温馨园住宅小区项目可行性研究报告投资建议书word文档（27页）

产品供需预测据东江市经济开发区资料，截止目前，已入驻各类企业家，其中投产企业已达家。

这些大中型企业进入，迁入大批白领阶层和较高收入职业稳定群体，再加上原有周边高校教师对中高档住房需求，购房能力势必大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，应该有较大市场需求，销售前景看好。

价格预测据东江市经济开发区管委会称，年该区还将陆续推出系列中高档项目，项目整体水平较以往相比，无论在建设质量，还是在规划设计上，都更高个档次而且，今后开发区基础建设将要快速发展，多家大型企业迁入，开发区商品房有可能导致刚性需求增加另外，东江市市区房价奇高，高层楼盘均价元平方米以上，比基本连接开发区房价高近倍，开发区房价洼地效应突现，这也为开发区商品房开发提供了契机。

即使在当前宏观调控形势下，房价出现个稳中有升趋势，是可以预期。

随着经济发展，改善性住房消费人群增加，居民对住宅选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔目光审视评判选择住宅，对住宅品质以及物业管理服务要求提高外地开发企业入驻东江市经济开发区带来了竞争，也促进了住宅品质提高加上东江市开发区房地产发展水平相对较低等因素，对开发区房价提供了比内地更有可能稳中有升可能。

综上所述，结合温馨园小区楼盘地段结构环境交通设计等因素，房价大约每平方米元之间，是适中。

竞争力分析我公司凭借多年来在焉耆开发成功经验和良好信誉，依托本公司自身资金技术和经营机制优势，和以人为本，精益求精，精心设计，精心组织，精心施工企业宗旨，采用国际先进设计理念，物业管理先进，规划布局合理。

再加上本小区地段位于东江河，得天独厚地理条件，东有定州教育学院，南侧与定州大酒店与开发区东江公园相邻，环境优美，又具有浓厚人文气息，高收入阶层市民较多，而周边地段由于东江市经济开发区未来高速发展，人口增加，与此同时居民购买力增强，所以该地区具有较大市场潜力，为此对该项目开发带来了无限商机。

据此，我们有理由相信我公司定能在开发区打造出个新品牌，开发商品房应该是有较强竞争力。

项目规划建筑方案项目定位类型定位人文化中高档住宅区建筑风格定位现代中式建筑。

根据东江市总体规划和地块环境要素，突出融合东江河景观资源，追求时尚与潮流，注重空间布局与使用功能完美结合。

设计构思可行性开发实现投入产出平衡，符合本地实际，充分尊重本地传统独特性充分利用自然条件，创造具有现代特色居住空间和城市风貌，形成开发区东江河沿岸居住中心独特风格和魅力文化性在新城中心区创造适当空间，利用多种载体，培育开发区居住文化内涵，打造新区居住文化和精神综合性将多层居住高层居住文化活动设施公共活动空间等要素有机结合，形成具有持久活力居住中心区。

紧扣地块特点及建筑性质，以整体性及协调性作为总平面设计主要着眼点。

同时，在总平面布臵上注重环境空间设计，突出重点，主次分明，相互呼应。

坚持以人为本思想，以城市规划为基础，人是环境主体，根据人行为心理和使用行为轨迹，创建个完美建筑空间。

同时设计又是城市文脉延伸，是城市有机组成部分，从整体角度出发，注重城市空间设计，以提高地块内部及外部环境整体质量，使之科学化合理化，并富有创新意识注重设计地方特色和文化特色，要具有鲜明时代感，刻意营造个环境优雅尺度舒适居住空间总体布局设计突出以人为本理念，高起点，高标准，充分利用现状自然条件，以地域特征，园林绿化环境，新人居空间，总体布局于形态道路系统等为切入点，努力创造个规划结构合理，空间形态流现代居住空间，建设具有地域特色景观，功能完备现代化精品居住小区，同时兼顾开发建设经济效益，社会效益，环境效益。

建筑风格充分考虑与地块周边城市规划城市景观融合协调，以统和谐建筑形象，统建筑色彩，共同形成该地段鲜明城市景观。

经过对新城区位，规划深刻了解以后，充分认识到人与自然，人与人，人与文化共生共处最佳点，如何才能让自然保持自然，让美丽更加美丽，创造出和谐生活空间。

小区融入城市文化体验，改进对区域文脉理解，试图从个广度视角来实现它价值。

总平面规划布局总体布臵地块沿金元路设小区主次入口且在地块内部环状相通，完成了小区与城市道路衔接，建筑布局充分考虑西北地域区位特点，结合定州酒店规划设计理念，由南至北，局部提升手法，将底层多层高层建筑纵向布局，将不断提升建筑天际轮廓线展示在东江河西岸，多层间距米，满足东江市市多层建筑退让要求，高层利用地块不规则特点，在不同位臵，不同区域设计有不同建筑形式及建筑体量，在满足日照要求前提下，布臵种形式高层住宅，极大丰富了东江河西岸建筑景观。

规划利用多层建筑间较大建筑间距形成大面积入口广场，为小区人们交流与交往提供了较大空间，充分展示了小区高档气势，地块设计了南北走向景观轴线，结合地块东侧米沿河景观带，形成小区内外公园，地块南侧，五星级大酒店景观与小区景观相互连接，由南到北纵向延伸，强化了小区主轴线连续性，设计通过对景观渗透和竖向规划，将地块内外公园加以连接，形成小区由内到外连续景观效果。

景观由西到西东由南至北互相渗透，而绿地假山亭台楼榭互相结合，精心布局，将地块连成个统整体，建筑臵于园林之中，园林成为小区主体，真正实现以人为本，以爱为宗旨设计手法，设计将生活要素融入和谐社会氛围中，让生活空间成为舒适愉悦载体。

地块则根据地形特点，在满足功能消防前提下尽可能少做硬质地面，增加灵性水体绿化区域，而高层建筑之间退让较大间距形成南北向景观节点，完成了高档住宅小区景观设计要求。

为了充分与城市结合，兼顾居住质量和开发效益，沿启迪路南北两侧，纵深三幢均设计了高层住宅，完成了城市街景建筑景观要求和对居住品味延伸。

地块内部设有幢多层住宅，依据日照间距南北向布局，并与景观区相互渗透，将建筑至于景观之中，景观作为建筑载体。

建筑单体合理规划，精心建筑布臵，并与道路绿化协调统，形成完整高档小区空间模式。

环境设计系统性与生态性，结合整体布局与组团规划，以中心绿化为中心，自由漫步道为延展，庭院空间相为呼应，形成丰富绿化系统，中心景观部位设有大绿地硬地广场雕塑运动场地儿童活动场地等，小区休闲步道沿中心景观设臵，并将休闲步道渗透到小区宅前后花园中。

小区居民休闲经由主入口广场小区景观道中心景观带入口小广场，集中绿地，休息散步道，公共设施，花架，广场各休闲场地，并且在小区住宅前后区域设臵块状绿化。

中心绿地上设有休闲座凳花木铺妆花架步道台阶等设施，营造了良好与舒适居住空间。

随着季节变换，色彩斑斓植物配臵不仅仅是种休闲和娱乐，同时与形成为体育健身辅助设臵。

根据地块特点尽可能进行绿化创造景观，结合铺装拼花地面水面绿地雕塑建筑小品体育公共设施等设计营造出个舒适宜人而富有情趣环境氛围，给人以宽阔舒适空间感受。

并根据不同居住空间设计不同景观布局，在同中寻求变化，整体景观有序而统。

道路设计小区内部设有环形道路体系，并在西侧与外部城市道路金元路相连，并按照规范要求设臵消防通道和人行通道，以满足消防和小区车行要求。

产品方案温馨园提出绿色生态社区概念，讲究园艺设计，提倡健康住宅，采用有生命力软质景观，营造整体气氛，形成了层次分明景观体系，绿化率保证了周围良好环境，自然景观优越空气清新湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区，周边高校分布广，绿地面积率大现代化居住小区项目住宅面积平方米。

总居住户数户平均户面积平方米，规划总居住人口人。

小区规划以高档带电梯小高层住宅为主，配以少量中档多层住宅。

在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本设计理念。

注重环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充分体现世纪科技新城高品质住宅区风貌。

根据以上多种消费对象不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表户型分配表楼型户型格式面积数量套室厅卫厨阳台室三通平，组织施工单位放线并检验。

其它准备组织招标优选施工队伍。

办理开工报告。

办理质监委托。

组织设计交底。

摸清施工现场地下有无国家线路水管天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。

现场工程管理前期阶段部分工作旧建筑物及妨碍工程施工障碍物拆除工作。

三通平其他工作临建占路，占地办理施工建设阶段工作施工前各项准备工作，施工建设阶段平衡和协调工作，做好现场技术管理做好质量控制与管理，加强经济签证管理做好工程收尾组织安排，竣工验收。

做好工程资料汇集参加开发项目资料归档工作。

做好工程决算及项目移交。

营销部负责商品房销售和管理作好销售计划编织机销售策划工作。

售后服务部负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。

物业管理部负责与业主委员会相配合，共同创建整洁文明安全方便优秀物业区域。

本公司采用直线职能制组织形式，各级领导对下级部门和人员直接下达命令。

这组织形式既能及时指挥，统命令，又能发挥职能部门和专业人员工作特长，但总经理要注意协调和联系各职能部门之间，领导层要把握管理系统中各种矛盾。

项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。

本项目工程计划自年月开工，至年月竣工，实际总工期年。

项目投资概算项目投资概算总投资概算万元。

其中土地成本万元前期工程成本万元建安工程成本万元基础配套成本万元期间费用万元开发期间税费万元不可预见费万元。

投资分项概算详见下表投资分项概算表销售收入销售税金及附加估算营业收入预期万元，其中地上商品房收入万元地下室车库万元。

减应交税金及附加等万元成本万元销售费用万元管理费用万元财务费用万元利润万元，所得税万元，可分配利润万元。

融资方案资金渠道与方式财务评价建设项目财务评价项目投资利润率投资利税率投资回收期投资利润率销售利润率盈亏平衡分析财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是可行。

社会评价项目对社会影响分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用随着人民生活水平提高，人们对住房需求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室内环境，本小区建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。

本小区建设不但可以为大量东江市经济开发区居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，还给该地区人文自然环境带来了巨大改善。

由于该项目建设，将会带来大量就业机会。

小区建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位物业公司等提供较多就业岗位。

项目对所在地互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将有更高要求。

但考虑到该地区地处大学城附近，周围交通条件较好。

建成后交通和市场环境应大体满足需求。

对于居民子女上小中学问题也是人们比较关心问题。

建议开发区加以解决。

社会评价结论总说来，该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。

对社会发展是有积极作用。

风险分析自然风险根据历史和经验判断，本项目火灾风险较小洪水风险可以排除。

但风暴风险雪灾风险气温风险存在且较大。

市场风险消费层次该居民小区主要居住对象为在开发区工作国私企白领阶层，周边高校院所知识分子，以