调及其他智能系统。同时，南区还是高科技厂房集中地，主要为高新产业办组织兴建。中区办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷纷改造，成为市场补充者。中区目前办公楼供应较少，整体形象较好主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应者。另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。由于中区办公物业较少，市场供不应求，周边楼盘存在住宅改办公情况，其中最为典型即为深南花园，建设于上世纪年代，外表较为陈旧，目前约出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。工业物业方面，中区高科技厂房和普通厂房形象和档次参差不齐，新旧物业混杂。其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园二期，软硬件设施相对较好普通厂房普遍较为陈旧，在市场办公楼和高科技厂房数量不多情况下，普通厂房有些自发进行改造，分割成小面积单元用于出租。总说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升趋势，以往物业供不应求趋势将得到有效缓解，这也导致本项目将面临更为激烈市场竞争。北区多为小型园区，内部建设有办公楼和高科技厂房等多种物业。北区多分布小型园区，主要有清华同方信息港长城计算机集团和酷派信息港等，成园园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业，满足企业自身办公和生产需求同时，对外进行租赁。需求特征科技园办公物业市场需求坚挺，出租率普遍维持在较高水平。深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响，成交量和价格均有所下降。科技园区办公物业虽也出现少量企业退租情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，这主要是由于进驻科技园区公司均为高科技产业企业，普遍具有自主创新能力，故其抗击风险能力较强，支撑了科技园办公物业市场需求。另据市场调研，目前园区办公物业出租情况普遍较为理想，其中表现最好为性价比较高高科技厂房和办公楼。例如所调研生产力大楼清华同方信息港综合楼和科技生物谷等出租率均达到以上。办公物业租金水平依照南区中区北区依次下降，其中租金水平最高南区达元月。科技园内办公物业因区域不同形成了租金梯度，其中南区由于聚集众多较高档次办公楼，故租金全包水平最高，为元月，中区办公楼租金全包约为元月左右，工业物业租金约为元月北区因地理位置原因，租金处于最低水平，约为元月左右。从办公物业类型来看，办公楼租金最高，高科技厂房和普通厂房次之。从物业类型来看，科技园办公物业主要分为办公楼高科技厂房和普通厂房，租金水平因其物业类型不同而有所差别，办公楼租金最高，约元月以上，高科技厂房租金在元月之间，普通厂房租金则为元月。强劲市场需求对办公物业发展起到了有效支撑作用，园区办公物业租金水平与年基本持平。根据租金调研，在金融海啸席卷全球背景下，强劲市场需求依然能够支撑科技园区内办公物业发展。目前市场租金水平基本保持了年月水平，虽有少量物业租金出现小幅下跌，但大部分物业租金与年基本持平或小幅上涨，表现出了较强抗跌性。市场未来趋势科技园区未来办公物业新增供应量较为有限，将继续维持现状，保持三级市场活跃度。年，南山科技园共成交宗土地，主要集中在南区，均为工业用地，总面积约万平方米，均用于企业建设自用生产基地和办公厂房等，预计将有少量物业用于对外出租。总体来看，科技园区内办公物业未来新增供应量较为有限，维持现状可能性较大，三级市场将继续保持活跃。受金融危机影响，未来市场对中低端小面积隔间办公物业产品需求将进步扩大。在市场整体环境低迷影响下，市场信心仍未完全恢复，投资者将逐步退出市场，办公物业需求将主要为自用。同时，受金融危机影响，部分企业营业业绩将受到定冲击，因此出于压缩成本考虑，预计未来市场对中低端小面积隔间产品将更加青睐。三项目分析在项目本体和投资环境分析基础上进行本项目分析，为项目定位发展评估经济测算提供参考优势项目能够形成小型园区地块现状较为平整，利于开发建设目位于科技园区内，周边已形成良好工业聚集性劣势项目地块目前仅能通过科丰路直接与外部交通连接，通达性受到定制约项目所处区域位于科技园中区东部，微观位置相对较偏，周边环境欠佳，多为住宅和旧工业厂房。机会南山科技园是深圳发展高新技术产业重点园区，随着园区入驻企业逐年增多，整个科技园发展也较为迅速，这为项目发展提供了良好生存环境和广阔发展平台市场对科技园区办公物业需求仍保持旺盛，为项目发展提供了有效支撑南山科技园区已形成便捷交通网络，对项目发展具有定交通优势。科技园区办公物业未来新增供应量较为有限，为项目发展提供了良好机会。威胁金融危机对整体经济环境冲击仍然在影响市场信心，可能进而影响企业营运状况，这对办公物业市场需求将产生定威胁科技园区现有办公物业供应量较大，三级租赁市场较为活跃，这给项目发展带来定竞争威胁。综上所述，项目具备发展办公功能物业优势和机会，虽然自身存在定劣势，且面临定市场威胁，但从发展前景来看，机会大于挑战。四项目定位及发展评估项目定位产品定位基于市场分析和项目分析，判定项目产品定位，判定依据如下本项目形成了相对小型园区片区市场对办公物业需求较为旺盛，现有办公物业出租情况良好小型园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业类型片区未来新增办公及工业物业较为有限，市场将主要是存量物业竞争。判定结论项目应顺应市场发展，以建设办公物业为主项目作为小型园区，应建设多种物业类型，满足自身发展需求同时，也可降低市场风险完善项目相关配套，增强市场竞争力。项目产品定位拟为地块建设栋层高科技厂房地块建设栋层科研办公楼，定位中端地块建设栋包括高科技厂房和员工食堂层建筑。基于上文分析，认为项目产品定位符合市场需求，具有良好发展前景。客户定位根据项目已建建筑和中区办公物业整体客户情况，判定本项目客户定位为核心客户电子信息生物医药科技类企业重要客户软件机电体化类公司偶得客户咨询服务类企业。价格定位项目为待建物业，建成后出租经营，目前周边同类物业三级市场租赁较为活跃，在市场上有可供参照出租案例，故我们采用市场比较法来确定本项目客观租金水平。基本原理根据市场比较法替代原理，选择与估价对象处于同供需圈内物业作为比较案例，结合本估价对象现状，经过交易情况修正市场状况调整和房地产状况修正，调整确定个客观租金水平。市场案例根据市场调查，科技园区办公物业租金与年基本持平，中区办公楼目前租金约为元月左右，近年新建设高科技厂房租金为元月左右，出租情况普遍较为理想。我们选取以下市场案例作为本项目比较案例表项目周边办公物业基本情况表租金确定结合周边物业交易案例，运用市场比较法求取租金，并充分考虑现有市场状况和未来市场发展不确定性，采取保守原则，不考虑市场营销产品创新价格增长等方面溢价因素。考虑本项目地理位置相对较偏，且不具备较好通达性，也不配备中央空调，故依照保守原则，最终确定科研办公楼租金为元月，高科技厂房租金为元月。租金增长方面根据市场调研，目前办公物业出租般年起租，合同期内租金不变，合同期满后根据市场情况定价故本项目租金增长也假定年内租金不变，年后租金以每年幅度增长。另据市场调研，目前科技园区车市场案例根据市场调查，科技园区办公物业租金与年基本持平，中区办公楼目前租金约为元月左右，近年新建设高科技厂房租金为元月左右，出租情况普遍较为理想。我们选取以下市场案例作为本项目比较案例表项目周边办公物业基本情况表租金确定结合周边物业交易案例，运用市场比较法求取租金，并充分考虑现有市场状况和未来市场发展不确定性，采取保守原则，不考虑市场营销产品创新价格增长等方面溢价因素。考虑本项目地理位置相对较偏，且不具备较好通达性，也不配备中央空调，故依照保守原则，最终确定科研办公楼租金为元月，高科技厂房租金为元月。租金增长方面根据市场调研，目前办公物业出租般年起租，合同期内租金不变，合同期满后根据市场情况定价故本项目租金增长也假定年内租金不变，年后租金以每年幅度增长。另据市场调研，目前科技园区车位租金普遍在元个月以上，故确定本项目个车位租金为元个月，不考虑价格增长。经营模式项目将采用出租方式经营。二项目发展设想评估意见通过项目以上分析，从长期来看，项目拟建设科研办公楼和高科技厂房，符合科技园及市场未来发展趋势，将具有较好可实现性和良好市场前景。五项目经济效益评项目开发建设进度安排项目共包括三块土地，计划保持同步建设开发，现已于年季度初开始土方及前期工程，计划于年第季度末完成竣工验收，共约年，项目预计将于年月开始出租。二投资估算与资金筹措总投资估算项目建设期总静态投资,万元。构成如下土地成本分两部分深圳市通讯工业股份有限公司以年月日于市国土局签订深地合字号和号深圳经济特区土地使用权出让合同书确定编号为，地块折价冲抵所欠深圳市特发信息股份有限公司债务，上述土地作价人民币,万元，其中地块作价,万元。公司次付清地价款万元。因此得出土地成本共万元。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主要参考近期深圳市建筑工程价格信息和区域同类开发项目实际情况。建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。④管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按深圳市同类房地产项目水平和本项目具体情况，项目管理费按前述项之和计取。不可预见费不可预见费按前期工程费和建安工程费计算。其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生费用。财务费用指为开发项目融资而发生各项费用，主要为借款利息。项目拟向银行贷款共计万元，分次进行借款，从年第季度出现资金缺口即向银行融资未考虑不可预计因素，故依照保守原则，贷款利率按人民银行现行年贷款利率计算，建设期借款利息共计万元。资金筹措建设期投资资金来源包括自有资金募集资金万元和银行融资万元。三租金收入测定租金收入估算项目科研办公楼高科技厂房和车位全部出租。计划从年第季度开始出租。根据科技园区内同类物业运营般规律，假设科研办公楼和高科技厂房初始运营期为年，初始出租率为，每年递增，年进入稳定运营期后，出租率为假定车位初始运营期也为年，初始出租率为，每年递增，年进入稳定运营期后，出租率为。楼建设,食堂不计算收益根据上文价格定位，项目科研办公楼和高科技厂房租金价格分别为元月和元月，租金增长方式为前年内租金不变，年后租金以每年幅度增长。地下停车位租金价格为元个月，不考虑价格增长。表项目租赁收入表注由于项目年第二季度开始对外出租，表中每年度跨度从当年第二季度开始起至下年第季度末止。经营税金及附加测算出租税金及附加根据深圳市地税局规定，深圳市物业出租主要税费为营业税出租收益，教育费附加营业税，城市建设维