集批发商品展示专门商品交易金融商务娱乐于体，具有较强辐射能力多功能现代化区域型专业批发贸易中心和消费性物流园区。

现状宝安北路两边，从南到北集中了金海马集团三大商场裕发家私城新时代富来居大富豪富之岛品牌专卖商场好百年商业机构等数十个家具商场宝安北地区还有世界强出身建材国际连锁巨头百安居罗湖店跨国连锁巨头麦德龙经营面积超过万平方米香江装饰大市场，以及本土企业乐安居等知名装饰材料专业市场除家具建材外，汽车轻工陶瓷货代医药等专业大市场在笋岗也有较大规模。

近年来，受到城市中心区影响和带动，片区服务功能由单仓储运输，逐步向综合商业仓储运输功能发展同时片区内物流功能逐渐被弱化，与片区规划之初发展定位出现了较大偏差。

长城物流储运有限公司位于笋岗物流园区东北角，与麦德龙乐安居隔宝岗路相望，以上货代公司聚集在长城物流储运有限公司临时货代市场里。

以运输为主货代物流功能与笋岗片区如今日渐发育商业功能越来越难以协调，方面土地价值得不到充分发挥，另方面延滞了对片区整体功能升级转换。

因此，尽快对长城公司用地进行更新改造，缓解日渐突出区域功能矛盾成为笋岗片区功能升级面临个重要问题。

区域交通供需不平衡经过多年基础设施投资建设，虽然笋岗片区内部道路系统已经相对比较完善，但是由于笋岗片区区位相对中心化和城市交通快速发展，片区道路交通压力日益增大，而且货运车辆已受到交通限行较大制约，难以维持满足物流产业发展需要。

而交通条件制约对本地块尤其严重。

受地势影响，其出入口与泥岗路交通联系十分不便，目前泥岗路侧仅有个出入口，进出车辆在此汇集，且多为货车，转弯延迟时间较长，对紧跟其后其他车辆有很大影响，城市交通与货运交通相互干扰，严重影响泥岗路正常通行，堵塞现象时有发生。

而沿宝岗路侧入口位置离道路交叉口位置太近，且受天桥施工影响，其交通通行能力十分有限。

另外，交通管理部门已开始对笋岗片区货运交通实行管制措施。

根据我市交警局有关文件，笋岗片区内部道路均受到不同程度货车禁行规定，笋岗路全天泥岗路每天时时片区内其他道路每天时时禁行大型货车，笋岗路星期至五时分时红岭北路星期至星期五时时，禁行小型货车，根据规定，货车在禁行时段均需绕道行驶，有只能选择在非禁行时段出行，给笋岗片区货运疏解带来了较大困难。

由于上述原因，目前交通状况远不能满足旺盛货运需求。

因此，希望因借长城公司用地更新改造，方面打通联系笋岗片区与清水河片区东侧通道，理顺片区交通体系另方面通过用地功能升级，缓解目前较多大型货车交通需求量，变相增加了交通资源有效供给。

区域整体形象落后方面笋岗片区大型专业市场办公建筑等多由原来仓库改造而成，且改造手法较为粗劣，景观形象不佳另方面泥岗路作为城市主要交通性道路宝安北路作为片区重要功能性道路，都是城市及片区整体景观形象重要塑造载体，对道路两侧界面退线建筑风格体量建筑高度天际线公共空间等都应该有交通要求，与现实状况产生较大反差。

长城公司用地位于笋岗片区东北角，泥岗路铁路桥西侧桥头堡与制高点，其区位决雨天气等。

其他因素引起安全隐患，如建筑物内楼梯走道栏杆消防设置布置等。

安全对策设置安全专职工作岗位，负责定期对职工进行安全教育，并制定科学操作规章制度和岗位责任制建立设备维修管理队伍，负责对设备安全日常管理与维修工作所选设备应配备必要安全保护装置，如机电设备接地保护漏电保护防误操作保护等，并注意对设备进行维护特殊时间段工作应采取相应措施，如雨天作业应配备个人防护用品，晚间作业有可靠照明，台风来临时应停止作业，并注意对设备进行维护项目设计和施工应严格遵守国家有关规范，特别是工程建设标准强制性条文，如道路宽度及转变半径能满足安全行车要求，作业场所及各建筑物布置成环形道，确保救护车，消防车能迅速到达事故发生地点大型设备建筑物楼梯走道栏杆满足安全要求并应有醒目安全标志，设备高空维修点应有可靠安全平台或采取可靠安全措施物流中心内设有以水为主消防设施加强施工管理施工单位应严格按国家有关规范进行施工，隐蔽工程应加强中间验收。

施工监理应全过程参与工程建设，确保工程质量安全。

消防按有关规定，建设有消防车道防火分隔设施，安全疏散出口与通道消防电梯和电话，采用建筑防火材料，专设消防供水源，建立消防中心控制系统。

研究结论与建议研究结论深圳市长城物流储运有限公司用地更新项目符合深圳市政府制订未来城市发展规划和产业发展政策，有利于推动深圳市地区经济增长和提升地区产业竞争力，有利于推动深圳市现代物流业发展。

经研究论证后，可以得出以下结论该项目符合深圳市城市发展战略和产业政策，能够为深圳市现代物流业发展以及片区地功能完善做出重要贡献该项目技术可行，经济效益和社会效益非常显著该项目符合可持续发展中环保要求。

具体可以分解为如下几点长城公司用地更新符合深圳市现代物流业发展需要，其必要性主要体现在缓解区域功能矛盾理顺区域交通组织塑造区域景观亮点为周边地区带来经济和社会效益等三个方面。

项目以电子产品为主要经营类别，以现代物流业为基础，以大宗电子产品国际采购分拨集散配送电子商务等为主要经营方式，依托深圳市国际化海港空港口岸以及国内领先物流业环境，打造多功能全方位强辐射大流通大型国际采购物流展贸平台，并最终发展成为区域电子行业国际采购商跨国公司采购中心物流企业总部最集聚现代物流中心。

通过对片区交通服务能力和市政公用设施支服务综合评价，我们认为在对现状改善基础上完全可以支撑本项目开发规模。

最终选定方案经进步深化后功能布局交通组织景观形态等方面均能够相对完善解决实际问题，总体上具有可行性。

通过初步估算，项目可实现税后净现值，万元，财务内部收益率为大于基准收益率，表明项目在财务上可行静态投资回收期为年，动态投资回收期年，相对较较短敏感性分析表明，本项目对租金与建筑成本敏感性都较高。

在既定价格已基本接近市场承受能力上限时候，严格控制建筑成本将有助于本项目获得更大利润。

建议城市更新是个复杂系统工程，方面需要因应市场需求作出适当选择，另方面必须根据整体性原则，合理把握局部与整体关系单方效益与综合效益关系，以契合城市发展总体要求。

应当看到，笋岗地区整体功能区位变化以及市场发展态势，已经为用地更新提供了定基础与条件，但同时政府开发意向具有定指向性，未来开发计划如何契合政府发展计划显得相当关键。

吸引高质量投资地区中心化趋向导致高成本对于大多数商家而言都是不能忽视压力，地块开发需要克服高成本导致吸引力下降先天不足，