界首市温馨小区配建廉租房项目可行性研究报告投资建议书doc文档（73页）

第二章项目背景及建设必要性基本概况界首市安徽省西北部，地处北纬，东经。

东与太和县相邻，东南与颍泉区接壤，南与临泉县隔泉河相望，西连河南省沈丘县，北依河南省郸城县。

界首城区处于市域中部，距区域中心城市阜阳。

据合肥，并经上述两市与全省和全国各地联系。

本市又毗邻豫东经济区，城区距豫东中心城市周口市，至河南省会郑州市随着南洛高速公路全线通车，界首市与外界联系更为便捷。

自然条件地形地貌由于历史上受河流改道和历次黄河泛滥影响，全市形成以黄泛平原与河间平原相连地貌特征。

市域地形单，地势平坦，西北稍高于东南，南部沿泉河带多为低洼，自然坡降，海拔高度般在之间。

地表多为沙质土壤，为新生代第四纪沉积层，厚度。

气候气象界首市地处暖温带与北亚热带过渡区，属温带半湿润季风气候，季风气候显著，四季分明，气候温和，雨量适中，光照充足，无霜期较长。

气温全年平均气温，最冷月月平均，最热月月平均。

年极端最高气温出现在年月日，年月日，年月日，年极端最低气温出现在年月日，无霜期天。

降水多年平均降水量，月份占年降雨量。

年降雨天数天，年最多连续降雨天数天出现在年月日至日。

日最大降水量出现在年月日湿度年平均相对湿度。

夏季最小相对湿度出现在年月日。

风向和风速全年主导风向为东南风，东北风次之。

年静风频率为，年平均风速，最大风速达北风年月日。

日照年平均日照时数小时。

水文颍河贯穿界首中心城区，其历年最高洪水位为年月界首站测得，最小水位为，常水位为左右。

目前颍河污染严重，以劣类水质为主，污染源主要来源于上游。

地质地震工程地质穿过城区界太断裂带与颍河走向大体致。

界首市老城区位于颍河阶地之上，沙土层较厚。

各工程地质层在颍河沿岸分布不稳定。

颍河两岸在地震发生时，可能出现小范围滑坡现象。

颍河河堤以外，大部分素填土沉积时间长，压缩性较好其他地方均为第四系冲击层，地质平坦，涂层均匀，有利于城市建设。

城区埋深以上可划分为个工程地质层，各工程之底层均为中等压缩性土层。

第二第三两个工程地质层承载力较高，可作为般工程设施持力层，但各工程地质层在靠近颍河两岸部分较不稳定水文地质依据含水层及接受降水补给难易程度，城区地下主要有个含水层组，即浅部埋深在以内含水层组及深部埋深含水层组。

依据开采条件和地下水储存埋藏运移规律以上又分为个含水层。

自上而下地下水水质类型由重碳酸性变为重碳酸钠型，矿化度增高，硬度减小，深部第二含水层氟离子含量高达，城区西北部为优质饮用天然矿泉区。

地震烈度界首地处周口凹陷东部，位于许昌淮南地震带中段。

根据中国地震动参数区划图，界首市地震动峰值加速度为相当于地震基本烈度度经济社会状况近年来界首市政府坚持以经济建设为中心，以调整结构和提高效益为重点，加快了经济发展。

年实现地区生产总值亿元现价，增幅按可比价，下同，比上年增长其中，第产业增加值亿元，比上年增长第二产业增加值亿元，比上年增长第三产业增加值亿元，比上年增长全年粮食产量万吨，比上年增长，全部工业增加值亿元，比上年增长，其中规模以上工业增加值亿元，比上年增长。

界首市县辖乡镇个办事处，年末市域总人口万人，其中农业人口万人，非农业人口万人，市域总面积，人口密度高达人。

项目背景廉租房是国家为满足中低收入者住房需求所提供利市场价格便宜房屋。

从对廉租房政策优惠规定性可以看出它是具有保障性质政策性住房，是我国公共住房保障制度重要组成部分，是政府以人为本思想体现，也是构建我国和社会项意义重大德政工程。

由于廉租房这体现居者有其屋居住权实现是公民生存权实现基本前提之，政府确任和义务来保障居民居住权利，特别是中低收入家庭居住权。

所以，房地产问题不是个简单纯粹市场问题，而是个关系民生和体现政府执政理念大问题。

如果政府连普通百姓最起码家庭住需要都满足不了，和谐发展文明也就无从谈起。

由于长期以来我国实行是低工资政策制度，城市工薪阶层中许多家庭收入水平都很低，完全依靠市场化手段很难解决自身居住问题，这就容易导致城市中贫民区现象产生，进而影响到整个城市发展和稳定。

改善城市低收入居民居住条件，是重要民生问题，加快本项目建设，对于改善民生促进社会和要意义。

项目建设意义廉租房作为我国住房市场重要组成部分，肩负着保障百姓住房重任，其地位无可取代。

廉租房不等于质量差配套差环境差这些都可以在规划建设过程中科学管理，只是因为居住者多数是中低收入阶层，而认为廉租房类似贫民窟是。

廉租房作为社会保障性产品为使居者有其屋而存在意义重大。

廉租房肩负重任。

我国由计划经济向市场经济转化，改革开放带来硕果世人皆赞。

国家以期如其他改革政策样，将民生基础住宅大业推向市场，最终完成其让百姓安居乐业使命。

根据相关部门调查统计界首城区现有低收入家庭户，低收入家庭年人均可支配收入为元，低收入家庭人均住房建筑面积平方米。

其中，人均住房建筑面积小于平方米有户。

在低收入家庭中，居民最低生活保障户有户，其中人均住房面积小于平方米有户。

贫困家庭住房已经得到政府和社会极大关注，寻求种新形式住房，势在必行。

政府为城市低收入家庭提供廉价出租房就是十分有效解决方式之。

廉租房建设对策府部门提高对廉租房建设重要性认识廉租房房难求现象发生，源于供应量严重不足深层次原因是地方政府利益观错位，不愿意花力气建设廉租房。

作为廉租房，土地是无偿划拨税费是减免，而土地和税费恰恰是地方政府收入重要来源，这就使得廉租房这项造福于中低收入者福利保障政策与地方政府财源形成对立。

利益驱动结果是地方政府大幅度减少廉租房建设供地量，有甚至变相停止廉租房建设计划。

据统计，年全国住宅投资亿元，比上年增长。

其中，廉租房投资亿元，比上年减少，是年以来首次负增长。

年月，廉租房投资同比下降了。

显然，这已经不是落不落实政策问题，而是政府部门在市场经济中给自身如何定位问题，究竟是为民谋利还是与民争利问题。

从年国务院关于深化城镇住房制度改革决定中明确提出要加快廉租房开发建设，以及这期间与廉租房相关系列政策措施出台，充分说明了我国政府在致力于解决中低收入居民住房问题上决心。

但是，关键还在于各级地方政府要充分地发挥主观能动性和创造性，勇于改革创新，扎扎实实地抓好落实工作，推进廉租房建设。

为此，也就要求各级地方政府必须彻底转变观念，切实提高对推行廉租房重要性和长期性认识。

只有这样才能真正明确和承担起其在廉租房建设与供应上作为第责任者所应负责任。

合理安排廉租房建设规模针对当前廉租房开发与建设规模下降现象，国家和地方政府应科学合理地制定与社会经济发展水平相符合廉租房长中短期配套供应计划，使之在推进住房市场化和建设廉租房之间保持种合理比例关系，并据以严格实施来确保中低收入者住房问题早日得到解决。

调整土地供应结构，提高廉租房用地比例和规模。

土地管理部门在制定土地利用规划和年度供应计划时，对供应矛盾突出房价上涨快廉租房严重短缺地区，要从严控制高档商品房别墅和其他商业用地供应量，增加廉租房用地。

在供应市场化和保障多元化方面努力创新。

如在廉租房开发项目和用地方式上尝试推行锁定房价，拍卖地价项目拍卖招标方式，明确所拍卖地块为廉租房建设项目，并规定户型标准销售对象条件。

这种方式将廉租房供应中政府职能与市场作用有机结合在起，既充分考虑了中低收入者支付能力，又客观地把握了政府相关资源投入能力与投资积极性，有利于解决政府偏离廉租房行为。

调整贷款方向，加大对廉租房支持力度。

由于目前我国中低收入者收人还很低，即使享受了廉租房优惠政策，若靠自身力量许多人仍然无力购买。

因此，商业银行应提高廉租房项目贷款规模和比例，并给予适当利息优惠商业银行要严格控制对高档公寓别墅项目贷款发放，防范金融风险。

同时，政府应出面建立廉租房专门性担保机构，使之成为贷款风险最终承担者，以解决我国目前发放抵押贷款时存在着担保主体难以落实问题，促进住房金融市场稳健发展。

廉租房法律法规建设廉租房之费土地拆迁平整费包括三通平勘察设计监理费建设单位管理费招标代理费三不可预见费四建设期利息合计廉租房投资估算表表单位万元序号项目建筑面积平方米单位造价元平方米合计固定资产投资土建工程廉租房公建电气系统给排水及消防系统装修工程总图工程室外道路广场绿化小品二其他工程费用前期工作费土地拆迁平整费包括三通平勘察设计监理费建设单位管理费招标代理费三不可预见费四建设期利息合计第十三章财务评价编制依据国家发改委和建设部编发建设项目经济评价方法与参数第三版。

中国国际工程咨询公司投资项目经济评估指南国家发改委编发投资项目可行性研究指南。

由甲方及各相关专业提供基础资料。

基础数据本次评价物价水平为年物价水平基准收益率取。

价格预测本项目建成住宅及配套公建预测销售价格是以界首市同类地段住房已实现市场价格为基础，并考虑该小区区位和功能优势，保守估算经济适用房住宅平均销售价格约元，配套公建平均销售价格约元。

由于廉租房是解决贫困家庭住房为目标，不以盈利为目，因而不进行财务分析。

财务评价基础数据详见基础数据表如下基础数据表计算评价期限建设期非经营期经营期年销售收入其他住宅销售收入住宅建筑面积，经济适用房住宅平均销售价格约元，估计项目建成后第年销售，第二年拍卖，第三年销售，年全部销售。

公建销售收入公建建筑面积住宅平均销售价格约元，估计项目建成后第年销售，第二年拍卖，第三年销售，年全部销售。

管理费用管理费用总额为万元。

销售费用销售费用总额为万元，包括广告宣传及市场推广费和其他销售费用。

财务费用由于本项目无贷款，财务费用为万元税金由于是别墅销售，营业税率为，城市维护建设税为，教育费附加为，企业所得税为。

法定盈余公积金按税后净利润提取法定盈余公积金公益金按税后净利润提取公益金成本费用分析采用生产要素估算法估算各年总成本费用。

为了估算简便，房地产开发成本开发费用管理费用销售费用广告宣传及市场推广费销售代理费其他销售费用财务费用归类估算后分别列出，平均各年成本构成见下表。

成本构成表表序号费用名称成本万元占比例备注房地产开发成本开发费用管理费用销售费用广告宣传及市场推广费销售代理费其他销售费用财务费用总成本费用税金估算根据营业税法及其实施细则有关规定，该项目转移不动产适用营业税率为，经测算，项目应交营业税为万元。

根据土地增值税法及其实施细则有关规定，本项目销售总收入为万元，其取得土地使用权所支付金额及房地产开发成本为万元，房地产开发费用为万元，营业税金及附加为万元，由于房地产开发企业开发可加计扣除万元，则扣除项目金额万元，增值额万元。

增值额扣除金由于，则免缴增值税。

具体可见后附表。

利润估算本项目利润总额由房屋销售收入减去年总成本费用。

经测算，项目建成后年利润总额分别为万元万元万元。

详见利润与利润分配表附表。

财务盈利能力分析本项目在现行市场销售价格下，财务收益率为，财务净现值时为万元。

财务内部收益率均小于行业基准收益率，说明盈利能力不能满足行业要求，财务净现值小于零，但由于廉租房建设，可提高低收入家庭生活水平和质量，该项目具有良好社会效益。

投资利润率为，