温州工业园项目可行性研究报告投资建议书word文档（24页）

侏罗系中下统至三叠系上统小江口群碎屑岩弱孔隙裂隙含水层分布于鸭坡垄铜锣坡线西侧，厚度大于，泉水流量般为升秒，水量贫乏。

三叠系下统大冶组碳酸盐岩夹碎屑岩弱裂隙岩溶含水层分布在区西部，面积，泉水流量般为升秒，最大升秒，水量贫乏，水位埋深。

二叠系上统长兴组至吴家坪组碳酸盐岩夹碎屑岩中等裂隙岩溶含水层分布于区西部，面积，水量中等，水位埋深。

二叠系下统矛口组至栖霞组碳酸盐岩夹碎屑岩极强岩溶含水层石炭系中上统壶天群碳酸盐岩强岩溶含水层分布于区东部，面积，泉水和地下河流量大，水量丰富，水位埋深。

区内断裂构造与地震区内断裂构造较发育，但以压扭性冲压扭性小断裂为主，张扭性断裂尽见于东西向断裂带，断裂带般宽米不等，不具多期活动，不会对建筑物有破坏性影响，但断裂通过灰岩地层，会造成岩溶发育，建设中应引起注意。

现有资料反映，区内无活动性断层通过，无地震源，地震烈度为度以下，建设工程可不予考虑。

不良工程地质问题粉砂质粘土亚粘土局部软塑状，强度低，易不均匀沉降。

区内主要为埋藏型岩溶发育区，可能会产生塌陷等不良工程地质问题。

地下水对钢结构物具有腐蚀性，对铝结构物具弱腐蚀性，对铅结构具弱中性腐蚀。

综合分析优势分析区位优势明显。

园址位于城市主导风向下风侧，符合年枣阳市城市总体规划年，符合城市环境保护客观要求。

交通条件便捷。

高等级公路从园区东侧通过，北临外环线和寺沙公路，工业园距枣阳市中心公里距枣阳火车站公里枣阳客运站公里，汉十高速入口公里。

区域联动效应较强。

园址位于在建中北关四方工业园西组团，最主要优势在于拉动北关社区建设和发展。

枣阳市温州工业园建设，可以搭建个招商平台，发挥联动发展效应。

土地征购手续办理可借用北关社区建设名义，可以大大缩短园区土地征购手续办理时间。

劣势分析基础设施薄弱。

园区位于北关镇西北边缘，目前，可利用北关现有基础设施，但总体来说，园址内除通路通电学校和无线通信外，其它生活服务设施尚属空白，要建设高质量生活学习医疗卫生等服务设施需要大量资金投入，前期三通平建设投资成本比较高，建设周期较长。

园区内农田较多，征地费用相对较高，将直接影响工业园区前期投入。

园址离枣阳市城市中心相对较远，共享城市公共资源能力较差，容易给投资者产生心理障碍。

结论综合分析区内区位交通地形地貌工程地质水文地质条件以及在枣阳经济建设中战略地位认为该区区位优势明显，交通条件便捷，区域联动效应较强，地势平缓开阔，以平原为主区内地下水含水量丰富，岩石完整坚硬，发育完全，地基承载力好，区内无活动性断层通过，无地震源，地震裂度为度以下，无滑坡崩塌和地面沉降现象，地质条件良好，用地完整，建设开发成本低，是比较理想工业园建设用地。

经营理念与发展目标经营理念枣阳市温州工业园理解枣阳市温州工业园是由温州投资商按照温州企业经营管理模式经营特殊产品，通过经营环境和土地以及自己投资企业，吸引客商，以求在为投资者提供最大收益机会同时实现自身最大收益。

枣阳市温州工业园核心产品提供给投资者获取最大收益机会。

枣阳市温州工业园形式产品提供最佳投资软环境和硬环境枣阳市温州工业园附加产品提供金融中介生活娱乐等优质服务。

核心理念项目是生命特色是灵魂环境是引力客商是上帝。

发展目标近景目标初步把园区建设成为具有枣阳特色能发挥辐射与示范效应初级枣阳市温州工业园。

中景目标到年把初级枣阳市温州工业园建设成为以高新技术为先导现代工业为主体第三产业和社会公益事业相配套现代枣阳市温州工业园。

远景目标到年把单纯枣阳市温州工业园建设成为综合现代化新城区。

枣阳市温州工业园市场定位所谓枣阳市温州工业园市场定位，指根据其在市场上所处位置，针对投资者对枣阳市温州工业园种特色或功能重视程度，强有力塑造出枣阳市温州工业园与众不同，给人印象鲜明个性或形象，并把这种形象生动地传递给投资者，从而使枣阳市温州工业园在市场上占据适当位置。

因此，枣阳市温州工业园从构想之初就必须有明确市场定位。

功能定位主体功能科研研发试验基地，实验室等产品加工商品加工，汽车配件，印刷包装等。

特色定位政策洼地枣阳市温州工业园实施封闭式管理，推行个窗口枣阳市温州工业园管理有限公司式园区管理，条龙式项目建设服务枣阳市温州工业园是无费区，所有行政事业性收费律免除，园内企业享受全市最惠待遇建立绿色通道，为企业争取生产许可证相关优惠政策，并提供免费产品展示和各种经济技术人才信息等周到服务。

创建特色园区，特区有政策服务，园区要有特区没有，园区要创造。

园区特色主要体现在低门槛高起点新机制全封闭等四个方面。

基地配套按入驻企业需要，提供与生产相配套原料科研基地。

信用担保枣阳市温州工业园合资设立企业信用担保公司，为入驻企业提供信用担保。

绿色生态环境打园区生态牌，营造人与自然和谐共存环境。

产业定位基于上述功能界定和枣阳市工业产业发展战略要求，枣阳市温州工业园产业要瞄准高新技术产业大方向但考虑到枣阳工业实力薄弱，初期战略实施关键是做大盘子，故又需要为传统产业留有空间。

主导产业汽车配件研发，生产。

温州小商品生产，物流。

印刷，包装，策划。

科研企业异地改造项目。

利用本市茶水果水稻和特色山区资源等生产加工绿色食品项目。

环保型食品包装物生产项目。

绿色食品科研中试基地项目。

入驻企业定位符合国家法律法规规定在枣阳市温州工业园有合法使用住宅或经营场所符合枣阳市温州工业园产业结构和投资政策。

不分国有民营，不分内资外资。

枣阳市温州工业园管理模式选择国内开发区常用管理模式比较中国苏州新加坡工业园管理模式园区开发建设由中新双方财团组建中新苏州工业园区开发有限公司为主负责。

这种管理模式，体现了政企分开特点，适应大型投资商参与开发。

北京经济技术开发区管理模式按级政府管理体制设置开发区机构，职能部门完备，开发区相当级准政府。

这种管理模式，开发区自主权较大，但机构庞大，组织固化，人员较多。

济南高新技术产业开发区管理模式机构设置分三类类是管理公司直属机构，如规划招商等必不可少部门类是派驻管理公司机构，如税务工商等条条管理部门类是服务性机构，如投资服务中心。

这种管理模式，人员精简，机构设置灵活弹性较大，但派驻机构面临两头管理局面。

枣阳市温州工业园管理模式设计组织模式比较国内常用三种开发区园管理模式，枣阳市温州工业园区管理机构总按照政府引导，市场运作模式设计。

成立枣阳市温州工业园管理有限公司由温州投资商注册成立行使园区管理综合职能。

管理公司与投资生产公司分署办公，管理公司全面负责园区规划实施招商活动和社区管理。

枣阳市温州工业园将采取封闭管理开放运行管理模式，管理公司全面负责园区规划招商活动和社区管理。

园区内经济实体各种证照由管理公司办理，并统交纳各项费用。

工业园区内三通平等基础设施建设北关社区承担。

培育枣阳市温州工业园核心竞争力策略枣阳市温州工业园核心竞争力确定枣阳市温州工业园核心竞争力是其生存和发展能量源泉，枣阳市温州工业园只有明确制定核心竞争力培育策略，才能在周边区域西北区域乃至全国范围内获得长久竞争优势。

运用美国哈佛学院著名战略学家迈克尔波特价值链分析法可以得出个基本结论，枣阳市温州工业园从根本上是依靠提供优良环境和高效服务为企业创造最大收益机会同时获得自身收益，因此，环境和服务经营创新活动是枣阳市温州工业园价值链上战略环节，力确定枣阳市温州工业园核心竞争力是其生存和发展能量源泉，枣阳市温州工业园只有明确制定核心竞争力培育策略，才能在周边区域西北区域乃至全国范围内获得长久竞争优势。

运用美国哈佛学院著名战略学家迈克尔波特价值链分析法可以得出个基本结论，枣阳市温州工业园从根本上是依靠提供优良环境和高效服务为企业创造最大收益机会同时获得自身收益，因此，环境和服务经营创新活动是枣阳市温州工业园价值链上战略环节，这是真正创造价值并保持枣阳市温州工业园竞争优势经营活动。

因此，培育枣阳市温州工业园核心竞争力基本思路是充分发挥市场对资源配置基础性调节作用，按照市场化操作多元化资金运作模式，创造优良环境，提供优质服务，突出壮大主导产业，营造人无我有人有我优具有枣阳特色核心竞争力。

枣阳市温州工业园核心竞争力培育策略功能策略发挥产业功能集聚优势。

以高新项目为灵魂带动效应以信息资源为核心裂变效应以人才智力为资本聚集效应以调整结构为导向辐射效应以市场需求为导向扩张效应帮助入驻企业找到最佳生态位，利用完整产业群发挥扩张效应，大力引进和发展为枣阳市温州工业园大企业配套项目。

通过加工配套产品配套项目配套服务配套原材料配套，形成批专业化配套协作群体，突出专精特新特色，促进配套协作向更高层次发展。

为国内外大企业配套，这与枣阳市温州工业园现阶段经济实力和在市场经济中定位相符合，是园区攀高枝求发展条实实在在路子，也是围绕支柱产业发展支柱产业重要招商引资策略。

制度化生存策略建立完备法律法规体系，枣阳市温州工业园管理实现法制化正规化。

拟定枣阳市温州工业园条例，作为枣阳市温州工业园行为基本准则。

拟定枣阳市温州工业园国有土地使用权房地产抵押登记暂行办法拟定枣阳市温州工业园国有土地使用权出让程序。

拟定枣阳市温州工业园环境管理暂行规定。

拟定枣阳市温州工业园建设拆迁管理暂行规定。

拟定枣阳市温州工业园绿化管理办法。

拟定枣阳市温州工业园排污治理暂行办法。

拟定枣阳市温州工业园企业登记管理暂行规定。

拟定枣阳市温州工业园企业统计工作管理暂行办法。

拟定枣阳市温州工业园土地租赁管理办法。

按市场经济和国际惯例要求，建立完善新用人竞争分配等管理机制。

建立完善园区管理体制现代企业制度服务体系社会保障体系。

营销整合策略环境产品策略硬件在枣阳枣阳市温州工业园建设中，逐步实现八通平八通，通市政道路雨水污水自来水电力电信有线电视及高速宽带互联网平，土地平整。

软件建立绿色通道，为企业争取生产许可证相关优惠政策，并提供信用担保免费产品展示和各种经济技术人才信息以及娱乐休闲场所。

税费价格策略招商渠道策略形象招商组织枣阳市温州工业园形象推广小分队，跨区域做形象推广和招商工作。

以商招商建立各种类型民间组织，如同乡会同学会海外联谊会，现身说法招商。

委托代理招商委托驻外办事机构商会投资咨询公司其它中介机构代理招商。

网络招商创办枣阳市温州工业园网站，利用互联网，发布招商项目。

招商奖励政策对引进项目或资金组织和个人，资金到位后按投资额千分之至十给予奖励。

包装促销策略建立产品展示中心。

建立详细项目资料库。

持续整体公关宣传。

提炼枣阳市温州工业园管理模式，以模式树品牌。

枣阳市温州工业园前期启动枣阳市温州工业园前期启动是整个方案顺利实施基石，开发前期不能盲目地采取高科技导向，必须尊重枣阳现实，要以海纳百川气魄，广揽投资项目