工兴建。尽管如此，由于社会制度制约和战乱影响，湘潭经济基础仍然非常薄弱，至年湘潭城区面积仅有万平方公里，城区只有条麻石路勉强能通行机动车，年月日和日，湘潭和湘乡相继获得解放，湘潭历史也揭开了新篇章。配套设施分析购物金桥步步高霞光东路步步高宝塔路口芙蓉农贸电厂新村侧华隆步步高建设路万博港吉安路盘龙布市宝塔路口红旗商贸城汽车城中天家具城农贸市场银行芙蓉路工商银行中国银行商业银行中国农业发展银行中国建设银行河东大道中国农业银行中国农村信用社湘潭商业银行中国交通银行公园东方红广场锦源广场湖湘公园双拥广场④市政汽车东站军分区广电中心市政府市委市教育局湘潭日报市公安局市工商局中国电信劳动局中国税务湘潭大剧院湘潭市规划局中国运政湘潭市工商行政管理局人民检查院湘潭市中级人民法院湘潭公安交通指挥中心酒店锦城国际大酒店梦泽山庄莲湘酒店亿安酒店金星宾馆附近学校湖南工程学院东校区宝塔路口对面湘潭职业技术学院丝绸中路十二中芙蓉路湘潭特殊教育学院国际双语幼儿园火炬重点中小学公交车经过东方明珠路东站民康医院经过丝绸中路路湘钢湘大路砂子岭板塘埔路环城巴士路路医院芙蓉医院第六医院城市规划分析湘潭市城市总体规划年，要求湘潭市按照合理布局集约发展原则，大力发展高新技术科教文化旅游产业，逐步把湘潭市建设成为经济繁荣社会和谐生态良好特色鲜明现代化城市。国务院办公厅关于批准湘潭市城市总体规划通知指出，湘潭市是长株潭地区中心城市之，湖南省重要工业科技和旅游城市。湘潭市城市总体规划年实施要以科学发展观为指导，坚持经济社会人口环境和资源相协调可持续发展战略，统筹做好湘潭市城市规划建设和管理各项工作。通知指出，湘潭市应在确定平方公里城市规划区范围内，实行城乡统规划管理，进步优化中心城区江两岸山水城市布局，以湘江为纽带，形成五片中心组团式布局结构逐步完善中心城区功能，提高中心城区对周边地区经济社会发展辐射带动能力按照城乡统筹发展要求，根据市域内不同地区条件，有重点地发展县城和基础条件好发展潜力大建制镇，优化城镇布局，促进农业产业化和农村经济快速发展加快促进湘潭市与长株潭其他地区经济社会体化发展，实现合理分工和优势互补这份通知要求，到年，湘潭市中心城区城市人口要控制在万人以内，城市建设用地控制在平方公里以内。这份文件还要求湘潭市完善城市基础设施体系，建设资源节约型和环境友好型城市，创造良好人居环境。通知强调，湘潭市要统筹安排关系人民群众切身利益教育医疗市政等公共服务设施规划布局和建设将廉租住房经济适用住房和中低价位中小套型普通商品住房建设目标纳入近期建设规划，确保城市廉租住房和经济适用住房用地分期供给规模区位布局和相关资金投入。通知还要求湘潭市重视历史文化和城市风貌特色保护，正确处理建设与保护关系，加强对城正街窑湾历史文化街区和各级文物保护单位保护切实保护好毛泽东故居等纪念设施，充分发挥其爱国主义和革命传统教育基地作用。二项目竞争环境分析房地产市场分析全国房地产市场分析年将继续实施适度宽松货币政策。中共中央政治局会议，指出要继续把促进经济平稳较快发展作为经济工作首要任务，保持宏观经济政策连续性和稳定性，继续实施积极财政政策和适度宽松货币政策。在此背景下，房地产市场出现大幅调整可能性不大。从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏时期已经过去，今年经济形势好于去年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整可能性，但年全国房市调整即房价和成交量大幅下降可能不大。如果不出台新调控政策，不排除今年房价又会延续价格非理性上涨。目前中国房地产三重视角，三种结论。第重视角短期趋势，量价均需调整地价仍将高企房地产企业迅速专业化和金融化，品质和资金重要性日益上升。第二重视角中期趋势，在未来年，全国个大中城市新房均价可能再上升倍，这种房价上涨估计慢于货币增长，快于经济增长，大致同步于收入增长。其中北京上海等房价迅速国际化。第三重视角长期趋势。在城市化货币化和人口增长达到相对稳定之前，房价仍可能持续上升，但如果越过城市化货币化和人口高峰，则房价有可能明显崩溃次。短期内，宏观调控对房价影响有限，中长期内，涉及房地产各种政策带有巨大不确定性。城市房地产市场分析城市房地产市场概况年季度，国家出台多项房地产调控政策，受其影响，湘潭市房地产市场各项指标与去年四季度相比，均有所下降，但仍高于同期水平，交易市场热度不减，呈现供小于求，商品房供销比为，商品住房供销比为，房屋销售均价小幅攀升。城市房地产市场价格分析我市商品住房销售均价元，同比增长。分区域来看，岳塘区商品住宅均价为元，雨湖区商品住宅均价为元，两区房价比为。商品房销售均价小幅攀升。月，商品房销售均价为元，同比增长其中商品住房销售均价为元，同比增长。分区域来看，岳塘区商品住房均价为元，雨湖区商品住房均价为元分层数来看，多层商品住房均价为元，高层商品住房均价为元分套型来看，销售均价为元，均价为元，均价为元。季度，商品房成交均价在良好销售预期带动下，继续保持上升趋势，预计在段时间内将在上行区间内运行。城市房地产市场需求情况分析市场供应量逐月回升。季度，商品房批准预售面积万，同比上升其中商品住房批准预售面积为万，同比上升。今年是我市形象提升年项目建设年交易市场热度不减。月，商品房销售面积万，销售套数为套，同比分别上升其中商品住房销售面积万，销售套数为套，同比分别上升楼盘竞争对手分析楼盘名称开发商位置销售价格销售状态建筑类别外景图湖湘林语湘潭银展房地产公司市广电中心旁在售多层东方名苑湘潭市东旺房地产公司湖湘北路与丝绸销售结束小高层金侨中央广场湘潭市东旺房地产公司丝绸中路金侨世纪苑销售结束高层建鑫城市广场第二期湘潭市东旺房地产公司河东大道与丝绸路交汇在售高层三项目客户群分析项目客户群消费动机分析青年消费者以首次置业为主，占左右，多选择套，套二小面积住房作为过度中年消费者以二次置业为主，出于改善居住条件目，约占，另有消费者以投资为主要目老年消费者多为二次置业或多次置业，其够房目主要为改善居住环境，靠近子女居住，为子女购房和投资四种。二次购房和多次置业者多选择三室两厅两卫住房，对项目品质要求较高。项目客户群年龄结构分析岁岁岁岁岁岁岁岁岁人口数量万人人口数量万人项目客户群家庭人口因素分析三口之家居多，项目客户群教育水平分析大专以上学历占本科以上四项目分析项目优势机会分析该项目地处湘潭市最具发展潜力地段，周边环境在不久将来是最佳居住区域。湘潭市近几年经济发展和市政建设步伐，使得该区域房地产具有较大升值空间。东侧高新区成功开发，为该区域房价定位提供了市场认可性。周遍日趋成熟居住配套及商业氛围逐步形成，为该项目商铺价格奠定了定基础。拆迁当地居民选择就地回迁比例较大，对该项目资金流压力有定缓解作用。该项目以毛地出让，起价元亩，使得取得该地块前期资金较少。该项目规划定位为湘潭市第个小高层住宅小区湘潭市政府及建设主管部门良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地发展。物业管理公司在湘潭市先行介入，为今后该项目物业管理，具有定优势。拆迁难度较大使得外地资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了定机会。项目劣势威胁分析拆迁难度大，成本是该项目关键。湘潭市拆迁实施细则即将出台，拆迁成本预测具有定风险性。市政设施带拆带建，因其标准不确定性，使成本测算具有定不确定性。外来资金介入，有可能是土地挂牌价抬高。规划中对于地块居住用地定位，今后商业规划能否通过，具有定不可确定性。小高层居住观念形成，物业管理开发建设投资经营资金经营税金及附加资本金现金流量表序号项目合计建设期销售期现金流入销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入长期借款短期借款回收固定资产余额回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金运营资金修理资金经营税金及附件加借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量说明现金流入销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入长期借款短期借款回收固定资产余额回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金修理资金经营税金及附件加借款本金偿还借款利息支付二偿清能力分析表说明资金来源销售收入出租收入自营收入长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入资金运用开发建设投资经营资金运用资金修理资金经营税金及附加借款本金偿还借款利息支付盈余资金资金来源资金运用资金来源与运用表序号项目合计建设期销售期资金来源销售收入出租收入自营收入自有资金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入资金运用开发建设投资经营资金运用资金修理资金经营税金及附加借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金说明项目总投资开发建设投资经营资金资金筹措资本金借贷资金第七部分项目法律及政策性风险分析房地产项目法律风险分析项目用地法律手续分析项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属海鹏集团开发有限公司土地它项权利没有土地用途工业用地项目用地现状文件湘潭市岳塘区核发国有字第号国有土地使用权项目用地规划项目用地规划用途拟规划为居住用地规划批文市规划院编制控制性详细规划已取得政府文件目前尚未办理项目任何文件项目用地取得土地使用权程序评估投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设期销售期项目总投资开发建设投资经营资金资金筹措资本金借贷资金预售资金预租资金其他资金取得土地使用权需要工作日般向市土地局报土地出文件后个工作日左右既能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证取得土地使用权风险及控制土地开发新址刚选定，还未开工建设，能否按时拆迁新建完成项目进度这是风险所在项目营造阶段面临法律风险房地产融资和资金方面法律风险及其应对方法国家货币政策信贷政策变化导致法律风险，政策限制银根紧缩，资金链断裂融资协议法律风险非法集资违法借贷难堪重负利用虚假文件融资风险合同诈骗被判有期徒刑十年案。盲目扩大投资导致资金链断裂法律风险。项目销售阶段面临法律风险与销售中介公司相关风险因销售代理合同签订及履行产生法律风险代理不理想中途解约不移交资料起纠纷因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起法律风险小业主诉开发商车库双倍赔偿案件。与购房者相关法律风险因房屋质量问题产生法律风险因延期交房延期办理房地产证产生法律风险因设计方案变更产生法律风险因公共设施使用等相关问题法律风险因按揭贷款合同产生风险二项目政策性风险分析通过分析国家出台积极政策，我们可以看到，国家积极引导金融机构给予房地产商融资支持，引导房地产商投资中低价位中小套型普通商品住房，因此，对于房地产商来说，虽然受到金融危机影响，但是投资还是要继续，结合政策导向，将资金更多投向中低价位中小套型普通商品住房。由于国家加大保障性住房建设棚户区改造廉租住房建设，这在定程度上是对商品房冲击，加上金融危机影响，商品房价格会下降，但是下降幅度依不同城市会有所不同。线城市下降幅度会大些，二三线城市