碧海御园房地产住宅小区项目可行性研究报告投资建议书109页（doc文档）

其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

按全省常住人口计算，人均生产总值元，比上年增长按现行汇率换算，人均生产总值达，美元。

经济自主增长活力明显增强，投资扩张动因已经从前几年政策性推动向市场自发扩张转变。

在资金来源中，国家预算内资金和债券占资金总额，而国内贷款自筹资金利用外资及其他资金占，其中国内贷款自筹资金增速分别高达和，成为支持投资增长主力。

宏观经济和微观经济在景气区间进步攀升。

据对全省九大行业家企业监测调查，年，作为反映宏观经济运行状况企业家信心指数为，年为反映微观主体运营状况企业景气指数为，年为。

宏观经济和微观经济景气指数从上年相对景气区间攀升至较景气区间，为年建立景气监测调查制度以来最为景气年。

经济速度与效益同步提升。

年全年地方财政收入亿元，按同口径计算比上年增长，比增速快个百分点，为年以来地方财政收入增长最快速度。

海口市概况海口市是海南省省会城市，是海南省政治经济文化中心，人口多万，土地面积平方公里，城市定位为具有热带特色外向型国际性现代化滨海生态城市。

美丽海口是中国唯地处热带滨海省会城市，这里阳光明媚，雨量充足，气候宜人，空气质量居全国大中城市之首，名列世界个国家个大中城市第五名，集中了地球上最缤纷最浪漫热带海岸。

海口自然景观优美，人文资源丰富，生态环境良好，终年遍地翠绿，四季鲜花盛开，具有浓郁椰风海韵情调，是中国最理想避寒冬泳和度假休闲胜地，也是中国最理想居住城市之，年荣获中国人居环境奖。

自年以来，海口跨入中国城市综合实力强。

海口占全省，财政总收入占全省，利用外资占全省，固定资产投资占全省。

为配合海南省亚洲重要旅游度假地和最适合第二居住地定位，海口市政府出台了系列优惠政策鼓励处置烂尾楼，以美化海口近两年，不惜重金邀请国际著名设计单位对海口市总体规划，海口外滩规划，西海岸规划，南渡江规划进行修编或编制，加快城市建设步伐，加大吸引外资力度，并取得了不俗成绩，海口轮廓已清晰可见。

海口市房地产市场概况海口房地产市场经过年代初期泡沫后，近十年沉寂萧条，于年开始复苏，随后步入高速发展期。

年房地产开发完成投资额为亿，年为亿，年为亿，年亿，年超过亿。

自年后，每年销售面积在万平方米左右年两年甚至出现了销售面积大于竣工面积。

烂尾楼已处置以上，需求旺盛，良好生态环境及投资政策，吸引了越来越多国内国际大集团前来投资，山东鲁能集团天津泰达中信泰富华润集团等纷纷进军海南地产业。

年海口市房地产交易市场在十黄金周期间，接待客户人次，销售房产套，销售面积多平方米，交易金额多万元。

看房和购房内地客户从五期间上升到十期间。

在年国庆期间海南秋季房地产交易展览会上，仅仅几天时间现场卖出套商品房，成交金额多万元。

此外，还达成购房意向套，成交金额亿元。

来自内地购房者购房数量占了总成交量。

不仅数字表明了海南房地产市场明显回暖，市政建设城市基础设施建设也大有进展。

目前发展规划已构筑完成，大规模投资海南地产时机已经到来。

微观环境分析区位分析本案位于坐落在海口湾最中心地段，年月日，海口市政府正式批准了其控制性详细规划，月日，海南省政府批准海口市总体规划，至此，海口湾规划基本完成。

月日，海口湾详细规划正式亮相，神秘面纱终被揭开。

海口湾区曾邀请法国美国爱普斯顿等数家国际知名设计公司参与规划设计，最终在公里海岸线上，规划出个项目，涵盖旅游度假购物和休闲功能。

建成后将成为南中国乃至东北亚最富吸引力大型热带旅游度假社区。

海口湾是海口重要城市资源，承裁着海口旅游居住度假等多方面功能，是海口城市建设中重要区域，也是海口滨海繁荣象征和海口城市名片。

调查证明，海口湾已成为国内国外及本岛购房首选地。

项目所在地临江面海，紧临海口万亩绿肺万绿园生态公园，有天然滨海浴场，环境静溢优美，自然景观非常良好，日照时间长，空气质量好交通方面，地处市政主干道滨海大道，贯通世纪大桥，是海口市政府重点提高海口形象景观大道，交通便利畅达。

竞争分析目前，海南各大房地产开发商开发众多楼盘中，选择同家公司进行规划设计，工程建筑物业管理比比皆是。

房地产竞争不再表现为开发商在规划设计工程建筑物业管理等环节竞争，而是表现为更有个性和特点品牌服务设计建筑物业等在更加专业层面进行竞争，也就是地产板块成熟后，由面转点，由硬转软，回归到个盘间竞争是定，但也正是个盘体现无可替代独特时候了，如丽江花园文化，祈福新村规模和硬件，碧桂园教育服务，这些将成为海南房地产业学习新核心营销动力。

年由于中央宏观调空，导致资本大规模地从珠三角长江三角等过热地区向二线城市包括海南转移。

据了解，海口三亚房地产开发企业目前有来自省外。

同时，泰国香港江浙京沪广东等地大资本也开始聚焦海南，这些大地产集团看好海南房地产市场，纷纷进岛开发，势必造成海南地产市场竞争加速。

根据人均国际经验数据比较结果，我国房地产市场已经进入个高速发展时期。

随着海南房地产在年复苏到近二年房地产业日渐成熟，竞争日趋激烈，产品出现同质化趋势。

供求分析年以海口和三亚两地为代表海南房地产迎来了新轮苏醒，虽然年中央对房地产产业在宏观调控中加大了力度，但海南楼市经过十多年调整，烂尾楼已处置以上，发展通道已基本扫清，市场已构筑坚实大底，而且近两年海南楼市明显复苏，目前开始强劲上扬，行情看涨，吸引了越来越多国内国际大集团投资商。

年以来，海口市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知影响，但据统计，至月，海口市房地产业完成投资亿元，同比增长，全市商品房销售面积万平方米，仍然取得了较好业绩，全市商品房平均销售价格为元平方米，比去年同期增长，这些说明了海口市房地产业发展已经非常成熟，并有自己独特发展规律，影响是有限。

海口凭借着得天独厚气候环境自然条件成为人们居家度假养生首选，荣获中国最佳人居环境称号，是中国旅游地产最热区域之。

海南省城乡居民生活消费支出结构正在发生悄然变化提高生活质量方面支出多了，生活用品消费支出少了，这表明海南省居民对未来比较乐观，生活信心不断增强。

省统计局最新公布数据显示，前三季度，全省城镇居民人均家庭总收入元，比去年同期增长，人均可支配收入元，同比增长，人均消费性支出为元，比去年同期增长农民人均现金收入元，增长。

在城镇居民八大类消费支出中，衣着家庭设备用品及服务交通与通信教育文化娱乐服务居民等五类消费支出呈现增长态势，且增速明显快于去年同期，而医疗保健类是八大类消费支出中唯减少。

目前，海南省买房买车居民越来越多。

城镇居民购买家用汽车支出大幅度增加是使交通支出增长迅猛主要因素。

今年以来城镇居民家庭购买家用汽车人均支出金额达到元，比去年同期仅有元增加元，增长倍，拉动居民交通消费支出增长个百分点。

此外，人均住房支出元，同比增长。

潜在需求海南尤其是海口市经过了年房地产泡沫，产生了大量滞建工程。

年国务院为盘活海南滞建工程相继出台了许多优惠政策年国家为拉动内需出台了房产按揭等政策，从而使海南房地产走出泡沫阴影，年多时间，已处置消化了半拉子尤其是非典之后，海南作为无疫区健康形象站在国人面前，深深地吸引着国内富裕地区人们到海南购置物业，买健康新理念，省政府及时推出了把海南建设成为中国后花园发展思路，大打健康岛这张王牌，这就更加推动了海南房地产飞速发展。

据海南省统计局统计，年全省房地产开发共完成投资亿元，比去年同期增长，其中，商品房投资完成亿元比去年同期增长土地开发投资完成亿元。

海南房地产投资增幅再度上扬。

这主要是近几年来，政府对房地产业大力支持，房地产业者加大了房产促销力度，海南优越环境和房产品牌日益叫响全国结果。

市场分析结论海南房地产企业竞争形式，从小而散解决半拉子到集团化品牌化方向发展，雄厚资金实力专业化运作能动和持续客户开发能力品牌化方向等将成为企业参与市场竞争首要因素。

其次，海南房地产市场领域在向专业化及细分专业化经营模式转变，房地产行业已经成为海南经济发仅仅是各阶段内部盈利能力，因此，如何去顺应外部市场变化，经营好整个项目开发仍然是个艰巨课题。

从本项目静态总投资各个单项开发成本构成图详见附图进行分析，对于本项目发展商而言，由于获得土地开发权之成本费用相对比较固定，因此，建安工程造价所占比例和数额在所有开发成本中比例相对比较高，对建安工程造价控制，成为本项目必须重点把握最主要部分。

亦是减少或规避风险最主要方面。

结论建议与存在问题结论与建议本项目符合国家产业政策，符合海口市国民经济总体发展规划要求，不仅房地产消费品市场有保证，而且资金既有企业自筹，又有银行支持。

结构非常合理。

项目建成后，除能为丰富海南省房地产消费市场和促进岛内外房地产交流作出巨大贡献，还能取碧海御园项目可行性研究报告报告编制中国生产力学会策划专家委员会海口艾德企业策划有限公司得较好经济效益。

有较强还款能力。

它巨大投资价值和高尚商住功能是般住宅无法比拟。

它不管是在设计方面建筑质量后期管理，还是投资价值上都远优于同档次项目。

因此本项目具有很强竞争力。

由此可见，本项目切实可行，前景广阔。

建议加强项目后阶段准备工作，保证建设资金落实，加强工程实施管理和监督，开拓市场，加强人员培训，提高经营管理水平。

本项目开发易于控制，流程成熟，市场潜力巨大，且地块升值空间较高项目建设思路适合市场，且项目收益较高，有很强抗风险能力建议尽快落实投资各方资金与项目合作谈判，根据海口房地产市场波动情况，利用海口市房地产市场盘整期间进入建设期，以期在未来两年内盘整期后，迎接新轮房地产开发热潮。

项目市场前景非常好古人云智者乐水上善若水，可见水在人们心目中是纯洁美好灵动和智慧象征，于是亲水而居理想生活境界直被大多数人所追求。

海口是个美丽滨海城市，滨海置业恰恰满足了现代人亲水而居生活追求。

可以预料，随着人们生活水平提高，畔海亲水生活必将成为越来越多高尚人群追求，会有越来越多人选择滨海置业。

本项目恰到好处地满足了人们亲水而居理想生活追求。

存在问题由于本方案设计方案没有出台，可行性研究假定为委托方提供有效资料以及项目构想，由咨询机构研究人员依据行业经验和参考有关行业法规以及建筑定额估算数据咨询机构研究人员所参考数据为政府官方公布统计资料咨询机构房地产数据库和研究结果，本方案未考虑所参考使用引用数据准确性碧海御园项目可行性研究报告报告编制中国生产力学会策划专家委员会海口艾德企业策划有限公司附表静态总投资资金筹措计划表序号项目名称合计第年第年第年第年第年第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度资金来源销售收入自有资金银行贷款其它收入资金运用建设投资土地成本建安费用前期费用不可预见费开发期税费红线内外费销售税费销售费用所得税资金盈余资料来源炜华碧海御园项目可行性研究报告报告编制中国生产力学会策划专家