港湾房地产开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

作为个新兴发展中城市，房地产发展势头很猛，这并不是泡沫，而是种规范合理规模。

根据经济发展般规律，哪个地区经济发展快，收入增长快，房价也增长快。

目前房子每平方米二三千元，拿到上海就能卖到五六千元。

因此房价必然上升，预计五年后能涨到五六千元每平方米。

最近两个对房地产市场利好消息，让业界兴奋不已。

土地出让金上涨，这不仅有利于土地资源节约利用，房地产可持速发展，而且还有利于对老百姓投资房产方向引导，城市基础设施建设。

总之对未来几年房地产发展都有积极作用。

年票制实施。

不实行年票制，不仅交通不畅，造成大桥两侧土地资源浪费，大桥资源得不到很好得利用。

实施年票制，巴南南岸渝北等大桥两岸区域土地资源会得到更好利用，房价会上升。

四市商品房空置分析据市房管部门资料显示，到年底，市商品空置房面积已达万平方米，非住宅空置房面积首次超过住宅。

据了解，在已有空置中，住宅空置面积为万平方米，占总空置总量，同比增长。

非住宅包括商业营业用房和办公楼，前者面积为万平方米后者空置面积达到了万平方米。

有关方面将商品住宅商业用房和办公楼空置情况与年作了个对比，结果表明，与五年前相比，三者分别增长了倍倍和倍。

商业营业用房和办公楼空置速度远远高于商品住宅。

从分布区域来看，本市空置商品房主要集中在主城六区。

统计显示，年末主城六区商品房空置总量达万平方米，占全市空置商品房总量六成。

不要面对空置就谈虎变色，有关方面官员说，对楼盘而言，竣工后空置年以内物业应属于正常销售期，我们需要关注是空置时间达到年以上物业。

按此计算，现有空置中，空置年以上商品房仅为万平方米，比上年增加了万平方米，其占空置总量。

其中，万平方米商品房空置年限在两年以上，约占商品房空置总量。

这口径下，商品房空置比例是令人惊喜。

住宅空置年以上有万平方米，比上年仅增长万平方米。

与去年商品房新增多万平方米销售相比，住宅空置新增无疑是很不起眼。

住宅商品房相对稳定，说明住宅市场发展较为良性。

而非住宅商品房市场空置持速上升，说明这类产品供求关系有些失衡，应该加强控制。

五市消费者行为分析由于住房属于耐久性消费品且投资大，因此，它消费在很大程度上受消费者收入影响。

在这里我们就市民收入情况来分析其需求。

家庭月均收入元以下被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，需求比例分别占和房屋结构需求主要集中在三室厅和两室厅之间，分别占和。

单价承受能力主要集中在元以下和元之间，分别占和。

楼层需求主要集中在多层和小高层之间，分别占和。

房屋类型需求主要为花园小区，占。

付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和家庭月均收入元被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，分别占和。

房屋结构分析主要集中在三室二厅和三室厅之间，分别占和。

单价承受能力主要集中在元和元之间，分别占和。

楼层需求主要集中在多层和小高层之间，分别占和。

房屋类型需求主要为住宅小区，占付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和。

家庭月均收入以上被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，分别占和。

房屋结构需求主要集中在三室二厅和三室厅之间，分别占和。

另外还有和被访者选择了四室两厅和五室两厅。

单价承受能力主要集中在元和元之间，分别占和。

楼层需求主要集中在多层和高层之间，分别占和。

房屋类型需求主要为住宅小区，占。

付款方式主要为分期付款和次性付款，分别占和。

分析以上可以看出，市民对住房选择与其收入水平紧密相关，量入而出仍是市民住房消费特点。

在不同收入市民中，月均收入在元以下市民现在主要追求是住房宽敞实用。

元市民主要追求是住房宽敞舒适。

元以上市民除了追求住房宽敞舒适外，已对居住环境等方面提出了更高要求。

本次调查采取抽样共计取有效样本份。

从被访者年龄看，岁有人，有人，以上有人。

从被访者职业看，机关党政干部有人，企事业单位负责人有人，私营三资企业负责人有人，职员工人商业服务人员有人，待业下岗人员有人，离退休人员有人，家庭妇女有人，其他人员有人。

从被访者家庭收入看，月均元以下有人，元有人，元以上有人。

六市房地产发展前景尽管直辖后经济快速发展，但摆在我们面前现实是城市化率还相对较低。

目前城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。

按照规划，到年，全国城市化率将达到，将达到。

这种增长意味着到年，城市化人口将达到万人，新增城市化人口将达到万人。

提高城市化率，就是推进城市化。

而城市化核心产业就是房地产业和基础产业。

按照政府规划到年城镇人均居住面积将由现在平方米达到平方米。

这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方米。

加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年时间里，住宅新增需求将达到亿平方米。

如果平均下来，仅新增量这块，每年需求住宅面积将达到万平方米。

对而言，这个蛋糕无疑充满着巨大诱惑力。

事实上，诱惑还不至这些。

根据政府经济发展计划，到年，产值将达到亿元。

这大体相当于现在上海。

当达到这规模，写字楼酒店以及大型商场等物业需求市场也会迅速成长起来，对房地产业而言，这块蛋糕将是无法估量。

二区域房地产市场分析沙坪坝房地产市场分析沙坪坝区集商贸文化科技工业旅游于体，是市科教文化中心区。

城区面积万平方公里，人口万。

区域房地产市场特征表现为以下几个方面文化教育概念突出，房地产业大打文化牌沙区汇聚了重大三医大西政川外师院及三八中等名校学府，教育人口数量占该区域总人口数量左右。

教育业对带动该区域相关产业发展，包括餐饮教育用品文化娱乐设施医疗卫生等，起着极大积极作用。

这特征直接地影响该区域房地产业争先恐后大打文化牌教育牌，使得文化氛围成为沙区居家最大特色和吸引力。

学林雅园是其中典型代表。

项目定位即针对沙坪坝区大有购买潜力可挖教师，推出琴棋书画等具有浓厚文化色彩主题景观并在重大三医大西政川外师院等院校进行楼盘形象展示，开盘期热销形成良好社会影响便得学林雅园销售迅速取得成功。

商业副中心优势明显相对渝中半岛商贸金融中心而言，沙坪坝和杨家坪南坪观音桥等商业副中心已相继形成。

由于近年来沙区政府对本区域商业发展重视及建设力度加大，商业配套设施逐渐完善，大型商场超市文化娱乐场先后建成并运营良好。

就其商业发达程度街区配套而言，沙坪坝已领先于其它商业副中心，加之浓厚文化熏陶，区域优势已得到市场广泛认同。

区域房地产开发量大据不完全统计，年完成投资额近亿元，施工面积近万平方米，新开工面积万平方米，竣工面积近万平方米。

年沙区批准入市项目约为万平方米，约占主城区批准入市总量。

沙坪坝城区物业开发前期主要集中在沙正街渝碚路小龙坎正街沿线，近两年凤天路项目所在天星桥转盘区域迅速崛起，成为新兴开发热区，并且出现了些品质高体量大在整个市房地产住宅市场都有定影响项目，如芳草地天骄年华等等品质小区成为主流，住宅销售单价上升。

近两年来沙区小区建设取得长足进步，除老品牌芳草地嘉福苑以外，后起之秀华宇广场学林雅园天骄年华篱岛等中高档循谨慎原则。

三评价方法假设条件假设项目在年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房屋市场销售与预测基本致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。

评价方法本项目经济评价是在市场研究和技术研究基础上进行，主要是利用有关基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。

本项目是按房地产开发项目进行经济评价。

二基础数据成本费用估算本项目计算期限为年，其中建设期年，经营期年。

开发成本费用开发成本主要有建安工程公用配套设施和项目前期费用等静态投入组成。

销售费用及管理费用在销售过程中发生广告宣传费销售部门人员工资办公费等费用，本项目其费用按销售收入计列。

财务费用指企业为项目建设筹集资金而发生利息支出，金融机构手续等费用，考虑工程建设和经营时间可交替进行，当年借款在次年可以还清特殊性，所以在预计支付借款利息时，均按年期归还考虑各年成本费用。

二销售收入及税金估算销售收入估算基础数据根据对目前房地产以及区房地产市场分析详见本报告第二章以及对本项目单方成本估算见附表总成本费用估算表，通过对本开发项目详细分析，并参考临近项目销售价格及各特殊因素分析，预计本项目销售单价及总销售收入如下所示项目建筑面积单价元总价万元住宅商场配套娱乐场所车库合计经营税金及附加本项目经营税金及附加包括销售不动产营业税城市维护建设税教育费附加交通重点建设附加费。

营业税按收入计算，城建税教育费附加地方交通附加分别按营业税计缴。

详细数据见总成本估算表。

土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。

所得税本项目按计。

三财务评价评价基准参数本项目计算期为三年，投资期为年。

本项目为房地产行业，基准收益率取为。

二财务评价分析现金流量分析本项目全部投资现金流量表附表，预测累计净现金流量为万元全部投资财务净现值为万元，全部资金财务内部收益率为，投资回收期为年。

项目内部收益率远大于，且净现值大于零。

投资利润率详见附表税后投资利润率为资本金利润率详见附表税后资本金利润率详见附表。

资金平衡分析表银行借款偿还表见附表。

经测算，本项目贷款万元投入该项目，贷款偿还期为年。

其他财务评价中具体数据及计算详见下列附表附表投资估算表附表投资计划与资金筹措表附表总成本费用估算表附表损益表附表全部投资财务现金流量表附表资金来源与运用表附表借款还本付息估算表财务评价结论通过以上财务分析表明该项目投资效果明显，经济效益较好，贷款偿还能力较强。

在当前房地产商品房价格稳中有升大好形势下，本项目在财务上可行。

第十章不确定性分析本项目不确定性分析是分析不确定因素对项目可能造成影响，并进而分析可能出现风险。

主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

盈亏平衡分析对本报告，盈亏平衡分析是计算商品房销售价格保本点即盈亏平衡点，它给出了物业销售在任何时候都不能再下调价格，供警戒用。

在本项目假设条件下，盈亏平衡点计算如下由以上计算可得，只要项目销售均价大于或等于元平方米，项目即可盈利。

而且容易得出项目平均售房价格盈亏平衡点与预测销售均价相差较多，这说明该房地产项目抗市场风险能力较强。

平均物业单位造价销售税金及附加费率平均售房价格盈亏平衡点元平方米二敏感性分析不确定性因素由于房地产项目不确定因素较多，尤其是单方工程费用销售收入经营周期对项目效益影响更为敏感，故本分析着重就上述三因素进行分析。

敏感性分析经济评价指标本项目所选取敏感性分析经济评价指标与前面基准方案经济评价指标相同，为全部投资财务内部收益率，投资回收期，财务净现值，投资利润率等，详见附表。

不确定性因素变动范围根据项目所处环境及地理位置，结合当前经济发展形势，不确定性因素考虑为工程费用销售价格销售面积销售期延长等。

不同因素变动范围不同，单方工程费用及销售价格变动范围为销售面积考虑空置销售期延长年等情况。

从分析情况详见敏感性分析表来看，在这些情况下，其财务净现值仍远远大于零，这说明本项目具有很强抗风险能力。

从表中可看出，销售收入销售状况经营周期对本项目影响相对较大，但均在可行范围内，这表明项目具有