神农文化产业园项目可行性研究报告投资建议书word文档（45页）

由此可见，政策利好为文化旅游产业发展带来了良好机遇。

因此，神农文化产业园项目建设是响应国家政策需要结果。

项目建成后，神农文化产业园将成为焦作市文化产业基地创意旅游基地，并有希望成为河南省西北区域特色文化产业集群。

三项目建设是落实政府工作需要年月日，国务院通过了文化产业振兴规划，指出文化产业发展面临着体制改革和产业化发展两大历史任务。

年月日，文化部与国家旅游局联合发出了关于促进文化与旅游结合发展指导意见。

年月日，国务院出台了国务院关于加快发展旅游业意见。

年月日，国家旅游局以文化旅游和谐共赢为主题，推出了中国文化旅游主题年系列活动。

年月河南省委书记卢展工会见国家旅游局局长邵琪伟时强调，旅游业是河南发展大优势大支撑大后劲，要加快旅游产业发展方式转变，促进河南旅游业又好又快发展。

年河南省长郭庚茂在河南政府工作报告中提出，河南应大力发展传统服务业，加快发展现代服务业。

提高文化产业规模化集约化专业化水平，培育新型文化业态。

由此可见，神农文化产业园建设正是顺应时代发展趋势符合旅游发展需求响应国家政策需要，它建设也将成为沁阳市对中央和省委政府工作落实。

在此背景下，沁阳市政府要为神农山风景名胜区旅游发展创造条件，同时本景区也应该强化发展文化旅游产业意识并树立发展文化旅游产业信心。

四项目建设是相加快中原经济区建设需要年月日，国务院出台了关于支持河南省加快建设中原经济区指导意见。

意见明确指出，中原文化历史悠久，位于我国中心地带，是中华民族和华夏文明重要发源地。

中原经济区为华夏历史文明传承创新区。

应传承弘扬中原文化，充分保护和科学利用全球华人根亲文化资源培育具有中原风貌中国特色时代特征和国际影响力文化品牌，提升文化软实力，增强中华民族凝聚力，打造文化创新发展区。

系列政策举措显示，加快文化旅游产业发展，是党中央国务院总揽全局，着眼于河南省经济社会发展全局作出重大决策。

因此，神农山风景名胜区应该解读意见深刻内涵，将良好文化资源优势炎帝神农与黄帝被共同尊奉为中华民族祖先转化为旅游和经济发展优势，力争通过神农旅游文化产业园项目建设，把神农山风景名胜区建设成为体现中华民族精神和中国特色文化品牌，通过创新旅游发展模式，使其成为增强民族凝聚力文化旅游发展示范区。

五项目建设是促进河南省旅游业转型升级需要为加快我国由旅游大国向世界旅游强国进程，国家旅游局于年正式提出促进旅游业转型升级发展战略，在此后各类型会议中也多次强调，旅游产业转型升级是我国旅游产业发展必然选择，也是旅游发展全局性任务。

河南省有少林寺龙门石窟安阳殷墟等享誉世界旅游资源，但相对国内其他旅游地区而言，整体竞争力并不强。

因此，河南旅游业发展路径及其发展态势是值得深思问题。

从国内外旅游发展及旅游业转型实践来看，河南要实现从旅游资源大省向旅游业强省华丽蜕变，最重要和最关键问题是要解决旅游产业发展问题，即确立个正确旅游产业发展及转型思路，以解决目前河南省旅游发展中出现过度依赖门票经济旅游购物和娱乐薄弱旅游产业机制不灵活旅游企业整体优势不明显等问题。

因此，河南省旅游产业转型发展与优化升级，要以产业结构调整为方向以产业结构优化为内容以培育旅游龙头企业和组件河南旅游产业集群为目标，实现旅游业又快又好发展。

由此可见，神农文化产业园今后旅游发展必须要将河南省旅游产业转型升级作为指导方针，并在此框架下积极探索创新旅游发展模式，以期优化旅游产业结构促进旅游产业融合创新旅游发展业态，努力提高本景区旅游发展核心力和竞争力。

六项目建设是沁阳市产业结构调整及旅游产业升级需要沁阳市作为传统依托煤炭能源实现发展城市，煤炭运销业是沁阳市在世纪主导产业，然而随着其产业优势减化产业带动弱化以及对生态环境危害，煤炭运销业已不能适应沁阳市经济与社会发展需要，必须按照科学发展观总体要求进行产业结构战略性调整。

旅游业作为新兴无烟产业，具有关联度高带动性强和环境污染小特点，而且焦作市已经实现了由传统煤炭城市向现代旅游城市巨大转变。

在此示范作用下，发展旅游业成为沁阳市社会经济发展必然选择，也将成为沁阳市产业结构调整和转型重要方向。

然而沁阳市旅游业起步较晚起点较低，在发展过程当中面临着旅游产品开发粗放和缺乏内涵缺少高品质文化休闲场所产业链条过短品牌形象模糊等问题，即沁阳市旅游发展正被旅游产业需要转型升级问题所困扰。

神农旅游文化产业园项目建设，不仅能够推动沁阳市社会经济发展产业结构调整，而且能够解决沁阳市旅游产业发展历史难题产品结构亟需升级市场结构有待调整等，还将满足外地旅游者和本地市民双重游憩需求。

因此可以说，项目建设是沁阳市经济产业结构调整和旅游产业转型升级需要。

七项目建设是神农山风景名胜区旅游发展必然选择通过以上分析可以发现神农文化产业园建设将是顺应时代发展趋势符合旅游发展需求响应国家政策落实政府工作需要，同时也是加快中原经济区建设促进河南省旅游产业转型升级提升沁阳市旅游产品需要，因此神农文化产业园建设将是神农山风景名胜区旅游发展必然选择。

神农旅游文化产业园，是以神农文化为元素，以上古文化创意旅游为核心，以神农山景区综合接待服务为主要功能以高科技网游虚拟场景与现实对接为表现形式，集网游文化旅游会展地产休闲娱乐餐饮于体文化产业基地。

神农旅游文化产业园项目建设，是神农文化与神农山旅游开发紧密结合，神农山旅游发展将通过神农文化找到发展灵魂，神农文化将通过神农山旅游发展找到市场载体，二者相辅相成相互促进。

因此，神农旅游文化产业园建设，必将成为神农山深入发展文化支点，从长远看，将成为神农山风景名胜区拉长旅游产业链条提升旅游产品结构塑造知名旅游形象重要内容。

项目建成后，将成为外地人全面了解神农文化聚集地，成为沁阳市地标区域，成为河南省龙头旅游文化产业基地，其必将加快神农山风景名胜区跻身国际知名国内流旅游景区进程。

第三章项目可行性区位条件神农山风景名胜区位于沁阳市城区西北公里太行山麓，规划地块毗邻神农山风景名胜区主入口，与神农山景区综合接待服务区紧密相连，距离沁阳市区也较近。

由此可见，项目场地区位优势明显。

二资源条件项目开发资源条件较好，这将体现在自然资源和文化资源两个方面。

自然资源方面本景区生态环境和生态条件良好，在此基础上拥有奇峰秀水植物生态群落等众多风景资源文化资源方面神农山景区是炎帝神农部落活动最集中最频繁地方，景区内有大量具有深厚神农文化底蕴景点和古迹，还有可以进行深入挖掘历史文化渊源如神农传说等。

以上这些都为本项目开展提供了较好旅游发展基础。

三场地条件开发条件项目场地空间条件较好。

规划地块视野较为开阔，且土地平整，产品延伸空间大，地块现状为荒地，先期开发成本较低。

规划区内生态环境良好，旅游资源原生性保存较好，具备打造精品项目本底资源。

四交通条件本景区位于太行山猕猴自然保护区核心区，通向规划地块区域道路畅通交通便捷。

西侧有二广高速和仙神路南面有焦枝铁路，由此可见，高速公路省级道路以及铁路多方位覆盖形成了丰富而便捷进入通道，有效地解决了景区旅游可进入性问题，这将为本项目开发提供良好交通条件。

五市场条件沁阳市位于豫晋两省交界处，处在郑州洛阳晋城焦作济源两省五市城际圈圆心地带，到达上述五市直线距离最远都在公里左右。

沁阳市同时也是焦作市规划中晋焦郑洛旅游圈中心焦点。

因此，沁阳市处于河南省南太行旅游经济区核心地带事实，将为本项目旅游开发创造良好市场条件，开拓广阔旅游客源市场，将成为神农山文化产业园发展先决条件。

六资金条件旅游开发离不开资金支持。

本景区已经成立了神农山风景名胜区旅游文化开发公司，公司将以自有和筹措资金等方式来解决神农文化产业园建设当中资金问题。

因此可以说公司大思路大投入大决心和大勇气，以及沁阳市人们开放投资观念，将成为本项目旅游开发强大助推力和生命力。

七政策条件年月日，沁阳市召开旅游工作会议，会议指出，旅游项目建设是旅游业发展重要抓手，要积极借鉴工业经济发展和城市综合开发成功经验，围绕国家级旅游景区于实现环境可持续发展。

二风险分析财务风险分析融资风险由财务预测及评价可知，项目大型资金投入存在于第二阶段住宅旅游地产项目开发，该部分投资规模较大，总共需要资金亿多元，能否筹集到资金是项目能否成功关键，在财务评价中采取融资渠道是贷款亿元，由于银行贷款需要复杂批复过程，涉及到时间比较长，整个过程充满了不确定性。

所以项目单位要提前做好准备，要争取在第二阶段开始之前将贷款资金落实。

在实际操作过程中，还可以采取其他融资方式如通过项目分拆寻求大量中小型项目融资，寻找战略合作伙伴融资信托融资上市融资等。

由于利用银行存款存在着贷款偿还问题，会给项目带来不小压力，项目单位需要根据项目盈利状况，合理安排好贷款偿还节奏，处理好企业银行和政府之间利益关系。

收入不确定性风险常规景区稳定性收入主要集中于景点门票，但本项目主要赢利方式并非是依靠门票，而是有大量组合性赢利手段和利润增长点，这些赢利点产生是基于建设性项目，而通过经营性项目得以组合和提高。

经营性项目大量创新和引进，为项目整体收入结构形成了不确定性风险。

同时，第二阶段建设完成旅游地产项目能否按照既定计划销售完毕进而获得预期收入是该项目能否成功关键。

因此，在项目启动期就对固定资产和建设性项目投资需要采取慎重态度，保持适当比例搭配。

最重要规避手段是，企业从开始，就要从开发主体和经营主体两个方向进行提升，加强产品管理营销管理和市场管理。

并做好充分前期准备，根据市场需要及时调整相应建设。

成本变化所带来风险由于神农文化产业园项目涉及到利益群体多，利益群体之间关系复杂，政企关系和政企职能分化没有前例可循，为项目实施带来了较大难度，从而也使得项目实施成本充满了不确定性，可能会导致投入意外增加。

另方面，由于项目各个阶段都涉及到不少经营性项目，而许多经营性项目没有确定规范，实施起来，成本虽小，但难以控制。

对此风险，企业首先应明确其开发和经营双主体角色，并与政府形成共识，共同打造项目开发合力。

并有针对性采取本报告中提出经济手段商业模式和经济杠杆。

特别是在项目启动初期，慎重对待固定资产和建设性项目，以多种杠杆手段先处理好各利益群体关系，再逐步增加投资，强化经营。

对于经营性项目，必须在项目开展前做好调研，根据市场实际情况来决定各项目规模和投入，并提高运营管理技术，做到有效控制支出，并能够及时收回投入。

二开发运作风险分析政企角色和职能不清晰造成风险跳好与政府双人舞是该项目成功关键，从立项到整个项目运营，政府动作直接影响项目成败，同时，景点所有权实质不可能由企业掌握，因此，无论是对于投资还是赢利，均具有极大不确定性风险。

对此风险，首先如前文所述，需要先期明晰，慎重投资以大量经营性项目为纽带，以建设性项目为题材，将政府利益真正与企业捆绑起来。

并运用各种商业模式和经济杠杆，形成与政府真正共赢运营方案。

村民土地出让配合程度造成风险土地是该项目开发主要载体，但当前土地主要采用租赁形式，并且周边土地关系没有理顺，当地居