路，能保证工程建设所需水源电路通讯，加之项目建设得到了市区两级政府及有关职能部门大力支持，建设条件较好。王仙岭旅游度假区规划面积公顷，包括城市休闲区山水人间区逍遥养仙区云海仙境区仙踪奇缘区观山五福区等六大功能片区。本次可研主要建设内容核心接待区主入口广场核心接待区旅游接待中心含水利建设工程东湖水闸工程座东湖驳岸及绿化铺装建设工程核心区中巴站大壁口景观水坝座度假区主干道路及配套设施工程宽道路长观山大道南延伸段，宽道路长西河东路南延段环东湖道路，宽道路长核心区旅游接待中心至王仙岭国际会议中心，宽道路长核心区环东湖绿道，宽道路长度假区北入口经山水人间区逍遥养生区至相山寺，宽道路长其中王仙岭国际会议中心至逍遥养生区福地会馆长，学院路至相山公园长相山寺建设工程，占地面积含种植用地，建筑面积。经测算，项目总投资为万元，其中工程建设费用万元，其它投资费用万元预备费万元建设期贷款利息万元项目建设期年。规划期内实现土地收益万元全部国民经济内部收郴州市城市规划设计院益率，经济净现值万元，投资回收期年，贷款偿还期年含建设期。从项目各项国民经济指标看，经济上是可行。经济技术指标序号项目单位数量备注主要建设内容核心接待区主入口广场核心接待区旅游接待中心含水利建设工程东湖水闸工程座东湖驳岸及绿化建设工程核心区中巴站大壁口景观水坝座钢筋砼度假区主干道路及配套设施工程宽道路道路断面宽道路道路断面宽道道路断面宽道路宽道路宽道路桥梁座相山寺建设工程占地面积总投资万元工程建设费用万元其它投资费万元预备费万元建设期贷款利息万元资金筹措万元财政资金万元申请银行贷款万元投资效益整理配套开发用地亩观山五福区规划期内土地收益万元国民经济内部收益率经济净现值万元投资回收期年项目贷款偿还期年含建设期项目建设期年郴州市城市规划设计院项目建设重要意义建设项目所在地概况地理水文气象及工程地质条件郴州位于湖南省东南部五岭山脉北麓，南与广东韶关清远毗邻，东界江西赣州，北接衡阳株洲，西邻永州。地理座标东经至，北纬至，面积万平方公里。郴州市城区位于风景秀丽苏仙岭下，蜿蜒曲折郴江河穿城而过，郴州市城区地势南高北低，自东南向西北呈箕形倾斜，属低山丘陵地形中亚热带和南亚热带过渡地带气候，受季风影响，日照充足，春季低温多雨，夏季高温酷热，暴雨集中，秋冬干旱少雨年平均气温，年平均降水量毫城区地质构造属华南褶皱体系，区域构造稳定，地震基本烈度小于度。社会经济概况年全市生产总值亿元，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。三次产业比重调整为。按常住人口计算，全市人均元，增长。年末全市共有国家等级旅游区点家，其中级及以上旅游区点家，比上年新增家。全年接待国内旅游者万人次，接待入境旅游者万人次。实现国内旅游收入亿元，旅游外汇收入万美元。城市人口概况到年末，市中心区建成区面积约，非农业人口万余人，规划年城市人口规模万人，其中常住人口万人，暂住人员万人。郴州市城市规划设计院郴州旅游发展概况十五期间，全市共接待国内外游客万人次，年均递增旅游综合收入亿元，年均递增。郴州市先后被授予中国优秀旅游城市中国温泉之乡等称号。截至年底，全市拥有全市共有国家等级旅游区点家，其中级及以上旅游区点家国家级家国家工业旅游示范点处省级工农业旅游示范点处全国百个红色旅游经典景区处旅游星级饭店家五星级家四星级家旅行社家国际组团社家，旅游业直接从业人员逾万人。年，全市接待国内旅游者万人次，接待入境旅游者万人次。实现国内旅游收入亿元，旅游外汇收入万美元。全市基本形成了以生态休闲漂流探险寿地福城温泉健身红色摇篮为主要特色生态旅游产品。预计到年，全市年接待游客万人次，其中入境游万人次以上，旅游总收入亿元，成为全市重要支柱产业。项目建设必要性项目建设符合国家产业发展政策和郴州旅游业发展需要，具有良好社会效益经济效益和生态效益。建设生态大市旅游名市，是郴州市委市政府加快全市经济社会发展特别是旅游经济发展重大战略举措。王仙岭旅游风景区是郴州市苏仙区三山•泉•道旅游精品项目之，如何保证王仙岭旅游风景区可持续发展提升整体品位，王仙岭旅游度假区规划建设正是充分考虑其优势资源基础上，适应当前旅游消费需求特点旅游精品项目，这对促进王仙岭，乃至五盖山周边村镇区域经济非常有益，而旅游接待设施及相关配套服务基础设施建设即是满足旅游消费需求，也是对王仙岭生态环境保护，社会经济生态效益相互促进相互发展。项目建设是完善提高大王仙岭旅游业综合竞争力需要。王仙岭旅游资源虽然丰富，但在各层次客源市场开发研究与针郴州市城市规划设计院对不同层次客源市场如何提高服务设施标准人员素质服务水平营销水平等方面是个薄弱环节另方面，王仙岭靠近五盖山，周边旅游资源较为丰富，但尚未开发出来，五盖山国际狩猎场是单旅游项目，主要面向国际游客，但相关旅游基础配套设施不完善，造成需求与市场脱节，随着近几年在王仙岭五盖山区域山地户外运动休闲旅游发展，给王仙岭旅游带来了新活力，因此，以市场为导向，将王仙岭周边区域旅游资源进行整合，在旅游业里面形成成熟旅游线路和产业链条，这对提高王仙岭五盖山区域旅游业综合竞争力非常必要。鉴于此，根据王仙岭五盖山区域旅游发展现状，依托独特自然地理环境，以保护绿色生态资源为前提，通过升级改造，主要面向国内外高端市场游客打造个上规模上档次设施完善功能齐全环境优雅旅游度假区。项目建设是合理开发利用生态资源，保护生态环境需要。王仙岭原始生态环境保护完好，非常具有观赏价值天象景观名贵植物树种较多，旅游开发潜力大，但部分地段由于年冰灾给道路山体植被造成了定破坏，此外，对地下矿产资源乱踩乱掘，使生态环境遭到严竣挑战，因此，通过完善本项目规划建设，达到保护王仙岭生态环境目。项目建设是王仙岭旅游基础设施旅游地产相互促进发展需要旅游地产是种经济综合体，它覆盖了地产度假生活休闲娱乐等各大方面，般包括旅游景点地产旅游商业地产旅游度假地产旅游住宅地产等。随着国家对旅游产业支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力注重生活品质人群而言，既是与家人享受第二人生度假产品，又是保值增值抗通胀优秀投资选择。通过本项目建设，可以盘活度假区内可用于旅游地产开发土地，带动旅游地产开发建设，同时可为度假区旅游景点基础设施建设提供资金来源。郴州市城市规划设计院现状建资源建设条件分析与评价自然地理概况地理位置王仙岭，古名王相山，位于郴州市中心城区白水组团南面，京港澳高速公路及郴州大道互通口东南侧。地理位置介于东径，北纬之间，东临柿竹园矿后营山，南连五盖山林场，西邻坳上镇，北接郴州市中心城区白水组团。南北长约公里，东西宽公里。现状王仙岭公园出入口距京港澳高速公路郴州出入口仅公里，距广州市公里，长沙市公里，地理位置优越，交通十分方便。地形地貌与土壤规划区由王仙岭小王仙岭人心岭水源山虎形山及桃树垄青山垄阴石垄等余座峰岭及垄谷组成，范围内山脉南北走向，由西向东相间形成了中山低山低山丘陵种不同地貌类型，中南部高峻，向北渐低东北坡平缓，西南坡陡峻。山脊线以王仙岭为主，呈东西走向，并向周围延伸出很多小型山峰，山峰中形成垄，如触手状复杂地表形态，海拔在之间全区地形起伏变化较大，山势较陡。地貌划为河谷洼地河谷阶地斜坡漫岗陡坡谷地峡谷山础设施建设，项目本身将不产生任何直接经济效益，因此，本次研究所做国民经济分析主要围绕项目修建后度假区内配套开发用地土地升值影响来进行评价。费用调整与确定在前述所作项目投资估算基础上，按有关规定要求对项目建设投资作如下调整工程建设费用按换算系数法进行调整，计算系数为，增调万元由于本项目处于旅游景区，土地价格受地段影响很小，根据其占有土地情况，建设用地全部为农用土地，土地影子价格土地机会成本新增资源消耗费用机会成本如土地补偿费青苗补偿费新增资源消耗费用如拆迁费用安置费用养老保险费等转移支付如防洪基金耕地占用税耕地开垦费等，综合计算土地影子价格约为万元亩不考虑土地出让金在内，土地费用增调投资万元。郴州市城市规划设计院投资中，工程造价增涨涨价预备费建设期贷款利息属国民经济系统中内部转移支付，应在国民经济评价中予以剔除，由此调减投资万元。经调整后，整个国民经济建设费用为万元，其具体构成对比分析见下表，项目有效施工期为年，则年年年年年国民经济建设费用分配为万元万元万元万元。项目总投资调整构成对比分析表单位万元序号项目调整前调整后调整额调整部分工程建设费用预备费基本预备费涨价预备费建设期贷款利息征地费用不予调整部分其他间接投资费用合计国民经济效益与费用分析效益识别旅游度假区内观山五福区靠近中心城区，基础设施相对比较完善，因此，本次可研投资项目以该区域配套开发用地作为筹资用地。根据王仙岭旅游度假区总体规划，观山五福区内配套开发用地包括居民社会用地购物商贸用地等约亩，其中居民社会用地约亩，购物商贸用地约亩。根据旅游度假区总体规划以及配套开发用地所在地段不同属性，预测观山五福区购物商贸用地每亩土地增值万元亩，其他居民社会用地每亩土地增值万元亩，以后平均升值按年增计算，从第三年起，该区域土地分年进行开发，共计土地收益约万元，其升值收益测算如下表郴州市城市规划设计院新增土地收益测算表单位亩万元类别年份合计购物商贸用地土地开发进度新增土地收益居民社会用地土地开发进度新增土地收益土地总收益从以上分析看出，在年开发期内，项目共获土地收益万元，除去建设成本万元，获利万元。经济现金流量分析根据上述投资调整和收益测算，本次研究对该项目进行了经济流量分析，其国民经济评价指标如下表郴州市城市规划设计院效益流量表单位万元序号项目合计效益流量新增土地收益费用流量建设投资不含投资利息净效益流量累计净效益流量经计算全部投资国民经济内部收益率国民经济净现值万元投资回收期年综合以上评价，该项目建设与旅游度假区规划期同步，建设经营期内，国民经济效益明显，在经济上是合理，当国民经济净现值等于零时，国民经济内部收益率为，说明项目看市场风险能力较大。因此，对于旅游度假区建设来说，应尽快提升旅游形象，加快土地增值，加大土地融资力度。郴州市城市规划设计院贷款偿还计划项目贷款偿还资金来源为由政府财政每年拨付建设单位基础设施投资建设专项资金土地收益和利润等。详见下表借款偿还计划表单位万元序号年度项目合计年初借款累计本年借款本年应计利息本年还本付息还本付息还款来源郴州市城市规划设计院旅游效益预测根据王仙岭旅游度假区总规划年，规划至年为度假区经营正常年，度假区游客规模将达到万人次，年住宿人数按游客规模考虑，平均停留天数为天，旅游天数天，约万人次年，住宿每人次按中档消费平均元人次计算，则每年度假酒店销售收入亿元其他游客平均每人按元消费，则实现旅游综合收入亿元，则度假区年旅游综合收入约亿元，如平均按税率计算，则每年可为地方财政实现万元以上税收。社