石龙房地产项目可行性研究报告投资建议书doc文档（69页）

房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质信用等级较高没有拖欠工程款房地产开发企业贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力住宅项目，对大户型大面积高档商品房别墅等项目应适当限制房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资对土地储备机构发放贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值，贷款期限最长不得超过年为减轻借款人不必要利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房个人发放个人住房贷款对借款人申请个人住房贷款购买第套自住住房，首付款比例仍执行规定对购买第二套以上含第二套住房，应适当提高首付款比例借款人申请个人商业用房贷款抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工验收房屋。

对借款人以商住两用房名义申请银行贷款，商业银行律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

东莞经济环境及增长年东莞市实现国内生产总值亿元，比上年增长，总量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均人民币约，元约，美元，固定资产投资总额亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长地方财政收入亿元，增长年末金融机构本外币各项存款余额，亿元，比年初增长，占全国，其中城乡居民本币储蓄存款余额亿元，增长，占全国城镇居民年人均可支配收入，元，增长农村居民人均纯收入元，增长。

经济结构继续优化。

年三大产业比例达到。

房地产市场东莞商品房施工和竣工面积年竣工面积达到万平方米，主要原因是年市场利好行情刺激下结果年后开工面积有所增长，以后三年内增量会有所增加。

根据统计，东莞市商品房历年竣工面积远远小于施工面积，市场潜在供给还存在相当大数量。

房地产投资增长上半年万平方米施工面积竣工面积东莞房地产开发投资占全社会固定投资比例比较表东莞房地产开发投资占固定资产投资比例逐年上升，但是，升幅仅有个百分点。

东莞房地产投资额呈逐年上升趋势，从年开始，投资增长率维持在以上，其中年增长率达到。

预计在年内，投资增长率将会进入调整期。

全社会固定资产投资亿元房地产业投资亿元房地产业投资社会固定资产投资东莞房地产投资增长率万平方米销售面积空置面积销售面积空置面积商品房销售面积和空置面积从房地产销售面积来看，除了在年受外销市场影响下，其余每年在不断增长，年达万平方米。

随着市政建设全面铺开，预计市场需求还会扩大空置面积在不断扩大，但是销售面积增长率远大于竣工面积增长率，说明东莞消费需求增长速度大于供给速度，空置率呈逐年减少趋势。

房地产区域发展特点东莞市房地产发展较早区域有城区常平樟木头和虎门，直以来城区优势都不是十分明显。

但在近两三年城区房地产成了主要力量，在常平樟木头和虎门市场保持原来水平同时，年城区销售房地产面积约占东莞市年总销售面积，城区成为了东莞房地产主战场。

石龙镇经济环境石龙镇概况石龙镇位于东莞市东北部，北临增城博罗两镇，南临茶山石排两镇，西临石碣镇。

全镇总面积平方公里，其中陆地面积平方公里。

处于东江下游北干流与南支流分叉口，被东江自然分割为四个部分，呈工字形。

石龙镇有八百多年历史，曾与广州佛山陈村并称广东四大名镇。

至年底，全镇总人口万人户籍人口与外来人口比例约为海外华侨港澳台同胞万多人分布于世界各地。

石龙镇至莞城车程约分钟距莞深高速公路约公里，距广汕公路约公里，与相邻城市深圳广州惠州联系紧密石龙镇经济与社会商品零售总额石龙镇经济总体保持快速发展，年增长率为，社会商品零售总额年均递增率为，社会购买力逐步提高。

年人年年年年年年年社会商品零售总额均约为美元按全镇总人口计。

年全镇城乡居民储蓄存款余额亿元，人均储蓄存款约万元。

年城镇职工工资水平元，农村居民纯收入元全社会固定资产投资总额年，全社会固定资产投资呈现快速增长。

利用外资额利用外资额从年开始迅速增长。

固定资产投资额万元同比增长利用外资额万美元同比增长产业结构与城市化水平年石龙镇第二三产业产值分别为万元，万元，万元，产业结构比例为，第二第三产业占主导地位，第产业所占比重较低，并呈逐年下降趋势，说明石龙城市化水平高，农民大多已转为务工经商。

支柱产业与著名企业石龙镇现有企业逾千家，规模较大工厂多家，已初步形成了光学制品电子电器食品饮料五金机械建材化工医药通讯设备等产业基础，其中电子电脑和医药食品为石龙镇重点发展支柱性产业。

三资企业数量不多，但企业规模大，技术水平高，已成为石龙镇工业主要组成部分。

石龙镇共有外商投资企业多家，有十几家日本企业落户石龙。

京瓷公司，年产值达亿港元日本美能达生产复印机激光打印机，年产量达万台北大方正，三协精机，华南药业，龙基电子，津威饮料，康美臣食品，都是规模较大企业。

人口数量与质量至年底，全镇总人口为万，外来人口与户籍人口比例接近。

外来人口增长快，主要分布在劳动密集型工厂里从事技术流水线工作，小部分从事服务行业。

平均人口密度人平方公里，处于东莞各镇上游水平。

全镇将近人口只有初中或小学文化程度，人口总体素质低。

现状人口文化结构显然不利于技术水平和管理水平提高，不利于经济发展，不利于产业升级换代。

石龙镇与其它各镇经济比较经济指标虎门常平石龙樟木头石碣茶山石排万元工业总产值万元财政收入万元社会消费品零售总额万元土地面积石龙虽然地域狭小，但综合实力较强，仅次于虎门常平厚街塘夏，在周边区域内，远高于石碣石排茶山等城镇，成为小区域中心城镇。

石龙镇城镇规划城镇性质东莞市东北部重要中心城镇，珠三角水铁联运中心之，以高新技术产业为支柱第三产业发达环境优美现代化滨江城镇。

规划结构四大组团老城组团占地，规划万人，以日用消费型商业区为依托新城组团占地，规划万人，城市行政科技信息文化中心西湖组团占地，规划万人，以高新技术园区和批发为主大商业区为依托红海组团占地，规划为物流园四条发展轴线镇内连结老城区新城区西湖区四条主要道路条蓝带东江将石龙镇分割为江三埠，是石龙镇重要水运航道和景观资源图石龙镇规划结构图城镇规划有关指标规划指标年实际年年年建设用地规模人均建设用地人总人口万人户籍人口万人暂住人口万人四石龙镇房地产市场分析市场总体特征发展历程在世纪年代初以前石龙镇房地产市场尚末形成，年随着全国房地产建设高潮，石龙镇土地开始大量出让，众多市政工程项目完工并投入使用，房地产项目不断推出年代中后期随着宏观调控，石龙镇房地产市场陷入低弥，在此期间建设多为旧式小规模多层住宅。

年，随着正龙豪园聚龙湾项目推出，石龙房地产市场突然升温。

发展阶段由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均数值有着密切关系，而近几年石龙经济稳定发展，也进步带动了房地产市场发展。

年石龙镇人均为美元，结合石龙目前房地产市供需特征，石龙房地产已进入平稳发展阶段。

图国际通行房地产发展阶段与人均数值关系图单位美元发展时期启动期平稳发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前人均以上总体特征石龙镇土地已基本出让或被征用。

因体制原因，石龙镇房地产公司控制着该镇主要建设用地，土地市场化程度低。

开发主体以本地开发商为主，石龙镇房地产开发公司占有垄断地位。

本地房地产中介机构数量极少，仅有少量小型中介以地铺形式进行二手楼租售业务二级市场般是开发商自售，外地品牌中介已进入本地市场香港怡高深圳爱地时代。

老城区西湖区现以旧式多层住宅为主，居住环境较开始，至年月工程全部竣工。

联排叠拼多层商业企业主生意人政府高层生意人企事业中高管理层本地投资者销售期根据同类项目般销售期确定，本项目销售期预计为年，从地上主体结构部分施工达到预售条件封顶后即从年月初开始，至年月底结束。

施工进度表详见附表施工进度表。

七项目总投资估算资金筹措计划投资计划项目总投资估算项目总投资估算表序号项目名称金额元比例土地成本前期工程费建安工程费不可预见费管理费销售费用财务费用其他费用合计土地成本根据委托方提供资料显示，本项目土地使用补偿费为人民币元。

前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主要参考近期东莞市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目实际情况，经估算为人民币元。

建筑安装工程费参考东莞市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目实际建造成本取定，经估算为人民币元。

详见附表项目开发成本估算表。

不可预见费不可预见费按第项之和计取，经估算为人民币元。

管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。

按东莞市同类房地产项目水平和本项目具体情况，管理费按第项之和计取，经估算为人民币元。

销售费用包括广告及代理费等，参考目前东莞市石龙镇般房地产开发项目标准，取销售费用为销售额，经估算为人民币元。

财务费用主要指银行贷款利息。

假设本项目向贷款万元，期限为年，贷款年利率按计，利息经估算为人民币元具体分析详见资金筹措计划以及附表贷款偿还期测算表。

其他费用主要指政府行政收费包括村镇基础设施费建安造价建筑工程质量监督费建筑施工安全监督费建筑工程质量监督服务费等在建设管理部门发生费用，经估算为人民币元。

项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资为人民币元。

资金筹措计划项目投资资金来源包括自有资金银行融资预收销售回款。

根据年月日中国人民银行下发关于进步加强房地产信贷业务管理通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资。

本项目总投资预计为人民币亿元，因此，按企业自有资金为，万元计，结合项目投资计划和资源来源与运用分析详见附表资金来源与运用表，本项目可申请，万元信贷额度，期限为年，第笔贷款为，万元，贷款期为年年月年月第二笔贷款为，万元，贷款期为年年月年月。

自有资金，万元。

银行融资，万元。

本项目在预计销售期内年销售回款年第季度亿元年亿元年万元。

项目投资计划根据项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表投资计划表。

八项目经济效益财务分析项目经济效益估算销售收入住宅部分联排别墅叠拼别墅以及多层住宅建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。

根据市场分析和销售反馈，预计本项目联排别墅叠拼别墅在销售期年内销售率可达到多层住宅销售率可达到。

商业部分商业以街铺形式开发，建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。

根据市场分析和销售反馈，预计本项目商业街铺在销售期年内销售率可达到。

销售收入根据上述分析，本项目可售建筑面积市场价值为元，按住宅销售率为，商业销售率为计，项目在销售期内可实现销售收入为元。

其余未售部分及不可售会所及管理用房等均作为企业留存资产考虑。

销售回款计划根据拟定销售期和销售率测算销售回款额。

详见附表项目销售回款表。

销售利润通过对项目在计算期内测算分析，项目税后利润为元，成本利润率为。

详见附表项目损益表。

项目财务分析财务内部收益率内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于时折现率。

它反映项目所用资金盈利率，是考核项目盈利功能主要动态指标。

当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

由前表计算可得，该项目在设定条件