磐石新城(房地产)项目可行性研究报告投资建议书doc文档（54页）

经过年整时间，目前，曹县当地开发商枝独秀，尚无品牌开发商进驻。

价格从年初余元涨至年元，年均涨幅，累计涨幅达。

二曹县房地产市场现状分布特征经过几年发展，曹县房地产市场形成核心区和周边零星项目格局市场供应量目前中心区在售项目较少，主要是世纪名城磐石国际花园月河康城市场供应量约在万世纪名城磐石国际花园为热卖中新盘，规模较大，月河康城尾盘销售。

其他零星项目为幸福人家罗兰现代城等，环岛花园三期项目月份开盘，零星项目市场供应量约为万。

在售项目列表产品形态在售项目规划为小高多层高层产品组合开发规模目前市场开发以中小规模开发为主，片区开发并未出现。

项目开发周期均在年左右主力户型当前市场主力面积段在车库设计当前市场车库设计，主要以地上车库和地上车位为主取暖方式为自给，多为天然气烧地暖。

三曹县房地产市场价格水平价格水平特征当前曹县住宅价格集中在元中心区产品以高层多层为主，均价集中在元月河康城历史最高价格元。

四产品设计景观方面已开始出现主题式景观设计。

如世纪名城户型设计多为南北通透，全明户型，已出现飘窗入户花园等，如世纪名城建筑风格不注重建筑风格打造，目前市场上只有地中海风格建筑，标签性不强，如名门世家。

五营销策略销售方式单，尚处在产品营销阶段。

六重点案例世纪名城核心区首席城市复合体赢得较高市场关注，景观科技系统营造产品力，是目前曹县价值标杆。

项目定位曹县地标，人居样板基础指标物业位置县中心西北部，湘江路与青荷路交口向东占地面积亩物业形态高层多层主力户型三室销售均价元开盘时间年月日开发商山东菏泽万基置业有限公司项目规划项目规划有项目共多户，类小高为主，部分高层与多层，建有高档酒店写字楼与商业。

卖点梳理曹县核心占据曹县核心区位会所幼儿园生活配套齐备，并引入小学科技系统入户花园观光电梯生态环境系统，养家小区太阳能照明系统，自来水净化系统，外墙保温隔音工艺系统，恒温地暖系统，采用高档轻钢彩铝中空门窗。

户型附加值高入户花园飘窗，顶层赠左右阁楼中式景观组团中式景观组团，融合了中国文化特质。

市场表现期房。

销售跟着工程走。

年月份开盘，至月末成功销售多套，月均去化将近套。

名门世家产品品质较高，但景观配套般，去化速度较慢，涨幅较大。

项目定位曹县中心品质住区基础指标物业位置青岛路与赣江路交叉口占地面积亩物业形态多层高层主力户型四室销售均价元开盘时间年底开发商山东曹县福鑫房地产开发公司项目规划分二期，期约多户，目前销售多层顶层与临街高层，二期建设中，约多套，目前未发售。

卖点梳理曹县中心环城公路以内户型佳南北通透，户型全明现房出售期已是现房，二期将封顶自建商业配套地中海风格采用地中海建筑风格符号，但辨识度般市场表现准现房发售，销售节奏跟随工程进度展开。

年年底销售至今只余部分套型，月均去化套左右。

阁楼与临街高层去化速度较慢首次开盘时均价为元，至目前均价元，累计涨幅磐石国际花园得益于曹县中心地段，但营销策略缺失，先推多层，再推高层，导致价值无法最大化。

项目定位曹县中心高品质住宅基础指标物业位置湘江路中段占地面积亩物业形态多层层高层层主力户型三室销售均价元开盘时间年月开发商曹县瑞良房地产开发有限公司项目规划两期，共规划多套住宅，其中三栋高层栋小高，栋多层卖点梳理核心区位曹县核心户型佳南北通透，户型全明准现房出售期已是现房，二期将封顶自建商业配套市场表现准现房发售，次公开所有房源。

期月开盘月售罄，个月去化多套住宅，月均去化套左右，二期多套，月份至今去化多套，去化速度较慢幸福人家规模社区，但期景观物业形象较为般，为二期三期推盘造成定难度。

项目定位大型居住社区基础指标物业位置青荷南路中段占地面积亩物业形态多层主力户型三室销售均价元开盘时间年月开发商曹县龙海投资集团项目规划共三期，规划多户。

期规划栋，二期规划栋。

二期规划为小高和高层。

卖点梳理园区设有大型幼儿园商业会所大型湖景花园广场低密度建筑超大楼间距高度绿化，绿化率达规模社区市场表现期入住，二期三期准现房发售月河康城占据曹县中心地段，产品质量项目形象般，并未实现价值最大化。

基础指标物业位置青菏南路路西，湘江西路路南占地面积亩物业形态多层小高主力户型三室销售均价元开盘时间年开发商曹县广厦房地产开发有限公司项目规划总规划栋多层栋小高卖点梳理中心地段，规模社区底商位于十字路口，受市场关注度高市场表现目前尾盘销售住宅市场研判未来多层产品将日渐减少，小高层高层产品将逐渐增多价格水平在年，商品住宅价格水平将达到元营销水平处在产品营销阶段，在未来将出现样板房等初级体验式营销。

二曹县商业市场研究曹县市场商业分布布特征曹县商业主要集中在钱塘江中路上钱塘江中路上有磐石商厦鞋城和将建成汉光购物中心。

经营业态服装家电通讯设备珠宝厨具等。

经营品牌海澜之家艾莱依金猴方太等。

专业市场梦泽湖商业街主要经营五金土产电动工具等，市场经营年代久远，比较破败。

二曹县市场商业租金分布钱塘江中路租金报价沿街店铺左右，年租金万元磐石商厦层不足年租金万元。

青荷路建材纺织品沿街店铺左右，年租金不到万元青荷路机车维修，年租金万元湘江路餐饮左右，年租金万三重点案例汉光购物中心位居曹县商业核心位置，曹县站式购物广场，公摊，去化较慢项目定位曹县首座大型主题购物公园。

集购物餐饮酒店休闲娱乐为体城市商业广场。

基础指标商场位置钱塘江中路磐石商厦对过经营面积万平方米左右业态分布层商铺左右，内部左右，均价万元二层均价元，左右三层均价元开业时间未定开发商曹县汉光房地产开发有限公司项目信息项目规划半年内，二层出清，公摊，小商户难以接受。

全部出售，难度较大。

卖点梳理位置曹县商业核心功能唯集购物餐饮酒店休闲娱乐为体商业广场配套设施首层挑高米，东西通道米，南北米，地下停车场空中休闲广场，个入口部扶梯，部垂直电梯，个步梯中央空调商业启示县城人口万，按人均商业需求面积计算，商业规模约在除专业市场。

而当前曹县商业规模约万，市场空白为万四客户研究人口结构曹县人口万人，城区人口万，工业发展较快，人口呈金字塔结构。

二可支配收入曹县有三利轮胎厂霸王机械厂等年销售收入在万元以上大中型企业家，强势生产企业助力居民收入迅猛增长。

年居民人均年收入收入万元，年达到万元，年均增长率。

三客户分析从目前销售项目成交客户分析大致分为以下几类改善型机械化工食品加工纺织企业管理层政府官员等刚需型曹县从事运输餐饮娱乐服务等行业个体经营者及其他周边富裕镇居民。

客户启示随着客户能级不断提高，准确把握市场趋势，以客户需求为导向，提出本案战略发展思路。

曹县土地供应区域产品定位项目分析优势分析项目地块较方正区域发展前景明确东西两侧对外交通方便周边干扰较小，项目规模大大盘在开发上有成本规模优势。

批发物流辐射范围广，批发物流为曹县带来大量具有较高消费能力商务客群和流动人口本案所处商圈规划为曹县商业中心。

劣势分析曹县主导产业以农业为主导产业，产业发展单，互动性差项目外部环境较差。

机会分消防中心既可通过报警信号联动开启与运行又可手动强制启停。

火警通信在消防控制室设置火警电话主机，在各层公共部位设置火警电话插孔与手动报警按钮做在起。

排烟正压送风机房消防电梯机房等处设置火警专用电话来实现火警通信，在消防控制室设置火警直拨电话。

劳动安全电气防雷及接地设计保护接地采用系统，各建筑物均设总等电位联结，住户卫生间内设局部等电位联结接地装置利用建筑物基础作为自然接地体，要求接地电阻不大于欧姆。

防雷等级根据年雷击次数计算，按照三级防雷建筑设计，于屋面上装设不大于避雷网格，防雷引下线利用建筑物结构柱主筋，接地装置利用建筑物基础作共用接地体，要求接地电阻不大于欧姆。

设计采取以下防侧击和等电位保护措施混凝土柱子内钢筋互相连接，作为防雷装置引下线。

将及以上外墙上栏杆门窗金属物与防雷装置连接。

竖直敷设金属管道及金属物顶端和底端与防雷装置连接。

本设计考虑在进户处配电装置内装设浪涌保护装置。

本设计考虑总等电位联结。

第五章磐石新城项目环保和节能环保本项目属于民用建筑，无工业污染源及污物，人使用时产生噪声和生活污水有可能对环境产生影响，将依据有关规定和法规分别采取必要控制措施。

污水影响生活污水总量最高日为。

室内污废水分流并设专用通气管隔层采用管分别与污废水立管连接，室外雨污分流，室内污水经室外汇总后接入住宅区环形干道污水干管，最终排入浦电路市政污水管网接入市政前设置专用污水检测井。

噪声影响各类电动力设备包括水泵房均应选用低噪声型。

排风口位置远离人员逗留区，排风风井出地面要满足风口离地净高度。

减振与降噪所有风机等振动设备均设置减振基础及减振吊架，并在风机进出口设置橡胶软接口及帆布软接管，以减少噪声。

注意通风空调设备噪声与振动对环境影响，尤其是地面处进排风口噪声，采用吸声，消声隔振措施，以达到环保标准。

分体空调器冷媒选用环保型。

生活垃圾垃圾实施袋装化，由当地环保部门定期清运。

绿化绿地率符合绿化部门管理规定。

节能建筑节能措施选用保温隔热性能好建筑材料，使屋面传热系数不大于。

外墙采用保温措施。

填充墙采用符合热工要求墙体材料。

使建筑外墙传热系数不大于。

合理控制不同朝向窗墙比，以便减少空调负荷。

给排水节能措施给水管道均采用改性聚丙烯管管管材管件。

排水管道均采用芯层发泡硬聚氯乙烯管管材管件。

卫生间坐便器采用节水型冲洗水箱，次冲洗水量。

电气设备节能保证安全前提下，合理确定导线截面，以减少传输损耗。

除保证消防电梯要求及满足客户轿箱尺寸外，尽可能减少电梯载重。

照明节能措施高层住宅电梯厅照明控制不采用节能自熄开关，其他照明控制采用节能自熄开关。

外主车道处设置路灯室外绿化区设置庭院灯及草坪灯和景观处设置泛光照明，考虑节约电能及控制方便措施，设计采用灯光智能控制系统，可以就地集中分区地控制灯具。

推广绿色照明，选用高效节能光源照明灯具设计选用显色性高，光束温度低，寿命长光源，如荧光灯高显色钠灯金属卤化物灯等，同时考虑采用可吸收光源辐射热灯具，对于荧光灯则采用电子镇流器。

充分利用天然光并根据天然光照度变化合理地选择灯具点亮范围对于地下车库内照明设计将车位及车道照明分回路设计，车道照明设计采用红外动静探头控制，平时熄灭，车辆行驶时，灯光自动点亮并延时熄灭。

对于气体放电光源采用分散补偿方式，即于灯具内设补偿用电容器，补偿后功率因数。

暖通节能措施选用节能高效通风设备。

管道保温，加设调节阀控制室内温度。

停车场采用诱导型风机，以节省管材和建筑空间。

第六章磐石新城项目市政综合配套本工程位于菏泽市曹县磐石街道，东到青岛路，南临赣江路，西接清河路，北靠湘江